【摘要】本文通過與北京市商委聯(lián)合開展的全市大型商業(yè)設(shè)施數(shù)據(jù)摸底調(diào)研，總結(jié)截至2017年底全市大型商業(yè)設(shè)施的規(guī)模體量、環(huán)線分布、行政區(qū)劃、經(jīng)營業(yè)態(tài)等發(fā)展現(xiàn)狀，并與2015年調(diào)查數(shù)據(jù)相對比，提出北京大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展新趨勢。

【關(guān)鍵詞】大型商業(yè)設(shè)施 數(shù)據(jù)調(diào)研 發(fā)展趨勢

一、調(diào)研說明

大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展狀態(tài)是反映城市商業(yè)發(fā)達水平的標志之一，北京作為國際性的大都市和特大型消費城市，承載了大體量的大型商業(yè)設(shè)施。在北京“政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心”新的戰(zhàn)略定位指引下，在首都功能定位優(yōu)化調(diào)整、非首都功能疏解不斷深化背景下，一部分大型商業(yè)設(shè)施有效保障首都民生、提升首都消費品質(zhì)，與首都新的戰(zhàn)略定位相契合；但也有一部分市場類的大型商業(yè)設(shè)施，在北京中心城區(qū)占據(jù)重要位置，對區(qū)域交通、人口密度與產(chǎn)業(yè)格局都產(chǎn)生了一定的負面影響。

因此細致摸排北京大型商業(yè)設(shè)施的基本情況，全面掌握大型商業(yè)設(shè)施的行政區(qū)域、地理位置、營業(yè)面積、經(jīng)營情況等信息，對厘清北京商業(yè)、特別是零售商業(yè)家底，把握商業(yè)總體布局規(guī)律，指導(dǎo)商業(yè)規(guī)劃實踐以及政府的宏觀調(diào)控都具有具有重要參考價值，對切實保障民生發(fā)展，提升北京商業(yè)品質(zhì)，配合北京非首都功能疏解以及推進首都“四個中心”建設(shè)都具有積極作用。

（一）調(diào)研范圍界定

服裝、百貨、建材、裝飾材料大市場或者綜合性大商場，大型的餐飲、娛樂、休閑設(shè)施，商業(yè)廣場等標志性的與民眾生活密切相關(guān)的商業(yè)設(shè)施，統(tǒng)稱大型商業(yè)設(shè)施。隨著我國商業(yè)的快速發(fā)展，尤其是近年來體驗經(jīng)濟的興起，能夠一站式滿足城市家庭生活方式，集合吃、購、娛于一體的大體量商業(yè)設(shè)施快速興起，對于大型商業(yè)設(shè)施的界定底線也在不斷提高。在2010年《中華人民共和國標準——零售業(yè)態(tài)分類》（最新版），對于有店鋪零售業(yè)態(tài)中，將6000平米作為大型商業(yè)設(shè)施的界定標準，其中涉及到的業(yè)態(tài)包括：

本次調(diào)研的業(yè)態(tài)類型仍然沿用這一標準，但隨著北京大型商業(yè)設(shè)施體量的普遍性增加，本次調(diào)研主要針對10000m2以上的大型商業(yè)設(shè)施。

（二）調(diào)研基礎(chǔ)與數(shù)據(jù)來源

2011年北京財貿(mào)職業(yè)學(xué)院商業(yè)研究所受北京市商務(wù)委委托，承擔北京市萬米以上的大型商業(yè)設(shè)施調(diào)研工作，作為京商研究的重要內(nèi)容，匯總?cè)写笮蜕虡I(yè)設(shè)施基本數(shù)據(jù)信息。2015年在2011年的基礎(chǔ)上進行補充調(diào)研，同時對于大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展情況進行概括與總結(jié)，完成《2015年北京全市大型商業(yè)設(shè)施調(diào)研報告》。2017年作為一項長期持續(xù)工作，考慮到近兩年北京大型商業(yè)設(shè)施規(guī)?；砷L并且向郊區(qū)快速擴張，項目組對于大型商業(yè)設(shè)施重新進行摸排，在數(shù)據(jù)更新基礎(chǔ)上進行情況分析與總結(jié)，完成本報告。

本次調(diào)研的數(shù)據(jù)來源主要有三個渠道，一是與個區(qū)縣商務(wù)委員會相對接，從政府層面獲取各區(qū)縣大型商業(yè)設(shè)施的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；二是通過調(diào)研公司從各種數(shù)據(jù)庫中抽離出大型商業(yè)設(shè)施的數(shù)據(jù)，與從政府層面獲得的數(shù)據(jù)相比對、相補充；三是由調(diào)研員對獲取的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行核實與處理，包括對重復(fù)數(shù)據(jù)的剔除與對錯誤數(shù)據(jù)的核實更正。尤其是對于已關(guān)張停業(yè)的大型基礎(chǔ)設(shè)施，從原有數(shù)據(jù)庫中剔除出去。

（三）調(diào)研內(nèi)容

本次調(diào)研數(shù)據(jù)的搜集與校對截止時間為2017年11月底，對于10000m2以上大型商業(yè)設(shè)施通過摸底調(diào)研，主要包括以下信息：

（1）大型商業(yè)設(shè)施的名稱、地址；

（2）大型商業(yè)設(shè)施所在行政區(qū)與城市環(huán)線位置；

（3）大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營狀態(tài)，包括正常營業(yè)、在建與停業(yè)等；

（4）大型商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)類型；

（5）大型商業(yè)設(shè)施的建筑面積與經(jīng)營面積等。

通過對商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營面積、所在城區(qū)、所在環(huán)線、功能業(yè)態(tài)等進行分析，得出北京大型商業(yè)設(shè)施的總體分布情況。同時與2015年發(fā)展情況進行比較分析，得出北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的總體規(guī)律，分析其背后的成因。并通過案例分析總結(jié)重點大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的成功與失敗經(jīng)驗。

（四）調(diào)研方法

本課題主要采取規(guī)范研究與實證研究相結(jié)合、一般研究與具體研究相結(jié)合、數(shù)據(jù)收集與調(diào)研分析相結(jié)合的方法，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的收集整理和客觀分析，完成課題報告，實現(xiàn)課題的主要目的。包括以下內(nèi)容：

（1）數(shù)據(jù)調(diào)查：為了更有效地進行本次摸底調(diào)研以提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準確性，本次調(diào)研首先把北京市商務(wù)委的數(shù)據(jù)與各區(qū)縣商務(wù)委提供的大型商業(yè)設(shè)施數(shù)據(jù)進行整理與匯總，在此基礎(chǔ)上與以往的調(diào)研數(shù)據(jù)相比對，同時采取了網(wǎng)絡(luò)查詢、電話問詢、實地考察等多種方式對數(shù)據(jù)進行二次整理與核對，力爭保障數(shù)據(jù)的準確性；

（2）案例研究：對重點區(qū)域大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的具體情況、北京大型商業(yè)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的重要集團等進行案例研究；

（3）比較研究：對于2015年、2017年的大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展變化情況進行縱向比較研究，對于各個區(qū)域、不同體量的大型商業(yè)設(shè)施進行橫向比較研究；

（4）調(diào)研訪談：通過現(xiàn)場訪談、專家會議、電話訪談等方式，調(diào)研相關(guān)政府部門、相關(guān)企業(yè)運營單位、相關(guān)學(xué)者專家等，以大型商業(yè)設(shè)施布局的合理性以及重點大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展中存在的問題與成因，聽取各方對北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的建議；

（5）專家研討：在前期調(diào)研成果的基礎(chǔ)上，廣泛聽取行業(yè)專家意見，形成報告。

二、北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展情況

（一）總體情況

1、規(guī)模體量

按商業(yè)設(shè)施經(jīng)營面積分析，北京大型商業(yè)設(shè)施中10000m2-100000m2有306家，占比89.5%；100000m2以上共有36家，占比10.5%。中大型化依然是大型商業(yè)設(shè)施的主流，隨著北京商業(yè)市場發(fā)展日趨成熟和規(guī)范化，早期求大求全的粗放模式已不適合市場發(fā)展之需，經(jīng)濟化適應(yīng)性發(fā)展已成為大型商業(yè)發(fā)展趨勢。

2、環(huán)線分布

按商業(yè)設(shè)施所處地理位置（環(huán)線位置）分析，全市萬米以上的商業(yè)設(shè)施在五環(huán)外分布最多，共有250個，占50.2%；其次分別是三至四環(huán)91個，占比18.3%；四至五環(huán)72個，占比14.5%；二至三環(huán)47個，占比9.4%；二環(huán)以內(nèi)38個，占比7.6%。從北京大型商業(yè)設(shè)施的地理分布看，向內(nèi)環(huán)靠近的商業(yè)設(shè)施數(shù)量相對減少，究其原因，一方面在受政府政策限制引導(dǎo)；另一方面，隨著城市空間格局的不斷外擴，郊區(qū)城市化進程不斷加快，且隨著主城人口不斷向郊區(qū)疏解，五環(huán)外區(qū)域成為城市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域及郊區(qū)化發(fā)展的重要方向。

3、行政區(qū)劃

按商業(yè)設(shè)施所處行政區(qū)分析，全市萬米以上的商業(yè)設(shè)施集中最多的行政區(qū)是朝陽區(qū)，共67個，占19.9%；其次是海淀區(qū)和豐臺區(qū)，分別為37個和33個，占比11%和9.8%。延慶區(qū)、懷柔區(qū)和門頭溝區(qū)分布較少，其中門頭溝區(qū)僅有1個。

4、經(jīng)營業(yè)態(tài)

按商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)分布分析，全市萬米以上商業(yè)設(shè)施主要集中分布在購物中心、百貨、超市、家居建材和專業(yè)專賣店5種業(yè)態(tài)。其中購物中心業(yè)態(tài)個數(shù)最多，為134個，占39.9%；其次是超市71個，占21.1%；百貨70個，占20.8%；家居建材34個，占比10.1%，專業(yè)專賣店24個，占比8%。

（二）存量情況

1、存量萬平方米至十萬平方米商業(yè)設(shè)施

北京建筑面積在1萬至10萬米的大型商業(yè)設(shè)施共306家，總體情況如下：

（1）從地理位置分布看，萬至十萬米以上商業(yè)設(shè)施分布較為均衡，其中五環(huán)外區(qū)域最為集中，占比45.4%

全市306個萬米以上商業(yè)設(shè)施有139個分布在五環(huán)外區(qū)域，占比達45.4%；其次是三至五環(huán)，布有93個，占比30.4%。三環(huán)以內(nèi)分布有74個，占比24.2%。

（3）從經(jīng)營業(yè)態(tài)分布看，購物中心、超市和百貨店成為萬至十萬米以上商業(yè)設(shè)施的三大經(jīng)營業(yè)態(tài)，其中購物中心占比達36.6%

全市306個萬至十萬米商業(yè)設(shè)施中，購物中心、超市和百貨占據(jù)三大業(yè)態(tài)，其中購物中心112個，占36.6%；超市71個，占23.2%；百貨店67個，占21.9%。家居建材和專業(yè)專賣店分別有29個和27個，占比均不足10%。

2016年5月1日，由萬科聯(lián)合住總聯(lián)合打造的北京住總?cè)f科廣場開業(yè)，大興舊宮區(qū)域一改無高端品質(zhì)購物中心的歷史，并為舊宮及亦莊區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展注入新活力。北京住總?cè)f科廣場位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)核心區(qū)，緊鄰地鐵亦莊線舊宮站，商場共六層，建筑面積6.3萬㎡，停車位約588個。項目定位為精致生活引導(dǎo)者，致力于為顧客提供一站式都市休閑生活的完美體驗。引入品牌120個，主營業(yè)態(tài)涵蓋精品影院、精品超市、餐飲、零售、兒童、娛樂等多種業(yè)態(tài)。其中，主力店盧米埃影院、永輝超市等均于當日同步開業(yè)，整體開業(yè)率超過98%，招商簽約率已達到100%。作為萬科的又一力作，北京住總?cè)f科廣場如期盛大開業(yè)，不僅填補了京東南片區(qū)的商業(yè)空白，還在商業(yè)地產(chǎn)

（2）從所處行政區(qū)分布看，萬至十萬米以上商業(yè)設(shè)施主要集中在中心城區(qū)，占比達60.1%

全市306個萬至十萬米商業(yè)設(shè)施有184個集中在中心城區(qū)，占比達60.1%，其中核心區(qū)（東、西城）分布有51個，占比16.7%。郊區(qū)縣分布有122個，占比39.9%。

業(yè)務(wù)上實現(xiàn)了諸多創(chuàng)新和突破。綠色生態(tài)的理念及奇幻精致的主題貫穿整個項目。秉承萬科的綠色建筑理念，北京住總?cè)f科廣場全面配置冰蓄冷，雨水收集利用、室外微噴節(jié)水灌溉、LED節(jié)能、樓宇智能化控制等系統(tǒng)，多項節(jié)能降耗舉措確保商場整體的能耗處于較低水準。同時，在項目內(nèi)外設(shè)置公租自行車租賃點、新能源汽車充電設(shè)施，與地鐵接駁車合作，積極倡導(dǎo)綠色出行。此外，項目創(chuàng)新性的引進了新

2、存量十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施

北京建筑面積在100000米以上的大型商業(yè)設(shè)施共36家，總體情況如下：

（1）從地理位置分布看，十萬以上商業(yè)設(shè)施主要集中分布在五環(huán)以外區(qū)域，占比達到47.2%

全市36個十萬米以上商業(yè)設(shè)施有17個分布在五環(huán)外區(qū)域，占比達47.2%；其次是三至四環(huán)和四至五環(huán)，分別為10個和7個。而三環(huán)以內(nèi)僅有2個，且集中分布在二環(huán)內(nèi)。

（2）從所處行政區(qū)分布看，十萬以上商業(yè)設(shè)施主要集中在朝陽、豐臺、海淀區(qū)三個區(qū)域，占比達到58.3%

全市36個十萬米以上商業(yè)設(shè)施中，朝陽區(qū)9個，占25%；其次是豐臺和海淀區(qū)，各有8個和4個，分別占22.2%和11.1%；門頭溝、平谷、懷柔和延慶區(qū)沒有分布。

（3）從經(jīng)營業(yè)態(tài)分布看，十萬米以上商業(yè)設(shè)施以大型購物中心為主

全市36個十萬米以上商業(yè)設(shè)施中，購物中心有28個，占77.8%，遙遙領(lǐng)先其他業(yè)態(tài)。其次為家居建材商店6個，占比16.7%；百貨店2個，占比5.6%。

（三）增量情況

1、新增萬平方米至十萬平方米商業(yè)設(shè)施

全市建筑面積萬至十萬米商業(yè)設(shè)施比2015年新增加32個項目，具有代表性的有住總?cè)f科廣場等。

新增建筑面積萬至十萬米的商業(yè)設(shè)施項目主要有如下特點：

（1）從地理位置分布看，新增萬至十萬米商業(yè)設(shè)施大都分布在五環(huán)以外

新增的32個萬至十萬米大型商業(yè)設(shè)施地理位置分布大都集中在五環(huán)以外。五環(huán)外商業(yè)設(shè)施增加了19個，占增量的59.4%；三到四環(huán)和四到五環(huán)分別增加了5個，占比均為15.6%。

（2）從所處行政區(qū)分布看，新增萬至十萬米商業(yè)設(shè)施集中分布南城

新增的32個萬至十萬大型商業(yè)設(shè)施分布在朝陽、海淀、豐臺、通州、昌平、順義、大興、房山、懷柔、密云、石景山、東城和平谷13個行政區(qū)。其中，大興區(qū)新增萬至十萬米大型商業(yè)設(shè)施9個，占總數(shù)的28.1%，所占比例最大；其次是豐臺區(qū)新增6個，占18.18%。新增商業(yè)設(shè)施集中分布在南城。

（3）從經(jīng)營業(yè)態(tài)分布看，新增萬至十萬米商業(yè)設(shè)施中購物中心占大半壁江山

新增的32個萬至十萬米大型商業(yè)設(shè)施中，有22個是購物中心業(yè)態(tài)，占增量的68.8%；其次是百貨店5個，占15.6%；超市有3個，占9.4%；家居建材商店和專業(yè)專賣店各1個，分別占3.1%。

風除霾系統(tǒng)，致力于把項目打造成舊宮乃至北京市級的綠色生態(tài)購物中心典范。新風除霾系統(tǒng)無疑是項目一大創(chuàng)新亮點，該系統(tǒng)覆蓋整個商場，確保室內(nèi)空氣常年處于優(yōu)良狀態(tài)。目前這個系統(tǒng)一期已經(jīng)完成并上線試運行，消費者不僅可以在商場內(nèi)看到各區(qū)域的空氣質(zhì)量監(jiān)測結(jié)果，還可以通過北京住總?cè)f科廣場的微信公眾號實時了解商場的空氣質(zhì)量情況，在家就可以決定是否要來商場躲避霧霾。

此外，住總?cè)f科廣場還創(chuàng)造性的打造了空中動物園“V - Z OO”，來逛街的顧客可以在購物中心中與羊駝、孔雀、兔子等動物近距離接觸。北京萬科商管公司董事總經(jīng)理張媛女士表示，新風除霾和“V - Z OO”概念不僅僅是對空間的再造，更是迎合更多的家庭消費群體對休閑生活的需求，為消費者的休閑生活添加更多的樂趣。此外，住總?cè)f科廣場引進120余家國際國內(nèi)知品名牌，100%的招商簽約率和98%以上的開業(yè)率是已開業(yè)萬科廣場中的業(yè)績新標桿，也達業(yè)界一流水準。其中，近50%的品牌為首次進入京東南地區(qū)，包括盧米埃影院，服飾零售類的GAP FactoryStore、NEW LOOK、UNIQLO、Adidas Original形象店、凌志集團北歐風情館等，餐飲美食類的星巴克、云海肴、西貝莜面村等，兒童類的好孩子集合店、紐約國際兒童俱樂部、識博教育、莫莉幻想等。另外，在北京住總?cè)f科廣場項目，還有約25%品牌為首次與萬科合作。大量優(yōu)質(zhì)品牌的首次亮相和升級，填補了區(qū)域空白，也將有助于提升區(qū)域消費者生活品質(zhì)。

2、新增十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施

全市建筑面積十萬米以上商業(yè)設(shè)施比2015年新增加12個項目，如影響比較大的項目有大興區(qū)世界之花假日廣場、龍湖時代天街，豐臺區(qū)中糧萬科半島廣場、槐房萬達廣場等。

新增建筑面積十萬米以上的大型商業(yè)設(shè)施項目主要有如下特點：

（1）從地理位置分布看，新增十萬米以上商業(yè)設(shè)施分布較為均衡

新增的12個十萬米以上的大型商業(yè)設(shè)施地理位置分布較為均衡，二環(huán)以內(nèi)沒有增加，全部在二環(huán)以外。其中五環(huán)以外的商業(yè)設(shè)施增加了4個，占增量的33.3%；三到四環(huán)增加了3個，占25%，四到五環(huán)增加了3個，占25%。由此可見，北京市近幾年大型商業(yè)設(shè)施在城區(qū)的限制措施成效明顯，商業(yè)布局結(jié)構(gòu)更趨合理，也為今后進一步進行疏解打下了良好基礎(chǔ)。

（2）從所處行政區(qū)分布看，新增十萬米以上商業(yè)設(shè)施在南城較為集中

新增的12個十萬米以上的大型商業(yè)設(shè)施集中分布在朝陽、豐臺、大興、順義和密云五個行政區(qū)。其中，豐臺區(qū)新增十萬米以上大型商業(yè)設(shè)施6個，占總數(shù)的50%，所占比例最大；此外朝陽、大興區(qū)各新增2個；順義和密云區(qū)各新增1個。

隨著“城南計劃”的實施，南城城市基礎(chǔ)配套建設(shè)的兌現(xiàn)，商品房持續(xù)的開發(fā)和大量的人口遷入，形成了巨大的消費市場，而商業(yè)需求的空白亟待填補。在全市新增的12個十萬米以上的大型商業(yè)項目中，有8個集中在北京南城，占比66.7%；其中豐臺區(qū)6個，大興區(qū)2個。這些項目的陸續(xù)入市共同烘托出南城逐漸濃郁的商業(yè)氛圍，并有效改善了長期以來南城商業(yè)發(fā)展滯后的局面。如隨著萬達廣場、龍湖時代天街等大型、高端的綜合型商業(yè)相繼落地，當?shù)厝巳旱馁徺I力就可以在本地實現(xiàn)，此外隨著一些較好大型商業(yè)設(shè)施的落地，不僅吸納了項目周邊區(qū)域內(nèi)的客群，還吸引了來自北京其他區(qū)域的購買力。如龍湖大興天街開業(yè)首日，總客流量已破15萬人次，總銷售額達到700萬。

2016年12月22日，槐房萬達廣場和豐臺萬達廣場同期開業(yè)，并形成雙星耀京南之勢；槐房萬達廣場開業(yè)首日，廣場客流突破25萬人次，銷售額突破2800萬，繁華指數(shù)刷新商業(yè)歷史。作為萬達商業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的首個合作項目，槐房萬達廣場匯聚了316個國內(nèi)外知名品牌。并是國內(nèi)首家擁有升降舞臺的購物中心，打造出更加時尚高端的萬達廣場。另外，北京槐房萬達廣場此次引進了全球領(lǐng)先的萬達影城、大型室內(nèi)兒童娛樂主題樂園m2萬達寶貝王、全球領(lǐng)先的連鎖電玩城——大玩家、國內(nèi)大型連鎖超市——永輝超市、北京著名的“中華老字號”飯莊——便宜坊、古德菲力健身、唐時圣宴KT V、聯(lián)合電動、林氏木業(yè)、優(yōu)衣庫10大主力店。真正實現(xiàn)了購物、休閑、娛樂的“一站式”生活新體驗，打造京南新地標！

隨著時代龍湖天街、萬達廣場在南城的陸續(xù)開業(yè)，南城的商業(yè)全面進入發(fā)展加速期，南城商業(yè)發(fā)展也逐步由原來的商業(yè)價值洼地向多中心、副中心、區(qū)域中心等網(wǎng)絡(luò)狀、多元化的商業(yè)格局邁進。

（3）從經(jīng)營業(yè)態(tài)分布看，新增十萬米以上商業(yè)設(shè)施以購物中心為主

在全市新增的12個十萬米以上的大型商業(yè)設(shè)施中，購物中心新增11家，占比91.7%；新增的大型商業(yè)項目集購物、餐飲、娛樂等多功能于一體，力求滿足消費者全方位的需求，對周邊均起到較強的輻射作用，有效地改善和提升區(qū)域商業(yè)品質(zhì)，成為新的商業(yè)地標。

2017年12月23日，作為京南最大的購物中心世界之花假日廣場正式開業(yè)。開業(yè)當天場內(nèi)品牌開業(yè)率超80%。世界之花假日廣場位定位城市級體驗型文化商業(yè)綜合體，著力營造“一站式”生活購物和“家庭親子”體驗中心，引領(lǐng)北京全新生活方式與購物模式。世界之花假日廣場匯集國內(nèi)外快時尚、潮流品牌服飾，大體量全品類生活主題集合，國際國內(nèi)特色主題餐飲等多元業(yè)態(tài)，是集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的中高端休閑生活購物公園。

2017年11月10日開業(yè)的密云華潤萬象匯，作為密云地區(qū)首個大型綜合購物中心，密云華潤萬象匯的開業(yè)在填補區(qū)域商業(yè)發(fā)展不足的同時，積極通過消費升級推動密云的商業(yè)變革，為解決消費需求，密云華潤萬象匯帶著“打造不一樣的商業(yè)與生活體驗”的理念走進市場，希望為消費者提供一個集時尚購物、餐飲、娛樂、生活配套為一體的多主題購物中心。此外，密云華潤萬象匯憑借自身品牌優(yōu)勢，積極引入多個首次進入密云的品牌加快密云商業(yè)升級，在引入品牌中，不乏國際國內(nèi)一線品牌，例如H&M;、優(yōu)衣庫、GAP、星巴克、玩具反斗城、迪卡儂、必勝客、漢堡王、西西弗書店、滔博運動城、博納影城、西貝、云海肴、悠游堂、物美超市、探奇樂園等。值得一提的是，在全場240余個品牌中，有80%是首次進駐密云，并開業(yè)當天實現(xiàn)100%招商率。密云華潤萬象匯在場內(nèi)二層運動品牌空間，打造了一個“萬有動力”運動主題區(qū)。主題區(qū)周邊不僅匯集了耐克、迪卡儂、滔搏運動城、優(yōu)享健身等多種組合的品牌，同時在主題區(qū)內(nèi)，也擺放了運動美陳以及投籃設(shè)備。這些生態(tài)旅游氛圍的業(yè)態(tài)及功能設(shè)置，讓運動成為密云的一種生活方式。為面對新家庭消費者的崛起，密云華潤萬象匯在三層打造了一個“萬有稚趣”兒童主題區(qū)，這是密云華潤萬象匯特別邀請了日本設(shè)計師設(shè)計的，面積達300平方米。這個主題區(qū)屬于商場的公共區(qū)域，對消費者免費開放，里面不僅有恐龍等動物陳設(shè)，還有全木質(zhì)是兒童游玩“木屋”以及家長休息區(qū)。無論是帶孩子玩累了，還是想找一個與孩子互動的空間，這里都是絕佳的場地。

（四）在建情況

2017年，全市在建或未開業(yè)的建筑面積萬米以上商業(yè)設(shè)施8個，具體情況如下：

1、在建項目均位于五環(huán)外

從地理位置分布看，全市萬米以上的在建或未開業(yè)的商業(yè)設(shè)施主要位于五環(huán)外，充分體現(xiàn)了大型商業(yè)設(shè)施的地域分布趨勢。

2、在建項目集中南部城區(qū)大興和房山區(qū)

全市萬米以上的在建8個商業(yè)設(shè)施中，有3個位于大興，2個位于房山，豐臺、順義、通州各有1個。北京大型商業(yè)繼續(xù)加大在南城地域的分布趨勢，同時以體現(xiàn)出大興區(qū)商業(yè)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢。

3、在建商業(yè)項目以購物中心為主

全市萬米以上在建或未開業(yè)的商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)以購物中心為主。購物中心作為集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、藝術(shù)等多項消費服務(wù)功能于一體的商業(yè)形態(tài)，“體驗式”消費優(yōu)勢明顯，在一定程度上適應(yīng)并引領(lǐng)著消費需求，有其生存之道。

三、北京大型商業(yè)設(shè)施主要變化趨勢

2017年北京萬米以上大型商業(yè)設(shè)施有342個，與2015年298個相比增加44個；其中十萬米以上商業(yè)設(shè)施增加12個，萬至十萬米商業(yè)設(shè)施增加32個。與2015年相比，北京新增萬米以上商業(yè)設(shè)施呈現(xiàn)出以下特征：

（一）在地域分布上，大型商業(yè)設(shè)施呈現(xiàn)均衡化、補缺化發(fā)展趨勢，新增大型商業(yè)設(shè)施七成以上位于五環(huán)外

1、核心功能區(qū)大型商業(yè)設(shè)施數(shù)量下降

大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展方興未艾，全市新增萬米以上商業(yè)設(shè)施44家，在全市新增的44個萬米以上商業(yè)設(shè)施中，中心城區(qū)（城六區(qū)）增加21個，主要集中在豐臺、朝陽和石景山，核心城區(qū)（東西城）沒有增加且減少1個。而南城（豐臺、大興、房山）成為近年大型商業(yè)設(shè)施快速發(fā)展的重點區(qū)域。南城（豐臺、大興、房山）新增大型商業(yè)設(shè)施25個，占比56.8%，其中豐臺、大興增加最多，各新增12個和10個。

首都核心功能區(qū)萬米大型商業(yè)設(shè)施的數(shù)量下降與政府政策密切相關(guān)，一方面政府大力推動疏解非首都功能，加大對傳統(tǒng)且人口密集的批發(fā)類業(yè)態(tài)的淘汰和疏解力度，造成此類商業(yè)設(shè)施數(shù)量減少；另一方面，根據(jù)城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，政府不鼓勵在中心城區(qū)新建大型商業(yè)設(shè)施，導(dǎo)致首都核心功能區(qū)新增萬米以上商業(yè)設(shè)施數(shù)量少。

2、南部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施增速高于北部城區(qū)

受早期城市規(guī)劃及商業(yè)布局不均衡的影響，北京南部城區(qū)大型商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，南部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施的分布在數(shù)量及規(guī)模上與北部城區(qū)均存在較大差距。如2015年南部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施僅有41個，僅占北部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施數(shù)量的三分之一。此外，從業(yè)態(tài)構(gòu)成上看，南部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施中家居建材業(yè)類業(yè)態(tài)比重明顯偏大，而滿足品質(zhì)生活需求的業(yè)態(tài)如百貨、購物中心、超市及專業(yè)專賣店的數(shù)量明顯偏少。

隨著“城南計劃”的實施，南部城區(qū)商業(yè)市場進入快速發(fā)展的黃金機遇期，包括購物中心等各類先進業(yè)態(tài)在南部城區(qū)紛紛落地，并在改善南部城區(qū)基礎(chǔ)商業(yè)環(huán)境的同時，加速提升南部城區(qū)在城市商業(yè)中的市場地位。南部城區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施達到77個，比北部城區(qū)多16個。從新增大型商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)看，南部城區(qū)新增購物中心14個，北部城區(qū)同期僅新增4個；南部城區(qū)新增百貨10個，北部城區(qū)同期僅新增2個；南部城區(qū)新增大型超市11個，北部城區(qū)同期僅新增2個。大型商業(yè)設(shè)施在南部城區(qū)的增速高于北部城區(qū)12個百分點。此外，從新增大型商業(yè)設(shè)施分布看，豐臺和大興區(qū)成為南部城區(qū)的熱點區(qū)域。

南城（豐臺、大興、房山）成為近年大型商業(yè)設(shè)施快速發(fā)展的重點區(qū)域。在全市新增44個萬米以上商業(yè)設(shè)施中，中心城區(qū)（城六區(qū)）增加21個，主要集中在豐臺、朝陽和石景山，核心城區(qū)（東西城）沒有增加且減少1個。而南城（豐臺、大興、房山）大型商業(yè)設(shè)施新增25個，占比56.8%，其中以豐臺、大興新增量最多，兩區(qū)各有12個和10個大型商業(yè)設(shè)施入市。

3、五環(huán)外成為大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的主力區(qū)域

近年來，隨著交通和市政配套的不斷完善，新興商圈正在不斷崛起，北京商業(yè)格局由過去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外區(qū)域，五環(huán)外商業(yè)地產(chǎn)帶來了重大的發(fā)展機遇，新的商圈將在五環(huán)外形成。

在全市新增的44個萬米以上商業(yè)設(shè)施中，五環(huán)外區(qū)域新增大型商業(yè)設(shè)施33個，占比75%；其次為二至四環(huán)區(qū)域增加13個，占比29.5%。隨著北京城市商業(yè)及核心商圈開發(fā)的飽和，北京商業(yè)格局不斷從內(nèi)向外多極化發(fā)展，此外受北京疏解城市功能的政策引導(dǎo)和五環(huán)外區(qū)域城鎮(zhèn)化的加快及交通條件的改善，大型商業(yè)設(shè)施進一步加快在五環(huán)外區(qū)域發(fā)展的進程。

多個大型商業(yè)項目的落地在填補南部城區(qū)商業(yè)空白的同時，并加快以大型商業(yè)設(shè)施為核心的區(qū)域型商圈的構(gòu)建和發(fā)展。如大興西紅門商圈和天宮院商圈的發(fā)展與薈聚購物中心和天宮院龍湖天街購物中心的建設(shè)發(fā)展密切相關(guān)。位于南五環(huán)西紅門區(qū)域的薈聚購物中心的建設(shè)將沉寂多年的南城商圈徹底激活，并以薈聚購物中心為核心打造成型西紅門商圈。作為北歐零售巨頭英特宜家在北京的首個購物中心，薈聚購物中心總面積60萬平方米，體量與三個西單大悅城相當，幾乎囊括了目前北京最全的快時尚品牌。這也是繼凱德MALL大峽谷之后，南城商業(yè)的一次重大升級。而憑借著大而全的體量和優(yōu)質(zhì)的品牌凝聚力，以薈聚購物中心為核心的西紅門商圈，輻射范圍已經(jīng)遠遠超過西紅門區(qū)域。其消費客群除來自大興黃村、天宮院外，甚至包括河北固安等京南地區(qū)以及石景山、門頭溝等京西地區(qū)。目前薈聚日均客流量達10萬人次。

天宮院地處南六環(huán)外規(guī)劃的大興新城核心區(qū)，作為天宮院區(qū)域內(nèi)第一個入市的大型商業(yè)項目，龍湖時代天街以15萬米的商業(yè)體量奠定其在天宮院區(qū)域中的核心商業(yè)地位，并加速激活天宮院商圈的成型并發(fā)展。作為目前六環(huán)外面積最大的地鐵上蓋購物中心，龍湖時代天街聚集了優(yōu)衣庫、H&M;、GAP等眾多國際快銷潮牌，上影國際IMAX影城、迪卡儂、喜悅滑冰場、奇樂兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個知名品牌。并引入了物美精品超市、上影IMAX國際影城、喜悅滑冰場、迪卡儂、優(yōu)衣庫、H&M;、星巴克、便宜坊、湯城小廚等眾多優(yōu)質(zhì)品牌，全面提升大興區(qū)域的消費環(huán)境，引領(lǐng)南城家庭消費全新升級。

（二）在業(yè)種業(yè)態(tài)上，大型商業(yè)設(shè)施向休閑化、體驗化、便利化方向發(fā)展，以購物為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式大幅萎縮

1、購物中心成為北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的主流方向

在全市新增的44個萬米以上商業(yè)設(shè)施中，購物中心業(yè)態(tài)新增30個，占比68.2%；其次超市業(yè)態(tài)增加20個，占比45.5%；百貨業(yè)態(tài)增加9個，占比20.5%；與之對應(yīng)的是建材家居店和專業(yè)專賣店數(shù)量均不同程度出現(xiàn)下降。商業(yè)各業(yè)態(tài)的不同表現(xiàn)，既是政府加快非首都核心功能的疏解，對部分業(yè)態(tài)采取的限制性發(fā)展的結(jié)果；同時也受近年實體商業(yè)經(jīng)營低迷，導(dǎo)致部分商業(yè)深陷經(jīng)營瓶頸，對商業(yè)格局產(chǎn)生一定影響。

而經(jīng)過此次市場調(diào)整，北京商業(yè)將進入新的發(fā)展階段，尤其是近年大量購物中心項目的持續(xù)入市，在不斷優(yōu)化北京商業(yè)市場結(jié)構(gòu)的同時，將持續(xù)加快北京商業(yè)向具備國際化、品質(zhì)化和體驗化的先進商業(yè)市場升級的趨勢。

2、綜合超市快速增長向社區(qū)商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型發(fā)展

隨著市場競爭加劇和社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展，社區(qū)生活性服務(wù)業(yè)將成為北京商業(yè)發(fā)展的重要方向，而依托超市綜合發(fā)展的社區(qū)商業(yè)綜合體將成為社區(qū)商業(yè)主流模式。全市經(jīng)營面積在15000㎡以上的大型綜合超市有28家，占比39%；其中經(jīng)營在20000㎡以上大型綜超有11家，占比15%。以超市發(fā)為例，超市發(fā)近期發(fā)布了新的三年發(fā)展規(guī)劃，計劃截至2020年將門店數(shù)量擴張至220家。計劃新開將以生鮮超市、生活超市作為重點發(fā)展業(yè)態(tài)。在物美開店計劃中，將在新開的50家門店中選取一半門店重點發(fā)展大賣場業(yè)態(tài)。

3、百貨增速下降明顯，傳統(tǒng)百貨面臨洗牌

在北京實體經(jīng)濟整體穩(wěn)中有進的大環(huán)境下，面對網(wǎng)絡(luò)零售沖擊迅猛發(fā)展，北京零售業(yè)實體格局出現(xiàn)一些新的變化，“轉(zhuǎn)停并購”成為近年北京零售業(yè)市場主要特征。2016年，北京百貨零售行業(yè)有7家閉店，其中5家為外資百貨企業(yè)，外資零售品牌成為北京零售實體商業(yè)閉店的重災(zāi)區(qū)。部分外資品牌百貨的閉店，一方面在于在外資品牌百貨喪失了自身特色，且沒有采取合適的產(chǎn)品和營銷策略，導(dǎo)致企業(yè)在中國的利潤整體下降。另一方面這些外資品牌百貨對國內(nèi)商業(yè)市場的新變化反應(yīng)不夠敏銳，最終導(dǎo)致其商業(yè)策略受到很大的發(fā)展瓶頸。

4、以商品銷售為主的專業(yè)店與專賣店數(shù)量大幅減少

大型專業(yè)專賣店在市場中的份額進一步下滑。專業(yè)專賣店在北京大型商業(yè)設(shè)施的比重從2015年的10.7%進一步下滑至2017年的7.9%。數(shù)量從2015年的32家增減少至2017年的27家。從近年大型專業(yè)專賣店的發(fā)展看，造成專業(yè)專賣店占有率下滑的原因，一方面在于網(wǎng)購迅猛發(fā)展對實體商業(yè)的沖擊，以商品銷售為主的傳統(tǒng)經(jīng)營模式發(fā)展難以為繼；另一方面針對商品/品牌全面實現(xiàn)線下線上的整合，專業(yè)專賣店應(yīng)對策略和創(chuàng)新力，專業(yè)專賣店經(jīng)營下滑和業(yè)務(wù)鏈萎縮難以規(guī)避。

（三）在規(guī)模體量上，中等體量大型商業(yè)設(shè)施新增比例快速提高，大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展從追求體量向追求內(nèi)容方向轉(zhuǎn)變

1、中等體量大型商業(yè)設(shè)施新增比例快速提高

中等體量大型商業(yè)設(shè)施新增比例快速提高。在在44個新增的大型商業(yè)設(shè)施中，面積在50000-100000㎡之間的大型商業(yè)設(shè)施占比29.5%，同比增長3.6%；面積在20000- 50000㎡之間的大型商業(yè)設(shè)施占比25%，同比增長2.8%；面積在10000- 20000㎡之間的大型商業(yè)設(shè)施占比27.3%；同比下降2.3%，面積在100000㎡以上的大型商業(yè)設(shè)施占比18.2%；同比下降4%。對比2015年和2017年的數(shù)據(jù)可看出，中等體量大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展較快，市場占有率進一步提高。

2、大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展從追求體量向追求內(nèi)容方向轉(zhuǎn)變

歷經(jīng)近年商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)放量，北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展近趨飽和。而在整體經(jīng)濟形勢不樂觀、電商兇猛沖擊線下及消費者消費習慣和偏好轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，大型商業(yè)設(shè)施開始摒棄傳統(tǒng)“求大求全”的發(fā)展模式，趨向從追求體量向追求內(nèi)容轉(zhuǎn)變。

對應(yīng)市場競爭和消費者的需求變化，朝陽大悅城近年啟動了轉(zhuǎn)型升級調(diào)整，大力推動商場從傳統(tǒng)購物中心向蘊含生活美學(xué)的生活方式中心轉(zhuǎn)變，希冀通過加強關(guān)注消費者體驗，為消費者提供品質(zhì)生活方式。如朝陽大悅城繼續(xù)對場內(nèi)空間及格局進行改造升級，以打造內(nèi)含不同生活方式為主題的若干主題區(qū)。在繼悅界之后，朝北大悅城全力推出以匠心慢食空間為特色的“拾間”主題區(qū)，“拾間”主題區(qū)繼續(xù)小眾化定調(diào)風格，以對生活品質(zhì)有更高要求的小眾客群為目標，集合追求食材品質(zhì)與廚藝精進且擁有超級單品的精致店鋪，公共區(qū)域以現(xiàn)代徽派建筑風格進行統(tǒng)裝，打造別有情趣的用餐環(huán)境。此外，為增強場內(nèi)的生活美學(xué)氛圍，朝北大悅城加大對lifestyle業(yè)態(tài)的調(diào)整和優(yōu)化，并積極通過引進全新或特色品牌全面提升場內(nèi)品質(zhì)生活方式中心的氛圍，如將主題空間“悅界”的品牌更新30%左右，1F輕奢區(qū)和化妝品區(qū)加大引進更多的國際知名品牌，2F設(shè)計師女裝區(qū)積極引進全新品牌。2016年朝陽大悅城新引進143個全新品牌，新店占比29%，其中，19個為北京首家，31個為北京東部首家；整體調(diào)整面積達2萬㎡，占全樓的16%。2017年新引進106個品牌，占商戶總數(shù)的21%，整體調(diào)整面積達1.4萬㎡。通過一系列的調(diào)整和升級，朝陽大悅城對遠端吸客能力進一步得到提升。2016年朝北大悅城銷售額達到35億，同比增長近30%；全年客流達2500萬，日均客流近7萬；場內(nèi)坪效同比提升28%，客單價同比提升15%，提袋率同比增長10%；租金收入突破5.2億元，增幅11%。

以三里屯太古里為代表，打造以時尚品牌聚合的體驗新特色。作為太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地首個落成并啟用的綜合商業(yè)項目，三里屯太古里已成為北京時尚潮流風向標。但受近年網(wǎng)購電商發(fā)展的沖擊，三里屯太古里面臨巨大競爭壓力，2017年營業(yè)額同比增速僅為2.9%，低于同期頤堤港的70.5%成為近年最小增長。為改善競爭壓力，三里屯太古里近期加大品牌運營調(diào)整。如為更好詮釋北京時尚潮流地標的理念，三里屯太古里積極調(diào)整原有的業(yè)態(tài)布局，加大引進創(chuàng)新業(yè)態(tài)或潮流時尚品牌的力度。如將原位于三里屯太古里北區(qū)的萬寶龍全球最大精品店調(diào)整為國際時尚餐飲集合體驗區(qū)。該國際時尚餐飲體驗區(qū)主打潮流時尚餐食體驗，在一層設(shè)置輕食餐廳，通過引入包括Bad Farmers Our Bakery，以及風靡韓國的網(wǎng)紅巧克力面包“臟臟包”等輕餐品牌進住，加大對潮青人群的吸引。二層引入極具地中海和亞洲風味結(jié)合的高檔西餐廳R estaurant Y。三層和四層引入法餐與夜店混搭品牌InfraR ouge。三里屯太古里還積極引入10余家國內(nèi)外高顏值潮流店鋪增添潮流亮點，如引入COS、Juice、Joseph、Sacai、C athK idston、A PMMO N A C O、SandroMen、祖馬龍、K urtGeiger、AwfullyC hocolate等。此外還引入法國頂級時裝芭蕾鞋品牌麗派朵R epetto進住。通過系列業(yè)態(tài)品牌的調(diào)整，三里屯太古里在延續(xù)潮流風尚地標風格的同時，繼續(xù)瞄準國際潮流化的方向，加大營造獨特的潮流體驗氛圍來聚合體驗特色。

以石景山萬達、西單大悅城為代表，積極融入文旅元素打造商業(yè)新體驗。2017年8月，大悅城延續(xù)創(chuàng)新理念在西單大悅城推出以年輕潮范兒為主題的“樣街”商區(qū)，“樣街”商區(qū)位于西單大悅城9層，經(jīng)營面積近3000平米，“樣街”致力于為18- 25歲最in群體打造的社群集結(jié)型空間，召集了塔羅占卜、紋身、BJD娃娃、二次元手辦、拇指滑板、電競黑科技、網(wǎng)紅奶昔等29家潮玩潮酷店鋪。有別于“悅界”側(cè)重體驗場景和客群聚焦化的創(chuàng)新模式，西單大悅城“樣街”更突出通過開放式場景實現(xiàn)業(yè)態(tài)和消費互融，以此更大釋放消費客群的參與感和體驗性。此外，2017年9月，石景山萬達廣場重點打造的“廠東門1919”商區(qū)開業(yè)，廠東門1919商區(qū)位于萬達廣場二層，經(jīng)營面積9300平米，布局有51個新潮流品牌，是萬達聯(lián)合首鋼斥資3800萬重點打造的以滿濃郁鋼鐵工業(yè)氛圍的文化主題街區(qū)。作為以“工業(yè)+時尚”為主題的體驗式商區(qū)，廠東門1919不僅實現(xiàn)了首個將工業(yè)主題元素與現(xiàn)代商業(yè)進行融合，同時將文化旅游元素融入消費場景，實現(xiàn)時尚的服務(wù)站造型與充滿濃郁鋼鐵工業(yè)氛圍的文化主題街區(qū)相輔相成，以此形成旅游、商業(yè)與工業(yè)碰撞，觀賞、購物與體驗結(jié)合的全新視角，促動石景山萬達廣場全方位品質(zhì)的升級。

3、大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展從追求體量向追求內(nèi)容方向轉(zhuǎn)變

與新型大型購物中心積極調(diào)整經(jīng)營策略及模式所不同，傳統(tǒng)大型商業(yè)面對消費趨勢的變化缺乏積極的應(yīng)對之策，導(dǎo)致近年傳統(tǒng)大型商業(yè)設(shè)施閉店狀況層出不窮。2018年1月，具有27年歷史的北辰購物中心亞運村店宣布停業(yè)。這是繼去年

莊勝崇光百貨遭遇“撤柜潮”，華堂、百盛等多個百貨零售商場撤店后，又一個傳統(tǒng)百貨商場關(guān)門。

作為北京北部地區(qū)規(guī)模最大的百貨商場之一，北辰購物中心自入市之初就受到市場的青睞，早期的北辰購物中心不僅位列北京市億元商場行列；而且以30%的年均高投資回報率創(chuàng)造了轟動行業(yè)的“北辰現(xiàn)象”。但自2012年始，北辰購物中心的經(jīng)營開始連續(xù)下滑，下滑最多的時候達到近20%。截止到2017年上半年，北辰購物中心營業(yè)收入僅為0.83億，同比下降18.9%，這已經(jīng)是北辰購物中心連續(xù)6年半出現(xiàn)營收業(yè)績下滑。面對經(jīng)營壓力，北辰購物中心亞運村店曾先后嘗試優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、調(diào)整經(jīng)營方式、創(chuàng)新品類品牌組合、壓縮成本費用等多種措施，但均未能遏制業(yè)績下滑的大趨勢。

從市場發(fā)展看，北辰購物中心閉店雖是個案，但充分反應(yīng)傳統(tǒng)百貨的行業(yè)發(fā)展窘境。一方面受市場飽和、開店成本激增及電子商務(wù)沖擊等多重影響，傳統(tǒng)百貨失去價格競爭優(yōu)勢，進入微利甚至無利經(jīng)營狀態(tài)。另一方面隨著城市商業(yè)區(qū)域化進程的加快，包括郊區(qū)型購物中心等新商業(yè)的快速發(fā)展加大對城市中傳統(tǒng)百貨的人氣“截流”，從導(dǎo)致傳統(tǒng)百貨經(jīng)營舉步維艱。第三，基于自身條件及經(jīng)營模式的限制，傳統(tǒng)百貨缺乏創(chuàng)新發(fā)展的基礎(chǔ)條件，最終導(dǎo)致轉(zhuǎn)型發(fā)展機遇的喪失。

隨著消費持續(xù)升級，傳統(tǒng)百貨必須進一步突破傳統(tǒng)的思維框架和業(yè)務(wù)模式，積極推動創(chuàng)新，利用技術(shù)來驅(qū)動商業(yè)變革，邁向 “新零售”時代。其中，打通線上線下與物流服務(wù)無疑是未來發(fā)展的主流方向，拓展全渠道零售亦迫在眉睫。進行全面轉(zhuǎn)型升級，推動智能化、數(shù)據(jù)化、線上線下一體化的“新零售”業(yè)態(tài)向前大步邁進。

（四）在發(fā)展品牌上，大型商業(yè)設(shè)施呈現(xiàn)集團化、連鎖化發(fā)展趨勢，優(yōu)質(zhì)品牌運營商項目經(jīng)營效益明顯高于平均水平

1、國內(nèi)商業(yè)集團/品牌連鎖化發(fā)展持續(xù)發(fā)力，經(jīng)營效益高于預(yù)期

作為國內(nèi)最大的商業(yè)零售集團，萬達集團繼續(xù)保持快速的發(fā)展勢頭。萬達年報顯示，2016年萬達集團資產(chǎn)達到7961億元，同比增長21.4%。營業(yè)收入2549.8億元，完成年計劃的103.2%，同比增長3.4%；當年新開28家萬達廣場，當年新增商業(yè)面積600萬㎡。數(shù)據(jù)表明，萬達集團經(jīng)營效益明顯高于預(yù)期。

作為國內(nèi)最大的家居流通集團，紅星美凱龍同樣取得良好的經(jīng)營業(yè)績， 2017年年中財報顯示，紅星美凱龍在2017年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入50.7億元，同比增長10.6%；實現(xiàn)凈利潤近21.6億元，同比增長11.9%。其營業(yè)收入增長來源于自有╱租賃商場及委管商場、租賃商場的租賃及管理費收入的增長以及開業(yè)商場的數(shù)量及經(jīng)營面積的增加等方面。紅星美凱龍目前在營商場達214家，總經(jīng)營面積近1330萬平方米，平均出租率達到97.0%。

2、國際零售/品牌連鎖化緊扎本土，多元經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展

作為亞洲領(lǐng)先的綜合零售及服務(wù)企業(yè)集團，永旺集團自1996年進入中國以來，目前國內(nèi)共經(jīng)營了將近400家不同業(yè)態(tài)的店鋪。事業(yè)涵蓋多個領(lǐng)域，從郊外摩爾Mall型購物中心、綜合百貨超市、食品超市到便利店等多種商業(yè)形態(tài)。從2014- 2016年永旺銷售額和門店拓展看。近3年永旺銷售額基本呈上漲趨勢，增長率保持正增長。2016年營業(yè)額達到111.7億元，增長率為4.9%。從門店拓展看，2016年永旺的門店數(shù)量為56個，增長率為3.7%。

參考文獻：

【1】賴陽.首都商業(yè)格局的優(yōu)化與提升[J].時代經(jīng)貿(mào)，2015（1）.

【2】賴陽.“云消費”時代shopping mall 的探索[J].時代經(jīng)貿(mào)，2016（1）.

【3】賴陽，韓凝春.京津冀協(xié)同發(fā)展中北京商業(yè)格局的優(yōu)化調(diào)整研究[J].時代經(jīng)貿(mào)，2016（3）.

【4】韓凝春，黃愛光.對現(xiàn)代北京商業(yè)發(fā)展的基本判斷[J].北京財貿(mào)職業(yè)學(xué)院學(xué)報，2009（3） .

【5】李馥佳. 中國百貨業(yè)發(fā)展趨勢解析[J]. 時代經(jīng)貿(mào)， 2009（3）.

【6】 韓凝春，康健.生活方式化與城市購物中心的發(fā)展升級[J].時代經(jīng)貿(mào)，2017（2） .

【7】 王春娟.2009年北京商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)的幾個趨勢[J].北京商業(yè)，2010（1） .

（執(zhí)筆人：北京京商流通戰(zhàn)略研究院李馥佳）