朱敏亞　袁鳳林

[提要] 隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平日益提高，改善居住條件的欲望日漸強(qiáng)烈，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，但同時(shí)房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)出現(xiàn)了庫(kù)存積壓現(xiàn)象。本文分析房地產(chǎn)去庫(kù)存狀況，揭示存在的問(wèn)題，并提出政策優(yōu)化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫(kù)存；政策優(yōu)化

基金項(xiàng)目：揚(yáng)州大學(xué)大學(xué)生學(xué)術(shù)科技創(chuàng)新基金（2017）

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年2月26日

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)作為橫跨消費(fèi)與投資兩大領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，是保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的重要支柱，中央2015年提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。2016年將房地產(chǎn)“去庫(kù)存”作為經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。隨著房?jī)r(jià)居高不下，房地產(chǎn)去庫(kù)存化周期問(wèn)題仍然凸顯，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的狀況，揭示了其中存在的問(wèn)題，最后提出了進(jìn)一步完善去庫(kù)存政策促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議。

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售現(xiàn)狀

（一）開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增速逐漸放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息顯示，在2017年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額呈上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積、土地購(gòu)置面積也持續(xù)增長(zhǎng)，增速相比前幾月稍有回落，不過(guò)房屋新開(kāi)發(fā)面積沒(méi)有受到市場(chǎng)影響，增速依然緩慢上升。在投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，住宅投資占較大比重。東西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資差異明顯，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58，023億元，西部地區(qū)為23，877億元，東部地區(qū)約為西部的兩倍，東西部開(kāi)發(fā)投資不均衡，差異性顯著。

（二）商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售增速放緩。2017年，商品房銷(xiāo)售面積同開(kāi)發(fā)投資資金相匹配，呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)，但增速有所滑落。在這房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩的情形下，地產(chǎn)龍頭業(yè)績(jī)?nèi)匀槐３挚焖僭鲩L(zhǎng)。截至2017年末，恒大、萬(wàn)科、碧桂園等多家大型上市公司突破了5，000億元的全年銷(xiāo)售規(guī)模，在未來(lái)2～3年內(nèi)，千億房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將越演越烈，市場(chǎng)份額爭(zhēng)奪戰(zhàn)即將進(jìn)入白熱化。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)城市層級(jí)之間的“冰火”兩極格局。

1、“冰”在于熱點(diǎn)城市的銷(xiāo)售滑鐵盧。在調(diào)查數(shù)據(jù)范圍內(nèi)的79個(gè)重點(diǎn)城市中，一二線(xiàn)城市自2017年初以來(lái)銷(xiāo)售量就持續(xù)低迷，成交量呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2017年11月末，一線(xiàn)城市遭遇銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng)，其累計(jì)成交量與上年相比下降了38.2個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)城市累計(jì)成交量也下降了24.4個(gè)百分點(diǎn)。

2、“火”則在于三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)的崛起。自2017年初以來(lái)三四線(xiàn)城市成為房地產(chǎn)業(yè)火暴的重要市場(chǎng)，成交量和成交額都大幅度增長(zhǎng)。2017年在三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售最為火暴，出現(xiàn)了近年來(lái)最大的反差，與一二線(xiàn)城市的增速差達(dá)到將近66.3個(gè)百分點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存政策成效分析

由于房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商見(jiàn)機(jī)增加投資以及房?jī)r(jià)的只增不減使消費(fèi)者望“房”興嘆，需求減少，加上政府為了政績(jī)以及對(duì)土地財(cái)政的依靠，缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格宏觀把控，房地產(chǎn)企業(yè)自2012年開(kāi)始就面臨庫(kù)存堆積，去化周期長(zhǎng)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金困難，盈利能力下降，相關(guān)產(chǎn)業(yè)包括建材、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)的盈利能力受到重大影響，加大銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總金額下滑顯著，投資增速很不理想，創(chuàng)造了歷史新低。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)中重要的消費(fèi)品，在2015年對(duì)GDP的貢獻(xiàn)微不足道，僅為1%。房地產(chǎn)庫(kù)存總量過(guò)剩，達(dá)到68，632萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)一種居民住不起房，房地產(chǎn)企業(yè)賣(mài)不出房的尷尬狀況，拉響了房地產(chǎn)發(fā)展的警報(bào)。2016年，政府高度重視房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，習(xí)近平提出要打好“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”，化解房地產(chǎn)庫(kù)存是這“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”的重中之重。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，擺脫地方財(cái)政束縛，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，引導(dǎo)房地產(chǎn)脫離炒房漩渦，回歸居住功能，全國(guó)各地紛紛出臺(tái)了以去庫(kù)存為目的的刺激性政策，并取得了巨大的成功。

（一）采取寬松的財(cái)政稅費(fèi)政策，推動(dòng)市場(chǎng)和企業(yè)走出低潮。政府根據(jù)房地產(chǎn)形勢(shì)，為改善房地產(chǎn)庫(kù)存堆積問(wèn)題，率先提出了減免、清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中行政事業(yè)性收費(fèi)、改善土地增值稅預(yù)征辦法等措施，推動(dòng)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。根據(jù)《稅法》規(guī)定，在商品房預(yù)售時(shí)，實(shí)現(xiàn)的預(yù)售收入都需繳納一定的營(yíng)業(yè)稅、所得稅征稅、土地增值稅預(yù)征等，合理地改善預(yù)征辦法，有利于減輕開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，知名房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科、恒大、碧桂園的銷(xiāo)售金額居于榜首。大部分標(biāo)桿企業(yè)獲得銷(xiāo)售的上漲主要源于政府寬松的政策推動(dòng)了一線(xiàn)、二線(xiàn)樓市的火暴。

（二）積極利用公積金杠桿工具，使樓市出現(xiàn)一波“加速回暖”行情。中央出臺(tái)了房貸首付比例下調(diào)，公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅減免等優(yōu)惠政策，政府通過(guò)推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等給予市民購(gòu)房?jī)?yōu)惠，刺激消費(fèi)，提高了房地產(chǎn)去庫(kù)存成效。2017年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2017年4月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)，全國(guó)90%的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。首次置業(yè)者選擇住房公積金貸款成為了一種趨勢(shì)，以及樓市新政不斷出臺(tái)，打破了消費(fèi)者觀望的心態(tài)，增強(qiáng)了居民購(gòu)買(mǎi)欲望，房屋需求量開(kāi)始提升，成交量大幅提高，凸顯住房公積金政策對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)，去房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題效果顯現(xiàn)。

（三）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改善，需求量有所提升。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，市場(chǎng)持續(xù)秉承改善型需求的風(fēng)格，隨著客戶(hù)群體主流需求的不斷轉(zhuǎn)變，房企的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，一些知名房地產(chǎn)企業(yè)，由于90～170平方米戶(hù)型成交占比較大，房地產(chǎn)企業(yè)縮小了170平方米以上的豪宅，將重心放在建設(shè)好中等住宅的質(zhì)量上，進(jìn)一步印證需求結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品戶(hù)型轉(zhuǎn)變的特點(diǎn)。知名房地產(chǎn)企業(yè)不再主要將有豪宅需求的富人作為自己的受眾群體，拓寬受眾群體，讓普通收入的中等小康家庭也可以買(mǎi)得起房，住得起房，從而較好地解決了房地產(chǎn)庫(kù)存堆積的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存政策不足之處

盡管現(xiàn)有房地產(chǎn)去庫(kù)存政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了一定的作用，也改善了房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存有顯著的效果。但真正想解決房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題仍然任重道遠(yuǎn)，現(xiàn)有的政策存在如下不足：

（一）出臺(tái)的政策過(guò)于理想化。政府出臺(tái)的推進(jìn)棚改商品回購(gòu)政策在初期卓有成效，在后期尤其是三四線(xiàn)城市增速力度不斷減弱。三四線(xiàn)城市在政策出臺(tái)初期之所以能夠銷(xiāo)售火暴，一方面是因?yàn)闃鞘邢拶?gòu)限貸政策下人們的購(gòu)房目標(biāo)由一二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)向三四線(xiàn)城市；另一方面源于自2015年以來(lái)國(guó)務(wù)院推動(dòng)的“棚改三年計(jì)劃”使得棚改貨幣化安置比例提高。但由于政策在設(shè)計(jì)過(guò)程中具有理想性，缺乏執(zhí)行性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性和戰(zhàn)略性，隨著不斷兌現(xiàn)三四線(xiàn)城市的需求，使得棚改貨幣化效應(yīng)的邊際彈性減弱和棚戶(hù)區(qū)改造難度的加大，出臺(tái)政策所存在的問(wèn)題也隨著時(shí)間的推移浮出水面，對(duì)解決三四線(xiàn)城市的庫(kù)存問(wèn)題沒(méi)有初期有效。我們調(diào)查研究的三四線(xiàn)城市中，成交增速在6～7月就開(kāi)始下滑，逐漸由正轉(zhuǎn)負(fù)。

（二）忽略了房地產(chǎn)庫(kù)存的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。政府在政策設(shè)計(jì)上傾向于刺激消費(fèi)者的需求，而忽略了房地產(chǎn)庫(kù)存的供給方面，對(duì)于土地的宏觀調(diào)控，土地每年的建設(shè)計(jì)劃、土地的利用率、未開(kāi)墾的土地使用規(guī)劃也應(yīng)該是解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題的主要內(nèi)容。2015年至今，政府出臺(tái)了多項(xiàng)措施，如減輕稅費(fèi)、利用公積金杠桿、鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房、商品房回購(gòu)、拓寬購(gòu)房群體，這些措施都是針對(duì)消費(fèi)者的一系列優(yōu)惠政策，在供大于求的市場(chǎng)上，僅僅刺激需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，政府應(yīng)大力改善住宅質(zhì)量，配套條件，更好地供給輸出才能得到更好的需求輸入。

（三）政府制定的政策缺乏一定的針對(duì)性。由于政府對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存信息掌握得不全面，所制定的政策比較籠統(tǒng)。不同的城市有不同的發(fā)展歷程、不同的經(jīng)濟(jì)背景、不同的商品需求，南北東西各有差異，統(tǒng)一的政策可能無(wú)法滿(mǎn)足各地居民各自的需要，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果。例如上海市，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，商業(yè)貿(mào)易繁榮，是中國(guó)的金融之都，人們都心之所往，房?jī)r(jià)也是突飛猛進(jìn)，需求大于供給，而二線(xiàn)城市例如揚(yáng)州市，由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，人們都選擇去大城市購(gòu)房，大量住宅建造完成后無(wú)人購(gòu)買(mǎi)，庫(kù)存堆積，房?jī)r(jià)也比較低。因此，不同的城市具有各自特點(diǎn)，不能以統(tǒng)一的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，在制定調(diào)控政策時(shí)，要切實(shí)把握各個(gè)城市的庫(kù)存是經(jīng)濟(jì)情況和區(qū)塊分布還是人們支付能力等方面導(dǎo)致的，進(jìn)而因城施策。

四、房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存政策優(yōu)化建議

（一）打通安置房和商品住房的對(duì)接通道。在商品住房供給大于需求的城市，政府要下決心停止保障房的建設(shè)，全面推進(jìn)用貨幣對(duì)居民進(jìn)行補(bǔ)貼和安置，將實(shí)物建設(shè)的資金轉(zhuǎn)化為居民的購(gòu)房補(bǔ)貼或租房補(bǔ)貼，讓居民獲得資金主動(dòng)去市場(chǎng)進(jìn)行購(gòu)房或租房，保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，這種做法既可以減輕政府的建設(shè)與管理壓力，又可以加快房地產(chǎn)庫(kù)存的銷(xiāo)售周期，并且對(duì)那些必須實(shí)物安置的保障房項(xiàng)目，可以通過(guò)回購(gòu)商品房的方式獲得保障房給予居民，這樣既很好地滿(mǎn)足住房保障的需要，又有效地化解了房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題。

（二）因城施策，著力聚焦二三線(xiàn)城市。由于不同城市有不同的特點(diǎn)，因城施策是一個(gè)很好的選擇。一是根據(jù)一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)需求的高需求量和三四線(xiàn)城市的高庫(kù)存量，政府應(yīng)將重心放在二三線(xiàn)城市過(guò)剩的庫(kù)存如何化解的問(wèn)題上，并且彌補(bǔ)供給不足城市的庫(kù)存問(wèn)題。對(duì)于三四線(xiàn)城市已辦理用地手續(xù)卻無(wú)力建設(shè)的樓房，政府應(yīng)督促企業(yè)及時(shí)進(jìn)行做出解決方案，增加土地供給面積，改善土地供給效率；二是差異化進(jìn)行土地供給政策協(xié)調(diào)。對(duì)于一線(xiàn)和熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，庫(kù)存需求量大，政府仍然需要繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)令，嚴(yán)格遵守每戶(hù)家庭只能新購(gòu)一套商品房的規(guī)定，有效合理地規(guī)劃和利用土地資源，加快對(duì)低效利用的土地再開(kāi)發(fā)。而針對(duì)房?jī)r(jià)下跌、庫(kù)存堆積、房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售慘淡的二三線(xiàn)城市則需要在加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的過(guò)程中，重視對(duì)庫(kù)存的消化，盡量避免不合理新庫(kù)存的產(chǎn)生。

（三）提高住房質(zhì)量，完善基礎(chǔ)設(shè)施。在供給側(cè)改革的背景下，對(duì)于房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面，僅僅靠刺激消費(fèi)者需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，政府還應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)的供給問(wèn)題。一是政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)住房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)做出明確的規(guī)定，改善用材質(zhì)量和建造框架，加強(qiáng)對(duì)施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，了解消費(fèi)者需求，迎合大眾審美，創(chuàng)造出既舒適又美觀的住宅，使消費(fèi)者放心購(gòu)買(mǎi)；二是完善小區(qū)內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施，合理選擇住房建造地址，滿(mǎn)足居民日常出行，交通便利的要求，學(xué)校、公交、社區(qū)需同步建設(shè)，增強(qiáng)住房的可居住性；三是組織開(kāi)發(fā)商對(duì)同行競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行參觀和交流，了解其他競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)和銷(xiāo)售理念，進(jìn)而提升自身的管理能力與營(yíng)銷(xiāo)能力，從企業(yè)自身與商品本身的角度緩解庫(kù)存堆積的壓力。

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