周素珍

摘要：本篇文章首先對實施“營改增”政策的作用進行闡述，從抵扣、稅負以及財務(wù)三個方面入手，對房地產(chǎn)業(yè)“營改增”納稅實務(wù)中的核心問題進行解析，并以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)業(yè)“營改增”納稅實務(wù)問題的處理對策。希望通過本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；“營改增”；納稅實務(wù)；核心問題

在當前我國社會經(jīng)濟全面發(fā)展背景下，營業(yè)稅中存在的漏洞逐漸顯現(xiàn)出來，重復納稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，不但給我國企業(yè)稅負方面帶來了影響，同時還使得企業(yè)綜合競爭水平逐漸下降。隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展，其在我國社會經(jīng)濟增長中發(fā)揮著重要的作用，并且成為了我國經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)之一。近幾年來，房屋價格的逐漸提升，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)得到了全面擴充，行業(yè)內(nèi)部呈現(xiàn)出了競爭逐漸加劇的現(xiàn)象，群眾購房壓力不斷增大，這給房地產(chǎn)企業(yè)的今后發(fā)展帶來了影響。所以，“營改增”政策的落實，給房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展提供機遇的同時，也提出了考驗，怎樣降低“營改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響已經(jīng)得到各個領(lǐng)域的關(guān)注，因此，加大對房地產(chǎn)業(yè)“營改增”納稅實務(wù)中的核心問題的探究是非常必要的。下面，本文將重點闡述和分析房地產(chǎn)業(yè)“營改增”納稅實務(wù)中的核心問題。

一、實施“營改增”政策的作用

所謂的營改增主要指，將企業(yè)之前繳納的營業(yè)稅收進行更改，更改為增值稅收。采用稅務(wù)改革的方式，可以將營業(yè)稅中重復納稅現(xiàn)象進行消除，緩解企業(yè)稅務(wù)負擔。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”涉及的內(nèi)容有不動產(chǎn)銷售、房屋租賃、物業(yè)管理等，所以，納稅人范疇存在一定的廣泛性，不僅包含了房地產(chǎn)企業(yè)，同時也涉及了和其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)運營環(huán)節(jié)中，稅務(wù)處理含有繁瑣性，在進行稅務(wù)流轉(zhuǎn)時，將會面臨重復納稅現(xiàn)象，并且營業(yè)稅和土地稅重復納稅現(xiàn)象較為突顯，進而給增值稅抵扣鏈條帶來了影響。由此可見，實施“營改增”政策是非常必要的[1]。因此，通過落實“營改增”政策，不但可以防止重復納稅現(xiàn)象出現(xiàn)，同時還能實現(xiàn)進項稅額的抵扣，減少企業(yè)整體稅負，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”納稅實務(wù)的核心問題

（一）抵扣方面

從增值稅抵扣角度來說，主要指納稅的稅務(wù)等于銷項稅和進項稅之間的差額，之后在進行房屋銷售過程中，結(jié)合相關(guān)稅率進行納稅，此項稅務(wù)也就是銷項稅，之后在購置該產(chǎn)品過程中，銷售企業(yè)將會出具增值稅專用發(fā)票，發(fā)票中銷項稅額能夠?qū)崿F(xiàn)對當期增值稅進項稅額的抵扣。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在落實“營改增”政策之后，應該把抵扣問題重點放置在抵扣鏈條完備性方面，只有保證抵扣鏈條完善，才能將上一環(huán)節(jié)納稅人支付的增值稅進項稅額轉(zhuǎn)移到下一環(huán)節(jié)中，進而達到抵扣的目的。

（二）稅負方面

在落實“營改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效防止重復納稅現(xiàn)象出現(xiàn)，從短期角度來說，企業(yè)整體效益得到了提升，在某種程度上緩解了自身稅負，達到了減少稅務(wù)壓力的效果。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)在落實“營改增”政策之后，稅負不僅沒有得到減少，反而出現(xiàn)了提升，導致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要因素在于兩方面，一個是稅率大，另一個是抵扣難。因為房地產(chǎn)企業(yè)自身含有特殊性，增值占比比較高，在增值稅率提升之后，增值部分需要繳納的稅款比較多，使得自身稅負也得到了提升[2]。在“營改增”政策背景下，即便部分企業(yè)實現(xiàn)了稅負的減少，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)上下游之間沒有建立完善的抵扣鏈條，進而存在抵扣難度高等現(xiàn)象，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)壓力。

（三）財務(wù)方面

隨著“營改增”政策的全面落實，這給房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方面帶來了一定影響，主要展現(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)負債、現(xiàn)金流等方面。其中“營改增”政策給負債帶來的影響一般展現(xiàn)在企業(yè)在進行固定資產(chǎn)采購過程中，部分設(shè)施增值稅中進項稅額實現(xiàn)抵扣之后，將會使得固定資產(chǎn)凈值逐漸減少，同時，部分設(shè)施供應廠家不能開據(jù)增值稅專用發(fā)票，進而無法實現(xiàn)抵扣，增加企業(yè)負債率。針對現(xiàn)金流來說，“營改增”政策給其帶來的影響一般展現(xiàn)在，企業(yè)在購置資產(chǎn)之后，相關(guān)稅額得到了抵扣，現(xiàn)金出現(xiàn)減少，進而加劇了企業(yè)現(xiàn)金運作，給企業(yè)資金鏈的運營提供了條件。

三、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”納稅實務(wù)問題的處理對策

（一）提高財務(wù)管理核算水平

在“營改增”背景下，為了將會計核算問題進行全面處理，房地產(chǎn)企業(yè)應該在內(nèi)部構(gòu)建完善的財務(wù)管理機制，加大企業(yè)財務(wù)內(nèi)部監(jiān)管，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理核算質(zhì)量的提升。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)采用構(gòu)建規(guī)范的會計核算體系的方式，實現(xiàn)會計核算體系的優(yōu)化，同時加大專業(yè)性人才培訓和引進。利用規(guī)范的會計核算體系，促進企業(yè)財務(wù)核算工作順利開展。在構(gòu)建會計核算體系的過程中，應該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)真實運營情況。通常情況下，會計核算體系一般構(gòu)建在核算機制之上，對會計核算各個流程進行監(jiān)管，保證財務(wù)核算整體質(zhì)量和水平。此外，可以加入財務(wù)人員在經(jīng)營過程中的前端性的參與，提出合理化建議，不能一眜降低稅負而造成公司實際成本的增加，加大現(xiàn)金流的支出[3]。

（二）增強納稅人的納稅意識

受到“營改增”政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長遠發(fā)展，就要樹立良好的納稅意識，根據(jù)企業(yè)運營情況，梳理納稅流程，各個稅務(wù)部門需要應用多元化的方式，對納稅人加以科學的規(guī)劃和引導，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)提升相關(guān)工作人員專業(yè)素養(yǎng)，盡可以降低稅務(wù)改革給房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響。并且，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)國家制定的相關(guān)標準，從全局角度入手，對企業(yè)成本核算機制進行科學設(shè)計，做好企業(yè)內(nèi)部管理工作，合理應用交易方式，實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)移，進而降低稅務(wù)風險給企業(yè)帶來的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在領(lǐng)悟政策標準的同時，極大限度的降低不抵扣成本。做好企業(yè)內(nèi)部宣傳工作，提升相關(guān)工作人員綜合素養(yǎng)。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)職工綜合素養(yǎng)的提升，我們可以從三個方面入手，首先，給予企業(yè)領(lǐng)導層級高度注重，提升領(lǐng)導層級對稅務(wù)改革的了解深度，促進其做好統(tǒng)一規(guī)劃工作。其次，定期開展會計知識和技能培訓工作，讓會計工作人員掌握專業(yè)的稅務(wù)政策和動態(tài)，提升財務(wù)數(shù)據(jù)的合理性和真實性。最后，加大企業(yè)基礎(chǔ)職工培訓。針對企業(yè)招投標、采購以及人事等部門，實施定期培訓，從基礎(chǔ)上防止冗余成本現(xiàn)象出現(xiàn)，降低不可抵扣成本數(shù)量。

（三）加大對增值稅專用發(fā)票的管理力度

在實施稅務(wù)改革之后，這給發(fā)票管理提出了嚴格標準。通常情況下，增值稅進項稅一般需要在半年內(nèi)實現(xiàn)抵扣，在進行抵扣時，需要出具增值稅專用發(fā)票當作抵扣依據(jù)，部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目自身含有較強的跨度性，為了能夠獲取增值稅專用發(fā)票，就要結(jié)合稅務(wù)法律體系相關(guān)要求，根據(jù)運營環(huán)節(jié)情況，把全部業(yè)務(wù)里包含的增值稅專用發(fā)票進行收集，以此實現(xiàn)稅務(wù)抵扣。所以，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)落實好發(fā)票管理工作[4]。例如，在進行工程材料采購過程中，需要選擇可以出具增值稅專用發(fā)票的供應廠家。針對無法獲取增值稅專用發(fā)票的供應廠家，可以在采購價格方面獲取一定優(yōu)惠。并且在進行材料采購時，防止為了一絲利益，存在低價采購無發(fā)票材料的情況。

四、結(jié)束語

總而言之，在“營改增”政策實施之后，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了深遠影響，通過稅務(wù)的改革，可以防止重復納稅現(xiàn)象出現(xiàn)，將抵扣鏈條進行打通，進而緩解企業(yè)整體稅負。利用短期效益，獲取良好的競爭優(yōu)勢。然而，隨著“營改增”政策的順利實施，這給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也帶來了一定影響。因此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強對稅務(wù)改革的認識，采用完善的應對對策，消除其給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的負面影響，積極發(fā)揮正面影響，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]段勤勤.房地產(chǎn)業(yè)“營改增”對地方財政收入影響效應分析——以青島市數(shù)據(jù)為例[J].中國集體經(jīng)濟，2017（21）：76-77.

[2]劉莉娜.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析[J].納稅，2017（21）：102+104.

[3]張思檬.實施營改增對房地產(chǎn)行業(yè)稅負影響探究[J].財會學習，2017（13）：172+174.

[4]盧悅.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響淺析[J].納稅，2017（20）：24.

（作者單位：浙江藍城聯(lián)勝房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司）