辛長德

摘 要：物業(yè)管理作為我國的新興產(chǎn)業(yè)，整個發(fā)展的速度是非常之快的，其傳統(tǒng)的行政型與福利型的房屋管理模式也正在 逐步向經(jīng)營性與專業(yè)型的物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變。即便這樣，依然與發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)存在很大的差距。本文將對我們國家的物業(yè)管理模式的特點(diǎn)、問題做出論述與分析，從而給出提高物業(yè)管理水平的有效策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；管理模式；問題與對策

雖然我們國家也在不斷引進(jìn)新的管理理念、模式與技術(shù)，但往往由于經(jīng)驗(yàn)、新問題、新管理理念的制約，我國的物業(yè) 管理行業(yè)不僅存在著舊問題，也衍生出許多新問題。如何建立科學(xué)化、系統(tǒng)化的物業(yè)管理體系，促使房地產(chǎn)行業(yè)保持良性的發(fā)展，這將成為企業(yè)管理層以及從事物業(yè)管理專業(yè)研究 的專業(yè)學(xué)者所需要迫切解決的重要課題之一。

1.物業(yè)管理發(fā)展存在問題

1.1效益低，違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重

物業(yè)管理是一種風(fēng)險小、利潤低的行業(yè)， 物業(yè)公司受經(jīng)營范圍和場地等原因限制，現(xiàn)階段只能因地制宜開展可行性經(jīng)營。 隨著市場經(jīng)濟(jì)影響，之前制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于物業(yè)公司運(yùn)作成本，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)上的壓力，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)有著較為嚴(yán)重的虧損，直接影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)行，同時也是影響物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的難點(diǎn)問題。個別業(yè)主在住進(jìn)小區(qū)后在公共綠地上進(jìn)行種植、私占公共空間，這對公共設(shè)施造成了非常嚴(yán)重的破壞，嚴(yán)重侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。截至目前，沒有一部完善的法律來制止這種違法行為，此類問題引起的糾紛不斷增加，調(diào)節(jié)難度較大。引起此類問題的主因是：鄰居不愿管、物業(yè)不敢管、建委無權(quán)管、城管不好管，導(dǎo)致違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，屢禁不止。

1.2維修保養(yǎng)能力較弱、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足

小區(qū)和寫字樓一旦出現(xiàn)故障性事故急需維修的時候，業(yè)主第一時間反映物業(yè)公司報修，但物業(yè)管理公司往往會受專業(yè)技術(shù)限制，往往不能及時維修，如：電梯損壞、消防設(shè)備故障、供水、供暖管網(wǎng)等技術(shù)含量較高的維修工作，因物業(yè)公司不具備這方面的專業(yè)技術(shù)操作知識，如有這方面報修，物業(yè)公司只能借助和申請專業(yè)維保公司和相關(guān)有資質(zhì)的施工隊(duì)伍進(jìn)行維修，這顯然是不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范的。物業(yè)管理可經(jīng)營性項(xiàng)目不多，所以相對經(jīng)營性收入較少，不少住戶往往不能夠理解物業(yè)費(fèi)繳納是住戶應(yīng)盡義務(wù)，甚至把物業(yè)管理理解為無償或低償服務(wù)，以各種理由拒繳相關(guān)費(fèi)用，給物業(yè)管理工作帶來難度和壓力。

1.3物業(yè)與業(yè)主之間矛盾日漸激化與從業(yè)人員素質(zhì)較低問題

隨著廣大業(yè)主維權(quán)方面意識不斷提升，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)方面的工作提出了更高的要求，物業(yè)管理企業(yè)生存空間和壓力也就隨之增加， 其實(shí)物業(yè)與業(yè)主就是“魚和水”的關(guān)系，需要一個相互理解、相互支持的狀態(tài)。 有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)已經(jīng)正常上交，理所當(dāng)然物業(yè)公司就要提供全方位無償或低償服務(wù)，以此滿足部分業(yè)主的自身利益，否則業(yè)主就以各種理由不交物業(yè)費(fèi)，將所有問題的矛頭指向物業(yè)公司，問題得不到及時解決，這就會導(dǎo)致惡性循環(huán)。目前，物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)了低學(xué)歷化的趨勢，高學(xué)歷年輕人不愿從事物業(yè)管理工作，；而低學(xué)歷人士又干不好。這主要是兩個方面原因所致，一是工資福利跟不上。過去物業(yè)管理是新興事物，市場競爭力小，比較來看其他行業(yè)工資待遇較高。 隨著市場行業(yè)體制發(fā)生變革，物業(yè)這一行業(yè)的工資福利遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)市場不再有優(yōu)勢。 二是錄用從業(yè)人員門檻較低。 人們想象中的物業(yè)公司就是打掃衛(wèi)生、接聽電話、小區(qū)巡邏等簡單的日常工作，沒有高級一些的技術(shù)含量，不需要其他硬性條件要求，只要有一定的工作經(jīng)歷就可以勝任，這也就導(dǎo)致了人員素質(zhì)與水平參差不齊的問題，大大降低了從業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)和要求。

2.物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策

2.1.完善物業(yè)法律加強(qiáng)宣傳力度、改善物業(yè)壞境杜絕私搭亂建

雖則我們國家的小區(qū)數(shù)量的不斷上升，我國政府應(yīng)該加強(qiáng)對物業(yè)管理的改善，進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)，做到有法可依，不僅業(yè)主的利益可依法維護(hù)，同時也能夠提升物業(yè)管理的規(guī)范，雙方利益最大化。 政府要加強(qiáng)對物業(yè)管理的宣傳與支持，要讓更多的人了解物業(yè)管理，能享受到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)。使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)能夠和諧相處，提升城市的整體水平。物業(yè)管理的是一個集體大環(huán)境，不能因?yàn)閭€別的人破壞整體的環(huán)境。 因此對于私搭亂建而不改正的個別案列，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)去約束他們，而不是采取極端的手段。 物業(yè)管理企業(yè)要做到有理有據(jù)，使業(yè)主明白物業(yè)這個大環(huán)境是大家的，而不屬于個人。

2.1加強(qiáng)人才培訓(xùn)、改善經(jīng)費(fèi)情況

人才的培養(yǎng)與儲備是企業(yè)生存與發(fā)展的立足之本，否則公司發(fā)展會受限，難以擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，影響團(tuán)隊(duì)成長，所以加大人才培養(yǎng)，提供人才發(fā)展空間，取長補(bǔ)短，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓，促進(jìn)該行業(yè)人才建設(shè)層次的整體提升。在經(jīng)費(fèi)方面要：第一，目前社會是以科技創(chuàng)新促發(fā)展的時代，高科技新型事物不斷出現(xiàn)?？萍紕?chuàng)新的運(yùn)用能減少人員成本，提升物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。第二，物業(yè)公司可利用小區(qū)優(yōu)勢與一些網(wǎng)絡(luò)電商、產(chǎn)品供應(yīng)商展開合作，提高多種經(jīng)營收入。第三，通過宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價值觀，樹立自身企業(yè)口碑與品牌，從而不斷降低運(yùn)營成本，獲得較好的經(jīng)濟(jì)利潤。

2.3.完善物業(yè)管理服務(wù)理念、提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)

物業(yè)管理人員要熟練掌握物業(yè)管理基本法律，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。要從自身找問題、查原因，完善管理機(jī)制，增強(qiáng)員工的服務(wù)意識，與業(yè)主取得相互信任和理解。物業(yè)企業(yè)可以外派人員到沿海發(fā)達(dá)地區(qū) 進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)，積極吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)人才。物業(yè)企業(yè)要優(yōu)化人才隊(duì)伍，一是送出去，二是請進(jìn)來。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進(jìn)修學(xué)習(xí)，員工進(jìn)修學(xué)習(xí)完畢后，再派其他員工去學(xué)習(xí)，展開周期循環(huán)，提高人才整體素質(zhì)。

3.結(jié)語

總之，物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主要工作目標(biāo)，不斷增強(qiáng)自身的主觀能動性，建立健全物業(yè)管理體制，以培育市場、規(guī)范市場為重點(diǎn)，加快立法步伐，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，這樣才能樹立良好企業(yè)形象，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

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