王 譯 萱

(天津土地交易中心，天津 300042)

0 引言

近幾年來(lái)，隨著天津的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)迅速發(fā)展，越來(lái)越多的投資者涌入天津市場(chǎng)，尤其以一些獨(dú)具實(shí)力的房地產(chǎn)投資公司為代表。它們的投資意向使天津土地市場(chǎng)的成交土地?cái)?shù)量不斷增加，成交金額也屢創(chuàng)新高。從擬定招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓公告到擬定招標(biāo)、拍賣、掛牌文件再到組織實(shí)施土地公開(kāi)交易活動(dòng)最后到簽訂《天津市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》這一系列的手續(xù)都在天津土地交易中心完成。

天津市政府設(shè)立的天津土地交易中心是全市唯一的有形土地市場(chǎng)和土地交易的專門機(jī)構(gòu)。天津土地交易中心作為全市唯一實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃工作的機(jī)構(gòu)，為天津市出讓土地、辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等手續(xù)，對(duì)各種土地交易信息進(jìn)行統(tǒng)一的收集、分析和發(fā)布，為土地交易提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的土地投資、交易場(chǎng)所。天津土地交易中心的唯一性決定了其職能地位的重要性，也決定了在每一塊土地交易過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)的嚴(yán)謹(jǐn)性，因此，國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓網(wǎng)上交易系統(tǒng)變得尤其重要。

1 系統(tǒng)介紹

天津土地交易中心國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)的構(gòu)架內(nèi)部將劃分為表現(xiàn)層、應(yīng)用層、邏輯層和數(shù)據(jù)層四個(gè)層次結(jié)構(gòu)。

該系統(tǒng)采取競(jìng)買人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行登記、報(bào)名后確認(rèn)掛牌人的身份，確認(rèn)身份后在掛牌文件所要求的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行報(bào)價(jià)，如果在掛牌地塊的截止時(shí)間仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人表示要求參加該地塊的競(jìng)買活動(dòng)，則該地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，出示的有效報(bào)價(jià)最高者為競(jìng)得人。在報(bào)名及其競(jìng)價(jià)過(guò)程中，競(jìng)買者身份均不被透露。

2 系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)

我市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓網(wǎng)上交易系統(tǒng)與傳統(tǒng)交易方式相比具有如下優(yōu)勢(shì)：

1)掛牌交易的形式相比更加快捷更加方便。與傳統(tǒng)的交易方式相比，網(wǎng)上交易系統(tǒng)更加的人性化、智能化，競(jìng)買人可以通過(guò)瀏覽相關(guān)網(wǎng)站來(lái)查看各個(gè)公告地塊的相關(guān)信息，簡(jiǎn)化了交易競(jìng)買程序。

2)掛牌交易的過(guò)程更加透明公正。掛牌地塊在交易過(guò)程中的截止時(shí)間倒計(jì)時(shí)是以系統(tǒng)自動(dòng)記錄的時(shí)間為準(zhǔn)，不能進(jìn)行人為更改，在掛牌地塊競(jìng)價(jià)時(shí)只有按照相關(guān)地塊要求的競(jìng)買加價(jià)幅度進(jìn)行競(jìng)買的報(bào)價(jià)，系統(tǒng)才會(huì)予以確認(rèn)。而報(bào)價(jià)系統(tǒng)只有在競(jìng)價(jià)人員出具有效報(bào)價(jià)單的情況下，工作人員才能進(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行報(bào)價(jià)，這些相應(yīng)的制度都對(duì)交易市場(chǎng)進(jìn)行了約束，杜絕了不良行為的發(fā)生，使交易環(huán)節(jié)更加透明公正。

3)網(wǎng)上掛牌交易時(shí)間充分。網(wǎng)上交易系統(tǒng)有20 d地塊公示期和10個(gè)工作日的掛牌期，在公告規(guī)定的掛牌期限內(nèi)，競(jìng)買人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單，經(jīng)交易中心審查后，將高于當(dāng)前最高掛牌價(jià)格的有效報(bào)價(jià)公告顯示在電子屏幕上(按報(bào)價(jià)時(shí)間的先后順序處理)，且允許多次報(bào)價(jià)。在掛牌時(shí)間截止時(shí)，除最高報(bào)價(jià)人外，另有一個(gè)或一個(gè)以上競(jìng)買人表示要報(bào)出比掛牌截止時(shí)的最高報(bào)價(jià)更高的價(jià)格的，則掛牌出讓進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段?，F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)由競(jìng)價(jià)主持人主持，取得該地塊掛牌競(jìng)買資格的競(jìng)買人均可參加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，掛牌截止時(shí)的最高報(bào)價(jià)人必須參加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。這種交易模式給競(jìng)買人較為充分的考慮時(shí)間，有利于競(jìng)買人的理性決策[1]。網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)流程如圖1所示。

3 系統(tǒng)存在問(wèn)題

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)為土地市場(chǎng)的發(fā)展和建設(shè)做出了卓越的貢獻(xiàn)，使土地交易的各個(gè)環(huán)節(jié)更加便捷，但是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)還處于初級(jí)探索階段，整個(gè)系統(tǒng)建設(shè)還不夠完善、有待成熟，一些地方在交易過(guò)程中出現(xiàn)了一些弊端還需亟待解決，其中主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

1)還需要競(jìng)買人來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)價(jià)。要求競(jìng)買者不斷往返于土地交易中心的交易大廳進(jìn)行地塊報(bào)價(jià)，還不能實(shí)現(xiàn)競(jìng)買人遠(yuǎn)程報(bào)價(jià)。這種競(jìng)買增加了競(jìng)買人的競(jìng)買成本；與此同時(shí)，競(jìng)買人參與公開(kāi)競(jìng)買，容易透露競(jìng)買人的身份，出現(xiàn)私人聯(lián)盟招投標(biāo)、暗箱操縱、壓低買賣價(jià)格等不良現(xiàn)象[2]。

2)在掛牌截止時(shí)間，如果有兩家及其以上的競(jìng)買人表示還要繼續(xù)參與競(jìng)買，現(xiàn)在還需轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，還不能實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)價(jià)則需要拍賣師進(jìn)行組織競(jìng)價(jià)。這種競(jìng)價(jià)方式多少存在一些人為的煽動(dòng)性，最終成交需要拍賣師人為判斷，有時(shí)會(huì)存在競(jìng)買人考慮時(shí)間長(zhǎng)短不一的情況[3]。

3)競(jìng)買人之間競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈。由于網(wǎng)上交易系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)，競(jìng)買人及時(shí)了解出讓的相關(guān)地塊，因此地塊的競(jìng)爭(zhēng)就愈發(fā)激烈，從而造成了土地價(jià)格的高漲。

表1 心城區(qū)2016年—2017年部分成交地塊明細(xì)表

從表1中可以看出2016年—2017年我市中心城區(qū)地塊成交金額較高主要是因?yàn)槭袌?chǎng)的開(kāi)放，使得很多省外的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涌進(jìn)天津市場(chǎng)，加劇了競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)了土地價(jià)格的高漲[4]。

4)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)目前還沒(méi)有完全能夠在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)。在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)交易過(guò)程中，如發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告；掛牌截止時(shí)間顯示；成交結(jié)果公示等可以在網(wǎng)上完成，但遠(yuǎn)程報(bào)價(jià)、簽訂出讓合同、土地交付等環(huán)節(jié)還需線下達(dá)成[5]。

4 結(jié)語(yǔ)

天津土地掛牌網(wǎng)上交易系統(tǒng)，從發(fā)布公告、用戶登錄、提交競(jìng)買申請(qǐng)、繳納保證金獲得競(jìng)買資格、競(jìng)買人網(wǎng)上報(bào)價(jià)、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書(shū)等多個(gè)環(huán)節(jié)緊密相扣，體現(xiàn)了土地市場(chǎng)的公開(kāi)、公平、公正，方便了競(jìng)買人競(jìng)買流程，保證了土地掛牌交易系統(tǒng)的安全性。但針對(duì)系統(tǒng)的不足還需在今后的使用過(guò)程中不斷完善，從而實(shí)現(xiàn)全部的網(wǎng)上交易流程?？陀^地講，土地交易信息系統(tǒng)只完成了近期目標(biāo)，要完成土地信息動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的建設(shè)，還有很多很多的工作要做，還有很多很多的系統(tǒng)要建，有待進(jìn)一步的把握和深入。

參考文獻(xiàn):

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