陳耀斌

摘要：由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，使得住房的市場(chǎng)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，并讓房地產(chǎn)行業(yè)得到了較為快速的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程之中需要保證其項(xiàng)目的完善，并且在此基礎(chǔ)之上，還需要用更加合理的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量并滿足各類客戶的需求，在本篇文章之中，筆者將對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)制進(jìn)行淺析，并提出相應(yīng)的解決辦法，從而幫助房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以促進(jìn)該行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)管理；作用分析；解決對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中，需要充分利用經(jīng)營(yíng)管理，從而使得自身企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程之中，可以保質(zhì)保量的完成項(xiàng)目。若房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中未進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，則會(huì)使得其正常工作無(wú)法展開(kāi)，從而使企業(yè)的發(fā)展進(jìn)入困境。當(dāng)然，經(jīng)營(yíng)管理已經(jīng)運(yùn)用于各行各業(yè)之中，并且不同的行業(yè)也有著不同的運(yùn)營(yíng)模式；因此，在房地產(chǎn)行業(yè)之中，也應(yīng)當(dāng)有更加適合自身的模式。在本文中，將會(huì)從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，探討項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中經(jīng)營(yíng)管理的作用。

一、經(jīng)營(yíng)管理的概述與作用

（一）經(jīng)營(yíng)管理的概述

廣義的經(jīng)營(yíng)管理是指企業(yè)在進(jìn)行發(fā)展過(guò)程之中，為了使自身能夠適應(yīng)市場(chǎng)需求并提高自身企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，則需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行計(jì)劃、指揮、控制以及組織等。企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理，可以實(shí)現(xiàn)自身資源與市場(chǎng)進(jìn)行匹配，從而使得客戶的需求能夠得到充分滿足并提高企業(yè)綜合效益。

（二）經(jīng)營(yíng)管理的主要作用

企業(yè)在運(yùn)作的過(guò)程之中進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，主要有以下兩個(gè)方面的作用：首先，運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的管理機(jī)制有著非常重要的影響；當(dāng)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與決策的過(guò)程之中，通過(guò)使用經(jīng)營(yíng)管理能夠使得決策更加科學(xué)、合理，從而避免錯(cuò)誤決策的出現(xiàn)。在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程之中，為了保證企業(yè)能夠在競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程之中，持續(xù)保持企業(yè)優(yōu)勢(shì)，也需要做到快供貨、快銷售。例如：首先，在開(kāi)盤(pán)之前將總體的銷售計(jì)劃進(jìn)行拆分，從而將總體的銷售計(jì)劃完成，同時(shí)還可以設(shè)立客戶體驗(yàn)中心，從而讓客戶對(duì)本樓盤(pán)產(chǎn)生信任。若要做到快速銷售，則離不開(kāi)各種渠道的推廣；可以利用短信、傳單、車載廣告、媒體報(bào)道、LED宣傳屏等多種方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)樓盤(pán)的推廣與銷售。為了提高交易率，還需要對(duì)銷售對(duì)象進(jìn)行篩選，從而做到精準(zhǔn)銷售、快速銷售。所以，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理，能夠讓房地產(chǎn)做到快銷售。

（三）經(jīng)營(yíng)管理對(duì)企業(yè)的影響

任何一家企業(yè)在運(yùn)作的過(guò)程之中，必定會(huì)涉及到規(guī)劃以及戰(zhàn)略，因此，在這一個(gè)過(guò)程之中，這需要利用到經(jīng)營(yíng)管理；當(dāng)然，房地產(chǎn)作為我國(guó)重要行業(yè)之一，其運(yùn)作的過(guò)程之中，也需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)以及管理，從而實(shí)現(xiàn)自身企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。

二、經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的意義

（一）經(jīng)營(yíng)管理提高管理工作質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，會(huì)涉及到項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及最后的具體施工等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此，對(duì)于其他的企業(yè)，該行業(yè)的企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中，則需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理的方式，而使得每一個(gè)環(huán)節(jié)都能夠得到有效的管理，避免出現(xiàn)管理漏洞，并造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度過(guò)慢或出現(xiàn)質(zhì)量等問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過(guò)程之中，應(yīng)當(dāng)重視經(jīng)營(yíng)管理的作用并將其徹底落實(shí)，同時(shí)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程之中更要分清主次，避免在項(xiàng)目工作展開(kāi)的過(guò)程之中出現(xiàn)諸多問(wèn)題，從而給企業(yè)帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）經(jīng)營(yíng)管理的溝通作用

在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程之中會(huì)涉及到施工單位、政府部門(mén)等，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠真正的落地，則需要對(duì)多方進(jìn)行溝通，從而保證正常工作能夠順利進(jìn)行。

（三）經(jīng)營(yíng)管理提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力

企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程之中，將會(huì)涉及到多個(gè)方面的工作，例如：在進(jìn)行項(xiàng)目審批的過(guò)程之中，會(huì)與政府部門(mén)進(jìn)行交談，而在施工過(guò)程中，則需要與施工隊(duì)伍及其領(lǐng)導(dǎo)人員進(jìn)行溝通，從而保證每個(gè)項(xiàng)目能夠在預(yù)定時(shí)間之內(nèi)完工，并保證其施工的質(zhì)量。

因此，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，會(huì)涉及到很多的環(huán)節(jié)，并且多種因素都會(huì)使得整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量及進(jìn)度受到巨大影響，這就使得經(jīng)營(yíng)管理必須更加科學(xué)、完善。一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，在運(yùn)作的過(guò)程之中，必定會(huì)使用到更加系統(tǒng)合理的經(jīng)營(yíng)管理模式，而提升自身的運(yùn)作效率，使得自身具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程之中保持優(yōu)勢(shì)，則必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。例如：在銷售環(huán)節(jié)就采用優(yōu)惠折扣的方式，則能夠讓產(chǎn)品快速變現(xiàn)，從而讓企業(yè)擁有較高的現(xiàn)金流量。其具體操作如下：老客戶在購(gòu)買產(chǎn)品的時(shí)候，可以予以一定的折扣，客戶之間的推廣可以給予受推薦人予以價(jià)格優(yōu)惠，并在成交之后給予推薦人現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。在購(gòu)房之后給用戶提供精美的禮品，同時(shí)也可以與周圍的物業(yè)進(jìn)行合作，并舉辦聯(lián)誼會(huì)，從而提高樓盤(pán)的宣傳效果。通過(guò)上述的營(yíng)銷模式，能夠讓企業(yè)提高資金回流速度，并為下一批房產(chǎn)開(kāi)發(fā)做好準(zhǔn)備。

三、經(jīng)營(yíng)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用

（一）目標(biāo)實(shí)現(xiàn)明確化

企業(yè)自身?yè)碛械馁Y源比較多，但是在工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程之中，則需要對(duì)自身的資源進(jìn)行合理的配置，從而發(fā)揮自身企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。因此，企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃與實(shí)施的過(guò)程之中，首先，需要目標(biāo)明確化。這樣在進(jìn)行工作展開(kāi)的過(guò)程之中，就可以運(yùn)用更加合理的辦法，從而使得計(jì)劃有組織的進(jìn)行。企業(yè)想要在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程之中能有秩序的進(jìn)行，則必須堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)管理，從而使得不同階段的不同目標(biāo)能夠更加清晰。例如：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行合理的控制，同時(shí)要對(duì)本地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，可以通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷，或者有償問(wèn)答的方式來(lái)獲取市場(chǎng)信息。在正式銷售的階段，要對(duì)已有的房地產(chǎn)套數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并按月劃分銷售套數(shù)，從而保證每一階段的目標(biāo)都能完成，通過(guò)對(duì)銷售數(shù)量的控制，也能夠盡量避免產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷的情況。

（二）提高項(xiàng)目的可行性

在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，首先，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面的評(píng)估，從而了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的主要發(fā)展趨勢(shì)、地政府的政策、消費(fèi)者的需求等，從而保證項(xiàng)目在完工之后，其銷售量以及銷售額能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，例如：在制定產(chǎn)品價(jià)格的過(guò)程之中，應(yīng)當(dāng)充分考慮到房產(chǎn)周圍的基礎(chǔ)設(shè)施，并考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的價(jià)格水平；在對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)的過(guò)程中要考慮到戶型的大小、朝向以及樓層的高低等因素，從而使得企業(yè)在銷售的過(guò)程之中能夠取得較高的利潤(rùn)；除此之外，在整體價(jià)格制定方面，對(duì)于宣傳使用的部分樓盤(pán)，可以將其價(jià)格進(jìn)行降低，同時(shí)對(duì)其他普通商品價(jià)格進(jìn)行提高。通過(guò)此種方法，既達(dá)到了宣傳的效果，同時(shí)也提供了議價(jià)的可能，從而提高交易的成功率。當(dāng)然，企業(yè)想要使得上述一切由計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，則必須堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)管理，從而提高自身的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效應(yīng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

雖然，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速比較高，同時(shí)各個(gè)行業(yè)面臨的機(jī)遇也比較多；但是，每家企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的長(zhǎng)久發(fā)展，則必須堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)管理，因?yàn)椋髽I(yè)在發(fā)展的過(guò)程之中，會(huì)面臨諸多的難題與挑戰(zhàn)，并且多種因素會(huì)影響到企業(yè)的未來(lái)走向。而房地產(chǎn)企業(yè)，在其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程之中，會(huì)投入巨大的資金并且涉及到多個(gè)方面。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程之中，更會(huì)出現(xiàn)出多種問(wèn)題，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)更加科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，從而使得內(nèi)部運(yùn)作效率能夠得到提高，并保證每一個(gè)施工項(xiàng)目工作能夠順利的展開(kāi)。經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，起到非常重要的作用，因此，該行業(yè)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視經(jīng)營(yíng)管理的巨大作用，從而讓自身企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程之中，能夠擴(kuò)大自身的規(guī)模并提高市場(chǎng)占有率。

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（作者單位：徐州世茂新世紀(jì)置業(yè)有限公司）