王婧

摘 要 隨著城市化進程的加快，農戶通過退出宅基地來滿足日益提高的經濟收入及改善居住環(huán)境對資產性收益需求成為農戶的現(xiàn)實選擇，宅基地資源資產化成為一種趨勢。在耕地保護等政策限制下，滿足高速增長的城市建設用地需求，成為農村宅基地內部挖掘的巨大動力。但在現(xiàn)實中，由于宅基地退出機制的缺失，農村宅基地退出效果并不明顯，反而出現(xiàn)城市化過程中農村人口減少與農村宅基地增加的悖論，農村宅基地閑置低效利用問題嚴重，西部地區(qū)甚至大量出現(xiàn)“空心村”。這要求通過分析經濟新常態(tài)對宅基地退出的要求，從公平和效率的角度出發(fā)，研究出合理的農村宅基地退出機制，并提出保證宅基地有效退出的合理化建議和有效措施。

關鍵詞 新常態(tài)；農村宅基地；退出機制

中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2018.09.036

農村宅基地制度為農村的穩(wěn)定發(fā)展作出了突出的貢獻，但隨著我國城鎮(zhèn)化腳步的不斷推進和城市經濟的快速發(fā)展，現(xiàn)有的宅基地制度已經不能適應農村經濟的發(fā)展。城市不斷擴張，占用耕地的情況時有發(fā)生，這直接威脅了糧食的安全。同時，農村城市務工人員的數(shù)量越來越多，這導致產生了大量的農村空房，宅基地的利用率偏低。目前針對上述問題，主要有以下途徑來解決，1）宅基地流轉，它可以增加靠近城市郊區(qū)農民的收益，但難以增加廣大農民的財產收入，還有可能加大農民的貧富差距。2）宅基地退出機制，因為具有盤活農村宅基地資源、為城市發(fā)展提供空間、緩解城鄉(xiāng)用地緊張的功能，因此成為當前農村宅基地研究的主要方向之一[1-2]。在宅基退出機制的研究中，都太過注重對單方面的研究，缺乏系統(tǒng)性的研究，這導致在實際應用的過程中問題較多，無法保障農民的合法權益，也無法保障退出機制的效率。因此，有必要對農村宅基地退出機制做更深一步的研究。

1 經濟新常態(tài)下農村宅基地退出的要求

宅基地制度改革事關我國全體農民的利益，關系到整個社會的團結穩(wěn)定，如果制度改革大范圍失敗，將會對社會造成不可估量的影響。過分注重速度和數(shù)量，必定會給一部分農民造成巨大的經濟損失，這會加重他們的生活負擔，在社會上造成惡劣的影響。為此，在經濟新常態(tài)下，宅基地退出應循序漸進地進行，穩(wěn)步實施，避免操之過急所帶來的各種問題。

農村宅基地退出機制是一件牽一發(fā)而動全身的事情。在宅基地退出和整理時，要投入大量的資金，不僅要做大量的廢舊房屋拆遷工作，還要進行住宅的新建，如果整個過程沒有進行合理的規(guī)劃，就有可能造成大量資金的浪費，讓農民的經濟利益難以得到保證，也很難保證農民獲得稱心滿意的居住環(huán)境[3]。

在宅基地退出的過程中，牽涉的問題很多，如宅基的退出方式、退出補償、整理后收益分配、對承包地的調整等問題。在城鎮(zhèn)的安置中，還要涉及戶籍制度、城鄉(xiāng)社會保障和就業(yè)等問題。這些問題的解決往往比較復雜，如果沒有獲得很好的政策支持和政策引導，宅基地退出在實際執(zhí)行過程中也會困難重重，在辦理各種手續(xù)時，也會受到各種阻礙。因此，有必要根據(jù)實際情況，制定切實可行的退出機制配套政策。

在宅基地退出的過程中，一定要堅持公平和公正的原則，使每個農民的利益都得到保障。宅基地的退出，要建立在農民自愿的基礎上，給予農民充分選擇的權利，并將退出獲得的利益，充分返還給農民，避免強拆強遷的情況出現(xiàn)。

在宅基地的退出過程中，應遵循市場化的原則，實際的經濟賠償資金要以當?shù)氐氖袌鰞r格標準為參考，利用市場化的流程來控制退出利益。政府在這個過程中要起到監(jiān)督的作用，避免私下和開發(fā)商相互串通的情況發(fā)生，對資金的實際使用情況進行監(jiān)督。

2 經濟新常態(tài)下宅基地退出機制的構建

宅基地退出是指農民在自愿的情況下，將宅基地退還農村集體的行為，它一般包括兩種形式，一種是將退出的宅基地變換成耕地，另一種是將提出的宅基地收為集體，從而讓其服務于農村基礎設施建設或者進行開發(fā)。宅基地退出機制是指在宅基地退出過程中，各部分之間相互作用的過程，包括宅基地的退出方式、運行模式、利益分配方式、保證其有序進行的各種措施，還包括各部分之間的內在聯(lián)系。

應根據(jù)目前農村的形勢特點和宅基地退出的發(fā)展要求，兼顧公平和公正的要求，注重退出的效率，構建“宅基地指標化+宅基地整理”的退出方式，降低退出過程中的成本，保證農民的利益，力爭讓所有農民都得到理想的結果。在整個過程中，應采用市場化的流程，讓農民拿宅基地指標進入到市場去交易，政府主要起監(jiān)督和中介作用，實現(xiàn)各主體之間的交易行為有序進行，切實保證各方面的利益，并監(jiān)督實際利益的分配過程。

2.1 新常態(tài)下宅基地有償退出應達到的目標

建立宅基地退出機制的主要目標是實現(xiàn)宅基的主動退出，使我國對住宅用地的使用更加規(guī)范合理。主要是為了促進一戶多宅基地的退出，促進閑置宅基地的退出，促進農戶主動放棄自己的宅基地。

2.2 “宅基地指標+宅基地整理”的退出方式

宅基地指標化是指將宅基地變成用地指標，通過對這些指標的使用，來完成異地指標的流轉，完成大范圍內的土地置換，充分發(fā)揮土地資源的優(yōu)勢，使土地資源配置得到優(yōu)化。宅基地的整理是指對存在宅基地退出完成后的宅基地進行重新規(guī)劃和整合，使宅基地更為集中、布局更為合理、居住環(huán)境更為適宜[4]。

在部分宅基地退出后可能出現(xiàn)以下的問題，退出的面積較小，呈現(xiàn)出零星的分布，未退出的宅基地由于歷史原因的影響，它們在布局上呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象。針對上述情況，一定要避免對資源的浪費，盡可能節(jié)約土地的使用，對退出的宅基地盡可能要進行利用，如果出現(xiàn)規(guī)劃不合理的現(xiàn)象，可以使用置換的方法來有效改變這種局面，在整個過程中應盡量少拆、少建。為了避免宅基地退出過程中出現(xiàn)的各種問題，應該注意以下幾個問題。

1）對宅基地退出主體進行有效限制。在主體提出退出申請后，應審查其是否有土地使用證明，其也必須持有其他地區(qū)的穩(wěn)定居住證明，同時還要獲得農村集體經濟同意的證明。

2）在宅基地的退出過程中，應取消對宅基地的實物補償制度，而應該采取指標分配制度，以人為單位，給他們分配一定的住宅用地指標，按照面積的方式獲得權證。如果人均面積低于全國的標準，應得到一定的補償。對于超過人均宅基地面積標準的住戶，應該在尊重歷史的前提下，按照實際退出面積進行頒證。對于有實物退出意愿的群體，應該允許其以這種方式退出。

3）對于退出的宅基地，可以復墾為耕地，或者作為農村的建設用地。對于自愿退出的宅基地的處理，應根據(jù)其地理位置條件，可以直接復墾為耕地，也可以將其收為農村建設用地，用于建設村內的各種基礎設施。上述兩種情況的退出宅基地都歸農村集體所有。

4）退出的宅基地在整理后，也可以用作土地市場的交易。在交易的過程中，宅基地方應該先選擇出農民的代表，并與用地方進行交易談判，最后以自愿的原則進行土地的交易。宅基地指標入市，是市場經濟的進一步深化，大大增加了農民的自主選擇權，國家也可通過法律的制定，來保證切實保證農民的經濟利益。

3 結語

隨著我國經濟的不斷發(fā)展，城市向農村擴展的速度很快，農村中城市務工人員的數(shù)量也在不斷增加，這導致農村中閑置房屋的數(shù)量不斷增多，傳統(tǒng)的宅基地制度已不能滿足農村經濟的新常態(tài)，因此有必要對農村宅基地退出機制進行研究，秉著公平和公正的原則，制定科學合理的退出方式，最大程度地保證農民的個人利益，還應實行退出指標機制，加強指標的市場化運作，最大程度遵循農民自己的意愿。

參考文獻：

[1] 付堅強.農村宅基地使用權退出的必要性與可行性分析[J].求實，2014（10）：15-16.

[2] 張世全.商丘市構建農村宅基地退出機制探討[J].地域研究與開發(fā)，2012（2）：31-32.

[3] 陳宵.農民宅基地突出意愿的影響因素——基于重慶“兩翼”地區(qū)1012戶農戶的實證研究[J].中國農村觀察，2012（3）：7-8.

[4] 楊玉珍.農戶緣何不愿意進行住宅基地的有償騰退[J].經濟學家，2015（5）：11-12.

（責任編輯：劉昀）