錢振華

【摘要】近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)熱火朝天，難以步入一個(gè)穩(wěn)定健康的發(fā)展之路，高房?jī)r(jià)不僅阻礙了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展，還動(dòng)搖了新時(shí)代人民美好生活的“根本”。在新一輪房改之際，要走出當(dāng)前房?jī)r(jià)博弈的誤區(qū)，在房?jī)r(jià)背后的博弈結(jié)構(gòu)和游戲規(guī)則上“動(dòng)手術(shù)”，重新設(shè)計(jì)出一套新的房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則，在源頭上解決問(wèn)題，才能有效地實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)回歸，進(jìn)一步鑄就國(guó)民“美好生活”之基。

【關(guān)鍵詞】高房?jī)r(jià);博弈;調(diào)控;房改

相較于上躥下跳、來(lái)回震蕩的股市，樓市一直以來(lái)比較火熱，房?jī)r(jià)在徘徊中仍然不斷上漲。特別是2016年以來(lái)，全國(guó)超50個(gè)城市已發(fā)布各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)200余次，包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等，開(kāi)啟了中國(guó)樓市“五限時(shí)代”。但房地產(chǎn)市場(chǎng)還繼續(xù)著“漲價(jià)一調(diào)控一降價(jià)一刺激一漲價(jià)”的老循環(huán)，難以步入一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展之路。

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈多方博弈局面

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，“千規(guī)律，萬(wàn)規(guī)律，價(jià)值規(guī)律第一條”。無(wú)論從商品價(jià)值出發(fā)，還是以資本價(jià)值度量，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格都遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，存在巨大的“經(jīng)濟(jì)泡沫”。同時(shí)，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下，不僅存在部分剛需托底的情況，還因?yàn)榉績(jī)r(jià)博弈走入了—個(gè)誤區(qū)。在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，房?jī)r(jià)博弈主體有買家和賣家，但房?jī)r(jià)博弈不能僅局限于此，而是多方博弈形成的相互影響、相互制約的聯(lián)動(dòng)體系。如果將調(diào)控只盯在供求關(guān)系上，其視野是狹隘的，認(rèn)識(shí)是片面的，高房?jī)r(jià)問(wèn)題也是難以得到根本性解決的。

由此，筆者認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多方博弈、多方參與的“經(jīng)濟(jì)游戲”，其中就包括中央政府、地方政府、銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷售商、投資投機(jī)者以及自住購(gòu)房者等。那些直接以房?jī)r(jià)作為調(diào)控對(duì)象的政策措施，注定難以徹底奏效，即使一時(shí)硬把房?jī)r(jià)壓下去，如果一松手，就會(huì)有反彈。

二、高房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和民眾生活的影響

房?jī)r(jià)上漲表面上帶動(dòng)了不少產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但基本上以后向帶動(dòng)為主，帶動(dòng)的是需要消耗大量資源的一些產(chǎn)品，比如鋼鐵、水泥、木材、電力與能源等，最終消費(fèi)的前向帶動(dòng)比例則較小。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的10多個(gè)行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，基本上都是房地產(chǎn)后向帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)果。高房?jī)r(jià)正在加劇國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)之間的不平衡，第二產(chǎn)業(yè)越來(lái)越發(fā)達(dá)，而第三產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展卻受到了相應(yīng)的抑制。

同時(shí)，高房?jī)r(jià)嚴(yán)重降低了廣大民眾的福利水平，使其無(wú)法分享社會(huì)發(fā)展進(jìn)步之成果。房?jī)r(jià)高必然會(huì)嚴(yán)重阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，抑制內(nèi)需的進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，高房?jī)r(jià)還是一種財(cái)富的轉(zhuǎn)移與財(cái)富的集聚方式，筆者認(rèn)為，高房?jī)r(jià)正在成為導(dǎo)致“一些貧者從暫時(shí)貧困走向跨代貧窮”的最重要推手。如果不想辦法改變這一情況，貧富差距便會(huì)趨向穩(wěn)定化和制度化，成為一種今后很難改變的社會(huì)結(jié)構(gòu)，社會(huì)階層流動(dòng)通道也將被嚴(yán)重堵塞，進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)公平正義受到制約。

高房?jī)r(jià)最恐怖的是透支了年輕人的未來(lái)。“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，階層通過(guò)努力掙錢是可以跨越的，但是在“房子為王”的時(shí)代，可能一些民眾再努力也買不起一套房子，階層固化現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，這甚至?xí)绊懩贻p人對(duì)未來(lái)的期望和規(guī)劃，也毀掉了年輕人的理想和想象力。特別是近幾年來(lái)，高房?jī)r(jià)正在引發(fā)文化層面更深遠(yuǎn)的問(wèn)題，比如逐漸侵蝕年輕人的“三觀”，不少年輕人感嘆，“夢(mèng)想還來(lái)不及張揚(yáng)就已經(jīng)墜落到物質(zhì)糊口艱難的窘境。寒窗苦讀十年，最初的夢(mèng)想已退化成了在城市里買一套房子”。

三、“房住不炒”開(kāi)啟新一輪房改，政策引領(lǐng)下多方合作共鑄國(guó)民“美好生活”

“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，首次寫(xiě)入黨的十九大報(bào)告這一歷史性的綱領(lǐng)性文件，這是一個(gè)重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了新的方位，也為科學(xué)看待房地產(chǎn)問(wèn)題確立了新的坐標(biāo)。筆者認(rèn)為，“房住不炒”實(shí)際上開(kāi)啟了新一輪房改。顯然，要想破解房地產(chǎn)發(fā)展困局，調(diào)控就不能只盯著房?jī)r(jià)本身，而要在房?jī)r(jià)背后的博弈結(jié)構(gòu)和游戲規(guī)則上“動(dòng)手術(shù)”。打壓房?jī)r(jià)只是一時(shí)之策，“抽薪止沸”的解決之道，是重新設(shè)計(jì)出一套新的房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則，特別是要在頂層設(shè)計(jì)規(guī)則、在源頭解決問(wèn)題，才能有效地實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)回歸。

在黨的十九大報(bào)告中，“人民美好生活”是一個(gè)高頻詞，先后在全文中出現(xiàn)過(guò)14次，足以見(jiàn)其重要性、現(xiàn)實(shí)性與緊迫性，它一頭連著民生，一頭連著黨的使命、宗旨、目標(biāo)與愿景。如何把握“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”，理解其深刻內(nèi)涵，成為社會(huì)各界的思考題。各行各業(yè)也都以滿足新時(shí)代人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要為著力點(diǎn)，尋找企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的契合點(diǎn)。而房子作為用來(lái)滿足基本生存和生活的必需品，不應(yīng)該成為資本的斂財(cái)工具。國(guó)家、地方政府、銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們要從各自的角度去尋找契合點(diǎn)，走出房?jī)r(jià)博弈的誤區(qū)，讓全體人民住有所居，這才是滿足人民對(duì)美好生活向往的落腳點(diǎn)。

矛盾無(wú)時(shí)不在、無(wú)處不在，存在于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全過(guò)程，是社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的根本動(dòng)力。這也是未來(lái)最重要的戰(zhàn)略基點(diǎn)，抓住了主要矛盾，就抓住了新時(shí)代新商機(jī)，就踏上了時(shí)代節(jié)拍。新矛盾的定調(diào)實(shí)際上反映了消費(fèi)領(lǐng)域供給側(cè)改革的方向，隨著中產(chǎn)階級(jí)和千禧一代的崛起，一方面消費(fèi)要提檔升級(jí)，更加注重品質(zhì)和價(jià)值;另一方面消費(fèi)也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性變化，文化、體驗(yàn)、健康等非物質(zhì)消費(fèi)必將進(jìn)一步增長(zhǎng)。從供給側(cè)進(jìn)一步凸顯了圍繞人民“美好生活”這一命題所蘊(yùn)含的無(wú)限商機(jī)。而要承接其“溢出效應(yīng)”，首先必須抑制高房?jī)r(jià)。

當(dāng)前，租賃房源大規(guī)模人市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅的研究制定等，這些政策舉措對(duì)抑制投機(jī)投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長(zhǎng)效制度安排。以往的調(diào)控主要針對(duì)高房?jī)r(jià)，以短期政策為主，但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要長(zhǎng)期制度安排，本輪長(zhǎng)效機(jī)制的建立重在改變供求關(guān)系和預(yù)期。在這些綜合舉措之下，中國(guó)樓市有望發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，著力打破“屢調(diào)屢漲”的怪圈，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步由一個(gè)“政策市場(chǎng)”變成“制度市場(chǎng)”“法律市場(chǎng)”。