摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們個(gè)人資產(chǎn)的增加，房地產(chǎn)投資熱潮一波接一波，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大的變化，最大變化就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)人員利用合理科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)的過程，估價(jià)時(shí)需要估價(jià)人員具備極強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙⒐纼r(jià)對(duì)象的價(jià)值以數(shù)值的形式體現(xiàn)出來。本文就兩者在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所扮演的角色和兩者相互關(guān)系進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)估價(jià)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

引言：

近年來，房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也發(fā)生很大的改變。在全國各地，每年都會(huì)開展各種各樣的房展會(huì)，房價(jià)也是跟著不斷上漲。造成這種現(xiàn)狀的核心推動(dòng)者就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。隨著房價(jià)的飆升，房地產(chǎn)的估價(jià)工作就顯得尤為重要，一方面，有助于維持整個(gè)房地產(chǎn)市場的合理秩序和交易規(guī)范化；另一方面，房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展對(duì)于民生住房問題的解決有重要意義。

1、市場經(jīng)濟(jì)背景下產(chǎn)生的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)背景下不斷發(fā)展的產(chǎn)物，是指依法成立，并且具備執(zhí)業(yè)資格的組織機(jī)構(gòu)，能給客戶提供房地產(chǎn)資訊，為客戶的房屋、土地進(jìn)行買賣或其他交易活動(dòng)時(shí)提供代理服務(wù)，其各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展需遵循《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理辦法》相關(guān)管理?xiàng)l例[1]。

例如，當(dāng)業(yè)主看中某樓盤中的一套房屋，并將其購置下來，過了一段時(shí)間后，業(yè)主想要轉(zhuǎn)讓出售該房屋，于是委托了一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托后，需采集、核實(shí)相關(guān)房產(chǎn)、客戶信息，然后進(jìn)行雙向或是多向的接洽活動(dòng)以及信息咨詢，幫助或代表委托人完成交易，并從中抽取相應(yīng)的提成。

2、市場經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)估價(jià)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)向逐漸以市場為核心，在房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)估價(jià)扮演的角色越來越重要時(shí)，也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。針對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，能提供給委托方客觀合理的房地產(chǎn)價(jià)格，避免房地產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生糾紛[2]。

例如：當(dāng)某公司因經(jīng)營不善，導(dǎo)致資產(chǎn)赤字，公司股東在股東大會(huì)上決定將公司關(guān)閉，并將公司大樓進(jìn)行出售以償還銀行貸款和各項(xiàng)債務(wù)。公司委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該大樓進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)用現(xiàn)場調(diào)研和科學(xué)的評(píng)估方法對(duì)大樓市值合理評(píng)估，向公司提供一個(gè)客觀公正的價(jià)值判定和參考，在后續(xù)的大樓交易中，為交易的雙方提供了交易依據(jù)和保障。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系及存在問題

（一）兩者間的關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)相互之間的關(guān)系，我們還是以舉例來說明。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般會(huì)將樓盤的銷售委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受后，會(huì)對(duì)樓盤的市值進(jìn)行核實(shí)、評(píng)估，隨后進(jìn)行雙向或多向的接洽活動(dòng)，為有意愿交易的顧客提供交易咨詢和溝通，促成交易的達(dá)成。當(dāng)交易達(dá)成后，購買方有可能存在資金不足的情況，需要向銀行借款，銀行為核實(shí)房產(chǎn)情況，也有可能委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)購買的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以作為貸款金額參照。

在上述例子中，不管是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，還是銀行都對(duì)樓盤進(jìn)行了評(píng)估，雖然評(píng)估機(jī)構(gòu)不同，但是兩者都是向委托方提供相關(guān)的房地產(chǎn)信息、技術(shù)等服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)[3]，且評(píng)估目的都是在房地產(chǎn)交易過程中提供給交易雙方一個(gè)價(jià)格參照，是緊緊聯(lián)系在一起的合作關(guān)系。

（二）兩者合作中存在的問題

1.當(dāng)交易達(dá)成時(shí)，成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格有出入

評(píng)估價(jià)格相對(duì)于成交價(jià)格來說，是估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)進(jìn)行合理科學(xué)的評(píng)定后得出的價(jià)格，是公正、客觀、不受影響的。而交易價(jià)格會(huì)因經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的讓利或是交易者的討價(jià)還價(jià)而有所變化，易受人為、喜好等因素的影響。所以當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，還需了解房產(chǎn)的實(shí)際交易情況，分析不同交易價(jià)格對(duì)估價(jià)造成的影響，對(duì)所估的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理的修改。

2.成交價(jià)格和估價(jià)機(jī)構(gòu)給出的價(jià)格的意義不一致

我們?cè)诜康禺a(chǎn)交易時(shí)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)給出的成交價(jià)格有可能還包括了對(duì)房子的裝修價(jià)格，以及房子中所含家具價(jià)格，是一個(gè)整個(gè)的打包價(jià)。而估價(jià)機(jī)構(gòu)所給出的價(jià)格僅僅是對(duì)房產(chǎn)的一個(gè)市值的考量，而不包括房子內(nèi)部資產(chǎn)的評(píng)定。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和估價(jià)機(jī)構(gòu)的溝通不暢，會(huì)出現(xiàn)兩者價(jià)格所包含的內(nèi)涵和意義不一致的現(xiàn)象，導(dǎo)致在交易時(shí)，兩者評(píng)估價(jià)格不一致，交易無法達(dá)成。

3.機(jī)構(gòu)估價(jià)不準(zhǔn)確

當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行勘察，并且還需在市場中尋找同等價(jià)值參照物進(jìn)行參照評(píng)估，以此為客戶提供一個(gè)公正合理的評(píng)估價(jià)格[4]。如果估價(jià)機(jī)構(gòu)的信息資料未得到更新，缺乏對(duì)市場實(shí)時(shí)交易數(shù)據(jù)的了解，很容易出現(xiàn)估價(jià)有偏差的情況。

而經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大都是以區(qū)塊劃分的，他們掌握了大量自己區(qū)塊內(nèi)的成交信息。當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)向他們咨詢相關(guān)信息時(shí)，有可能存在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為滿足客戶需求，而出現(xiàn)造假情況，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格不準(zhǔn)確。

4、對(duì)以上出現(xiàn)問題的解決辦法

（一）加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)的人員培訓(xùn)，提升整體素質(zhì)

盡管房地產(chǎn)評(píng)估市場的監(jiān)管在不斷加強(qiáng)，但是實(shí)際交易過程中，仍有造假情況的發(fā)生。這就需要評(píng)估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員的培訓(xùn)，提升機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員的職業(yè)道德水平及專業(yè)素養(yǎng)，加強(qiáng)估價(jià)人員的自我約束和雙向溝通能力，保證房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)的客觀、公正，提升評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)溝通，完善雙方的數(shù)據(jù)庫

為避免成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格出現(xiàn)差異，就需要估價(jià)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兩者之間加強(qiáng)溝通，對(duì)對(duì)方的評(píng)估方式和信息能有所了解。一方面，當(dāng)客戶對(duì)交易存在疑問時(shí)，能夠合理、正確對(duì)客戶進(jìn)行說明。另一方面，通過加強(qiáng)溝通的方式，也能使機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)得到更新和完善，為客戶提供更加準(zhǔn)確的價(jià)格參照。

5、結(jié)束語

房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)交易中的一個(gè)核心環(huán)節(jié)，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的估價(jià)不一致，會(huì)影響到房地產(chǎn)市場的交易情況，也不利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與估價(jià)機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)機(jī)構(gòu)間的溝通，不斷完善房地產(chǎn)估價(jià)體系，為客戶提供一個(gè)公正、合理的交易市場而共同努力。這樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場才能有更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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