摘要：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為我國的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其運(yùn)行需要團(tuán)隊(duì)的共同參與，需要市場營銷、資本運(yùn)營、建設(shè)工程等多方面整體配合。近年來由于各種原因經(jīng)常會出現(xiàn)各種矛盾和糾紛。為此，論文以房地產(chǎn)合作開發(fā)為研究對象，從房地產(chǎn)合作開發(fā)概念及基本類型入手，探究當(dāng)前房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛的主要類型及其解決對策，并據(jù)此提出進(jìn)一步防范的措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；合作開發(fā)；糾紛；法律問題

中國的房地產(chǎn)市場近年來進(jìn)入到高速發(fā)展階段，由于其巨額的利潤和不菲的報(bào)酬，使得大量投資者和從業(yè)者蜂擁涌入。我們還要清醒地看到房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)是一項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的重大事情，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，與民眾的個(gè)人權(quán)益息息相關(guān)，因此，我國也制定了一系列的法律、法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行規(guī)范，并不斷提升其市場準(zhǔn)入門檻，以進(jìn)一步合理規(guī)劃和引導(dǎo)我國的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)合作開發(fā)的內(nèi)涵

我們一般所指的房屋開發(fā)即；在土地完成開發(fā)的基礎(chǔ)上，建筑起包括寫字樓、住宅樓、廠房等在內(nèi)的建筑物。因而，房地產(chǎn)開發(fā)的涵義可簡單描述為根據(jù)城市規(guī)劃和社會發(fā)展的需要，在一定區(qū)域內(nèi)有步驟、有計(jì)劃性地進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)的行為。而房地產(chǎn)合作開發(fā)則是在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)耐庋印?/p>

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第2條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)合作開發(fā)并不是一個(gè)簡單、單一的概念，而是一個(gè)過程的概括，中間涉及多方面的因素與問題，與法律關(guān)系相關(guān)的更是不少。

2、房地產(chǎn)合作開發(fā)基本模式

由于房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)性和復(fù)雜性使得合作開發(fā)模式較為適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，近年來，房地產(chǎn)合作開發(fā)的基本模式主要有以下三種：一是法人型聯(lián)營合作開發(fā)模式，即根據(jù)房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目成立專門的合作公司，由一方現(xiàn)金出資，另一方出建設(shè)用地使用權(quán)，二者合作設(shè)立新的項(xiàng)目公司，并通過該項(xiàng)目公司共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤。二是契約型聯(lián)營合作開發(fā)模式，即一方以現(xiàn)金投資，另一方以建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)投資，雙方訂立合同，不成立新的項(xiàng)目合作公司，按照合同約定的條款來進(jìn)行項(xiàng)目合作開發(fā)。三是合伙型聯(lián)營合作開發(fā)模式，由雙方或多方合作參與。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第 52 條有關(guān)規(guī)定，雙方及雙方以上的多方聯(lián)營合作開發(fā)需依照各方出資比例或合同約定，承擔(dān)各自所承擔(dān)的民事責(zé)任，并依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定負(fù)連帶責(zé)任。

3、當(dāng)前房地產(chǎn)合作開發(fā)常見的幾種糾紛及處理對策

對于合作方而言，在共同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，履行房地產(chǎn)共同開發(fā)合同過程中，最容易引發(fā)糾紛的莫過于各方投資額的增加減少、投資利潤的分配以及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等問題?，F(xiàn)將目前房地產(chǎn)合作開發(fā)常見的糾紛及相應(yīng)的解決對策列出如下：

3.1投資人與項(xiàng)目公司間的糾紛及處理

現(xiàn)階段房地產(chǎn)合作開發(fā)中多采用法人型聯(lián)營合作開發(fā)模式，在此種合作模式中，項(xiàng)目公司一般都是由項(xiàng)目投資人在合作開發(fā)過程中共同設(shè)立的新的法人公司。在大部分房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目中，投資各方為了減小投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，都選擇設(shè)立新的項(xiàng)目合作公司，或者是成立相應(yīng)的子公司，以此來減少或避免多方過度干預(yù)而造成項(xiàng)目進(jìn)度拖延、內(nèi)耗增大等問題的產(chǎn)生。

成立項(xiàng)目公司之初，需要明確項(xiàng)目公司所需承擔(dān)的責(zé)任范圍及相關(guān)法律依據(jù)，并在項(xiàng)目公司設(shè)立的協(xié)議條款中作明確規(guī)定，并依據(jù)協(xié)議條款決定投資人的具體義務(wù)，以此來規(guī)避投資人與項(xiàng)目公司間的糾紛。

3.2因投資人的開發(fā)資格所引發(fā)的糾紛及處理

我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)設(shè)有較高的行業(yè)準(zhǔn)入門檻，對項(xiàng)目合作的各方主體都具有明確的資格審定。一般地，房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要參與主體包含建設(shè)用地使用權(quán)提供者、具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司、具有房地產(chǎn)經(jīng)營資格的投資各方。參與主體的范疇直接規(guī)定了房地產(chǎn)合作開發(fā)投資人的參與資格，對一些不符合資質(zhì)要求，不具備行業(yè)準(zhǔn)入資格的投資人，不允許他們參與到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)事業(yè)中來。一旦不具備資格的投資人參與其中，勢必會引起相應(yīng)糾紛。

針對這一爭議性問題，就需要從司法角度入手，允許法院在進(jìn)行司法審判過程中，對當(dāng)事人的民事行為給予一定的寬容空間，允許當(dāng)事人采取相關(guān)的補(bǔ)正救濟(jì)措施。

3.3因劃撥用地引發(fā)的糾紛及處理

依據(jù)我國法律的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地只能通過出讓方式取得，原則上不允許將劃撥土地作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，若要使用，則需按照有關(guān)規(guī)定報(bào)批。關(guān)于劃撥用地引起的房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛問題，則可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）第16 條規(guī)定，從中尋找到處理的對策。司法解釋第 16 條明確規(guī)定：劃撥土地不能作為投資與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)。為避免行政權(quán)和司法權(quán)的沖突，解決因劃撥用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的糾紛，地方法院在審理相關(guān)房地產(chǎn)合同糾紛案件時(shí)，可以依據(jù)司法解釋第 16 條規(guī)定的“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛的防范措施建議

針對前文所述的關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的各類糾紛，在逐一針對處理的同時(shí)，更要加強(qiáng)防范，爭取做到在糾紛產(chǎn)生之前，就能“先防先治”。具體的防范措施可以從以下三個(gè)方面入手：一是制定合同示范文本，加強(qiáng)對房地產(chǎn)合作開發(fā)合同訂立的指導(dǎo)。二是加強(qiáng)政府的監(jiān)督管理力度，不斷規(guī)范房地產(chǎn)合作開發(fā)行為，切實(shí)保障房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行業(yè)的健康發(fā)展。三是從立法角度不斷完善房地產(chǎn)合作開發(fā)相關(guān)法律制度，建立健全法律的預(yù)防、監(jiān)督、制約、追究等機(jī)制，為防范和解決房地產(chǎn)合作開發(fā)領(lǐng)域的各種糾紛提供有力的法律依據(jù)和立法保障。

5、結(jié)語

從上文的論述中可知，房地產(chǎn)開發(fā)集知識密集程度和過程復(fù)雜性于一體，使得我國房地方合作開發(fā)過程中會出現(xiàn)各類的法律糾紛，而每類糾紛的產(chǎn)生都有其各式各樣的影響因素。通過本文的論述，希望能為正確認(rèn)識房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛、正確處理及有效預(yù)防提供一些有益的幫助和參考。

參考文獻(xiàn)：

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