摘要：當(dāng)前我國城市化發(fā)展速度日益提升，房地產(chǎn)行業(yè)在這個過程中獲得了高速增長。為了滿足多種需求，對于不同地段戶型的設(shè)計種類也是日益豐富。在這個過程中，城市等級市場規(guī)模變化的同時，其熱門地段的變化情況也是不同。因此，研究熱門地段戶型需求與城市等級市場規(guī)模的耦合情況，有利于認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新的方向與趨勢，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步健康可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；回歸居住本源；戶型需求；市場規(guī)模；研究新思路

引言：

隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也是出現(xiàn)了全新的變化，其戶型的變化不僅是考慮到用戶的需求，還與整個城市的發(fā)展之間存在著較大的關(guān)聯(lián)，在這樣的背景下，對于城市等級市場規(guī)模的分析已經(jīng)作為熱門地段戶型需求分析的基礎(chǔ)與前提。為了進(jìn)一步研究熱門地段戶型與城市等級市場規(guī)模之間的關(guān)系，本文對熱門地段戶型需求與城市等級市場規(guī)模之間的耦合關(guān)系進(jìn)行初步探析，并給出相應(yīng)的指導(dǎo)建議，有利于促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，滿足社會對于房地產(chǎn)行業(yè)的多種需求。

1、城市等級市場規(guī)模與回歸居住本源概述

1.1城市等級市場規(guī)模的內(nèi)涵

城市規(guī)模是衡量城市大小的一個數(shù)量概念，包括了城市的人口規(guī)模與城市地域規(guī)模兩種指標(biāo)，其外延是指城市人口的多少以及城區(qū)土地面積的大小，而其內(nèi)涵則更多的是指城市的結(jié)構(gòu)、功能以及城市的素質(zhì)，城市的吸引力以及城市對外的輻射力等一系列的內(nèi)容。在對城市市場進(jìn)行劃分的過程中，需要根據(jù)城市規(guī)模進(jìn)行，當(dāng)期啊對于城市規(guī)模劃分比較常見是五種類型，包括小城市、中等城市、大城市、特大城市以及超級大都會（超級城市）等類型，劃分的依據(jù)是根據(jù)城市的人口數(shù)量。當(dāng)然，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，還可以根據(jù)城市主建成區(qū)面積和建筑體量量衡量，小城市（縣級市）主要是指該面積小于20平方公里，地級市多是在20～50平方公里之間，而中等城市則是在50～100平方公里，較大城市則是在100～200平方公里，特大城市在200～400平方公里。

1.2房地產(chǎn)回歸居住本源的內(nèi)涵

古人云：安居才能樂業(yè)。房地產(chǎn)不應(yīng)只是民生的必需品，價格的奢侈品，資本的保值品，市場的計劃品。在過去，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秉持著唯資本化論調(diào)，或者是僅僅考慮市場化機(jī)制，一味地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)價格屬性及資本屬性，對于房地產(chǎn)居住的民生屬性奢侈品化并沒有給與過多的關(guān)注，這種結(jié)果導(dǎo)致在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，其居住屬性被弱化，更多的是一種資本的保值品，與房地產(chǎn)的本質(zhì)之間相差甚遠(yuǎn)。近年來，隨著時代的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐步成熟，對于房地產(chǎn)的地位有了全新的認(rèn)知，房地產(chǎn)回歸居住本源的認(rèn)識是符合認(rèn)識規(guī)律與行業(yè)發(fā)展的潮流，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大勢所趨。

2、熱門地段戶型需求與城市等級市場規(guī)模的耦合分析

在房地產(chǎn)回歸居住本源的基礎(chǔ)上，本文認(rèn)為房地產(chǎn)戶型的選擇應(yīng)該與城市市場之間相匹配，滿足不同城市發(fā)展過程中對于房地產(chǎn)居住的需求，只有這樣才能夠建設(shè)處符合該城市消費需求的戶型，解決用戶被排除在房地產(chǎn)戶型格局功能設(shè)計決策之外的問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場細(xì)分、用戶細(xì)分以及產(chǎn)品細(xì)分的目的。

2.1戶型選擇的原則

在對不同地段戶型選擇的過程中，不僅是要考慮到城市的規(guī)模，還要在此基礎(chǔ)上確保其最佳效益面積的原則。相對來說，商業(yè)物業(yè)規(guī)模與效益并不是一種正比例的關(guān)系，當(dāng)超過一定規(guī)模以后，其經(jīng)濟(jì)效益反而呈現(xiàn)出遞減的規(guī)律。因此，在對戶型選擇的過程中，首先要考慮的一個原則就是最佳效益面積原則。

另一方面，開發(fā)規(guī)模與消費者購物行為之間一致性原則。不同的城市發(fā)展規(guī)模在較大程度上約束了城市人口的收入，在對房地產(chǎn)戶型開發(fā)的過程中，需要考慮到該城市中常住人口的消費行為，相關(guān)研究表明，人在保持某種狀態(tài)的時間是比較有限的，長時間的保持狀態(tài)必然會導(dǎo)致疲勞，所以，在戶型選擇的過程中需要根據(jù)人們的消費行為、休息行為等，確保能夠滿足滿足基本消費的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)建筑面積的最有效利用。

2.2戶型選擇的建議

當(dāng)前，對于房地產(chǎn)的需求已經(jīng)逐步向著回歸居住本源的方向發(fā)展，所謂回歸居住本源主要是指由于房價走勢一直是人們關(guān)心的熱點內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展雖然對于經(jīng)濟(jì)有著重要的作用，但是，過度的倚重房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長不具備可持續(xù)性，為了扭轉(zhuǎn)這種情況帶來的不利影響，提出了房地產(chǎn)回歸居住本源的理念，這是對我國經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)正確認(rèn)知的結(jié)果。為了實現(xiàn)該目的，在對戶型選擇的過程中最為重要的一點就是差異化定位。眾所周知，任何一個房地產(chǎn)項目的實施，其定位都是至關(guān)重要的。借鑒與此，本文認(rèn)為在熱門地段戶型需求選擇的過程中，也同樣需要對城市發(fā)展準(zhǔn)確分析，并在此基礎(chǔ)上確定該城市人口結(jié)構(gòu)以及購房承受總價，根據(jù)其人口結(jié)構(gòu)以及所能承受購房總價范圍的基礎(chǔ)上，確定差異化的戶型，在盡可能滿足城市人口對于居住戶型的要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)向居住本源的回歸。

3、結(jié)論

隨著城市化的推進(jìn)，居住空間生活方式多元化的需求，房地產(chǎn)行業(yè)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用日益提升，但是，對于房地產(chǎn)熱門地段戶型需求的分析并不明確，為了解決該問題，本文結(jié)合新時期回歸居住本源的中國房地產(chǎn)市場為例，初步探析熱門地段戶型需求與城市等級市場規(guī)模之間的研究新思路，正本清源，并在此基礎(chǔ)上給與了房地產(chǎn)企業(yè)戶型開發(fā)的建議。但是由于篇幅的限制，對于其具體的影響并沒有過多的贅述，將在后期研究中針對于耦合機(jī)制的進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步實現(xiàn)對熱點城市、熱門地段戶型需求與城市等級市場規(guī)模的耦合分析。

參考文獻(xiàn)：

[1]李震，楊永春.基于GDP規(guī)模分布的中國城市等級變化研究——等級結(jié)構(gòu)扁平化抑或是等級性加強(qiáng)[J].城市規(guī)劃，2010（4）：27—31.

課題立項號：NGZ20140142