摘要：在我國市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸興起，但是與西方成熟市場相比，我國房地產(chǎn)市場起步較晚。直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)增長的重要部分，甚至可以說其影響著市場經(jīng)濟(jì)的起伏。對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說，企業(yè)市場營銷管理是最基礎(chǔ)的工作內(nèi)容，但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷管理工作還存在較多的問題急需解決。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷管理中問題的分析，提出相關(guān)的解決對策，加快房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；市場營銷管理；問題；對策

房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，市場準(zhǔn)入機(jī)制嚴(yán)格，但是市場前景較好，產(chǎn)生的利潤較高，因此，吸引了較多的市場進(jìn)入者。雖然目前我國房地產(chǎn)企業(yè)眾多，但是大多數(shù)都是中小企業(yè)，不具備雄厚的資金和先進(jìn)的管理理念，甚至其市場競爭力較小。對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說，其要在市場占據(jù)一定的地位，就必須做好營銷管理工作。

1、房地產(chǎn)市場營銷管理相關(guān)概述

1.1房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場是指由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)并且經(jīng)營的市場，具有明顯的房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)。從總體上來說，房地產(chǎn)市場中含有房地產(chǎn)勞務(wù)市場、開發(fā)市場、資金市場和交易市場，在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和流通等中有重要的關(guān)系。在房地產(chǎn)市場中需要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和消費(fèi)等，并且需要保證內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制的穩(wěn)定性，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行有決定性作用。從社會性質(zhì)上來說，房地產(chǎn)市場是社會主義市場體系中比較獨(dú)立的專門化市場，其具有明顯的生產(chǎn)、經(jīng)營和消費(fèi)特征，主要是發(fā)生房屋交易，從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益。

1.2房地產(chǎn)市場營銷管理

房地產(chǎn)市場在經(jīng)營過程中，會產(chǎn)生大量的資金交易，為了保證交易的公平和穩(wěn)定性，需要對其進(jìn)行管理。房地產(chǎn)市場營銷管理是為了使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)而開展的一種經(jīng)營管理活動。在這個過程中，企業(yè)需要對經(jīng)營方案進(jìn)行分析、決策、計劃和執(zhí)行，與目標(biāo)市場之間建立和保持互利交換的關(guān)系。營銷管理的主要目的是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)對需求水平進(jìn)行調(diào)節(jié)。在房地產(chǎn)市場中，不同消費(fèi)者的需求存在差異，具有一定的多樣性和動態(tài)性，房地產(chǎn)市場經(jīng)營管理就需要針對不同消費(fèi)者的需求制定不同的管理方針和策略，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)營業(yè)額的提升。

1.3研究房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷管理的意義

對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說，做好市場營銷管理工作能夠促進(jìn)企業(yè)更好地發(fā)展，能夠從一定程度上提升企業(yè)的市場占有份額。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要對市場流通的矛盾進(jìn)行分析，然后利用營銷策略解決其中的矛盾，使房地產(chǎn)市場的開發(fā)與消費(fèi)達(dá)到統(tǒng)一。很多房地產(chǎn)企業(yè)會有大量商品積壓，導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展不完善，甚至?xí)绊懻麄€房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。而在開展?fàn)I銷管理的過程中就可以在一定程度上解決這個問題，使房地產(chǎn)市場趨于完善，得到進(jìn)一步發(fā)育。市場營銷是從消費(fèi)者的根本需求出發(fā)，在進(jìn)行市場營銷管理的過程中，就能夠?qū)Σ煌M(fèi)者的需求進(jìn)行分析和整合，然后制定針對性的營銷策略，實現(xiàn)消費(fèi)者的全面需求，這對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要作用。有效的營銷管理能夠使得房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費(fèi)等各個環(huán)節(jié)穩(wěn)定運(yùn)行，提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有重要意義。

2、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷管理的現(xiàn)狀

2.1企業(yè)交易行為不規(guī)范

針對目前的房地產(chǎn)市場來說，其中最明顯的營銷管理問題就是很多企業(yè)沒有建立完善的營銷管理方針，導(dǎo)致企業(yè)的交易行為不規(guī)范。在住房流動和調(diào)節(jié)及交易的過程中，大多是通過二級市場開展活動的，在這個過程中開發(fā)商還承擔(dān)著供應(yīng)商的職責(zé)，導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)存在較多的問題。

2.2產(chǎn)品積壓

近年來，我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，政府在提供住房上又出臺了較多的優(yōu)惠政策，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢頭較猛。在這個過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始興建房產(chǎn)，但是大多數(shù)都是同一類型的商品房，難以滿足不同消費(fèi)者的需求。在這種情況下，大量房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品積壓，并且現(xiàn)象比較嚴(yán)重，大量商品房空置。營銷管理工作在這種情況下就失去了效用，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.3難以滿足消費(fèi)者全面需求

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，人們的生活水平不斷提高，其對房屋的追求已經(jīng)不再停留在初級階段，而開始追求精神享受。很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場營銷的過程中，都會推薦房子的經(jīng)濟(jì)實惠性，導(dǎo)致消費(fèi)者的購房欲望下降。在當(dāng)今時代，不同的消費(fèi)者對房屋的需求存在較大的差異，大多數(shù)人都有自己的想法，想要按照自己地個性對房屋布局進(jìn)行設(shè)計。但是房地產(chǎn)企業(yè)在營銷管理過程中，過于注重企業(yè)自身的品牌經(jīng)營，無法滿足消費(fèi)者的全面需求，缺乏文化積淀，難以達(dá)到消費(fèi)者的期望。

2.4宣傳策劃不符合實際

房地產(chǎn)概念炒作在近年來的勢頭越發(fā)迅猛，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了增強(qiáng)營銷效用，不惜將房產(chǎn)的功能、環(huán)境等夸大。部分企業(yè)在營銷管理過程中故意夸大其詞，吸引消費(fèi)者的注意，宣傳策劃內(nèi)容與實際情況存在較大的差異，同時盲目開發(fā)，失去了消費(fèi)者的信任。這種與實際不相符的營銷管理內(nèi)容甚至還有觸犯法律的風(fēng)險。

2.5房價虛高

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引不同層面的消費(fèi)者，開發(fā)成本過高，導(dǎo)致房價也有相應(yīng)的提升。少部分企業(yè)唯利是圖，用虛假的宣傳策略欺騙消費(fèi)者，超出消費(fèi)者的承受能力，這是房價虛高的根本原因。有部分消費(fèi)者難以在短時間內(nèi)支付全款，按揭購房也導(dǎo)致了房價上揚(yáng)，并且上揚(yáng)比例較高。

2.6物業(yè)管理滯后

營銷管理不僅與企業(yè)的內(nèi)部營銷和管理工作相關(guān)，還與企業(yè)宣傳的內(nèi)容有較大的關(guān)系。企業(yè)在宣傳策劃過程中需要對物業(yè)的服務(wù)進(jìn)行介紹，為解決消費(fèi)者的問題提供平臺。但是事實上，很多消費(fèi)者在實際居住過程中遇到問題，尋求物業(yè)幫助時，都得不到確切的答復(fù)。這種問題出現(xiàn)的主要原因是物業(yè)管理滯后，很多物業(yè)存在不負(fù)責(zé)任的做法，與開發(fā)商的營銷管理和銷售推廣存在差異，給消費(fèi)者造成了實質(zhì)性的損失。

3、增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷管理的對策

3.1培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)管理人才

房地產(chǎn)市場營銷管理不僅與企業(yè)的實際營銷和管理方式有關(guān)，與營銷管理人員的專業(yè)素質(zhì)也有較大的關(guān)系。營銷決策者需要提升自身的分析能力，在遇到問題時冷靜分析，能夠抓住主要矛盾，并且及時進(jìn)行決斷。房地產(chǎn)市場中存在較大的風(fēng)險，營銷管理人員需要提升自身的風(fēng)險意識，并且能夠?qū)︼L(fēng)險進(jìn)行控制，還需要勇于承擔(dān)風(fēng)險，更重要的是需要化解風(fēng)險。企業(yè)需要讓營銷管理人員完善自己的個人形象，提升職業(yè)素質(zhì)，并且增強(qiáng)技術(shù)能力，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供條件。

3.2優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要具備有效的營銷組織和管理控制能力才能夠保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，明確各層級的職責(zé)，增強(qiáng)企業(yè)的實際營銷管理能力。由于營銷部門對消費(fèi)者的需求比較了解，因此，企業(yè)需要讓營銷部門參與新商品房的開發(fā)，滿足潛在客戶的根本需求。市場營銷經(jīng)理需要參與決定企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略，并且負(fù)責(zé)全部營銷職能。管理部門需要做好市場和企業(yè)管理工作，對其中存在的問題進(jìn)行管控，防患于未然。

3.3擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭激烈的市場中存活下來，就需要為消費(fèi)者提供一流的服務(wù)，并且增強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量。這就要求企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，具備品牌效應(yīng)。企業(yè)需要強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)，讓消費(fèi)者明確企業(yè)的文化和價值，將品牌戰(zhàn)略滲透到各個層面的消費(fèi)者中。企業(yè)需要從售前和售后服務(wù)入手，提供能夠讓消費(fèi)者滿意的全面性服務(wù)。另外，還需要提升物業(yè)管理水平，將物業(yè)管理與售后服務(wù)結(jié)合，不僅能夠滿足消費(fèi)者的實際需求，還能夠使得企業(yè)獲得最大程度的投資收益。

3.4進(jìn)行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃

品牌戰(zhàn)略規(guī)劃主要是讓消費(fèi)者能夠了解企業(yè)的相關(guān)信息，提升企業(yè)品牌知名度。房地產(chǎn)企業(yè)不能注重眼前利益，而是需要做好長期規(guī)劃，培養(yǎng)品牌意識，吸引消費(fèi)者。在進(jìn)行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃的過程中，企業(yè)需要了解競爭對手的信息，針對其中的不足的進(jìn)行相關(guān)宣傳，贏得市場營銷先機(jī)，增強(qiáng)管理，達(dá)到營銷管理的目的。

3.5提高信息化管理水平

當(dāng)前，我國很多行業(yè)都在利用信息技術(shù)開展管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)在開展?fàn)I銷管理的過程中，也能夠利用信息技術(shù)將各個部門集中到一起，增強(qiáng)管理的集中化和統(tǒng)一化。因此，管理部門需要提升信息化水平，將企業(yè)的營銷策略利用信息技術(shù)進(jìn)行共享，彼此之間還能夠進(jìn)行交流和溝通，進(jìn)而提升營銷管理效率和管理水平。

4、結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場不斷趨于完善，但是其中還存在營銷管理問題阻礙市場的迅猛發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要在市場競爭中脫穎而出，就需要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，培養(yǎng)高素質(zhì)的營銷管理人才，利用信息技術(shù)開展工作，通過優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行品牌規(guī)劃，提高市場占有率，發(fā)揮營銷管理的作用。

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