摘要：《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，不動(dòng)產(chǎn)登記引起了公眾的高度關(guān)注。但是由于不動(dòng)產(chǎn)登記流程繁瑣、要求較多，在實(shí)際管理中還有待進(jìn)一步完善，這就需要登記部門對具體工作展開細(xì)致分析，對其進(jìn)行綜合處理，以提高不動(dòng)產(chǎn)登記管理成效。本文將重點(diǎn)針對不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題做出分析，并對登記工作的開展提出一些可行建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；實(shí)施路徑；政策建議

《物權(quán)法》的頒布體現(xiàn)出政府對不動(dòng)產(chǎn)管理力度的增加，為了保證不動(dòng)安交易規(guī)范安全，管理部門需要進(jìn)一步落實(shí)登記工作，制定細(xì)化的登記管理規(guī)范，明確不同部門的責(zé)權(quán)利配置。結(jié)合實(shí)際深刻認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的價(jià)值和意義，從而使公眾對于這項(xiàng)工作的開展給予更多支持。對于登記人員則需要給予相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)，從而使不動(dòng)產(chǎn)登記工作趨于規(guī)范化、制度化，促進(jìn)管理質(zhì)量和登記效率的提高。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記的必要性

為了全面落實(shí)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，國家在不動(dòng)產(chǎn)登記方面投入了大量人力物力，從而保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益和交易合法規(guī)范。國內(nèi)房地產(chǎn)市場管理起步較晚，因此在不動(dòng)產(chǎn)管理方面還存在不少缺陷，登記流程不完善造成管理缺乏統(tǒng)一性，地方性政策較多，在登記工作中容易出現(xiàn)“五龍治水”的問題。為了規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記管理，相關(guān)部門要嚴(yán)格劃清權(quán)力界限，在工作中合理分工，做到責(zé)權(quán)一致，通過高效規(guī)范的法律保障機(jī)制提高不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量。

由于以往在不動(dòng)產(chǎn)登記中采取分散管理模式，因此造成權(quán)益主體、保障內(nèi)容存在較大差異。如城鎮(zhèn)居民宅基等級中出現(xiàn)房地分離，房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)不一致、房屋實(shí)際面積和宅基證不一致問題等。這些問題會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)管理混亂，缺乏統(tǒng)一監(jiān)督管理作用，而且還會(huì)由于部門權(quán)力交叉、職能重復(fù)造成行政資源的大量浪費(fèi)。一旦有問題或者糾紛發(fā)生，管理部門無法根據(jù)其歸屬權(quán)做出客觀判斷，從而使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人利益受損，甚至引發(fā)威脅社會(huì)和諧的極端事件。

多頭登記問題則容易導(dǎo)致政府管理資源浪費(fèi)，大量人力物力出現(xiàn)無用功，尤其是等級資料分散更容易造成當(dāng)事人權(quán)益主張受限，如不動(dòng)產(chǎn)買賣中購房者需要到房管局、土地局、測繪局、規(guī)劃局、財(cái)務(wù)部門等進(jìn)行手續(xù)登記，不同部門對于審核資料的要求不同，購房者往往會(huì)在補(bǔ)辦各種手續(xù)中身心疲憊，還可能由于手續(xù)不全難以及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)交易。費(fèi)事、費(fèi)時(shí)、費(fèi)力的同時(shí)，還會(huì)增加購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。從上述問題來看，不動(dòng)產(chǎn)登記改革已經(jīng)勢在必行，而且是民心所向。

2、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)分析

2.1體系問題

不動(dòng)產(chǎn)管理體系建立之后，不少部門仍以分散式管理為主，尚未針對管理整合要求真正落實(shí)，這就造成管理過程中不同部門之間出現(xiàn)利益失衡。分散管理容易造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生矛盾，對后續(xù)規(guī)范管理、物權(quán)所有人進(jìn)行交易等造成不利影響，進(jìn)而出現(xiàn)權(quán)屬糾紛，這些都會(huì)造成權(quán)利人無法主張自身正當(dāng)權(quán)益。從當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記情況來看，市區(qū)及其周邊的不動(dòng)產(chǎn)登記工作職能已經(jīng)完成了初步整合，當(dāng)前需要應(yīng)對首要問題是的登記流程改革以及原來各部門在登記完本方面的整合，雖然地方政府已經(jīng)針對不動(dòng)產(chǎn)登記做出相應(yīng)的管理規(guī)定，但是與實(shí)際登記工作需求還有一定距離。尤其是換證工作涉及層面較廣，業(yè)務(wù)操作難度較大，這就需要政府在具體登記制度的制定中進(jìn)一步細(xì)化，突出細(xì)節(jié)管理，從而使登記工作更具指導(dǎo)性。

2.2制度問題

在不動(dòng)產(chǎn)登記管理當(dāng)中，當(dāng)前制度還有很多不完善之處，造成管理框架內(nèi)責(zé)權(quán)利配置不清晰。完成具體登記目標(biāo)必須對權(quán)力關(guān)系進(jìn)行重新梳理，并以統(tǒng)一性管理對其實(shí)施統(tǒng)籌分析。但是在實(shí)際管理中，不動(dòng)產(chǎn)登記仍面臨制度結(jié)構(gòu)方面的難題，造成登記管理難度增加，不但需要確保其立法完成性，同時(shí)還需要突出其創(chuàng)新成效，對專項(xiàng)管理模型進(jìn)行細(xì)化處理，通過制度管理保證登記工作順利運(yùn)行。而從當(dāng)前登記管理情況來看，統(tǒng)一登記仍是一大難點(diǎn)，由于受到政出多門的影響，在不動(dòng)產(chǎn)登記中需要參照物權(quán)、土地管理、承包法、土地流轉(zhuǎn)、房屋管理等多方面法律條文進(jìn)行衡量，這些多頭管理制度嚴(yán)重影響了不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)程，而且迄今尚未形成統(tǒng)一的登記管理辦法，因此在制度管理方面還需進(jìn)一步完善。

2.3技術(shù)問題

當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)黨際已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了多部門聯(lián)網(wǎng)，管理運(yùn)作體系逐步趨于完善，但是在登記信息處理中還有一些問題存在，如信息的時(shí)效性、真實(shí)性、規(guī)范性，有些登記信息不夠完整，有些則在不動(dòng)產(chǎn)界定范圍上存在歧義，還有一些登記說明模棱兩可，這些都影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范性和有效性。政府要求在不動(dòng)產(chǎn)登記中要實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)、信息、管理框架、登記模式的全面創(chuàng)新，在暫行管理?xiàng)l例中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)為電子介質(zhì)。但實(shí)際上不少管理部門仍以紙質(zhì)介質(zhì)進(jìn)行登記管理，基層登記管理技術(shù)尤其落后，難以實(shí)現(xiàn)信息技術(shù)的全面應(yīng)用。

2.4人員問題

在不動(dòng)產(chǎn)登記管理中，需要結(jié)合“人隨事走”的編制原則，將專職登記人員劃歸到不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍中，從而保證工作的專業(yè)性和規(guī)范性。但實(shí)際工作中會(huì)與原登記部門利益形成沖突，因此在人員劃歸方面敷衍了事，不少登記人員都是原分散管理部門人員，專業(yè)技能有限，而且還會(huì)受到原部門制度的管理局限，在專業(yè)知識(shí)方面視野狹隘。尤其是在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中，由于缺乏系統(tǒng)學(xué)習(xí)，專業(yè)性不足，不少工作人員很難適應(yīng)新的工作崗位。基于此，在不動(dòng)產(chǎn)登記人員培訓(xùn)中還需進(jìn)一步強(qiáng)化實(shí)施力度，提高人才質(zhì)量，才能更好的開展這項(xiàng)工作。

3、當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實(shí)施對策

3.1優(yōu)化登記平臺(tái)體系

在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，工作人員要針對具體問題做具體分析，以實(shí)際需求為出發(fā)點(diǎn)，制定更完善的統(tǒng)籌管理規(guī)劃，建立穩(wěn)定的系統(tǒng)管理平臺(tái)，確保管理控制與實(shí)際情況相符。相關(guān)部門要根據(jù)實(shí)際需要建立數(shù)據(jù)運(yùn)行平臺(tái)，結(jié)合權(quán)益人的權(quán)益范圍制定更完善的保障機(jī)制。登記人員要對不動(dòng)產(chǎn)登記資料進(jìn)行全面審核，在信息登記過程中要態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)。對登記項(xiàng)目進(jìn)行逐一梳理，根據(jù)登記要求進(jìn)一步細(xì)化監(jiān)督管理職能，從而構(gòu)建起更科學(xué)有效的管理體系。從基礎(chǔ)管理工作方面加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，能夠及時(shí)發(fā)展登記工作中出現(xiàn)的問題，并采取有效措施進(jìn)行防范和解決，從而為不動(dòng)產(chǎn)登記管理提供完善的平臺(tái)保障。

3.2優(yōu)化項(xiàng)目管理制度

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記制定科學(xué)的項(xiàng)目管理制定，在管理體系內(nèi)引入先進(jìn)的信息技術(shù)，從而提高登記數(shù)據(jù)的真實(shí)性和穩(wěn)定性，進(jìn)而構(gòu)建起登記、證照辦理、檔案管理等多重功能為一體的系統(tǒng)平臺(tái)，根據(jù)具體管理要求制定有針對性的管理制度，保證信息的真實(shí)性和管理的規(guī)范性，提高管理的綜合性價(jià)值，通過平臺(tái)式管理提高制度執(zhí)行效率。建立起完善的制度執(zhí)行監(jiān)督體系，并根據(jù)實(shí)際執(zhí)行情況確定獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，從而確保各項(xiàng)制度落到實(shí)處，為不動(dòng)產(chǎn)登記改革的全面實(shí)施創(chuàng)造良好條件，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)信息共享。

3.3優(yōu)化項(xiàng)目技術(shù)模型

在不動(dòng)產(chǎn)登記中要突出項(xiàng)目技術(shù)優(yōu)勢，建立科技含量更高的技術(shù)模型，從而形成一體化、協(xié)調(diào)運(yùn)作的登記體系。針對當(dāng)前登記管理技術(shù)方面的不足對現(xiàn)有問題進(jìn)行分析，積極引入先進(jìn)技術(shù)，提高登記管理的專業(yè)性和運(yùn)行效率。在技術(shù)管理中采用GIS技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等先進(jìn)科技，加速管理部門技術(shù)升級，從而使登記工作的開展更加規(guī)范有序，通過技術(shù)優(yōu)化提高登記管理能效。

3.4強(qiáng)化登記環(huán)境基礎(chǔ)建設(shè)，軟硬件并重

不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員是確保登記質(zhì)量的核心要素，相關(guān)部門要加大工作人員專業(yè)培訓(xùn)力度，通過人力資源優(yōu)化提高崗位工作水平，使工作人員具備登記管理素養(yǎng)的同時(shí)，更具備信息化技術(shù)素養(yǎng)，能夠在數(shù)據(jù)共享中提高工作效率，保證數(shù)據(jù)的完整性、真實(shí)性、時(shí)效性。改變以往不動(dòng)產(chǎn)登記中以紙質(zhì)載體為主的工作模式，要實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化、無紙化辦公，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一登記、檔案信息的電子化管理。通過培訓(xùn)競爭上崗，以優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記工作隊(duì)伍。

在登記體系建設(shè)中則需要突出科學(xué)高效特色，國內(nèi)在不動(dòng)產(chǎn)登記中信息體現(xiàn)較為單一，而國外在這些方面已經(jīng)形成了較為成熟的運(yùn)作體系，不但能夠體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量、面積，而且還會(huì)體現(xiàn)建筑外觀、建設(shè)圖紙以及建筑朝向、所處環(huán)境等全部信息。這就需要在不動(dòng)產(chǎn)登記中積極借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在軟件、硬件建設(shè)中不斷升級，進(jìn)一步提高不動(dòng)產(chǎn)登記管理質(zhì)量。

結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)登記管理是落實(shí)《物權(quán)法》的重要形式，在完善管理制度的同時(shí)，管理部門還需要進(jìn)一步優(yōu)化登記管理模式，重視技術(shù)升級，積極借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范有序進(jìn)行，提高登記管理質(zhì)量及工作登記效率。

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作者簡介：

姓名：劉玉清出生年月：1967.11.性別：女民族：漢族籍貫：四川省廣元市學(xué)歷：大專研究方向：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)