摘要：根據(jù)現(xiàn)階段我國(guó)的租房住制度來(lái)看，我們能判斷出自改革以來(lái)，住房制度的設(shè)定與我國(guó)的住房租房市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r明顯不在一條水平線(xiàn)上，住房租房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于落后狀態(tài)?！笆逡?guī)劃”提出租購(gòu)并舉的住房制度建立方式，并且以此為住房制度改革的主要方向，自2017年我國(guó)一些沿海比較發(fā)達(dá)的城市例如廣州、上海等相繼出臺(tái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的相關(guān)建設(shè)性文件以促進(jìn)“租售并舉”制度的實(shí)施工作進(jìn)一步得到深化，此話(huà)題一出，結(jié)合我國(guó)租住房發(fā)展的實(shí)際考察經(jīng)驗(yàn)以及參照一些國(guó)際租住房經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施策劃出一系列發(fā)展規(guī)范比較完備的法律體系、嚴(yán)格的承租人保護(hù)制度以及豐富的住房補(bǔ)貼政策，這些制度策略的有效生成，是我國(guó)發(fā)展和建設(shè)租住房制度“租售并舉”制度的有力保證。另外本文著手“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”線(xiàn)索點(diǎn)，建立“租售并舉”住房制度，促成了住租房制度市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的形成的具體化策略措施。

關(guān)鍵詞：住房制度；租購(gòu)?fù)瑱?quán)；租售并舉；改革開(kāi)放

2015年國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》中明確指出：“以滿(mǎn)足新市民的住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，建立購(gòu)房與租房并舉、市場(chǎng)配置與政府保障相結(jié)合的住房制度”；與此同時(shí)，“十三五”規(guī)劃綱要又對(duì)我國(guó)租住房制度的改革措施建立租購(gòu)并舉的具體化措施做進(jìn)一步的深層次要求，促進(jìn)我國(guó)租住房制度的改革工作有力進(jìn)行。此背景下部分地方政府“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”為促進(jìn)住房市場(chǎng)“租售并舉”的新舉措。廣州市公2017年7月頒布了《廣州市加快發(fā)展住房賃市場(chǎng)工作方案》，在改方案中提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，同時(shí)部分符合規(guī)定條件的承租人子女享有相關(guān)規(guī)定權(quán)利等，例如，我國(guó)承租人子女符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定條件的可以享受就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。緊接著，2017年9月，《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》在上海頒布，該條文中明確了上海常駐居民租房居住者享有基本公共服務(wù)的一些規(guī)定。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”以新的培育更優(yōu)質(zhì)的租住房市場(chǎng)新政策的身份出臺(tái)，而此后能否通過(guò)該政策條例穩(wěn)定我國(guó)租賃市場(chǎng)的局勢(shì)現(xiàn)狀，也成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的重點(diǎn)話(huà)題。

文章從我國(guó)租住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀發(fā)展?fàn)顩r以及其中出現(xiàn)的問(wèn)題以及針對(duì)這些問(wèn)題提出的改進(jìn)策略等進(jìn)行分析，具體研究分析我國(guó)新的租住房制度出臺(tái)后“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的有力實(shí)施狀況，為確保我國(guó)“租售并舉 ”的住房制度的合理化實(shí)施建言獻(xiàn)策。

1、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題

1.1住房租賃市場(chǎng)總體規(guī)模較小，難以滿(mǎn)足居民租房需求

以目前的租房市場(chǎng)狀況來(lái)看，我國(guó)的現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不均衡問(wèn)題比較突出，總體來(lái)講，市場(chǎng)租房規(guī)模比較小，單從交易量和交易額兩方面進(jìn)行分析，我國(guó)的租房交易情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住房情況，其發(fā)展速度明顯延后，成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋租售市場(chǎng)上出現(xiàn)的一個(gè)短板。市場(chǎng)上租房房屋供給量較少，明顯出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。根據(jù)2015年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，住建部在涉及16個(gè)大城市的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，市場(chǎng)上能夠供租客租住的小戶(hù)型房源非常少，因此，大部分人選擇合租，合租率高達(dá)50%，在一些大城市，房源與房客數(shù)量差距相差懸殊，這一比例則更高。根據(jù)我國(guó)第六次人口普查相關(guān)數(shù)據(jù)提供約25.8%的城市居民是以租賃方式解決和緩解住房緊張問(wèn)題的，尤其部分城市人口涌入量極大。首先，供需結(jié)構(gòu)不平衡，房源的小數(shù)量無(wú)法對(duì)應(yīng)和滿(mǎn)足房客及外來(lái)人口涌入租賃市場(chǎng)的大形勢(shì)，另外，銷(xiāo)售市場(chǎng)涌入大量需求，使得住房與租房市場(chǎng)失衡問(wèn)題加劇，兩個(gè)方面的原因總體決定了城市租房規(guī)模小的現(xiàn)實(shí)性狀況。資料顯示，2015年我國(guó)一線(xiàn)城市北上廣深租金交易額達(dá)到房屋交易額的7%，相比較美國(guó)的50%和日本的40%來(lái)說(shuō)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。一些大學(xué)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)做了分析和調(diào)查，其中西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查和研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)達(dá)到87%，比美、日、德等一些發(fā)達(dá)國(guó)家要高，也比印度、墨西哥、克羅地亞等一些發(fā)展中國(guó)家要高出許多。在現(xiàn)有居民租住房問(wèn)題突出的一些矛盾使得我國(guó)尤其大城市居民租房問(wèn)題得不到解決，供需矛盾依然情勢(shì)緊張。

1.2住房租賃市場(chǎng)秩序不規(guī)范，租房人利益難保障

現(xiàn)行私人住房一般以個(gè)人擁有為主要形式，租房全程是由中介公司保險(xiǎn)承擔(dān)的，房主與租客不進(jìn)行遇面，但監(jiān)管不嚴(yán)問(wèn)題就促使租房市場(chǎng)出現(xiàn)不經(jīng)過(guò)注冊(cè)登記而形成二房東、三房東這樣轉(zhuǎn)租的局面，并且這種現(xiàn)象大量泛濫存在，還有一部分就經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的中介公司中間抬高差價(jià)，賺取差價(jià)租金，或者將出租房屋進(jìn)行“打隔斷”、私改水電等以獲取更對(duì)的資金收入為目的進(jìn)行擅自改造租住房源面積，租房態(tài)度也是雪上加霜，讓整個(gè)租賃市場(chǎng)和租住環(huán)境變得愈加惡劣，出現(xiàn)損壞問(wèn)題無(wú)人維修，居住安全問(wèn)題大大加劇，甚至或者與其說(shuō)這成為不法分子伺機(jī)下手的大好機(jī)會(huì)。這樣的租賃還長(zhǎng)毫無(wú)秩序可言，讓很多租客對(duì)市場(chǎng)安全隱患感到恐懼，沒(méi)有安全感。此外，住房租房市場(chǎng)發(fā)展不均衡，租戶(hù)與租客的雙方利益無(wú)法得到保障。二者本身關(guān)系分析來(lái)看，出租人與租房人之間但從經(jīng)濟(jì)實(shí)力上看，相差懸殊，因此，出租人在租金水平確定、權(quán)利義務(wù)租賃協(xié)定條例確定，租賃合同的擬訂和執(zhí)行上占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位和主動(dòng)地位，租客往往就比較被動(dòng)，被動(dòng)地接受一些壓迫制的不成文規(guī)定，例如，租主隨意漲變房屋租價(jià)，壓縮租客的私人空間、延遲返還、扣留租住押金等等，給租房者無(wú)論從生活還是工作或是其他方面都造成一定損失和很大的麻煩。為了避免退租和搬家麻煩由出租人提出的一些維修費(fèi)用等比合理要求租客們也只能委屈的承擔(dān)，從而加大了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和生活壓力，租房人處于劣勢(shì)地位，居住權(quán)一旦受到侵害，又會(huì)面臨更大的損失。

1.3住房租賃市場(chǎng)政策支持體系不完善，相關(guān)配套措施缺位

目前我國(guó)的租住房市場(chǎng)體制的建設(shè)仍舊處于建設(shè)和完善階段，我國(guó)的住房租房政策和相關(guān)國(guó)家規(guī)定的住房權(quán)益相關(guān)聯(lián)，換言之，居民住房需要各方政策的支持。但政策制不完善，再者國(guó)家提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”才剛剛開(kāi)始試點(diǎn)，目前12個(gè)試點(diǎn)城市還未公布具體細(xì)則，租賃群體在租住房屋利益的限制上究竟或者能夠獲取多大的權(quán)益受益范疇以及租住房公共服務(wù)仍然是個(gè)謎點(diǎn)。雖然租住政策先后在北上廣深展開(kāi)試點(diǎn)實(shí)行，但卻還未完全全面推行，并且補(bǔ)貼的形式、范圍均比較窄，標(biāo)準(zhǔn)比較低，機(jī)制、形式等不靈活。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，上好對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生及在本市工作超過(guò)三年的青年提供租金補(bǔ)貼每月400到600元不等，只占上海租住租金的五分之一，另外，我國(guó)和一些發(fā)達(dá)國(guó)家政策實(shí)施懸殊太大，不能比對(duì)于美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家針對(duì)本國(guó)籍中低收入家庭的稅收優(yōu)惠政策，這些政策上的缺失使得我國(guó)大城市租住情況緊張并且租客們的劣勢(shì)地位仍舊難以周轉(zhuǎn)。

2、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題的成因

2.1租購(gòu)不同權(quán)，租戶(hù)公共服務(wù)需求難以得到滿(mǎn)足

2.1.1租賃群體的子女入學(xué)問(wèn)題難以解決

教育角度來(lái)講，我國(guó)針對(duì)租房居住居民子女入學(xué)問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定，其子女接受教育入學(xué)受到戶(hù)口及住房的影響和限制，相關(guān)規(guī)定無(wú)論是“單校劃片”還是“多校劃片”的政策要求都把租房者排除在外。這個(gè)嚴(yán)峻形勢(shì)下有一個(gè)問(wèn)題尤為突出，即就是現(xiàn)今當(dāng)代社會(huì)形式發(fā)展下涌現(xiàn)出“學(xué)區(qū)房”這個(gè)專(zhuān)有名詞，也讓學(xué)區(qū)房成為稀缺資源，一些大城市購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房甚至成為子女入學(xué)的根本條件和唯一途徑。舉個(gè)例子，北京市西城區(qū)2016年小學(xué)入學(xué)要求集體戶(hù)籍無(wú)房戶(hù)如租賃私房，其子女不具有當(dāng)?shù)厝雽W(xué)資格。這個(gè)限制讓一些外地租房居住者有辦理相關(guān)程序多達(dá)28道之多的麻煩過(guò)程，但矛盾的是學(xué)區(qū)房的價(jià)格又很難讓人輕易接受，因此，有很大一部分優(yōu)秀人才最終被迫離開(kāi)一些大城市。

2.1.2租賃群體難以平等享受醫(yī)療資源

除此之外，醫(yī)療資源又是影響租住居民立身和發(fā)展的根本性條件，同時(shí)又是公共服務(wù)資源的重要組成部分。值得肯定的是，大城市的醫(yī)療資源肯定要高出小城市醫(yī)療資源很多，并且醫(yī)療水平和醫(yī)療技術(shù)更高，更優(yōu)質(zhì)。目前我國(guó)的醫(yī)療服務(wù)大多與購(gòu)房者所享有的社區(qū)醫(yī)院、就近就醫(yī)等權(quán)利聯(lián)系密切，租房者卻不曾享有這些權(quán)利?，F(xiàn)行醫(yī)保規(guī)定制度限制租房者子女、父母就醫(yī)需要繳納高額的醫(yī)護(hù)費(fèi)用，奮斗中的“新市民”就要面臨和承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，租房者極其家屬面臨的醫(yī)療問(wèn)題丞待解決，促使“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”醫(yī)療政策的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)。

2.1.3租賃群體和產(chǎn)權(quán)人在住房公積金取用方面不平等

上面提及得兩點(diǎn)之外，住房公積金問(wèn)題是現(xiàn)代居民密切關(guān)注也最貼近居民實(shí)際生活的問(wèn)題，他與社會(huì)制度之間又有著緊密的聯(lián)系，在住房公積金設(shè)置方面和待遇產(chǎn)權(quán)方面，租房者往往又要處于一個(gè)弱勢(shì)地位，成為弱勢(shì)群體，這個(gè)問(wèn)題上嚴(yán)重存在著不平等現(xiàn)象。其一，住房公積金制度依托于單位，非正規(guī)就業(yè)人員不享有公積金保障權(quán)益；其二，在住房公積金取用問(wèn)題上，租房和購(gòu)房者取用公積金的政策保障受一定限制，租房者絆腳的地方更多，限制的地方也更多，一般來(lái)說(shuō)，租房者在提取公積金時(shí)要交納5%的稅費(fèi)，需要有成本輸出；另外，在公積金提取問(wèn)題上，需要租主配合相關(guān)程序的完善，要完成相關(guān)部門(mén)的備案工作，才能去稅務(wù)局開(kāi)具發(fā)票，該程序相當(dāng)復(fù)雜，未能有效發(fā)揮公積金制度的社會(huì)保障。

2.1.4租賃群體由于難以平等享受市民待遇而受到歧視

北上廣深等一些城市目前形式來(lái)看租房鄙視鏈情況比較突出，這個(gè)說(shuō)法實(shí)際上將城市居民劃分為原生居民、已經(jīng)買(mǎi)房的房奴和尚未有房的蝸居一族等等，房?jī)r(jià)的上漲又加強(qiáng)了鄙視鏈的空前形勢(shì)，極致影響到居民的婚戀、工作問(wèn)題。該問(wèn)題是對(duì)租賃群體的本質(zhì)上的鄙視，負(fù)面的鄙視心理加劇了城鎮(zhèn)居民對(duì)長(zhǎng)期的租房行為的心里排斥，繼而阻礙租住房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

2.1.5住房租賃市場(chǎng)法律制度缺位，租賃市場(chǎng)亂象叢生。

《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)有意規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的交易秩序，但缺乏專(zhuān)門(mén)針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)。雖然上述條文規(guī)定中有涉及相關(guān)條律制度的內(nèi)容，但其不具備強(qiáng)制性的執(zhí)行力度的實(shí)施。具體化講，《城市房地產(chǎn)管理法》中有城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度的劃分，但并非強(qiáng)制性執(zhí)行，因此，在租賃市場(chǎng)房屋租賃黑市依然存在，租房者權(quán)益無(wú)法得到有效保障，中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序?！逗贤ā分袑?duì)租住房的相關(guān)制度有明確規(guī)定，租賃合同不規(guī)范時(shí)，雙方的租住權(quán)益不對(duì)等；并且法院解決住房租賃糾紛依靠最高人民法院關(guān)于房屋租賃合同的司法解釋來(lái)執(zhí)行，約束很少一部分租房人的行為戒律，導(dǎo)致黑中介、二房東乃至三房東的現(xiàn)象險(xiǎn)象叢生。

2.1.6租房租賃市場(chǎng)監(jiān)管體系不健全，租房人權(quán)利保障弱。

我國(guó)目前的租住房監(jiān)管方式還比較單一且效率較低，其主要內(nèi)容是社區(qū)工作人員以及派出所民警以上門(mén)走訪(fǎng)的形式展開(kāi)，對(duì)出租房屋的情況、租客信息登記備案比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，并且監(jiān)管范圍窄，監(jiān)管缺位，群租現(xiàn)象、違規(guī)建筑出租等問(wèn)題無(wú)人管理，出租人隨意漲租、扣留押金、隨意停止租期的嚴(yán)重侵犯租房人利益的行為等等更是自由放縱，缺乏監(jiān)管。住房糾紛發(fā)生時(shí)，沒(méi)有相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)。各地房屋租賃管理?xiàng)l例中出現(xiàn)的住房租賃糾紛可經(jīng)由人民調(diào)解委員會(huì)、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)、建設(shè)（房屋）行政管理部門(mén)等各個(gè)部門(mén)進(jìn)行調(diào)解合作完成工作，實(shí)際工作中，各個(gè)部門(mén)相互推諉，使得租房人的合法權(quán)益難以得到有效保障。另外，監(jiān)管部門(mén)對(duì)租房人的信息核實(shí)工作做的不到位也是該工作展開(kāi)的一大漏洞。

3、構(gòu)建“租售并舉”住房制度的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

3.1德國(guó)經(jīng)驗(yàn)：賦予租賃住房公共屬性和政府責(zé)任

3.1.1德國(guó)租賃住房發(fā)展的四大特征

德國(guó)的租賃供應(yīng)是作為主體地位出現(xiàn)的，德國(guó)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)租賃都必須經(jīng)過(guò)政府讓渡出租，或者按照接受補(bǔ)貼后的低租金進(jìn)行出租。捱過(guò)政府的過(guò)度租期才能按照市場(chǎng)租金進(jìn)行房屋出租。也因?yàn)槿绱耍聡?guó)的房源比較充足。德國(guó)自二戰(zhàn)以來(lái)已經(jīng)建設(shè)近1000多萬(wàn)套房源供出租，可以提供給3000萬(wàn)人居住，也就是說(shuō)，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)多為租住房源或基本是以租住房源為主的，而德國(guó)的總?cè)丝诓?100萬(wàn)。

再者，德國(guó)的公共租賃市場(chǎng)具有租賃屬性，機(jī)構(gòu)租賃在租賃市場(chǎng)中以“壓艙石”作用者的身份存在，并且德國(guó)的租賃市場(chǎng)是以中低收入者為主的，在國(guó)際地位中，政府的公租房、地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、非盈利機(jī)構(gòu)等私人機(jī)構(gòu)租賃占市場(chǎng)的份額百分比達(dá)到30%以上（接受租金管制及政府補(bǔ)貼）。據(jù)資料顯示，2011年，德國(guó)的450萬(wàn)套公租房占德國(guó)總房源1860萬(wàn)套房源的24%，410萬(wàn)套私人機(jī)構(gòu)房源占比22%；2013年，美國(guó)機(jī)構(gòu)租賃占比3200萬(wàn)套私人租賃房中的28.4%。另外，租金管制尤為苛刻的緣故，一戰(zhàn)時(shí)期德國(guó)就將房屋租金管制寫(xiě)入民法典中，并設(shè)單章規(guī)定住房租賃；1922年，《帝國(guó)租賃法》在德國(guó)頒布，規(guī)定將對(duì)1918年7月1日以前的房屋進(jìn)行租金控制，實(shí)施實(shí)際上是在“法定租金”基礎(chǔ)上根據(jù)通脹及維修開(kāi)支來(lái)確定新建房屋租金，舊的房源根據(jù)租房合同來(lái)調(diào)整租金；二戰(zhàn)以后，由于房源短缺，德國(guó)制定固定的房租價(jià)格表到各個(gè)地區(qū)，并且要求禁止提高房屋租金；房租限制被在60年代以后取消在房屋短缺局面緩解凡缺房率3%以下城市。相對(duì)來(lái)說(shuō)，上世紀(jì)下半業(yè)的時(shí)候，德國(guó)的總體房源租售市場(chǎng)情況比較穩(wěn)定，而德國(guó)政府也基本發(fā)揮市場(chǎng)作用。對(duì)租賃市場(chǎng)通過(guò)制定“合理租金價(jià)目表”和確保租賃合同締約和執(zhí)行兩大舉措來(lái)干預(yù)德國(guó)的房源租賃市場(chǎng)，這一舉措也有效制止了市場(chǎng)上單方面違約及隨意漲租的情況肆意。西方房源租售市場(chǎng)在本世紀(jì)以來(lái)租金價(jià)位明顯提高，本世紀(jì)初德國(guó)頒布的《租房法》，其內(nèi)容規(guī)定城市租金表每年可更新，但不可超過(guò)合理租金的20%，否則就被視為違法，需要課以巨額罰款，超過(guò)50%則視為暴利違法。歐債經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體展現(xiàn)出比較寬松的局面，樓價(jià)史無(wú)前例的顯現(xiàn)出上漲局勢(shì)。據(jù)JonesLang LaSalle地產(chǎn)公司的報(bào)告，2005年柏林房屋租金從5.5歐元每平米到2014年上漲到近9歐元每平米，最近兩年年租金上漲比率達(dá)到9%以上。德國(guó)在2012年12月通過(guò)議會(huì)決定了更嚴(yán)格的漲租限制，主要規(guī)定各州政府對(duì)主要地區(qū)房租控制3年內(nèi)漲幅不得超過(guò)15%，房主不得將房租租金提高至平均水平的10%以上，針對(duì)近日通過(guò) Airbnb 平臺(tái)投入旅游短租減少長(zhǎng)租供應(yīng)的突破性租金控制，從5月1日起，德國(guó)發(fā)布新的規(guī)定，柏林房主將不能以整套房短租給游客，違者處以10萬(wàn)歐元的罰款。

之后，德國(guó)針對(duì)其它的一些房屋租賃保障處以很細(xì)致的“可居性”嚴(yán)格規(guī)定，并著手于安全與健康標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估體系上對(duì)包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)給予規(guī)定；其次，中介費(fèi)、房屋修繕費(fèi)方面全部由房主承擔(dān)；另外，德國(guó)租房和買(mǎi)房享有的公共服務(wù)方面的權(quán)益是相同的，只需要合法納稅即可，而適居性權(quán)益保障到位了，租房和買(mǎi)房的舒適安全性能基本是一樣的。

3.2日本經(jīng)驗(yàn)：公租房的過(guò)渡作用何等重要

3.2.1日本公租房供應(yīng)的“三支箭”

日本居民住房問(wèn)題實(shí)際上并未達(dá)到迫在眉睫的程度，這和二戰(zhàn)以后日本政府開(kāi)啟的史上最大規(guī)模的主導(dǎo)型公租房建設(shè)脫離不了關(guān)系。日本在1951年的時(shí)候發(fā)布《公營(yíng)住宅法》，它的頒布對(duì)象是所有生活和工作在本地區(qū)的低收入人群，施行由中央向地方補(bǔ)助修建出租住房，其月收入倒數(shù)的家庭覆蓋率達(dá)到25%。符合住房困難或收入限制條件的人都可以申請(qǐng)租金為同區(qū)域商品房租金的四分之一到三分之一。截止2003年，日本公營(yíng)住宅建設(shè)達(dá)218萬(wàn)套，占比達(dá)到全國(guó)住宅總量的4.66%，區(qū)域之間差異較大，舉個(gè)例子，神戶(hù)市人口比較集中，其比率達(dá)到9.59%。日本在1955年的時(shí)候頒布《住宅公團(tuán)法》，《公營(yíng)住宅建造標(biāo)準(zhǔn)》1951年發(fā)布，公營(yíng)住宅無(wú)論從軌道沿線(xiàn)，日照、通風(fēng)、采光還是私密性說(shuō)來(lái)都不亞于商品住宅；建筑配套設(shè)備如給排水、煤電氣臥室、廚衛(wèi)、兒童游戲場(chǎng)、會(huì)所及停車(chē)場(chǎng)等一套的附屬設(shè)施面積和建造標(biāo)準(zhǔn)都按照嚴(yán)格的規(guī)定化執(zhí)行。例如，建筑內(nèi)主次臥建設(shè)面積不低于9或6.5平方米，每戶(hù)小區(qū)內(nèi)兒童游樂(lè)場(chǎng)所建設(shè)需在6平米以上等。除此之外，租戶(hù)在離開(kāi)或者解除租房約定合同時(shí)，要將住房?jī)?nèi)榻榻米、日式拉門(mén)的紙張全部翻新或更換，損害的地方需要修復(fù)和完善，將其恢復(fù)到初始狀態(tài)方可退居。該舉措要求租戶(hù)花費(fèi)達(dá)10到20萬(wàn)日元費(fèi)用，好讓接下來(lái)的租客能夠更好的居住，并督促住戶(hù)在居住過(guò)程中愛(ài)惜住房。以日本當(dāng)前的租房狀況和租住房經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房短缺以及城市化快速推進(jìn)的今天，在住房的質(zhì)量和配套措施上以政府和非營(yíng)利組織為主提供與公租房供應(yīng)措施相等同的重要性。盡管日本的住房供應(yīng)需求問(wèn)題在城市化后期得到緩解，但對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)高是一種常態(tài)化現(xiàn)象。2014年的時(shí)候，日本東京一套圈內(nèi)偏遠(yuǎn)地區(qū)的房子要達(dá)到4000萬(wàn)日元，也就是需要將近320萬(wàn)元人民幣才能在東京買(mǎi)一套圈內(nèi)的房子，而日本普通工薪層年薪才300萬(wàn)日元左右。由于稅費(fèi)的緣故，日本大部分常駐居民相對(duì)于買(mǎi)房來(lái)說(shuō)更愿意選擇租房來(lái)結(jié)余小孩的教育資金，換言之，政府對(duì)新市民的一些補(bǔ)貼顯得尤為重要。租賃市場(chǎng)的過(guò)渡，有效緩解了住房緊張，同時(shí)又能夠有效地防止需求大規(guī)模入市和縱容炒作，不同使得城鎮(zhèn)化成本降低，用工成本降低，高效的實(shí)現(xiàn)租售并舉、居者有其屋和壯大中等收入的一步優(yōu)化措施。就當(dāng)前情況看，我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃和具有先鋒帶頭作用的政府公租分別僅占租賃供應(yīng)的2%，這樣的低比率明顯不能滿(mǎn)足高房?jī)r(jià)和高租金背景下人口向大城市集中靠攏、年輕群體低收入的社會(huì)短板的租房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

3.3國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的啟示

3.3.1高度“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，承租人和產(chǎn)權(quán)人享有平等的“市民權(quán)利”

一些發(fā)達(dá)國(guó)家例如美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等相關(guān)i在哪租住房制度中并未將住房租賃人及產(chǎn)權(quán)人區(qū)別開(kāi)，從教育、醫(yī)療、公共服務(wù)與社會(huì)保障領(lǐng)域來(lái)講，承租人和被承租人往往能在租住市場(chǎng)對(duì)租賃所享有同等的待遇，從而進(jìn)一步滿(mǎn)足租住房市場(chǎng)的合理供需需求。美國(guó)在教育方面則做法比較突出。美國(guó)政府將教育制度留給州政府來(lái)決定，但其國(guó)家憲法中卻隱含了房屋保障遷徙的權(quán)利，而其核心就是保障移居人的在本州公共資源的合理化優(yōu)惠，受教育的權(quán)利是其重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的權(quán)利和保護(hù)領(lǐng)域。部分美國(guó)州區(qū)對(duì)居民的住期進(jìn)行認(rèn)定，一旦通過(guò)即可享受基礎(chǔ)教育，同時(shí)在獲得高等教育中享受學(xué)費(fèi)優(yōu)惠。當(dāng)然，這認(rèn)定中不包括住房的所有權(quán)，即人人享有受教育的權(quán)利。從醫(yī)療方面看來(lái)，英國(guó)的醫(yī)療制度規(guī)定在英國(guó)正當(dāng)居住的居民，都可享受NHS公費(fèi)醫(yī)療系統(tǒng)的免費(fèi)醫(yī)療保障。英國(guó)居民無(wú)論是否擁有自住房，都可以享受公費(fèi)醫(yī)療；另外，在法國(guó)，醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)救助保險(xiǎn)都可在范圍內(nèi)將要求法國(guó)公民享有權(quán)益保障，其權(quán)益不劃分承租人和產(chǎn)權(quán)人。法國(guó)公民可在規(guī)定范圍內(nèi)享受公共資源，實(shí)現(xiàn)社會(huì)保險(xiǎn)性全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。再者從住房的相關(guān)補(bǔ)貼來(lái)講，德國(guó)頒布的《住房津貼法》中根據(jù)住房人，即租住者或擁有產(chǎn)權(quán)的自住者的收入、住房面積以及房租等這些方面的因素來(lái)給予國(guó)家規(guī)定的現(xiàn)金補(bǔ)助，它的來(lái)源一般屬于聯(lián)邦政府和地方政府，雙方各承但一半。這一政策把側(cè)重點(diǎn)指向租房者，大部分受益，即高達(dá)90%的收8益都落在租房者身上。美國(guó)在1974年頒布的《住房和社區(qū)發(fā)展法》中第八條規(guī)定向低收入階層提供存量住房租金補(bǔ)貼的資金證明計(jì)劃，計(jì)劃要求租賃者在資格審查通過(guò)后，必須在地方的管理機(jī)構(gòu)辦理或欽定。租金證明并且租住質(zhì)量等級(jí)和租金限額都要處于一定的區(qū)域規(guī)定范圍之內(nèi)方可合理的進(jìn)行房屋租購(gòu)，租金支付只需要不超過(guò)25%的家庭收入即可，剩余部分由政府補(bǔ)貼。美、英、法國(guó)的租購(gòu)社會(huì)制度針對(duì)流動(dòng)人口的制定比較靈活，很好的將“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”實(shí)地實(shí)施，并且促進(jìn)保證了同等的市民權(quán)益和公共資源的共享權(quán)利。

3.3.2法律體系完備，承租人合法利益得到保護(hù)

在住房租賃市場(chǎng)建設(shè)上，德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家往往具備規(guī)范完備的法律體系，重視對(duì)合同中處于弱勢(shì)地位的租房者的利益進(jìn)行保護(hù)，嚴(yán)厲打擊租賃市場(chǎng)的投機(jī)行為。美國(guó)擁有較為完善的法律體系，其《房租管制法》、《公寓轉(zhuǎn)化管制法》、《租賃公寓拒租禁止法》等法律規(guī)范房東和房屋中介的行為，限制住房租金的不合理上漲，保障承租人權(quán)利，避免使其非自愿性搬遷。以美國(guó)洛杉磯市政府為例，其《房租穩(wěn)定法》規(guī)定，房租管理處專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)出租房屋的登記工作，并根據(jù)通貨膨脹率等經(jīng)濟(jì)指數(shù)確定當(dāng)年房租的漲幅，確保房東不逼迫租賃人搬遷，以及保證房東支付重新安置費(fèi)用等住房租賃方面的工作。

3.3.3承租人保護(hù)制度健全，承租人居住權(quán)利得到保障

承租人往往在合同關(guān)系以及其他實(shí)際問(wèn)題中處于弱勢(shì)地位，基于此，很多國(guó)家在保護(hù)承租人合同期內(nèi)的的合法權(quán)益上建立了嚴(yán)格的承租人保護(hù)制度，以保護(hù)承租人的居住權(quán)利。比如，美國(guó)頒布的《租賃控制法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的出租人不得拒絕承租人續(xù)租的要求在租賃期滿(mǎn)時(shí)，除非在其親自占有并使用該不動(dòng)產(chǎn)的情況下出租人才能以合理的要求要求承租人搬離出租房屋。以此同時(shí)，美國(guó)國(guó)家的各個(gè)州地區(qū)也對(duì)承租人的居住權(quán)利的保障提出并頒布了一系列法律法規(guī)制度。例如“出租人減損義務(wù)”就成功的減輕了承租人的承租責(zé)任，規(guī)定中提出，當(dāng)承租人違約時(shí)，承租人應(yīng)盡力將房屋出租而向出租人提出要求賠償。目前，美國(guó)阿拉斯加州、亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、堪薩斯州、肯塔基州等三十多個(gè)州已經(jīng)對(duì)出租人的減損義務(wù)做出了明確規(guī)定。

4、建立有助于我國(guó)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的住房制度

4.1構(gòu)建“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策體系，為住房租賃市場(chǎng)提供配套政策

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”涉及的范圍泛及教育、醫(yī)療等多項(xiàng)公共服務(wù)權(quán)利，以我國(guó)當(dāng)前的現(xiàn)狀看來(lái)，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況和發(fā)展?fàn)顩r借鑒美國(guó)對(duì)遷徙教育權(quán)利的保護(hù)，為一些大城市中承租人子女的教育問(wèn)題提出解決措施；使得醫(yī)療保險(xiǎn)制度改革而實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)益的統(tǒng)一，并且沒(méi)有地區(qū)差異；住房公積金的改調(diào)能夠充分發(fā)揮其在補(bǔ)貼租房者的作用中所占的有利地位。資源稀缺下分配的公平問(wèn)題以及原高價(jià)學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者權(quán)益等理論上的問(wèn)題都包括在這些問(wèn)題的范圍之內(nèi)，同時(shí)就近入學(xué)、就近就醫(yī)等也包括在這些問(wèn)題范圍之內(nèi)。其中單靠某一項(xiàng)政策或某部法律是無(wú)法解決所涉及到公共資源分配的公平性、均等性等問(wèn)題的，還要依靠社會(huì)政策來(lái)作為支撐。從保護(hù)承租者的享受市民的待遇權(quán)益出發(fā)，國(guó)家應(yīng)該為此構(gòu)建全方位的政策體系，把戶(hù)籍和社會(huì)福利制度區(qū)別開(kāi)，使得各種公共服務(wù)和社會(huì)保障更廣泛、更靈活，公平、公正的對(duì)待承租人和產(chǎn)權(quán)人的待遇差別，使得權(quán)利相當(dāng)，達(dá)成同權(quán)市民，落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)際責(zé)任以及住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有重要的影響意義。

4.2加快“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”立法進(jìn)程，為住房租賃市場(chǎng)提供法律保障

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策原則性地頒布實(shí)施為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利條件。該政策首先在我國(guó)廣州率先提出施行，但僅僅作為試點(diǎn)，還未得到推行，這也進(jìn)一步說(shuō)明該政策應(yīng)該受到國(guó)家立法層面的保護(hù)。通過(guò)加快“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”立法責(zé)任的明確，保障租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，使得租房人和承租人享有同等的教育、醫(yī)療等方面的基本公共服務(wù)權(quán)益。目前《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》還未確定，也就是還在征求意見(jiàn)的階段，國(guó)家對(duì)此應(yīng)該廣納博見(jiàn)來(lái)完善租賃市場(chǎng)的法律體系。相關(guān)部門(mén)根據(jù)各個(gè)試點(diǎn)政策條例的執(zhí)行情況以及實(shí)行工作中遇到的問(wèn)題擬訂草案，向社會(huì)各界公示征求意見(jiàn)，將租房者的權(quán)益合法、合理化，為租房者作為承租人的各項(xiàng)權(quán)益提供法律保障，建立一個(gè)健康向上的租賃市場(chǎng)。

4.3保持“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策定力，最終從實(shí)現(xiàn)市民待遇到實(shí)現(xiàn)市民權(quán)利

從長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上講，租賃同權(quán)的有效實(shí)施能夠提升和穩(wěn)定租金的回報(bào)率，也會(huì)成為未來(lái)房屋租賃市場(chǎng)上的支柱力量。對(duì)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這一政策政府應(yīng)該認(rèn)真研究解決其過(guò)程實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，并且不能輕易中斷。同時(shí)，因地制宜的把這一舉措實(shí)施到各個(gè)地區(qū)，并讓其得到地域性擴(kuò)展，使得租賃市場(chǎng)和住房市場(chǎng)得到進(jìn)一步完善。同時(shí)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，顧名思義，這個(gè)象征著長(zhǎng)期發(fā)展的專(zhuān)有名詞，代表意義是市民權(quán)利的共享和同等化，他將會(huì)在未來(lái)我國(guó)租住房市場(chǎng)上扮演一個(gè)重要的角色。從房屋自購(gòu)市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看，無(wú)論是其價(jià)值意義，還是法律原則，他都是我國(guó)租房市場(chǎng)發(fā)展的一項(xiàng)必然要求的體現(xiàn)。當(dāng)前我國(guó)的大城市中新市民享有與老市民同等的是否自有、戶(hù)籍等限制條件的購(gòu)房意愿?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”政策中對(duì)市民待遇中的“待遇”一詞解釋是你可以給我或者可以不給我的，而權(quán)利就是該我的或者我應(yīng)該獲得的。因此，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是我國(guó)打破租住房市場(chǎng)混亂局勢(shì)的一項(xiàng)重要措施，我國(guó)將實(shí)現(xiàn)以“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”促進(jìn)“租售并舉”制度的發(fā)展，促進(jìn)長(zhǎng)效的租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：租市場(chǎng)的長(zhǎng)期失衡使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)失衡，而致使本身發(fā)展薄弱、亂象叢生的租賃市場(chǎng)更進(jìn)一步難以保證租房者的合法權(quán)益；另外，一些大城市人口流動(dòng)需求很難滿(mǎn)足租賃市場(chǎng)的租購(gòu)需求，這才引起大城市房?jī)r(jià)呈不斷上漲的趨勢(shì)節(jié)節(jié)高升。即使國(guó)家在租賃市場(chǎng)的各個(gè)方面建設(shè)一系列政策和法律體系，以及根據(jù)以往的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)提出來(lái)一大堆建設(shè)思路和建設(shè)制度，但就目前形式看來(lái)，我國(guó)在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的建議建策實(shí)施上以及其制度的優(yōu)化上體現(xiàn)出來(lái)的觀點(diǎn)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”依然是我國(guó)租賃市場(chǎng)的主要發(fā)展策略，并且占據(jù)主導(dǎo)和主要地位。

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作者簡(jiǎn)介：

周亮華，男，1981年8月，碩士研究生，福建省長(zhǎng)汀縣人，中共福建省委黨校工商管理教研部，講師，福建省福州市