摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的住房需求也越來越高，一方面為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了豐厚的利潤(rùn)，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著新的挑戰(zhàn)。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，也帶來了一些問題，國(guó)家對(duì)此逐漸加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，與此同時(shí)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的\"營(yíng)改增\"稅改方案也直接影響了企業(yè)成本中的繳稅部分。怎樣在“營(yíng)改增”的大環(huán)境下控制成本，提高企業(yè)的綜合實(shí)力，是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨最急切的問題。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，為了應(yīng)對(duì)行業(yè)帶來的種種挑戰(zhàn)，成本的管控是提高競(jìng)爭(zhēng)力和持續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)。控制成本的辦法就是將成本控制在同行業(yè)的平均值下，以成本的差距提高競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就可以實(shí)現(xiàn)以不降價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)方式將利潤(rùn)率提高。成本控制的方法有了，更為關(guān)鍵的步驟是在精細(xì)化管理實(shí)施方面，怎樣對(duì)成本的管理，能夠領(lǐng)先于其他公司就成了房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的問題了。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)改增 ；成本控制；措施

1、營(yíng)業(yè)稅改增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.1經(jīng)營(yíng)成本提高

經(jīng)營(yíng)成本的提高最先表現(xiàn)的是材料成本的提高。建筑行業(yè)因?yàn)槎愗?fù)的提高所以只能將額外提高的稅款轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)行業(yè)上，于是房地產(chǎn)行業(yè)的材料成本就隨之提高了。第二表現(xiàn)為人力資本的提高。人工成本在建筑成本中是不可忽視的關(guān)鍵部分。目前，人工成本處在一個(gè)持續(xù)提高的過程，在工程造價(jià)中該部分成本也持續(xù)提高。而同樣當(dāng)建筑行業(yè)的人工成本提高后，建筑行業(yè)同樣會(huì)把提升的成本轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)公司。經(jīng)營(yíng)成本提高還表現(xiàn)在費(fèi)用成本的提高。除上述兩個(gè)成本外，機(jī)械設(shè)備的費(fèi)用也占經(jīng)營(yíng)成本的大部分。無論是購(gòu)買還是租賃設(shè)備以及后續(xù)的維修費(fèi)用都包括在里面。

1.2導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題

當(dāng)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)方式是項(xiàng)目公司的話，那么房地產(chǎn)公司需要先交納項(xiàng)目的稅款，等到項(xiàng)目完成后，收益才會(huì)進(jìn)入到公司賬戶。也就是說，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目未完成前就要交納增值稅，再加上經(jīng)營(yíng)成本的提高，可能在項(xiàng)目未完成前，公司資金的周轉(zhuǎn)就出現(xiàn)問題，難以維持正常的運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用。這無疑對(duì)公司十分不利。

1.3由于政策剛實(shí)行可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)損失

政府對(duì)于企業(yè)正在建設(shè)和正在銷售的項(xiàng)目沒有頒布相應(yīng)的政策，這可能讓企業(yè)遭受巨大損失。如果企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅改增值稅政策頒布之前收購(gòu)了項(xiàng)目，但是卻在營(yíng)業(yè)稅改增值稅政策實(shí)施后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，那么企業(yè)就需要支付全額的銷項(xiàng)稅，而且企業(yè)沒有可以用于抵扣銷項(xiàng)稅的進(jìn)項(xiàng)稅，所以政府若沒有頒布過渡時(shí)期的政策，那么房地產(chǎn)公司將面臨巨大的損失，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制的對(duì)象

眾所周知，房?jī)r(jià)一直居高不下的原因之一在于成本過高，所以只要控制住了成本，房?jī)r(jià)才有可能下降。房?jī)r(jià)下降以后無疑對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有促進(jìn)作用，當(dāng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提高后，利潤(rùn)也就隨之而來了。對(duì)于成本的控制要從收購(gòu)項(xiàng)目開始后進(jìn)行，貫穿招標(biāo)，實(shí)施等階段。

3、成本控制的辦法

3.1設(shè)計(jì)階段的成本控制

（一）、通過合同來控制造價(jià)

利用合同來控制造價(jià)主要是因?yàn)椴糠衷O(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)時(shí)沒有依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，設(shè)計(jì)師想更改即更改，行為不受約束。所以為了解決這種情況，企業(yè)在設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)該把該種情況列入合同中，對(duì)設(shè)計(jì)師的行為進(jìn)行一定的約束，設(shè)計(jì)師的更改不能超出約定范圍。這樣既對(duì)設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)行為進(jìn)行了約束，同時(shí)對(duì)于工程的質(zhì)量有了保障，對(duì)于預(yù)算也得到了控制。

（二）、實(shí)施設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)公司

為了減少企業(yè)的工作量和成本的支出，企業(yè)更愿意將工程主體和其他配套設(shè)施一起讓設(shè)計(jì)公司投標(biāo)，設(shè)計(jì)公司投標(biāo)以后，企業(yè)需要組織專家評(píng)審團(tuán)來對(duì)每個(gè)投標(biāo)方案進(jìn)行評(píng)審，通過對(duì)比選出最優(yōu)秀最符合企業(yè)目的的設(shè)計(jì)公司，這樣做還能實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新項(xiàng)目整體的效果。

（三）、實(shí)施限額設(shè)計(jì)，控制造價(jià)

為了控制建造價(jià)格，企業(yè)應(yīng)該設(shè)立設(shè)計(jì)責(zé)任制。對(duì)設(shè)計(jì)師的素質(zhì)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，設(shè)計(jì)師應(yīng)該對(duì)工程預(yù)算等操作了然于心，具備專業(yè)技能。設(shè)計(jì)師應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算評(píng)估，根據(jù)評(píng)估控制概算，進(jìn)而再設(shè)計(jì)施工圖。對(duì)于設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師不能憑個(gè)人意愿進(jìn)行隨意更改，否則就會(huì)超過投資限額，增加企業(yè)的成本。企業(yè)中的造價(jià)師和設(shè)計(jì)師應(yīng)該及時(shí)的進(jìn)行溝通交流，確保信息的雙向流通。

3.2招投標(biāo)過程的成本控制

（一）、招標(biāo)時(shí)的成本控制

設(shè)備設(shè)施等和施工的投標(biāo)都?xì)w屬于工程投標(biāo)。對(duì)這些實(shí)施投標(biāo)能夠讓企業(yè)選擇出較優(yōu)秀的施工單位，這樣對(duì)于工程的質(zhì)量都有了保障。

（二）、簽訂合同

房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)應(yīng)對(duì)每一條款都認(rèn)真閱讀，若有疑義當(dāng)場(chǎng)提出，以免后續(xù)麻煩，同時(shí)雙方應(yīng)就費(fèi)用等進(jìn)行明確的約定，不能含糊不清。若企業(yè)認(rèn)為某項(xiàng)費(fèi)用超出了承受范圍，企業(yè)可與對(duì)方進(jìn)行協(xié)商，盡最大努力降低費(fèi)用。另外，為了降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)盡力得到擔(dān)保和保險(xiǎn)等。

3.3施工階段的成本控制

（一）、 以經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)項(xiàng)目投入

對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，控制施工成本的一個(gè)有效方法就是減少管理費(fèi)和宣傳銷售費(fèi)用的支出，可以使用效果好的廣告策劃來達(dá)到降低成本的效果，減少非動(dòng)態(tài)支出。

（二）、 利用技術(shù)手段控制投資

為了控制投資支出，企業(yè)應(yīng)該以技術(shù)方案為前提，最大限度的利用新材料，降低支出?？梢哉f沒有了技術(shù)的支持那么項(xiàng)目投資的成本就很難降低。

（三）、 從管理模式上控制投資

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以不違背法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，實(shí)施投資的控制制度，并且在每個(gè)月月末的時(shí)候要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程款項(xiàng)進(jìn)行審查，這樣可以實(shí)時(shí)掌握資金情況，以免出現(xiàn)不可控情況。工程進(jìn)度款的支付要依據(jù)相關(guān)程序進(jìn)行，不得有誤。

3.4竣工階段的成本控制

在竣工時(shí)對(duì)成本的控制是企業(yè)最后階段。企業(yè)需要依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)工程款項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)地審查，依據(jù)審查結(jié)果對(duì)工程量進(jìn)行核驗(yàn)，從而得出簽證費(fèi)，要以此得出實(shí)際的造價(jià)。

5、小結(jié)

如何對(duì)成本進(jìn)行有效的控制需要運(yùn)用到學(xué)科知識(shí)，在各方面都綜合發(fā)展的情況下，成本控制才能成功發(fā)揮作用。為了保證資金的有效周轉(zhuǎn)，企業(yè)需要對(duì)影響成本的各個(gè)因素進(jìn)行控制，這樣資本才能合理流動(dòng)。

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