摘要：伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，地價(jià)作為土地市場(chǎng)運(yùn)作的重要信息和價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)實(shí)土地經(jīng)濟(jì)生活中的核心地位，在調(diào)節(jié)城市土地利用、優(yōu)化土地資源配置方面的作用日趨明顯。在城市規(guī)模日益擴(kuò)大的今天，土地資源顯得越來(lái)越緊張，土地價(jià)格也越來(lái)越高，研究土地價(jià)格的現(xiàn)狀及影響因素對(duì)城市未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義?；诖吮疚木鸵耘R沂市為例對(duì)城市地價(jià)的影響因素進(jìn)行淺析。

關(guān)鍵詞：城市地價(jià)；影響因素；臨沂市

1、引言

土地不同于一般的勞動(dòng)產(chǎn)品，土地價(jià)格不完全是人類勞動(dòng)的體現(xiàn)。關(guān)于土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)，馬克思在資本論中作了精彩的論述，他指出：“實(shí)際上，支付的價(jià)格不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格。依據(jù)這一論點(diǎn)，段正梁提出了自己的解釋，即土地的使用價(jià)值，它是土地供給與需求共同作用的結(jié)果。對(duì)于已開(kāi)發(fā)利用的土地，由于經(jīng)過(guò)人工改造，投入大量人類勞動(dòng)（包括物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)），在此過(guò)程中創(chuàng)造新的使用價(jià)值。因此，已開(kāi)發(fā)利用的土地不同于未開(kāi)墾的、自然形態(tài)的土地，地價(jià)除了為土地所有權(quán)而支付的部分貨幣外，還包括為投入人類勞動(dòng)另行支付一部分貨幣。前一種價(jià)格稱之為土地資源價(jià)格，后一種價(jià)格稱之為土地資本價(jià)格或土地資產(chǎn)價(jià)格。

2、臨沂市城市地價(jià)現(xiàn)狀分析

為主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化，積極釋放地價(jià)信號(hào)，有效調(diào)動(dòng)市場(chǎng)需求，臨沂日前對(duì)建設(shè)用地地價(jià)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整完善，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

為提高基準(zhǔn)地價(jià)的針對(duì)性、現(xiàn)勢(shì)性，充分發(fā)揮地價(jià)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用，臨沂市決定對(duì)中心城區(qū)及部分外延鎮(zhèn)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行局部調(diào)整優(yōu)化。城區(qū)商業(yè)住宅用地一、二、三級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)保持不變，四、五、六、七級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)統(tǒng)一下調(diào)10%；對(duì)蘭山區(qū)義堂鎮(zhèn)、白沙埠鎮(zhèn)、棗園鎮(zhèn)，高新區(qū)馬廠湖鎮(zhèn)，臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)梅埠辦事處、朝陽(yáng)辦事處，河?xùn)|區(qū)湯頭辦事處范圍內(nèi)商業(yè)住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)，統(tǒng)一下調(diào)10%。

2015年臨沂市地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系表明，地價(jià)和房?jī)r(jià)均呈上升趨勢(shì)。2015年，從房地產(chǎn)銷售情況看：全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成190.7億元，增長(zhǎng)20.5%。按照用途分，住宅開(kāi)發(fā)完成投資140億元，增長(zhǎng)16.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資29.4億元，增長(zhǎng)51.6%；其它完成投資21.3億元，增長(zhǎng)12.6%。全年商品房銷售面積640.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.5%。商品房銷售額136億元，增長(zhǎng)66.4%。

同時(shí)，臨沂市決定從現(xiàn)在開(kāi)始，暫緩執(zhí)行2014年1月1日起執(zhí)行的中心城區(qū)商業(yè)住宅用地五級(jí)最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，適度降低項(xiàng)目拿地門檻，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

針對(duì)臨沂市物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目用地需求日益增多的現(xiàn)狀，根據(jù)住建部、國(guó)土資源部有關(guān)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地政策，臨沂市決定對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地按照工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地中的倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估；定價(jià)時(shí)按照不低于宗地成本、不低于評(píng)估地價(jià)確定宗地出讓起始價(jià)；土地登記時(shí)按照倉(cāng)儲(chǔ)用地辦理，妥善處理住建部、國(guó)土資源部物流倉(cāng)儲(chǔ)用地分類銜接和出讓定價(jià)問(wèn)題。

3、臨沂市城市地價(jià)的影響因素分析

3.1人口因素

人的數(shù)量和素質(zhì)直接決定土地的需求，具體表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和素質(zhì)三個(gè)方面。人口數(shù)量與土地價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系，人口密度是人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)，人口密度高的地區(qū)，一般表示土地的供給相對(duì)缺乏，供不應(yīng)求，地價(jià)水平較高；同時(shí)，人口密度高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而提高土地價(jià)格。社會(huì)文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響土地價(jià)格。居民素質(zhì)較高的地區(qū)，居住環(huán)境也力求寬敞舒適，地價(jià)水平一般趨高；居民素質(zhì)較低的地區(qū)，組成復(fù)雜，地價(jià)相對(duì)較低，尤其居住用地的地價(jià)會(huì)更低。臨沂市近年得到快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市規(guī)模也不斷擴(kuò)大，人口不斷增加。

3.2經(jīng)濟(jì)狀況因素

臨沂市經(jīng)過(guò)五十多年的建設(shè)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了嶄新階段。目前，臨沂市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和國(guó)民收入各占全省的1/3，財(cái)政收入、社會(huì)商品零售總額各占50%以上。臨沂市由于地形限制，能利用的土地十分有限，這一客觀的自然約束條件也無(wú)形中促進(jìn)了土地價(jià)格的上漲。隨著臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的收入和儲(chǔ)蓄都會(huì)增加，由此形成了城市人口對(duì)土地需求的購(gòu)買力，城市居民通過(guò)購(gòu)買商品住房而對(duì)城市土地形成的間接需求，再加上土地的供給有限，這也間接的提高城市地價(jià)水平。

3.3政策法規(guī)因素

在2008年以前，國(guó)家在房地產(chǎn)方面的政策均較為有利，隨之出臺(tái)大量的優(yōu)惠政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的興盛。但從2008年以后，許多城市開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，特別是沿海的一些大城市，房地產(chǎn)泡沫化極為嚴(yán)重。國(guó)家開(kāi)始頒布一系列的政策抑制房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2008年8月，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，2010年1月，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，3月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》。這些政策的提出，在很大程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也影響了城市地價(jià)的變化。臨沂市作為新興的城市，正處于城市化急速發(fā)展的階段，由此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期。

4、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，臨沂市地價(jià)上升的原因主要是：第一，2012年下半年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體放緩，經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)回落，臨沂市表現(xiàn)不明顯。第二，供給方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以及完成土地供給計(jì)劃的壓力，下一階段各地土地供給的力度應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加大。在土地市場(chǎng)供給與需求兩方面都趨升的力量作用下，土地市場(chǎng)的交易面積會(huì)有所增加，土地價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的上升。第三，從投資方面看，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚不穩(wěn)固、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng)的依賴仍較大，因而政府短期內(nèi)并沒(méi)有大力抑制住房投機(jī)的政策空間，甚至在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低于預(yù)期時(shí)，政府還可能進(jìn)一步加大住房需求刺激力度。

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