摘要：城中村是城市擴展的必然產(chǎn)物，其土地權(quán)屬的二元化導(dǎo)致城中村亂象叢生，其改造成為城市建設(shè)發(fā)展的必須，通過對城中改造的梳理，對其改造模式及對策深入研究，為城中村改造提供必要的做法和理論。

關(guān)鍵詞：城中村改造；模式；對策

1、東營城中村現(xiàn)狀

東營市中心城范圍內(nèi)共有城中村50個，常住人口21148戶、62822人，房屋178166間、建筑面積396萬平方米，房屋占地面積29203畝。其大多數(shù)房屋為建成二三十年以上的舊磚房、土坯房，有的明顯已經(jīng)成為危房。容積率低，土地利用效率低，對當前的城市建設(shè)發(fā)展來說，是一種土地資源的巨大浪費。隨著城市與村居的交融出現(xiàn)了大量問題和隱患，人口雜亂，治安問題隱患重重，城鄉(xiāng)二元土地制度導(dǎo)致土地使用存在諸多問題；城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當集中，居住環(huán)境低劣；資源浪費嚴重，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，農(nóng)民住宅翻建不能依照城市功能準確定位，屢拆屢建情況十分突出，不僅損害居民和集體經(jīng)濟組織的切身利益，也嚴重浪費人力、物力和財力。

“城中村”拆遷改造，是城市發(fā)展過程中不容回避的一個問題，也是當前城市建設(shè)管理的一個焦點和難點。讓“城中村”盡快融入城市，實現(xiàn)整個城區(qū)的均衡發(fā)展。在拆遷改造過程中，最大程度地實現(xiàn)、維護、發(fā)展好群眾的利益。“城中村”改造是居民自我算賬、自我拆遷、自我發(fā)展，過上好日子的過程；是“城中村”在政府的各項優(yōu)惠政策的扶持下，整體融入城市，共享發(fā)展成果的過程；是“城中村”群眾生產(chǎn)、生活方式和理念變革的過程；是村居自治組織在政府領(lǐng)導(dǎo)市場引導(dǎo)下，民主決策，自我管理，自我監(jiān)督的過程。

2、改造模式

城中村改造一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，按照以人為本、科學(xué)發(fā)展的理念?？偨Y(jié)近幾年的改造經(jīng)驗，不斷探索城中村改造的模式和方法。

2.1以政府為主導(dǎo)的模式

改造采取政府主導(dǎo)的方式進行，其特點近似于征地拆遷，改造中政府始終處于支配地位，城中村處于服從地位，拆遷目的是為了達到城市發(fā)展規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目標，政府獲得拆遷后的土地，根據(jù)實際情況制定優(yōu)惠政策或采取直接投資的方式，易地或原地安置拆遷居民，同時為居民留足用于長期發(fā)展的建設(shè)用地。比如辛鎮(zhèn)村拆遷改造就屬于此類，由東營區(qū)政府組織實施，分三期全部改造完成。

2.2以市場運作為主的模式

改造采取市場化運作模式，與投資商聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。其特點是將改造全面推向市場，借助開發(fā)企業(yè)的資金和實力，在公平、自愿的原則上同開發(fā)企業(yè)訂立協(xié)議，利益分成，相互協(xié)作，風險共擔，按照市場規(guī)律運作，開發(fā)企業(yè)獲得融資開發(fā)部分土地收益，村居獲得其他部分土地收益。比如中王屋的村居改造工程就屬于此類。

2.3以村居自主模式

改造過程中采用村居自主實施的模式，特點是不借助外部力量，由村居自主實施拆遷、補償和安置，拆遷完成后將凈得土地推向市場交易，進行公開出讓，市場成交價值扣除拆遷安置成本后即為改造的收益，村居自主享受改造成果，不予其他單位進行利益分成。這種模式對于村居實力較強、形成一定的產(chǎn)業(yè)、發(fā)展需要大量資金的村居有重要的意義，最大限度保證村居利益，也確保村居抓住機遇，加快發(fā)展。典型案例就是東趙村的改造建設(shè)。

2.4產(chǎn)業(yè)帶動模式

改造中采取合村并點的方式，其特點是：拆遷后的土地不是用于居住，而是用于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改造所需資金由園區(qū)先行投入，產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目落地后從增加的財政、稅收中逐步返還。勝利工業(yè)園合村并點改造為此類典型，改造后打破原有土地權(quán)屬界限進行整合，居民統(tǒng)一進行易地安置，在村居拆遷后將騰出土地用交園區(qū)使用，主要用于安置入園工業(yè)項目。該模式適用于各類經(jīng)濟園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

2.5政府主導(dǎo)，村居自主

“政府主導(dǎo)、村居主體、村民主力”是此模式的原則，也是對城中村改造的新探索。

一是政府主導(dǎo)地位起不變，政府成立組織機構(gòu)全程指導(dǎo)監(jiān)督，二是村居自主性、積極性提高，改造堅決依照村居民意愿實施，在拆遷和建設(shè)過程中以政府為指導(dǎo)，村委會為主體自行實施，根據(jù)各個村居不同情況，自主選擇改造方式，補償標準，合作對象等；三是程序規(guī)范，拆遷和改造建設(shè)中涉及招標、采購均參照政府招標采購的程序進行。保證改造的方向正確、操作公開透明、實施有力。

3、改造對策

城中村改造牽扯到各方面的利益和關(guān)系，是綜合復(fù)雜的系統(tǒng)工程。不僅是將舊村建設(shè)成與城市和諧的新社區(qū)，也要把原村民融入到城市中，成為城市市民。。

3.1改革戶籍管理制度，改村民農(nóng)業(yè)戶口為城市居民戶口，落實城市戶籍管理制度，并納入到城市的社會保障系統(tǒng)中。改村民委員會為社區(qū)居民委員會，撤銷村民委員會，組建社區(qū)居民委員會，組建城市居住社區(qū)。

3.2改變城中村集體經(jīng)濟管理模式，使城中村按社會主義市場經(jīng)濟體制和現(xiàn)代企業(yè)制度的要求運轉(zhuǎn)，進行股份制改造。培養(yǎng)城中村經(jīng)濟的競爭力，使其具有自己的核心競爭優(yōu)勢，具備可持續(xù)增長的能力，實現(xiàn)城中村經(jīng)濟從“外生型”到“內(nèi)生型”的轉(zhuǎn)型。城中村經(jīng)濟形態(tài)的轉(zhuǎn)型要因地制宜地進行，要根據(jù)各村所處的地理位置及片區(qū)的城市功能類型、城中村的資源狀況，并結(jié)合城市的規(guī)劃，發(fā)展城中村的經(jīng)濟。

3.3改城中村集體土地為國有土地，按城市規(guī)劃要求，整體提升城市功能，將城市發(fā)展與原住村民的利益有機結(jié)合。

3.4妥善解決就業(yè)、社會保障等配套制度建設(shè)。 城中村失地村民的就業(yè)和社會保障問題的解決是城中村改造的內(nèi)在要求，應(yīng)該采取各種措施，大力促進失地農(nóng)民再就業(yè)?？梢园咽У剞r(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，建立城鄉(xiāng)一體的失業(yè)登記制度。針對性地提供培訓(xùn)、就業(yè)服務(wù)，優(yōu)先為失地村居民提供就業(yè)服務(wù)。

3.5通過市場化的道路來籌集資金是對“城中村”改造方式的有益探索。這不僅有效地盤活了城市存量土地，而且更大程度地發(fā)揮了土地價值，促進了“城鄉(xiāng)一體化”構(gòu)想的實現(xiàn)。

4、結(jié)語

通過對東營城中村改造的分析論證，研究其村居改造的模式和對策，為今后城中村改造提供一定的理論依據(jù)和實踐經(jīng)驗。城市政府應(yīng)增加力量和投入，結(jié)合城市遠景規(guī)劃建設(shè)，新型城鎮(zhèn)化，抓住城中村改造和舊城改造這一載體，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。不斷改善居民居住環(huán)境、完善城市功能、提高城市形象，提高居民生活水平和質(zhì)量。以村居為主，運用市場規(guī)則，引導(dǎo)居民增強改造的積極性和意愿，變被動為主動。

參考文獻：

[1]許遠明，劉鐵男 “城中村”改造的必要性和對策，城鎮(zhèn)化，新農(nóng)村，2007

[2]王亞旗，“城中村”改造模式研究[D].西安；西安建筑科技大學(xué)，2010：37-41

[3]金兆森等主編。村鎮(zhèn)規(guī)劃[M].2版.東南大學(xué)出版社，2005