摘要：在改革開(kāi)放以來(lái)，城市化進(jìn)程的快步發(fā)展以及我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日趨完善，為我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。就房地行業(yè)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系而言，其在發(fā)展過(guò)程中會(huì)呈現(xiàn)出周期性波動(dòng)的趨勢(shì)，這種波動(dòng)日益引起社會(huì)各界的關(guān)注和重視。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之所以會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)現(xiàn)象，原因是眾多的。因此，本篇文章就對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的影響因素還有相關(guān)的措施進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，希望能夠把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)有效地控制在合理的范圍之內(nèi)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對(duì)策

引言

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)正在日益占據(jù)著不可或缺的地位，對(duì)于有效促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、全面有效地發(fā)展起著重要的作用，房地產(chǎn)業(yè)也成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身的重要性，各界人士開(kāi)始思考和分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，繼續(xù)尋求發(fā)展和完善中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效措施和途徑。大量相關(guān)數(shù)據(jù)的結(jié)果表明，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律性和影響波動(dòng)因素的分析與討論，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)判斷力，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展有十分重要的指引作用。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的地位

1.1支柱地位

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展能夠有效地促進(jìn)其他的行業(yè)快速的發(fā)展，也使得就業(yè)的機(jī)會(huì)大大增加，國(guó)內(nèi)的需求有非常大的增強(qiáng)。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)敏感性方面的特點(diǎn)就是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)所在。另外，房地產(chǎn)的產(chǎn)品需求彈性比較小一些，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在開(kāi)始的時(shí)候就置于關(guān)鍵的位置，主要的目的就是為了起到下列兩方面的作用：第一點(diǎn)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)刺激產(chǎn)生的實(shí)際需求；第二點(diǎn)就是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)能夠大量汲取資金，從而使得其他的產(chǎn)業(yè)也有一定的發(fā)展，為促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)更快、更穩(wěn)定的發(fā)展，不論從投資的角度而言還是從民生的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)與國(guó)民的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)有著非常密切的關(guān)系，它對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)包括投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貢獻(xiàn)。

1.2與其他行業(yè)密切相關(guān)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的經(jīng)濟(jì)通常情況下都是有著非常長(zhǎng)的生產(chǎn)時(shí)間以及使用的期限，相關(guān)性較大，資本鏈長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)可導(dǎo)致大量產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，實(shí)際上高達(dá)50多個(gè)，通過(guò)使用原材料，主要有塑料，木材，玻璃，水泥以及鋼鐵燈等，另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展也能夠有效地處理非常多的就業(yè)情況，這不但能夠有效地展現(xiàn)出房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的實(shí)際發(fā)展情況，也更好地體現(xiàn)出了在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)下進(jìn)行建設(shè)的整個(gè)過(guò)程，物業(yè)管理以及金融等行業(yè)，這種影響系數(shù)和意義度數(shù)系數(shù)大于行業(yè)的影響系數(shù)的平均值。此外，房地產(chǎn)投資的銀行信貸資本占據(jù)的比例非常大，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，大多數(shù)的房地產(chǎn)單位都會(huì)向銀行進(jìn)行貸款來(lái)得到資金，而銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)以及成本相比較來(lái)說(shuō)要低一些，這直接與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)以及銀行信貸有直接的關(guān)系，也致使宏觀的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更大的影響。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)主要的影響因素

2.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)外部影響的因素

（1）經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)因素即指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所處的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，這主要是指宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。比如，我國(guó)的每一個(gè)五年計(jì)劃的最后一至兩年會(huì)出現(xiàn)銀根緊縮的現(xiàn)象，這種宏觀的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響就比較大。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)變量以及宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)中的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速率、GDP表現(xiàn)、CPI指數(shù)等等也都足以引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。（2）政府的宏觀調(diào)控政策的因素。我們國(guó)家是具有社會(huì)主義特點(diǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在對(duì)經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，政府產(chǎn)生的作用是最為關(guān)鍵的。在我們國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，政府部門對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到指揮的作用，政策所進(jìn)行制定的政策以及制度直接關(guān)系到整個(gè)行業(yè)后期的發(fā)展情況。（3）城市發(fā)展?fàn)顩r的因素。一座城市實(shí)際的發(fā)展情況，就可以看這一城市房地產(chǎn)的發(fā)展情況，就能夠有效地進(jìn)行體現(xiàn)。整座城市實(shí)際的發(fā)展水平直接影響到城市基礎(chǔ)的建設(shè)和住宅方面實(shí)際的需求。

2.2內(nèi)因

①房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是矛盾的。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的矛盾關(guān)系是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)因。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，房地產(chǎn)需求和供給將不斷發(fā)生變化，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體管理水平、技術(shù)手段、勞動(dòng)狀況、資本狀況等因素影響房地產(chǎn)需求，目前，中國(guó)房地產(chǎn)總供應(yīng)的需求激增。因此，兩者之間需要找到一個(gè)平衡點(diǎn)，我們需要不斷調(diào)整供需平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)供求平衡，避免房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)過(guò)大。②房地產(chǎn)市價(jià)引起波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是影響波動(dòng)的內(nèi)因，房地產(chǎn)采購(gòu)者和投資者本身的盲目性和投機(jī)性，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)規(guī)則的上漲，甚至價(jià)格只呈上升趨勢(shì)。受到經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，更多的開(kāi)發(fā)商將把大量的基金用于購(gòu)買土地，占有市場(chǎng)，使房地產(chǎn)呈現(xiàn)繁榮景象。但是，這種畸形狀態(tài)存在泡沫和隱患，這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退造成不可估量的危害。

3、預(yù)防我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要對(duì)策

3.1調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

為了能夠保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，在其投資政策制定和頒布的時(shí)候，必須要重視以下幾個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其一，投資主體結(jié)構(gòu)的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)周期的變化帶來(lái)較大的影響，其主要原因就是因?yàn)閲?guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清以及沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等機(jī)制，從而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)象。其二，必須要關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，必須要保障房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模適當(dāng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)的支持，保持房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的合理比重，避免比重過(guò)大或者過(guò)小。其三，投資結(jié)構(gòu)必須要合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資必須要保障其科學(xué)性、合理性，必須要重視市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位等工作，保障房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)能夠真正的建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，成為市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張模式。其四，必須要不斷的完善和規(guī)范政府投資，政府必須要重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整政府投資，及時(shí)的完成土地開(kāi)發(fā)以及安居工程等政府型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并且實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資行為的間接調(diào)控工作。

3.2完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)金融制度

（1）對(duì)我們國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多元化的融資體系不斷完善。在當(dāng)今階段，我們國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)通常的融資渠道主要有：商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)信托、資本市場(chǎng)直接進(jìn)行融資以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基金這四個(gè)方式。（2）對(duì)現(xiàn)階段我們國(guó)家的住房消費(fèi)多元化的融資體系不斷完善，我們國(guó)家的住房消費(fèi)通常的融資渠道主要有下列幾點(diǎn)：商業(yè)按揭貸款；住房公積金低息貸；住房?jī)?chǔ)蓄以及政府制定的優(yōu)惠政策。（3）搭建較為完善的住房金融管理制度。想要有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元性，不但要房地產(chǎn)自身不斷創(chuàng)新，更要相關(guān)的管理人員從金融制度方面不斷進(jìn)行強(qiáng)化。

3.3有效增強(qiáng)土地使用的監(jiān)管

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，政府部門應(yīng)采取有效措施，嚴(yán)格控制土地資源價(jià)格，保持一定水平。如果土地資源價(jià)格過(guò)高，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。與此同時(shí)也要采取嚴(yán)格管理土地資源配置和拍賣，必須嚴(yán)格層層的審查。在有效控制土地資源總數(shù)量的前提下，合理利用土地資源有效規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)交易的土地供應(yīng)業(yè)務(wù)須標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計(jì)相應(yīng)的土地機(jī)制實(shí)現(xiàn)有效合理地配置土地資源。如若減少或取消非市場(chǎng)土地出讓，應(yīng)以招標(biāo)或拍賣方式取代合理配置土地資源。另外，相關(guān)部門可以提供開(kāi)發(fā)商資源，建立完善的制度條例，從而能夠及時(shí)調(diào)整和控制土地資源的利用。

3.4對(duì)由于價(jià)格變化而導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控

房地產(chǎn)價(jià)格不斷地發(fā)生變化是非常正常的一種情況，我們國(guó)家一定要正確分析，從而才可以對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行合理的、科學(xué)的調(diào)控，但是，這不是說(shuō)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的價(jià)格全方面進(jìn)行管制。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格在合理的范圍當(dāng)中進(jìn)行變化的時(shí)候，國(guó)家不能夠進(jìn)行干預(yù)。因?yàn)橐欢ǔ潭鹊膬r(jià)格變化不僅非常有利于推動(dòng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，并且還能夠有效完善經(jīng)營(yíng)管理的方式。

4、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義。所以，對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素加以分析具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，只有通過(guò)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素，才能準(zhǔn)確掌握其波動(dòng)的規(guī)律，從而制定有效的對(duì)策措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)而帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展。綜上所述，應(yīng)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問(wèn)題，需要考慮多方面的因素，加強(qiáng)宏觀調(diào)整、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)步、優(yōu)化市場(chǎng)供求體系等，通過(guò)多種方式協(xié)調(diào)作用，來(lái)達(dá)到有效促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的目的。

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