摘要：近來，房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革已成為人們普遍關(guān)心的問題，筆者結(jié)合供給側(cè)改革提出的背景以及國家近些年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控情況，針對房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題，提出建議采取的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；供給側(cè)改革；調(diào)控政策

習(xí)近平總書記在十九大報告中明確指出，我們要“貫徹新發(fā)展理念，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系”，第一就是要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“房子是用來住的，不是用來炒的”已深入人心，國家的調(diào)控政策也層出不窮，哪些政策作用于供給側(cè)，房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)應(yīng)該如何改革，已經(jīng)成為人民大眾普遍關(guān)心的問題。

1、房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的背景

1.1供給側(cè)改革的提出

2015年以來，中國經(jīng)濟進入新常態(tài)階段，出現(xiàn)了一系列新問題，突出表現(xiàn)為“四降一升”。2015年11月，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，會上首次提出要著力加強“供給側(cè)改革”，引發(fā)各界高度關(guān)注，被認為是高層經(jīng)濟思路上的重大變化。2016年5月，習(xí)近平在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十三次會議上對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進行了具體闡述，提出堅定不移推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，即“當前我國經(jīng)濟發(fā)展中有周期性、總量性問題，但結(jié)構(gòu)性問題最突出，矛盾的主要方面在供給側(cè)。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的根本目的是提高供給質(zhì)量滿足需要，使供給能力更好滿足人民日益增長的物質(zhì)文化需要；主攻方向是減少無效供給，擴大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)對需求結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性?！?/p>

1.2房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革

供給側(cè)改革就是要從供給側(cè)入手對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)一樣，在供給側(cè)主要有勞動力、土地、資本、創(chuàng)新等要素。房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革即是要調(diào)整上述要素的供給結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)要素最優(yōu)配置和行業(yè)的健康發(fā)展。當前房地產(chǎn)業(yè)已是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的改革與發(fā)展不但關(guān)系到中國經(jīng)濟發(fā)展的大局，還對社會穩(wěn)定產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。鑒于當前房地產(chǎn)市場仍然存在諸多問題，比如一二線城市住房市場供不應(yīng)求，房價暴漲；三四線城市卻庫存高企，去化緩慢。為此，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為政策調(diào)控和結(jié)構(gòu)改革的焦點。

2、近年房地產(chǎn)調(diào)控情況

從2005年政府出臺“國八條”調(diào)控政策，開始重視調(diào)控房價；2006年又陸續(xù)出臺“國六條”、“國十五條”調(diào)控供給結(jié)構(gòu)；到2007年政府先后五次調(diào)控首付比例及貸款利率，至此房地產(chǎn)市場漸趨穩(wěn)定。但隨著2008年國際金融危機來襲，樓市量價齊跌，為刺激房地產(chǎn)市場成交量上漲，穩(wěn)定國民經(jīng)濟，政府又出臺了“國13條”救市。此后，2009年政策效應(yīng)顯現(xiàn)，樓市回暖，房價開始大漲。2010年為抑制房價過快上漲，政府又出臺了“新國十條”開始在各地限購。2011年政府出臺“新國八條”，調(diào)整首付比例和貸款利率；2012年政府對購房資格開始限制；2013年政府繼續(xù)出臺“新國五條”強化調(diào)控，使房地產(chǎn)市場價格得到控制，投機性需求遭到打擊。2014年政府開始分類調(diào)控，針對各地樓市的不同情況出臺不同的調(diào)控政策。2015年為去庫存，調(diào)控政策有所松動，到2016年房價又出現(xiàn)大幅上漲。為落實“房子是用來住的，不是用來炒的”，2017年各地紛紛出臺限購限貸政策，以期建立長效機制，控制房價過快增長，讓人民住有所居。

3、目前房地產(chǎn)市場調(diào)控手段存在的問題

縱觀近十年來房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，不難發(fā)現(xiàn)存在以下問題：

3.1各項調(diào)控政策都以作用于需求端為主。不論是限制購房人資格，還是提高首付款比例、貸款利率、契稅稅率等調(diào)控手段，都是作用于購房者即需求端，并未真正觸及到供給端的結(jié)構(gòu)調(diào)整。因此每次政策放松之后，房價便會報復(fù)性反彈。

3.2在很長一個歷史時期內(nèi)，調(diào)控政策一直采用“一刀切”的手段。特別是在2014年以前，全國的調(diào)控政策往往一刀切解決，這違背了房地產(chǎn)市場的特點，調(diào)控效果也就不會特別好。

3.3缺乏長效機制。近十年的調(diào)控政策往往二到三年就會經(jīng)歷一個從嚴到松或由松變嚴的周期性變化過程，缺乏長效管控機制，以至于在政策變化時市場觀望情緒濃厚，政策起效時間被拉長，對供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革作用有限。

4、建議采取的措施

4.1堅持分類調(diào)控，針對不同區(qū)域出臺不同政策。按照房地產(chǎn)產(chǎn)品為不動產(chǎn)這一特殊屬性，房地產(chǎn)市場一直是區(qū)域市場，不能在全國市場范圍采取“一刀切”的政策。應(yīng)針對不同區(qū)域的市場特點出臺不同的調(diào)控政策。比如，一線城市就要始終抑制房價過快上漲，而三四線城市則要出臺政策促進市場去庫存。

4.2增加供給，改善供需關(guān)系。要從供給側(cè)改變導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過熱的供需關(guān)系，就要增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)量，使供給量能盡量滿足市場需求。要大力興建保障房、限價房、公租房，以及鼓勵存量房進入租賃市場，徹底改變房地產(chǎn)市場上供給短缺的局面，以使房價上漲的態(tài)勢得到抑制。

4.3依靠國有企業(yè)，向市場提供充足的低價房源，迫使其他供給商迫于市場趨勢降低房價。國有企業(yè)本就是生產(chǎn)資料全民所有的制度基礎(chǔ)上建立起來的企業(yè)，其生產(chǎn)和經(jīng)營也應(yīng)該以廣大人民的利益要求為出發(fā)點。在這一點上，國有企業(yè)應(yīng)該是與其他追逐利潤最大化的供給商有著顯著區(qū)別的。因此，在房地產(chǎn)市場急需調(diào)節(jié)的時候，受政府領(lǐng)導(dǎo)的國有企業(yè)應(yīng)該大力推動微利甚至無利的保障房項目，協(xié)助政府從供給側(cè)調(diào)節(jié)市場，讓利于民。在市場上低價房源供應(yīng)充足的情況下，提供高價房源的其他房地產(chǎn)商為適應(yīng)競爭，也將不能繼續(xù)維持高價銷售，整個房價水平將會得到有效控制。

4.4修改土地出讓制度以配合房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革。

土地是房地產(chǎn)業(yè)最重要的供給因素，在房地產(chǎn)市場過熱的時候地價更是不斷被推高，“地王”層出不窮。以至于“面粉貴過面包”的現(xiàn)象不斷被人們所詬病。一直也有人認為“價高者得”的土地出讓制度是推高房價的重要因素。當前，政府已經(jīng)開始對土地出讓制度進行調(diào)整，不斷出臺地價“熔斷”機制、限地價競房價、限地價競自持房源數(shù)量等新的出讓手段以改善土地供應(yīng)對房價的影響。筆者認為這個趨勢是好的，土地出讓已不再是簡單的競價制度，應(yīng)該通過對土地出讓制度的修改，使從事保障房項目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠低價拿地，從成本上保證保障房能夠低價供應(yīng)市場，切實從供給側(cè)支持房地產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展。

作者簡介：

姓名：劉春久出生年月：1981.10性別：男民族：漢當前職務(wù)：員工當前職稱：中級經(jīng)濟師學(xué)歷：碩士研究生研究方向：市場營銷

作者單位：天津海河下游開發(fā)有限公司單位所在地：天津市濱海新區(qū)單位所在地郵編：300450