摘要：嚴(yán)峻的人口老齡化背景下，調(diào)動(dòng)社會(huì)力量，充分利用社會(huì)資源、社會(huì)資本提供為老服務(wù)已是大勢(shì)所趨，養(yǎng)老地產(chǎn)正是社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)。盡管我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)在當(dāng)前有所發(fā)展，但是依舊存在著有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不夠等問(wèn)題。轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，完善養(yǎng)老保障制度，加強(qiáng)資源整合，以及加大國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策支持力度等，這是應(yīng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)困境的根本路徑。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；人口老齡化；社區(qū)養(yǎng)老；SWOT模型分析法

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，制度的改革，以及各種解決養(yǎng)老問(wèn)題的政策出臺(tái)，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)刻不容緩，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景光明。

1、什么是養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)模塊有四大塊：①養(yǎng)老住房。養(yǎng)老地產(chǎn)中的養(yǎng)老住房，是在普通的商品住房的情況下，添加更符合老年人生活的、人性化設(shè)計(jì)的一系列室內(nèi)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，將老年人的日常風(fēng)險(xiǎn)降到最低；②養(yǎng)老醫(yī)療。養(yǎng)老地產(chǎn)中的醫(yī)療設(shè)施是集中化地把各項(xiàng)醫(yī)療服務(wù)（看護(hù)，體檢，治病，健康護(hù)理等）都搬到小區(qū)中，并且以集中管理的模式，掌握各家各戶老人的身體基本情況，并且還能夠叫醫(yī)生上門服務(wù)；③養(yǎng)老日需。有精細(xì)的配套超市能盡量滿足日常需求，同時(shí)老人還可以在家通過(guò)家政服務(wù)送菜上門，物業(yè)管理也能夠提供上門服務(wù)，同時(shí)還能幫助老人解決一些日需問(wèn)題；④養(yǎng)老文娛。設(shè)專門的老年圖書館，專門的羽毛球室，游泳池甚至是電影院等先進(jìn)的文體基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)，還會(huì)組織相關(guān)的老年旅游、文化競(jìng)賽、交談會(huì)等等活動(dòng)來(lái)促進(jìn)老年人的身心健康發(fā)展。住宿，醫(yī)療，服務(wù)，文體，以上四大塊只是粗略地對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)一個(gè)主要運(yùn)營(yíng)模式的概括，隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目的擴(kuò)大，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈也會(huì)不斷延伸出新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展苗頭。

2、中國(guó)人口老齡化還具有的特點(diǎn)

一是老年人口數(shù)量巨大，占世界老齡人口數(shù)量的五分之一。我國(guó)老年人數(shù)量在2050年預(yù)測(cè)達(dá)到四億。二是人口老齡化速度快。我國(guó)只是18年的時(shí)間，就從成年型人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)入老年型人口結(jié)構(gòu)形態(tài)，完成了人口年齡結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于發(fā)達(dá)國(guó)家。老齡化速度高于世界平均和歐美各國(guó)的水平。按照聯(lián)合國(guó)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1950-2000年期間世界與我國(guó)的老齡化速度增長(zhǎng)比例分別是176%、217%，比例懸殊較大。按照相關(guān)數(shù)據(jù)分析，到2020年，中國(guó)65歲及以上老年人口將達(dá)到1.64億，將占總?cè)丝诒戎?6.1%。三是未富先老問(wèn)題明顯。我國(guó)老齡化和發(fā)達(dá)國(guó)家老齡化情況不同，我國(guó)的計(jì)劃生育政策很大程度上使得我國(guó)老齡化提前到來(lái)，與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。我國(guó)社會(huì)未富先老的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。

3、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的路徑選擇

3.1優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)

第一，國(guó)家層面應(yīng)厘清養(yǎng)老地產(chǎn)的性質(zhì)區(qū)分。比對(duì)美國(guó)、英國(guó)和日本養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的典型模式和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)后，政府應(yīng)為“三無(wú)”（無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人）老人、失能老人等特殊群體老年人提供兜底性質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。同時(shí)，應(yīng)區(qū)分養(yǎng)老地產(chǎn)的“福利性”與“盈利性”。養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)是打著“養(yǎng)老”旗號(hào)的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)是既具備“福利性”又同時(shí)具備“盈利性”的產(chǎn)業(yè)。應(yīng)為所有參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的主體提供一定范圍的政策優(yōu)惠。第二，應(yīng)從國(guó)家層面來(lái)完善養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品體系，將養(yǎng)老地產(chǎn)納入養(yǎng)老保障制度體系?？梢詫W(xué)習(xí)借鑒我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的層級(jí)來(lái)劃分我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)層級(jí)體系，第一層即為最基本的層級(jí)：針對(duì)城鄉(xiāng)“三無(wú)”老人、失能老人等特殊群體老年人由提供基本或兜底性質(zhì)的社會(huì)福利院、養(yǎng)老院；第二層是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，居住社區(qū)內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施為輔助的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，通?？梢苑譃樾陆ㄉ唐贩孔≌蓮?qiáng)制性規(guī)定應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)并交付使用一定面積的社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施用房，或在老舊住宅社區(qū)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等地方進(jìn)行養(yǎng)老設(shè)施改造、增設(shè)；第三層是高端的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如我國(guó)現(xiàn)有的專門建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)、“候鳥式”旅游型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目、與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的老年公寓。

3.2完善相關(guān)法律政策體系

第一，要始終秉持城鄉(xiāng)平等，注重設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容同步發(fā)展的扶持政策理念。我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老保障、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)政策實(shí)施范圍基本在城市，應(yīng)以城鄉(xiāng)公平的理念去探索農(nóng)村養(yǎng)老保障、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)的政策發(fā)展，應(yīng)用“精準(zhǔn)扶貧”的力度與精度去完善農(nóng)村養(yǎng)老保障，保證全體中國(guó)公民人人享有同等、同質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。此外，應(yīng)將養(yǎng)老設(shè)施與養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容統(tǒng)籌發(fā)展。在不斷建設(shè)、升級(jí)、完善養(yǎng)老設(shè)施的同時(shí)，還應(yīng)注重其附屬的服務(wù)內(nèi)容及實(shí)際使用率，不能盲目地搞政績(jī)工程、面子工程。第二，要完善政府管理制度，構(gòu)建法律保障體系。國(guó)家應(yīng)明確養(yǎng)老服務(wù)工作主管部門。可由多部門聯(lián)合成立委員會(huì)，也可交由民政部門或人社部門負(fù)責(zé)?？梢越梃b我國(guó)最新頒布的《慈善法》，一切慈善組織都由民政部門管理。明確統(tǒng)一的主管部門，可以對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的籌資、投資、運(yùn)營(yíng)、利潤(rùn)分配進(jìn)行更好的管理。同時(shí)，可以積極制定《老年人福利法》《養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)法》等養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)法律，提高養(yǎng)老服務(wù)法律與政策的銜接性。以法律的形式規(guī)定老年人享有養(yǎng)老服務(wù)權(quán)利，并對(duì)從事養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容、實(shí)施方式、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)公開、從業(yè)人員權(quán)益保障等內(nèi)容進(jìn)行法律保障。第三，借鑒基層黨建國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，積極推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)，建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)制。應(yīng)從國(guó)家層面，廣泛調(diào)研國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的養(yǎng)老地產(chǎn)+養(yǎng)老服務(wù)典型模式，采用試點(diǎn)先行的方式積極將地方經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，改進(jìn)后形成國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行推廣。

3.3建立養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)化人才隊(duì)伍

第一，可以建立養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)資格認(rèn)證制度。養(yǎng)老服務(wù)并非普通工作，需要養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)技能、通識(shí)知識(shí)、職業(yè)道德、倫理道德等能力均具備的人員才能從業(yè)，必須嚴(yán)格把控準(zhǔn)入門檻。而現(xiàn)有的從業(yè)人員職稱、職業(yè)前景、福利待遇等都無(wú)法使其全心投入工作。要提高從業(yè)人員薪資福利待遇及社會(huì)地位，將養(yǎng)老服務(wù)工作建設(shè)成高能高薪的職業(yè)。除了準(zhǔn)入制度外還應(yīng)從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)繼續(xù)教育培訓(xùn)，不斷提高養(yǎng)老服務(wù)供給水平。同時(shí)，可以嘗試在大專院校內(nèi)針對(duì)護(hù)理專業(yè)、社會(huì)工作等專業(yè)的學(xué)生開設(shè)老年護(hù)理專業(yè)課程，培養(yǎng)一批專業(yè)化人才進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。第二，還應(yīng)鼓勵(lì)社會(huì)全員參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)退休的公務(wù)員、高級(jí)技工、教授、醫(yī)生、律師等有技能有經(jīng)驗(yàn)的“年輕”老人通過(guò)合理銜接進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)供給端，提高服務(wù)質(zhì)量，節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本。依據(jù)美國(guó)“時(shí)間銀行”理論，可以在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中鼓勵(lì)“年輕”老人經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，利用自身所長(zhǎng)主動(dòng)參與到服務(wù)供給中，等到“年輕”老人變成“年長(zhǎng)”老人時(shí)，那時(shí)的“年輕”老人再照此參與其中，既可滿足老年人退休后的精神需求，更為重要的是節(jié)約了運(yùn)營(yíng)成本，降低服務(wù)價(jià)格。同時(shí)，還可以加強(qiáng)與非營(yíng)利組織合作，扶持非營(yíng)利組織發(fā)展。

4、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了十年的黃金發(fā)展時(shí)期和粗放式發(fā)展之后，也面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，向更加細(xì)分化的市場(chǎng)前進(jìn)。雖然目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展仍然處于初級(jí)階段，政府政策和財(cái)力支持還不到位，但是龐大的市場(chǎng)以及日益增長(zhǎng)的需求也在不斷地鼓動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著老年化速度的加快，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)必將得到長(zhǎng)足發(fā)展，成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

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