2018年9月底，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮說(shuō)“未來(lái)三年只要活下去”，融創(chuàng)則高喊樓市已經(jīng)進(jìn)入冬季，人們才恍然發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)還沒(méi)怎么松動(dòng)，房企大佬們似乎已經(jīng)悲觀到如此地步了。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真的到了大型房企所表現(xiàn)的那么悲觀呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬是否真的到來(lái)了呢？

一個(gè)冬眠，一個(gè)尋死覓活，兩大開(kāi)發(fā)企業(yè)——融創(chuàng)與萬(wàn)科，在利用各種不同方式表達(dá)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不樂(lè)觀甚至悲觀的情緒。顯然，這是既有真實(shí)的因素，也有人為的因素，既是內(nèi)心獨(dú)白，也可能是一種策略。

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)出悲觀的聲音，首先應(yīng)當(dāng)來(lái)自于對(duì)暴利消失的無(wú)奈和失望。要知道，這些所謂的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，都是得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利才成就目前的規(guī)模和效益的。沒(méi)有了暴利，自然日子會(huì)越來(lái)越難過(guò)，越來(lái)越不敢對(duì)未來(lái)充滿美好想象?！盎钕氯ァ碑?dāng)然會(huì)成為企業(yè)的一種呼聲，也是一種獨(dú)白。

發(fā)出如此悲觀的聲音，與樓市調(diào)控力度的不斷加大也是有密切關(guān)系的。所謂調(diào)控，說(shuō)到底就是控制房?jī)r(jià)上漲，讓開(kāi)發(fā)商不再有暴利。那么，開(kāi)發(fā)企業(yè)的日子自然會(huì)越來(lái)越難過(guò)，尤其是大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，過(guò)去那種一日數(shù)億金的好日子也就很難再有。在這樣的情況下，發(fā)出“活下去”的聲音，表達(dá)自己已經(jīng)開(kāi)始冬眠的態(tài)度，一定程度上，也是給決策層施壓，想以此來(lái)讓決策層放松調(diào)控，以維持開(kāi)發(fā)企業(yè)的暴利。

只是，經(jīng)歷了十多年快速上漲的房?jī)r(jià)，已經(jīng)沒(méi)有了繼續(xù)快速上漲的空間，沒(méi)有了保持房?jī)r(jià)快速上漲的基礎(chǔ)與條件。如果繼續(xù)上漲，誰(shuí)也無(wú)法保證，不會(huì)出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋虚_(kāi)發(fā)企業(yè)，包括萬(wàn)科等大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，都是用債務(wù)在維持生存的，是依靠銀行為其賺錢(qián)做支撐的。更直接地說(shuō)，它們都是風(fēng)險(xiǎn)比較集中的企業(yè)。

不過(guò)目前，一、二線城市限購(gòu)帶來(lái)了較大的溢出效應(yīng)，因此三、四線城市房?jī)r(jià)維持高增長(zhǎng)有了較有力的支撐。“上午一開(kāi)盤(pán)，全款和首付八成的買(mǎi)家先看房，下午首付七成、五成的看，等到晚上，你就只能收到短信通知：沒(méi)房?！币患引堫^房企佛山公司拓展經(jīng)理對(duì)筆者說(shuō)，在他的印象中，佛山房?jī)r(jià)從2016年初開(kāi)始上漲，到2018年中，佛山城區(qū)的房子漲了一倍左右。

這一時(shí)期，在距佛山700多公里的泉州，樓市也異常火爆?！按罅啃枨笥咳牒螅菪路坎坏貌徊扇u號(hào)購(gòu)買(mǎi)，熱門(mén)樓盤(pán)搖中幾率是1∶10，可以說(shuō)搖中就發(fā)財(cái)。”另一家龍頭房企廈門(mén)公司負(fù)責(zé)人告訴筆者，自從廈門(mén)限購(gòu)強(qiáng)化后，資金大量涌向泉州，泉州距離廈門(mén)坐高鐵不到半小時(shí)，但房?jī)r(jià)卻不到廈門(mén)的一半。廈門(mén)新房均價(jià)4.1萬(wàn)元，全國(guó)第四，泉州還不到2萬(wàn)元，是明顯的投資洼地。

從2016年開(kāi)始，三、四線城市房?jī)r(jià)進(jìn)入快速上漲軌道，像佛山、泉州這樣暴漲的城市還有很多。千人搶房到凌晨，夜宿街頭打地鋪，這些只能在—、二線城市搶房時(shí)見(jiàn)到的景觀，開(kāi)始在三、四線城市頻頻上演，甚至網(wǎng)友們有更“勵(lì)志”的打趣：比你有錢(qián)的千萬(wàn)富翁都在淋雨排號(hào)，你有什么理由不努力。

“有杭州的旅游團(tuán)剛下車(chē)，一個(gè)人就能買(mǎi)幾十套?！北坦饒@？北海印象的一位銷(xiāo)售人員稱(chēng)。他所在的樓盤(pán)2018年初開(kāi)盤(pán)，過(guò)了五一就差不多售罄?！拔覀兪?40平方米以上的大戶型賣(mài)得不快，北緯21度那個(gè)盤(pán)因?yàn)槭切粜瓦€臨海，一開(kāi)盤(pán)就瘋搶?！彼f(shuō)。

什么原因刺激了三、四線城市房?jī)r(jià)的暴漲？一、二線城市限購(gòu)、限價(jià)、約束信貸帶來(lái)的溢出需求，城鎮(zhèn)化發(fā)展中的棚改貨幣化安置政策，以及A股市場(chǎng)的不景氣都是刺激因素。

2017年3月，廈門(mén)出臺(tái)了號(hào)稱(chēng)有史以來(lái)最嚴(yán)的“限房、限貸、限離婚、限社?！钡南拶?gòu)政策。泉州雖然也限購(gòu)，但相對(duì)寬松，比如繳納社保滿一年就有購(gòu)房資格，廈門(mén)則是三年。在北海的購(gòu)房者中，當(dāng)?shù)厝撕吐糜慰透髡剂艘话?。海南限?gòu)之后，很多海南沒(méi)有買(mǎi)到房的購(gòu)房者來(lái)到北海。北海的地理位置和海南只隔了一個(gè)北部灣，坐船大約10個(gè)小時(shí)就能到達(dá)?，F(xiàn)在，外地人在北海只可以購(gòu)買(mǎi)一套住房，但在2017年之前，外地人購(gòu)房不受限制。

同樣，由于廣州限購(gòu)，溢出的購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)了這一波佛山房?jī)r(jià)的上漲。2015年5月1日，佛山取消了限購(gòu)政策，在信貸方面，從2016年開(kāi)始，佛山購(gòu)房首付也由三成變成了兩成。

一位佛山碧桂園的員工稱(chēng)，2016年環(huán)廣州區(qū)如南海、順德北浯、禪城中心漲得都比較厲害，都是廣州客過(guò)來(lái)購(gòu)買(mǎi)。他2016年底在佛山買(mǎi)的新房，現(xiàn)在漲了80%。據(jù)他介紹，地鐵開(kāi)通也刺激了房?jī)r(jià)上漲，尤其是新房。從2017年開(kāi)始，佛山進(jìn)入地鐵2.0時(shí)代，又對(duì)接了廣州線，對(duì)房?jī)r(jià)的影響立竿見(jiàn)影。

我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化中期，三、四線城市的城市化率仍然較低。近年來(lái)，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)業(yè)的內(nèi)移，三、四線城市進(jìn)入城市化提速階段，吸引當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口以及外出農(nóng)民工回流。在收入提高的背景下，農(nóng)村居民結(jié)婚和子女入學(xué)更傾向于進(jìn)城，對(duì)三、四線城市住房自然形成需求。

棚改貨幣化安置是指政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場(chǎng)上購(gòu)置住房。因?yàn)檫`規(guī)操作，產(chǎn)生了很多拆二代，有的甚至身家過(guò)億，這也炒熱了三、四線城市的房?jī)r(jià)。地方政府在其中受益頗多。地方政府在國(guó)開(kāi)行拿到低息貸款后，把錢(qián)補(bǔ)償給拆遷戶，然后再把拆遷后的土地高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，這一過(guò)程中既推高了房地產(chǎn)的成交量、房?jī)r(jià)，也增加了地方財(cái)政收入。

據(jù)國(guó)開(kāi)行相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹，2015年、2016年、2017年國(guó)開(kāi)行分別發(fā)放棚改貸款7509億元、9725億元、8800億元。截至2018年上半年，累計(jì)發(fā)放棚改貸款38684億元，其中今年發(fā)放4609億元?！叭木€城市的棚改金額，今年明年應(yīng)該不會(huì)有明顯增長(zhǎng)?！比疸y證券房地產(chǎn)及教育行業(yè)分析師諶戈表示。

雖然地方政府—直在積極尋找轉(zhuǎn)型的新支柱產(chǎn)業(yè)，但土地出讓金—直是其收入的重要來(lái)源。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)地方政府本級(jí)財(cái)政收入和政府性基金收入分別為9.1萬(wàn)億元和5.8萬(wàn)億元，房地產(chǎn)相關(guān)收入占兩者合計(jì)之比達(dá)到45%，其中賣(mài)地收入占比35%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比10%。

前述龍頭房企廈門(mén)公司負(fù)責(zé)人介紹，從去年開(kāi)始泉州成交量很大，基本把這幾年攢的本地需求消化完了?，F(xiàn)在受市場(chǎng)信心影響，廈門(mén)來(lái)泉州購(gòu)房的人群已經(jīng)大幅減少，之前稍微邊緣一些的樓盤(pán)，曾經(jīng)是2∶1或更高的認(rèn)簽比例，現(xiàn)在也就剛剛完售?！拔矣X(jué)得會(huì)冷一些，但是畢竟泉州價(jià)格沒(méi)有非理性上漲過(guò)，所以應(yīng)該也不會(huì)冷到廈門(mén)、漳州這樣。對(duì)于泉州，城市化進(jìn)程的影響更大一些?！?/p>

這一影響在2018年8月、9月兩個(gè)月的成交量數(shù)據(jù)上已經(jīng)有所顯現(xiàn)，不少城市連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)銷(xiāo)量下降，房?jī)r(jià)漲幅收窄和下跌的城市逐漸增多。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018年1—9月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲4.05%，漲幅較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn)；9月，部分城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，二手房市場(chǎng)率先進(jìn)入調(diào)整期。

因而，有人預(yù)計(jì)2019年三、四線城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)量可能會(huì)輕微下降，但是幅度不會(huì)太大，房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)比較穩(wěn)定。但這并不影響部分房地產(chǎn)商的熱情，比如2018年上半年，保利在三、四線城市的土地拓展面積由2017年年底的37%升至50%；碧桂園一直深耕三、四線，三、四線城市新增土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備的比例由2017年年底的61%升至72%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)并不意味著未來(lái)三、四線城市房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)走高，只能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，最后上漲與否還是要看銀行的信貸調(diào)控力度。2018年10月15日，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。此次央行降準(zhǔn)釋放了7500億元資金，這是2018年以來(lái)央行進(jìn)行的第四次降準(zhǔn)。其他分別是2018年1月、4月、6月。

回顧2008年、2011年和2015年三次降準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售明顯恢復(fù)，且持續(xù)時(shí)間在一年以上。張大偉表示，“雖然國(guó)家希望資金可以流入實(shí)業(yè)，但我們也會(huì)擔(dān)心這部分資金被企業(yè)用來(lái)炒房，又走回以前的老路。降準(zhǔn)對(duì)房市的影響，主要還看后期的監(jiān)管”。