萬曉剛

【摘 要】針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策的不斷出臺與變化，使房地產(chǎn)行業(yè)面臨不確定因素增加，加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、獲得經(jīng)營利潤，在成本支出上必須注重會計成本核算，對成本實施動態(tài)化管控。本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)會計成本核算與管控過程中普遍存在的問題，并在此基礎(chǔ)上針對性的提出應(yīng)對措施，以期為房地產(chǎn)提高成本核算與管控水平、提高經(jīng)營績效發(fā)揮借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本核算與管控；動態(tài)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控在企業(yè)發(fā)展中的重要作用

近年來，由于國家層面提倡各地政府針對房地產(chǎn)行業(yè)因城施策，各地方政府層面限購、限售、限價、限貸、租賃住房的推出等調(diào)控政策變化，使房地產(chǎn)行業(yè)面臨項目銷售周期拉長、投資不確定因素增加、運營風(fēng)險加大，項目資本金占用延長，嚴(yán)重考驗企業(yè)資金實力。在未來房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、獲得經(jīng)營利潤，在成本支出上必須注重會計成本核算，嚴(yán)格管控成本，地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理人員更要由核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變。

1.加強(qiáng)企業(yè)成本核算與管控助力企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，在實際開發(fā)過程中需要投入大量資金，不僅如此，房地產(chǎn)項目建設(shè)周期、銷售回款周期比較長，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)承受的經(jīng)營風(fēng)險比較高。因此，需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中加強(qiáng)成本控制力度，反映在企業(yè)財務(wù)管理角度就要強(qiáng)化財務(wù)會計的成本核算與成本管控，落實好會計的核算與管理監(jiān)督職能，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。

2.加強(qiáng)企業(yè)成本核算與管控助力企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)會計制度等相關(guān)規(guī)定及地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)實際情況，設(shè)計科學(xué)、合理的會計成本核算體系，能形成企業(yè)項目開發(fā)歷史成本庫，能建立起企業(yè)自身詳盡的成本信息資料，能為公司后續(xù)項目投資決策提供詳細(xì)的、可借鑒的成本信息，助力企業(yè)投資決策。項目進(jìn)入開發(fā)建設(shè)不同階段，歷史成本庫在企業(yè)進(jìn)行成本管控過程中能提供可供參照成本信息，更好的幫助企業(yè)實現(xiàn)成本管控。所以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員在工作中要強(qiáng)化企業(yè)會計成本核算與管控，建立并認(rèn)真落實好會計成本核算與管控體系，對于實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控中遇到的主要問題

1.會計成本核算歸集對象不確定

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員只有先確定成本歸集對象，才能保證會計成本核算順利進(jìn)行。在房企實際工作中，核算對象的確定通常比較復(fù)雜，例如地產(chǎn)項目一般為土地整片開發(fā)、工程分期進(jìn)行施工，戶型或產(chǎn)品涉及種類多，還會存在邊拆遷、邊設(shè)計、邊施工的“三邊”乃至“四邊”、“五邊”工程等等。會計成本核算工作在項目分期、產(chǎn)品成本歸集上往往會存在劃分不是過細(xì)就是過粗，同時財務(wù)核算人員還存在一定的主觀隨意的行為。如果核算對象劃分過細(xì)，會計成本核算方面工作量會大幅增加；如果核算對象劃分過粗，則會造成會計核算成本與工程等業(yè)務(wù)部門成本口徑不統(tǒng)一，實際成本很難在會計核算中反映，不利于企業(yè)成本管控，不利于會計監(jiān)督，也不利于公司后期項目歷史成本庫中相關(guān)成本信息的形成，也就更加不能為公司以后項目決策提供可借鑒成本信息。

2.會計成本費用歸集與分配不規(guī)范

房企在項目開發(fā)過程中發(fā)生的建安費用的歸集路徑非常清晰，可直接計入相應(yīng)歸集對象的開發(fā)成本。但涉及到的土地費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共設(shè)施建設(shè)費等方面，會計準(zhǔn)則方面沒有準(zhǔn)確界定或存在分配方法。因為項目情況不一、掌握尺度不一、分配基數(shù)不準(zhǔn)確、不同分配方法多次轉(zhuǎn)換等原因，會產(chǎn)生成本費用歸集、分配不規(guī)范，隨意性強(qiáng)的現(xiàn)象，最后導(dǎo)致會計成本核算數(shù)據(jù)失真，成本管控工作失效。

3.會計成本核算與企業(yè)成本管控脫節(jié)

因企業(yè)未進(jìn)行信息化管理或未建立相關(guān)管理制度等原因在進(jìn)行會計成本核算明細(xì)科目設(shè)置時存在與集團(tuán)內(nèi)其他項目成本核算體系間缺乏橫向聯(lián)系，導(dǎo)致會計核算數(shù)據(jù)無法進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部橫向比較，成本管控工作無法有效開展；在核算項目設(shè)置時與項目工程等相關(guān)部門缺乏縱向聯(lián)系，導(dǎo)致項目內(nèi)會計成本核算口徑與成本費用支出部門不一致，會計成本核算數(shù)據(jù)不統(tǒng)一，不便于成本管控工作開展。

4.缺乏全面成本管理意識

目前，大多數(shù)房企的財務(wù)管理停留在重視會計成本核算，重視會計成本核算結(jié)果的事后報告、事后分析，過分突出會計的核算職能，忽視會計的管理監(jiān)督職能，沒有形成核算型會計向管理型會計發(fā)展的意識，輕視了財務(wù)工作在成本控制中的全過程管控及重要作用，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的建議

1.會計成本核算對象要明確

地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計成本核算工作時，必須以單獨開發(fā)工程或獨立編制設(shè)計預(yù)算工程進(jìn)行成本核算；成本核算時需要充分考慮項目工程的規(guī)劃、用途、業(yè)態(tài)、結(jié)構(gòu)、施工隊伍、開工及完工日期等因素，客觀合理的歸集并核算。例如開發(fā)項目中產(chǎn)品業(yè)態(tài)包括寫字樓、商業(yè)樓、別墅、高層住宅等設(shè)計，在確定會計核算對象時，要考慮到他們設(shè)計條件、產(chǎn)品類型等方面存在較大區(qū)別，所以建筑成本區(qū)別同樣會存在比較大的區(qū)別，核算時就必須單獨確定核算對象，并歸集相關(guān)成本、費用，不能按建筑面積平攤成本。

2.會計成本歸集對象要準(zhǔn)確

由于地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目普遍存在工程性質(zhì)復(fù)雜、受益對象多等特殊的情況，相關(guān)成本、費用不能簡單的歸集到某個成本核算對象之中。因此，在會計核算工作中就必須運用合同的分配方法將相關(guān)成本費用合理的進(jìn)行分配。例如公共配套設(shè)施費用，因其成本受益對象為地產(chǎn)開發(fā)的整體項目，所以在進(jìn)行相關(guān)成本費用歸集時，按項目整體建筑面積為基數(shù)分配成本，以各個產(chǎn)品類型具體建筑面積歸集成本；涉及到土地成本則需按項目各具體歸集對象實際占用土地面積為分配基數(shù)分配土地成本，再按歸集對象建筑面積計算單位樓面土地成本。

3.由注重會計成本核算向會計成本管控轉(zhuǎn)變

（1）提高會計成本核算精度

地產(chǎn)企業(yè)在建立會計成本核算體系，設(shè)置會計核算相關(guān)科目時，必須結(jié)合現(xiàn)行企業(yè)會計制度規(guī)定、企業(yè)內(nèi)部相關(guān)成本管控制度及開發(fā)項目實際情況等因素，按照既方便于會計成本核算工作、又方便于企業(yè)成本管控；既符合財務(wù)規(guī)則、又方便于土地增值稅清算的原則，設(shè)置企業(yè)會計成本核算體系。同時還需注意“四個統(tǒng)一”，既企業(yè)內(nèi)部各開發(fā)項目的會計核算體系標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一、會計核算科目設(shè)置、歸集內(nèi)容要統(tǒng)一，項目相同或相似成本、費用分配方法要統(tǒng)一、會核算科目與工程施工管理相關(guān)口徑要統(tǒng)一。最終要使會計數(shù)據(jù)歸集合理、核算準(zhǔn)確，為企業(yè)建立歷史成本信息數(shù)據(jù)、加強(qiáng)開發(fā)項目成本管控奠定堅實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

（2）強(qiáng)化會計成本管控力度

房企項目開發(fā)建設(shè)、運營周期長，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險大，為保障企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期利潤，降低運營風(fēng)險，企業(yè)成本管控就成為不二法則。地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員在做好會計成本核算工作的同時，必須充分發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督管理職能，加強(qiáng)會計成本管控力度。改變財務(wù)部門由以往過分注重會計成本核算工作逐步向加強(qiáng)會計成本管控工作轉(zhuǎn)變，由核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變，不斷的強(qiáng)化會計成本管控力度，促進(jìn)企業(yè)降本增效。房地產(chǎn)企業(yè)在具體的成本管控工作過程中，可以在結(jié)合項目自身實際情況的基礎(chǔ)上，充分借鑒利用公司已完工項目形成的歷史成本信息及正在開發(fā)建設(shè)的其他項目成本費用支出情況，重點針對同一類型或相似類型成本、費用支出情況，采用“橫向、縱向、交叉結(jié)合”等相互比較的方法，得出相關(guān)成本信息，上報企業(yè)管理層，助力企業(yè)管理層確定成本支出是否合理，當(dāng)一項成本費用必須增加時重點關(guān)注其他成本是否存在可以降低空間。企業(yè)不斷強(qiáng)化會計成本管控工作能保障房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目總體成本可控范圍之內(nèi)，促進(jìn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)預(yù)期利潤。

4.由簡單工程成本管控向全面成本管控轉(zhuǎn)變

（1）制定項目開發(fā)目標(biāo)成本

地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)目標(biāo)成本設(shè)定需要打破以往企業(yè)成本管控就是針對工程成本進(jìn)行管控的行業(yè)怪圈，由經(jīng)營性成本管控向規(guī)劃性成本管控轉(zhuǎn)變，建立企業(yè)全面成本管理理念。地產(chǎn)財務(wù)或成本管理部門發(fā)揮掌握公司歷史成本信息的優(yōu)勢，充分結(jié)合歷史成本數(shù)據(jù)及擬開發(fā)項目規(guī)劃、產(chǎn)品類型等實際情況擬定出項目開發(fā)目標(biāo)成本。按成本結(jié)構(gòu)在公司前期、設(shè)計、工程等部門間進(jìn)行分解，并制定相應(yīng)考核方案，調(diào)動員工降本增效積極性，最終實現(xiàn)企業(yè)、員工雙贏。

（2）強(qiáng)化成本監(jiān)督核算，實施成本動態(tài)管控

房企財務(wù)管理人員要不斷的強(qiáng)化管理型財務(wù)意識，轉(zhuǎn)變重視會計成本核算結(jié)果事后報告、事后分析、過分注重會計核算職能的現(xiàn)況，在加強(qiáng)會計成本核算工作的同時，不斷的強(qiáng)化項目成本的會計監(jiān)督、管理職能，提高企業(yè)成本管控水平。財務(wù)管理人員要結(jié)合開發(fā)項目建立起的目標(biāo)成本及其細(xì)化分解情況，充分利用財務(wù)部門對公司各項數(shù)據(jù)充分掌握的情況，建立起項目成本動態(tài)控制的數(shù)據(jù)模型，并充分考慮各種關(guān)聯(lián)影響因素。在地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中，個別成本項目出現(xiàn)增加或減少變動，項目整體成本數(shù)據(jù)模型會及時進(jìn)行更新，同時自動計算出項目目標(biāo)成本與調(diào)整后成本之間產(chǎn)生的差異，便于房企管理層清楚的了解項目成本是否在總體可控范圍并進(jìn)行詳細(xì)分析，并根據(jù)項目實際情況對目標(biāo)成本做出合理調(diào)整，從面可以保障企業(yè)經(jīng)營利潤目的實現(xiàn)。

綜上所述，房企會計成本核算與管控貫穿企業(yè)項目開發(fā)的全過程，房企強(qiáng)化會計成本核算可以為項目成本動態(tài)管控提供堅實基礎(chǔ)，開發(fā)項目成本動態(tài)管控可以為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、利潤計劃的實現(xiàn)提供有力保障，在企業(yè)發(fā)展過程中他們發(fā)揮著十分重要的作用。所以，在未來房企開發(fā)項目建設(shè)與管理過程中必須要建立起自已完善的會計核算體系，并在此基礎(chǔ)上不斷的強(qiáng)化會計成本動態(tài)管控功能，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大、更多的經(jīng)濟(jì)效益，助力企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的早日實現(xiàn)。

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