譚保羅

這段時(shí)間，很多朋友在抱怨，銀行按揭貸款的利率上升了。按照等額本息還款法，買一套同樣的房子，未來利息可能要多付二三十萬。

問我怎么辦？我說，沒辦法。以后，可能更高。其實(shí)，去年7月，我在《南風(fēng)窗》上寫過一篇文章《中國個(gè)人按揭進(jìn)入高利率時(shí)代》分析為什么中國的房貸必然越來越貴（利率變高）?，F(xiàn)在，終于普遍應(yīng)驗(yàn)。我的理由主要有兩點(diǎn)。

第一，房貸作為銀行利潤(rùn)的主要來源之一，重要性正越來越大。為什么？最簡(jiǎn)單的原因是，除了互聯(lián)網(wǎng)之外，大多數(shù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門現(xiàn)在情況都不怎么妙，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制，必然收縮對(duì)這些部門的貸款。

銀行靠著賺利息吃飯，利息來自于放貸，貸款收縮意味著利息變少，怎么辦？一方面，銀行自己的員工有養(yǎng)家糊口的壓力。另一方面，中國絕大多數(shù)大中型銀行都是上市公司，特別是對(duì)那些股權(quán)分散的股份制銀行來說，它們面臨著更大的利潤(rùn)業(yè)績(jī)考核。利潤(rùn)上不去，行長(zhǎng)可能不好當(dāng)。

因此，銀行必然要在對(duì)公貸款之外，開拓新的利潤(rùn)來源，對(duì)私貸款即個(gè)人貸款開始成為利潤(rùn)的主要挖掘點(diǎn)。

對(duì)了，你千萬不要覺得奇怪。當(dāng)今中國，加大對(duì)中小企業(yè)融資已成為一種“政治正確”，但我看了一家知名股份制銀行（國有股東占大頭）的財(cái)報(bào)，管理層的觀點(diǎn)讓我“震驚”了。

管理層拐彎抹角講了半天，主要意思只有一個(gè)，即未來要盡量壓縮對(duì)中小企業(yè)的貸款，加大對(duì)車貸和房貸的開發(fā)力度。其實(shí)，這沒什么好震驚的，如果我是銀行行長(zhǎng)，我也會(huì)這么干。

要從個(gè)人貸款中掘金，除了提高客戶群體的開發(fā)力度之外，另外一個(gè)最簡(jiǎn)單的辦法，就是提高房貸利率。中國的房貸主要都是以復(fù)利計(jì)算的，復(fù)利是可怕的，利率提高一點(diǎn)，就意味著最終你支付的利息會(huì)多很多。

什么是復(fù)利？它是和單利相對(duì)而言的。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你從銀行借100萬，10年期，每年計(jì)息，假如年利息是8%，在單利情況下，你每年利息8萬，最終還款額（本息加總）是180萬。其中，利息80萬，低于本金。

但如果是復(fù)利，就糟糕了，你的還款總額是215萬。其中，利息115萬，超過了你的100萬本金。

在復(fù)利的情況下，如果利息從8%變?yōu)?%，即上浮12.5%，那么你的還款總額是236萬，比剛才多了21萬（236-215）。你知道復(fù)利的威力了吧？

那么，問題來了？銀行為什么敢漲利息，不怕客戶不來貸款了嗎？這是我理由的第二點(diǎn)，即銀行有這個(gè)和你博弈的能力，牌在他手里。

房子對(duì)那些剛需者，比如沒有房子便沒辦法結(jié)婚的適齡男性來說，他們幾乎沒有辦法拒絕銀行。實(shí)際上，在一些地區(qū)，銀行已經(jīng)在一定程度上形成了一個(gè)統(tǒng)一進(jìn)退“價(jià)格同盟”。大家都傾向于用各種隱秘方式，一起漲利息。

銀行是唯利是圖的，這是一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)，也怪不了他們。但必須明白，銀行的這種冷酷和自信來自一個(gè)根本性問題—中國一線城市房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的預(yù)期，依然沒有打破。試想一下，當(dāng)你篤定地認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)漲到你真的永遠(yuǎn)買不起時(shí)，那么不管多高的按揭利率都不再重要了。趕緊“上車”，這是人生最后的機(jī)會(huì)。

銀行比誰都清楚這一點(diǎn)。這幾天，美國又加息了，中國的按揭貸款很多都是浮動(dòng)利率（利率根據(jù)市場(chǎng)利率隨行就市地變動(dòng)），這對(duì)還貸的人來說，應(yīng)該不是一個(gè)好消息。