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        營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅相關(guān)影響

        2018-03-31 09:37:04郝廣宇
        商業(yè)經(jīng)濟(jì) 2018年3期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)

        郝廣宇

        [摘 要] 隨著國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和修改《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》的決定發(fā)布,表明全行業(yè)營(yíng)改增的完成,房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)行業(yè)發(fā)生的變化較之前營(yíng)業(yè)稅比,有相對(duì)較大的變化。不僅是價(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅的表面區(qū)別,而且營(yíng)改增后還增加了甲供材計(jì)稅方法的選擇,以及土地價(jià)款扣除和進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等多方面的實(shí)質(zhì)差別。因此,為了充分考慮房地產(chǎn)公司與承建方雙方的稅負(fù)均衡,需要在工程開(kāi)始之前的商務(wù)談判、合同簽訂等過(guò)程中進(jìn)行友好協(xié)商和博弈,以達(dá)到企業(yè)雙方的合作共贏目的。

        [關(guān)鍵詞] 營(yíng)改增;房地產(chǎn);甲供材

        [中圖分類(lèi)號(hào)] F270 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043(2018)03-0132-03

        我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)90年代初,至今已有近30年的歷史了。由于其規(guī)模宏大,關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多,且是城市化的主要載體,又直接影響著國(guó)計(jì)民生,一直以來(lái)都是全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。特別在2009年后,伴隨新的國(guó)家開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的確立,與之相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展達(dá)到了一個(gè)新的高度。國(guó)務(wù)院決定自2016年5月1日起,在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)了“營(yíng)改增”試點(diǎn),將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),營(yíng)改增意義是有利于完善我國(guó)稅制,消除行業(yè)間重復(fù)征稅,加強(qiáng)稅收征管與發(fā)票管理,同時(shí),確保了全行業(yè)的增值稅抵扣鏈條的完整性,從而使得企業(yè)的稅負(fù)有所降低。

        一、會(huì)計(jì)核算方式與方法的改變

        在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代,由于是價(jià)內(nèi)稅,通過(guò)營(yíng)業(yè)稅金及附加進(jìn)行核算,不會(huì)影響會(huì)計(jì)收入。而營(yíng)改增之后,由于增值稅是價(jià)外稅,在銷(xiāo)售額不變的情況下,進(jìn)行價(jià)稅分離后,收入必然較之前有所減少,而且在一般計(jì)稅方式的情況下,會(huì)計(jì)收入的減少幅度會(huì)更加。在不充分了解增值稅計(jì)稅方式的情況下,會(huì)存在一定的不適應(yīng)性。

        例1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售額3885萬(wàn)元,建安工程合同總額1140萬(wàn)元,其中含甲供材料360萬(wàn)元,假定企業(yè)能夠取得11%、17%的進(jìn)項(xiàng)稅專(zhuān)用發(fā)票,不考慮所得稅、土地增值稅及附加稅種和期間費(fèi)用。

        1.收入及流轉(zhuǎn)稅核算的變化

        營(yíng)改增之前:

        借:預(yù)收賬款3885

        貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3885

        借:主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加194.25

        貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅194.25

        營(yíng)改增之后:

        一般計(jì)稅方式:

        借:預(yù)收賬款3885

        貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3500

        應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額)385

        簡(jiǎn)易計(jì)稅方式:

        借:預(yù)收賬款3885

        貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3700

        應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額)185

        此分錄為簡(jiǎn)易計(jì)稅適用于2016年4月31之前開(kāi)工的老項(xiàng)目。

        2.購(gòu)買(mǎi)建筑服務(wù)及工程物資核算的變化

        營(yíng)改增之前:

        借:開(kāi)發(fā)成本——建安工程費(fèi)780

        工程物資360

        貸:應(yīng)付賬款/銀行存款1140了

        營(yíng)改增之后:

        一般計(jì)稅方式:

        借:開(kāi)發(fā)成本——建安工程費(fèi)702.70

        工程物資307.70

        應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)129.6(77.30+52.30)

        貸:應(yīng)付賬款/銀行存款1140

        簡(jiǎn)易計(jì)稅方式:

        借:開(kāi)發(fā)成本——建安工程費(fèi)780

        工程物資360

        貸:應(yīng)付賬款/銀行存款1140(適用于老項(xiàng)目)

        由于采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式,不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,所以會(huì)計(jì)處理與營(yíng)改增之前相同。

        3.流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的變化

        營(yíng)改增之前:

        月終根據(jù)收入額直接乘以營(yíng)業(yè)稅率計(jì)算出應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅額:3885萬(wàn)元*5%=194.25萬(wàn)元

        營(yíng)改增之后:

        一般計(jì)稅方式:

        月終根據(jù)本月的銷(xiāo)項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算出本月應(yīng)交增值稅額:

        應(yīng)交增值稅額=385-140=245萬(wàn)元(考慮后面的土地出讓金扣除110萬(wàn)元,應(yīng)交納稅額135萬(wàn)元)

        簡(jiǎn)易計(jì)稅方式:

        月終根據(jù)不含稅銷(xiāo)售額乘以簡(jiǎn)易稅率5%計(jì)算出本月應(yīng)交增值稅額=3700*5%=185萬(wàn)元

        通過(guò)以上的計(jì)算結(jié)果看出,適用于營(yíng)改增后適用于一般計(jì)稅方式的企業(yè)稅負(fù)明顯降低,簡(jiǎn)易計(jì)方式(老項(xiàng)目)的企業(yè)稅負(fù)下降更為直觀。隨著營(yíng)改增的進(jìn)一步深化,全行業(yè)的抵扣鏈條逐漸完善,企業(yè)其他費(fèi)用會(huì)取得更多進(jìn)項(xiàng)稅額,企業(yè)營(yíng)改增后稅負(fù)降低的效果將會(huì)更加明顯。

        二、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)繳方面的變化

        由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),一般在一年以上,并且在工程到達(dá)一定階段后,便可以進(jìn)行預(yù)售,為了減少征稅的滯后性,所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行主要稅款預(yù)征。

        增值稅方面:

        在營(yíng)改增之前,房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房,采取預(yù)售款方式的,營(yíng)業(yè)稅其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)售款的當(dāng)天,因?yàn)榫哂写_定性,本質(zhì)上并不是稅款預(yù)征。

        在營(yíng)改增之后,特別是采用一般計(jì)稅方法進(jìn)行納稅的情況下,最終有多少進(jìn)項(xiàng)稅額能夠進(jìn)行抵扣,具有不確定性,因此按照不含增值稅的預(yù)售金額和一定的預(yù)征率,進(jìn)行增值稅款的預(yù)繳。

        一般計(jì)稅方式:

        預(yù)交增值稅=3885/(1+11%)*3%=105

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅105

        貸:銀行存款105

        簡(jiǎn)易計(jì)稅方式:

        預(yù)交增值稅=3885/(1+5%)*3%=111

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅111

        貸:銀行存款111

        土地增值稅方面:

        與營(yíng)改增之前進(jìn)行預(yù)繳稅款的方式不同,稅改之前,由于營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅,所以預(yù)繳稅款是包含營(yíng)業(yè)稅的;稅改之后,由于增值稅是價(jià)外稅,在預(yù)繳稅款時(shí),稅務(wù)機(jī)關(guān)作出了明確的規(guī)定,如下:

        營(yíng)改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

        為方便納稅人,簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

        土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

        一般計(jì)稅方式:

        計(jì)征依據(jù)3500-105=3395

        應(yīng)交土地增值稅=3395*2%=67.9(預(yù)征率2%)

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅67.9

        貸:銀行存款67.9

        簡(jiǎn)易計(jì)稅方式:

        計(jì)征依據(jù)3700-111=3589

        應(yīng)交土地增值稅3589*2%=71.78

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅71.78

        貸:銀行存款71.78

        企業(yè)所得稅方面:

        營(yíng)改增前后的差別主要在于是否為含稅金額。

        一般計(jì)稅方式:

        預(yù)交企業(yè)所得稅=3500*15%*25%=131.25(毛利潤(rùn)率15%)

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交企業(yè)所得稅131.25

        貸:銀行存款131.25

        簡(jiǎn)易計(jì)稅方式:

        預(yù)交企業(yè)所得稅=3700*15%*25%=138.75

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交企業(yè)所得稅138.75

        貸:銀行存款138.75

        企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照營(yíng)改增稅收政策規(guī)定時(shí)間,準(zhǔn)確計(jì)算各項(xiàng)稅款預(yù)交金額,及時(shí)申報(bào)交納稅款,防止企業(yè)發(fā)生因計(jì)算失誤所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

        三、甲供材新計(jì)稅方式的變化

        房地產(chǎn)公司與建筑公司之間簽訂的建筑安裝合同,通常是:1.包工包料;2.甲供材;3.清包工。根據(jù)承包方式的不同,工程款的結(jié)算也會(huì)不同,會(huì)影響雙方的收入、成本等,同時(shí)涉稅處理方式的不同必然給雙方帶來(lái)稅負(fù)上的差異。

        包工包料,施工方按照與建設(shè)方的合同約定,自行采購(gòu)工程所需要的材料和雇傭施工人員,在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成建設(shè)任務(wù)。對(duì)于建設(shè)方而言,此方式是在管理和核算上最為簡(jiǎn)單,這就要求中標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)與品質(zhì)足夠優(yōu)良,與此同時(shí)相對(duì)的成本費(fèi)用也是很高。

        接下來(lái)甲供材、清包工,在營(yíng)改增前后會(huì)出現(xiàn)很大的差別,尤其對(duì)于施工方來(lái)說(shuō),可以在是否自行采購(gòu)相應(yīng)材料之間進(jìn)行合理選擇,也在一定程度上避免建設(shè)方對(duì)其所使用的材料的不信任,同時(shí)也加大了建設(shè)方對(duì)材料的選擇空間。

        營(yíng)改增之前,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。即使是建設(shè)方購(gòu)買(mǎi)提供的用于建設(shè)材料,也需要計(jì)入到施工方的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅金額當(dāng)中,不但增加了施工方的稅負(fù),而必然通過(guò)合同金額轉(zhuǎn)嫁給建設(shè)方,相當(dāng)于建設(shè)方為該批材料額外負(fù)擔(dān)了稅額。在這種情況下,多數(shù)建設(shè)方會(huì)采用上面兩種方式進(jìn)行發(fā)包,以避免建筑材料被二次賦稅。

        延用例1房地產(chǎn)公司與施工方簽訂施工合同,合同總額為1140萬(wàn)元,工程材料部分680萬(wàn)元,其中包括由甲方提供的材料360萬(wàn)元,該項(xiàng)合同在營(yíng)改增前后,因計(jì)稅方式的選擇會(huì)有本質(zhì)上的區(qū)別。

        營(yíng)改增之前:

        納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料,設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi),但不包括建筑方提供的設(shè)備的價(jià)款。

        營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額:1140*3%=34.2萬(wàn)元其中建設(shè)方提供的360萬(wàn)元材料費(fèi)用包含在計(jì)稅金額當(dāng)中。

        營(yíng)改增之后:

        建筑服務(wù)一般納稅人在以下三種情況下可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅:

        1.以清包工方式提供的建筑服務(wù)

        2.為甲供工程提供的建筑服務(wù)

        3.為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)

        同時(shí),試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。

        施工方:一般計(jì)稅方式

        應(yīng)交增值稅額=(1140-360)/(1+11%)*11%-(680-360)/(1+17%)*17%=77.30-46.50=30.8萬(wàn)元

        施工方:簡(jiǎn)易計(jì)稅方式

        應(yīng)交增值稅額=(1140-360)/(1+3%)*3%=22.72萬(wàn)元

        因?yàn)槭┕し竭x擇一般計(jì)稅或簡(jiǎn)易計(jì)稅方式,會(huì)直接影響房地產(chǎn)公司的進(jìn)項(xiàng)稅額。

        房地產(chǎn)方:一般計(jì)稅方式

        如果乙方選擇一般計(jì)稅方式甲方企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額:

        進(jìn)項(xiàng)稅額=(1140-360)/(1+11%)*11%+360/(1+17%)*17%=77.30+52.30=129.60萬(wàn)元

        簡(jiǎn)易計(jì)稅方式:

        進(jìn)項(xiàng)稅額=(1140-360)/(1+3%)*3%+360/(1+17%)*17%=22.72+52.30=75.02萬(wàn)元

        在這種情況下,承包方會(huì)偏向于選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,而房地產(chǎn)公司在一般計(jì)稅方法下會(huì)得到更多的納稅優(yōu)惠。因此,需要反復(fù)測(cè)算出雙方能夠接受的,甲供材占工程材料總額的稅負(fù)平衡點(diǎn),這無(wú)疑會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更多的納稅籌劃空間。

        四、土地價(jià)款增值稅稅額的扣除

        由于土地出讓金收據(jù)是由財(cái)政部門(mén)開(kāi)具,并且性質(zhì)不同于一般的稅收發(fā)票,在營(yíng)改增后的增值稅扣除上,具有一定的特殊性:

        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。

        假如:前例1中房地產(chǎn)公司因購(gòu)買(mǎi)土地,支付該地塊土地出讓金1110萬(wàn)元,取得了財(cái)政部門(mén)開(kāi)具的正式票據(jù),并一次性開(kāi)發(fā)了該塊土地。

        調(diào)整之后的銷(xiāo)售額:3885-1110=2775

        銷(xiāo)項(xiàng)稅額:2775/(1+11%)*11%=275萬(wàn)元

        土地價(jià)款相當(dāng)?shù)譁p了一部分銷(xiāo)項(xiàng)稅額:1110/(1+11%)*11%=110萬(wàn)元

        會(huì)計(jì)處理:

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(營(yíng)改增抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額)110

        貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本110

        在計(jì)算土地價(jià)款扣除額的過(guò)程中,一定要嚴(yán)格按照政策規(guī)定的公式,計(jì)算當(dāng)期允許扣除土地價(jià)款,避免多扣除或少扣除的情況發(fā)生,導(dǎo)致其稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

        五、總結(jié)

        營(yíng)改增在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)運(yùn)行了近一年多了,雖然整體上稅負(fù)會(huì)減輕,但是對(duì)其各類(lèi)憑證票據(jù)的要求也更加嚴(yán)格細(xì)致,特別是現(xiàn)在運(yùn)行的金稅三期防偽稅控工程和稅務(wù)稽查要求的“三流合一”或“四流合一”,同時(shí)在選擇材料供應(yīng)商和建筑商方面,面臨著新的選擇,特別是甲供材方面,不僅房地產(chǎn)公司需要測(cè)算甲供材占整個(gè)工程的比重,而承包方也考慮建筑采購(gòu)材料占工程造價(jià)的比重從而選擇一般計(jì)稅或是簡(jiǎn)易計(jì)稅。充分考慮到雙方的稅負(fù)均衡,需要房地產(chǎn)公司與承建方在工程開(kāi)始之前的商務(wù)談判、合同簽訂等過(guò)程中友好協(xié)商和博弈,以達(dá)到企業(yè)雙方的合作共贏目的。最終每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否達(dá)到預(yù)期減少稅負(fù)的目的,是房地產(chǎn)企業(yè)仍然要面臨的更多挑戰(zhàn)。

        [參考文獻(xiàn)]

        [1]國(guó)家稅務(wù)總局.稅收政策[EB/OL].http://www.chinatax.gov.cn/.

        [2]許明.營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)涉稅實(shí)務(wù)深度解析[M].北京:立信會(huì)計(jì)出版社,2017.

        [3]朱光磊.陳正坤.房地產(chǎn)稅收面對(duì)面[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2017.

        [4]蔡昌.建筑、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”新政與稅收籌劃[M].北京:中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2016.

        [5]翟繼光.營(yíng)改增政策解析與納稅籌劃[M].北京:立信會(huì)計(jì)出版社,2016.

        [責(zé)任編輯:潘洪志]

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