肖永梅　羊海燕

摘要：文章在對合肥市個人住房抵押貸款的風(fēng)險類型進行分析和研究上，提出了個人住房抵押貸款風(fēng)險法律防控相關(guān)建議。國家應(yīng)進一步健全住房信貸程序法律體系，構(gòu)建個人信用法律制度，建立完善個人住房抵押貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移法律制度，進一步降低違約風(fēng)險和違約損失。

關(guān)鍵詞：抵押；違約；證券化；法律防控

一、合肥市當(dāng)前住房抵押貸款現(xiàn)狀

（一）住房抵押貸款區(qū)域發(fā)展不均

住房抵押貸款數(shù)量快速增長，但地區(qū)間發(fā)展的速度和態(tài)勢不均衡。為穩(wěn)定住房消費，國家制定相關(guān)金融和住房的政策，為規(guī)范住房抵押貸款業(yè)務(wù)奠定政策依據(jù)。各個商業(yè)銀行按照國家政策要求制定具體措施，推動住房抵押貸款良性發(fā)展。但是因為我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度不均衡，導(dǎo)致住房抵押貸款發(fā)展也不平衡。以安徽為例，合肥房市火爆、房價高昂、剛需和投機客都青睞抵押貸款解決購房款。而地方四線縣城，房價較低且購房者多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，傾向選擇民間借貸并全款購房。

（二）住房信貸出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化

在2017年5月份以來，合肥上調(diào)首付比例并基本取消按揭貸款優(yōu)惠利率，合肥房地產(chǎn)的投機模式已經(jīng)對房產(chǎn)交易量產(chǎn)生了較為明顯的影響，銀行貸款風(fēng)險加大。另外，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式一直較為單一，合肥市聚集的房企也不例外。在中國兩萬多家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，大部分企業(yè)70%以上的資金來源依靠商業(yè)銀行貸款，部分企業(yè)的銀行貸款甚至達到90%以上，銀行貸款現(xiàn)在幾乎成為房地產(chǎn)開發(fā)商唯一的融資渠道。由于銀行大量的資產(chǎn)存放在房地產(chǎn)業(yè)，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)價格下跌等問題，則會同時引發(fā)銀行的不良貸款率大幅上升，從而引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險的發(fā)生。

（三）住房金融市場競爭激烈

各商業(yè)銀行日益意識到金融在促進消費需求和經(jīng)濟增長方面的重要性和必要性，以及住房金融的改革與創(chuàng)新，防控金融風(fēng)險的必要性。所以從不同方式和不同角度參與金融市場競爭以支持消費貸款和住宅建設(shè)，在服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、品種創(chuàng)新、風(fēng)險防控等方面的競爭更加激烈。

二、合肥市當(dāng)前住房抵押貸款存在的違約風(fēng)險及原因分析

個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、購房者以及保險公司等多方主體，同時又受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境、國家相關(guān)政策等諸多因素的影響。另外，個人住房抵押貸款具有對象分散、階段還款流小以及還款期較長、風(fēng)險顯露滯后等固有矛盾及自身缺陷而導(dǎo)致實際運行中存在一系列風(fēng)險。

（一）來自抵押人的風(fēng)險

個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)對象為居民個人，不能通過財務(wù)報表和經(jīng)營業(yè)績等資料來全面真實反映借款人的財務(wù)狀況。且居民的收入與還貸能力及還貸意愿還受到失業(yè)、健康狀況、家庭變故、房產(chǎn)貶值等因素的影響，而貸款周期長又使得購房者的資信狀況處于變動和不確定的狀態(tài)。目前我國未出臺有關(guān)調(diào)查個人資信狀況的法律法規(guī)，也未建立對居民個人資信狀況進行調(diào)查的專門機構(gòu)，銀行無法以低成本的手段持續(xù)有效的監(jiān)測居民借款人的信用及財務(wù)狀況。有關(guān)個人信用的信息資源分散在工商、稅務(wù)、公安、法院、海關(guān)、保險、醫(yī)院等部門，機構(gòu)之間也未建立起資源共享機制。這種銀行與借款人之間信息不對稱的狀況極易引發(fā)信用風(fēng)險。

（二）來自抵押物及抵押權(quán)行使的風(fēng)險

1. 抵押物因開發(fā)商違約產(chǎn)生的風(fēng)險。開發(fā)商提供的房產(chǎn)抵押物有瑕疵會給抵押權(quán)人貸款銀行帶來抵押權(quán)行使的瑕疵。首先是房地產(chǎn)項目的合法性，任何一個環(huán)節(jié)的違法或違規(guī)都將使該項目處于不合法的地位，從而影響抵押登記的辦理。影響抵押權(quán)人權(quán)益的行使。開發(fā)商因種種主客觀原因?qū)е滤_發(fā)的房地產(chǎn)項目無法按期竣工，甚至成為爛尾樓或所建房產(chǎn)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，這將會同時損害貸款銀行的債權(quán)和抵押權(quán)。

2. 來自抵押物本身風(fēng)險。住房本身也可能存在風(fēng)險，抵押房屋隨著經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化和自然磨損、借款人在其抵押期限內(nèi)對房屋的損壞，都會造成抵押物價格下降，致使銀行貸款遭受風(fēng)險。對于價格虛高的老舊的二手房貸款，若在個人住房貸款尚未清償期間，由于國防建設(shè)、城市規(guī)劃、市政建設(shè)和拆遷等政策因素而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，雖有拆遷補償，但價格很可能低于市場價格，不夠清償借款，并且借款人可能會拿到補償后拒絕還款，給銀行帶來違約風(fēng)險。

3. 來自處置抵押物時的風(fēng)險。第一，優(yōu)先權(quán)風(fēng)險。這是指三項法定優(yōu)先權(quán)所產(chǎn)生的風(fēng)險：（1）建設(shè)工程款的優(yōu)先權(quán)，《合同法》第二百八十六條和最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中也進一步明確了建設(shè)工程款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。（2）國家稅款的優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾矸ā返谒氖鍡l規(guī)定了稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。（3）土地使用權(quán)出讓金的優(yōu)先權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第四十五條規(guī)定了土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)人受償?！钡诙?，執(zhí)行風(fēng)險?！蹲罡咴宏P(guān)于執(zhí)行設(shè)定抵押房屋的規(guī)定》第二條規(guī)定人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出被執(zhí)行房屋，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。這一法律規(guī)定不僅拖延了住房貸款抵押權(quán)的實現(xiàn)時間，同時也帶來了抵押價值在該期間內(nèi)發(fā)生變動的不確定性，增加了銀行風(fēng)險?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定屬于債務(wù)人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，雖然被查封，但不能自由轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定給逾期貸款的催收和執(zhí)行帶來了法律風(fēng)險，銀行的抵押權(quán)有可能落空。由于該規(guī)定沒有對“必需的居住房屋” 這一概念進行具體量化，導(dǎo)致對此條文的理解存在爭議，指該規(guī)定缺乏可操作性，這也給銀行處置抵押房屋帶來不確定性風(fēng)險。第三，時效風(fēng)險?！段餀?quán)法》第二百零二條規(guī)定抵押權(quán)人如果不在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)及時行使抵押權(quán)，將喪失勝訴權(quán)。銀行也可能會因為購房者或者開發(fā)商的各種原因，比如欺騙、拖延等，而延誤了行使抵押權(quán)的時間，導(dǎo)致喪失勝訴權(quán)。

（三）來自抵押權(quán)人的風(fēng)險

不少小型地方商業(yè)銀行為了搶占個人住房抵押貸款的市場，重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理。銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)普遍奉行“抵押物本位”的經(jīng)營思想，不注重對第一還款來源即借款人還款能力的審核，普遍降低客戶準(zhǔn)入門檻，加大銀行被違約風(fēng)險。并且銀行內(nèi)部缺乏熟悉個人住房抵押貸款的專業(yè)人士。少數(shù)員工的法律意識淡薄，部分員工出于眼前利益，與開發(fā)商合謀，對貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，甚至內(nèi)外勾結(jié)通過假按揭騙取貸款。部分銀行激勵機制主要以利潤為中心，忽視了遵守規(guī)則程序意識的培養(yǎng)，放松了對經(jīng)辦人員行為的管理和監(jiān)督，使內(nèi)控制度形同虛設(shè)，客觀上縱容了虛假個人住房貸款的發(fā)生。

（四）來自宏觀經(jīng)濟政策的風(fēng)險

在宏觀調(diào)控政策的影響下，當(dāng)房價出現(xiàn)正向波動時，資產(chǎn)價格的上漲會提高借款人的償付能力，掩蓋和降低按揭貸款的違約風(fēng)險；若房價出現(xiàn)逆向波動時，將對借款人的還款意愿、還款能力產(chǎn)生負(fù)面影響，從而引起住房按揭貸款的違約率上升。當(dāng)前處于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革關(guān)鍵時期，市場機制不夠健全，當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟過熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背，合肥市政府已經(jīng)采取限購限貸政策。隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行也將面臨政策風(fēng)險。

三、完善住房抵押貸款違約風(fēng)險防控法律制度的建議

（一）制定相關(guān)法律法規(guī)，健全住房信貸程序法律體系

1. 制定專門的住房抵押貸款法律。國家應(yīng)盡快制定《住房抵押貸款法》，規(guī)定住房抵押貸款的各項行為，為住房抵押貸款的相關(guān)法律程序構(gòu)建總框架，使得各省、自治區(qū)、直轄市在針對自身情況制定地方法規(guī)時有法律依據(jù)，不會出現(xiàn)下位法抵觸上位法情況。同時出臺《房地產(chǎn)評估法》，以立法方式規(guī)范房地產(chǎn)評估制度，對評估機構(gòu)的選擇、評估依據(jù)等進一步以法律的形式明確。

2. 政府應(yīng)制定住房抵押貸款操作流程的實施細(xì)則。國務(wù)院應(yīng)制定《住房抵押貸款法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理條例》、《個人住房貸款管理條例》等一系列配套法規(guī)，明確開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真明確還款職責(zé)建立良好的銀行與企業(yè)及銀行與個人客戶的合作關(guān)系。人民銀行匯同財政部、銀監(jiān)會制定部門規(guī)章，指導(dǎo)細(xì)則操作。

3. 修改完善相關(guān)已有法律。針對各種違法抵押房屋的現(xiàn)象，可在《商業(yè)銀行法》中的法律責(zé)任部分增設(shè)貸款欺詐罪的條款。在《城市房地產(chǎn)管理法》中對評估行業(yè)做出明確處罰，以此來規(guī)范金融秩序，防止個人住房抵押貸款欺詐行為。通過健全抵押物產(chǎn)權(quán)審查登記機制，完備發(fā)放程序和合同內(nèi)容，以遏制無權(quán)抵押、重復(fù)抵押等違法行為。

（二）構(gòu)建個人信用法律制度，形成比較完整的信用體系

建立健全個人信用制度的法律法規(guī)。運用法律形式對個人賬戶體系和個人信用資源、個人信用檔案進行評定、使用、披露。對個人信用義務(wù)、信用權(quán)益及信用規(guī)范等環(huán)節(jié)做出具體規(guī)定，運用強制方式將個人信用制度推行下去，為銀行提供個人信用貸款時控制政策法律方面的風(fēng)險提供必要的條件。另外要提高處罰違約行為的力度，對于惡意逃避個人貸款的，要將刑事制裁和經(jīng)濟制裁結(jié)合在一起，保護銀行的正當(dāng)權(quán)益。

在征信的過程中，必然涉及征信數(shù)據(jù)開放所帶來的法律問題，我國現(xiàn)行法律對征信活動中的隱私權(quán)問題缺乏系統(tǒng)性法律規(guī)定，而對數(shù)據(jù)的收集程序，對數(shù)據(jù)的使用范圍、對象的確定等，也需要建立一套法律規(guī)范，以明確法律救濟途徑。

（三）建立完善個人住房抵押貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移法律制度

1. 推行住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、擔(dān)保、保險和資信評估等相關(guān)部門。建議由國家指定綜合管理部門牽頭統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理并加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供法律保障。要盡快制定出臺《住房金融機構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險法》等相關(guān)法律法規(guī)，同時要建立抵押證券評級的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和金融機構(gòu)開辦住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的會計制度。我國會計和稅收法規(guī)要結(jié)合資產(chǎn)證券化本身的特征，制定相應(yīng)的會計和稅收制度。

2. 完善抵押房產(chǎn)保險制度和抵押登記制度。保險中介機構(gòu)在住房抵押品需要保險時可以為之提供各保險服務(wù)，如住房抵押貸款信用保證保險、抵押財產(chǎn)保險和借款人按時還款的保證保險，轉(zhuǎn)移住房抵押貸款違約風(fēng)險。保險公司還可在住房抵押貸款保險機制中引入人壽保險。目前我國開展的抵押房產(chǎn)保險業(yè)務(wù)沒有解決購房者因故死亡導(dǎo)致的其家屬無力償還貸款余額的問題，而人壽保險的引入則可以很好的解決這一難題。

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*本文為安徽省高校2016年度人文社科研究重點項目“個人住房抵押貸款違約影響因素研究——基于合肥市部分違約案例的分析”（項目號：SK2016A005）、安徽省高校2017年度人文社科與研究重點項目——安徽大學(xué)經(jīng)濟法制研究中心“經(jīng)濟法視角下的國民收入分配制度重構(gòu)研究”（項目號：SK2017A0033）系列研究成果。

（作者單位：安徽大學(xué)國際商學(xué)院）