【摘 要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融孕育而生。它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，部分地區(qū)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離正常的價(jià)格，各地區(qū)房地產(chǎn)信貸迅速擴(kuò)張，這不免讓房地產(chǎn)金融面臨風(fēng)險(xiǎn)?；诖吮疚膶?duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)金融及風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概況進(jìn)行分析和研究，闡述我國(guó)房地產(chǎn)全融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，并基于經(jīng)濟(jì)理論和市場(chǎng)實(shí)際操作提出防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，以便為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供指導(dǎo)，有效防范并化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的投資周期長(zhǎng)、商品價(jià)值高和投資規(guī)模大等特點(diǎn)使其在發(fā)展過程中必須要有大量的資金支持。商業(yè)銀行的信貸資金是房地產(chǎn)業(yè)從土地開發(fā)到商品房銷售整個(gè)環(huán)節(jié)的主要資金來(lái)源。商業(yè)銀行現(xiàn)有的資產(chǎn)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)業(yè)的貸款占的比重較大，其為商業(yè)創(chuàng)造的利潤(rùn)不斷增多。2015年底，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為14.39萬(wàn)億元，占總量的20.01%。在風(fēng)險(xiǎn)方面，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)緊密相連，房地產(chǎn)金融安全成為支撐兩者安全穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)。因此本文對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)金融及風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概況進(jìn)行分析和研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念及分類

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家克羅凱特認(rèn)為金融風(fēng)險(xiǎn)是由于金融資產(chǎn)價(jià)格不斷變化及金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不斷惡化，使其在發(fā)展過程中變得異常脆弱并對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生重要的不利影響。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)的特殊形式，主要是指金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)提供各

種金融服務(wù)的過程中，由于主客觀因素導(dǎo)致資產(chǎn)和信譽(yù)受到損失的一種可能性。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類

（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于市場(chǎng)的不穩(wěn)定性而給開發(fā)商、購(gòu)買者及商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失的概率。房地產(chǎn)的投機(jī)性質(zhì)較為嚴(yán)重，在發(fā)展過程中極容易出現(xiàn)泡沫，一旦房?jī)r(jià)下跌會(huì)產(chǎn)生巨額的資金損失，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)異常困難甚至出現(xiàn)倒閉，使得銀行出現(xiàn)大量的壞賬。

（2）信用風(fēng)險(xiǎn)。由于借款人出現(xiàn)違約，難以償還貸款，使得銀行無(wú)法按時(shí)收回貸款本息，進(jìn)而蒙受損失的可能性。在房地產(chǎn)行業(yè)，信用風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于商品房銷售出現(xiàn)困難、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善而資金周轉(zhuǎn)困難、出現(xiàn)虧損等無(wú)力償還貸款或者消費(fèi)者收入減少等意外原因無(wú)力償還貸款而造成的。

（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有的是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貨款比重過高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動(dòng)性不足；也有的是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貨款銀行要處理抵押房地產(chǎn)從中求償，加果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要，也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

目前我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)主要有以下三種情形：

（1）金融體系內(nèi)在脆弱，融資渠道單一。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)的融資渠道不多，比較單一，基本還是銀行貸款為主的融資。融資渠道中的銀行貸款、定金和預(yù)付款占房地產(chǎn)融資的大部分。這種單一的融資模式在房地產(chǎn)泡沫不斷積聚的過程中將風(fēng)險(xiǎn)由房地產(chǎn)的供給者不斷地向房地產(chǎn)的需求者轉(zhuǎn)移，最終銀行要接手泡沫可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如果這種泡沫破裂，房地產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)大幅度減少，出現(xiàn)這種情況后，房地產(chǎn)的流動(dòng)性就會(huì)大幅度減少，從而會(huì)影響我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

（2）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。 目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的。除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

（3）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。 缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立有效地房地產(chǎn)

金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。

四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（1）嚴(yán)控過分投機(jī)投資以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。大量的投機(jī)性需求是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求的重要原因，因此，政府必須要采取各種有效的措施來(lái)有效降低對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，使得房?jī)r(jià)不斷得到穩(wěn)定。這在很大程度上能夠減小剛性需求購(gòu)房者的成本，還能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)，同時(shí)也能夠促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)順著正常的軌道發(fā)展，避免因房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)而給整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)依稀的嚴(yán)重問題。

（2）完善相關(guān)法律體系。建立和完善與金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律體系，加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控能力減少金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)業(yè)融資及個(gè)人信貨創(chuàng)造良好的法律基礎(chǔ)加強(qiáng)房地產(chǎn)融資的相關(guān)制度針對(duì)當(dāng)前在資金融通、籌集、借貨等各環(huán)節(jié)運(yùn)作中常發(fā)生的問題修改現(xiàn)有的法律法規(guī)，以最終落實(shí)房地產(chǎn)信貨的法律地位。

作者簡(jiǎn)介：陳咪（1993-），男，山西長(zhǎng)治人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2015（管理科學(xué)與工程）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)金融。

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