摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，“按揭”貸款購(gòu)房這種新的消費(fèi)形式大量涌現(xiàn)，銀行作為“按揭”貸款的債權(quán)人為了保障自己的利益，通常以購(gòu)房者所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，但在如今，絕大多數(shù)城市在開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售證的情況下即可對(duì)外銷售，此時(shí)由于通常不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，銀行并不能以購(gòu)房者所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押，因此，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者提供階段性擔(dān)保，期限通常至銀行辦理完抵押止，由此為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)了許多訴訟糾紛。本文從法律實(shí)踐出發(fā)，通過(guò)商品房按揭法律糾紛幾個(gè)要點(diǎn)，來(lái)闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者提供階段性擔(dān)保應(yīng)注意的事項(xiàng)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā) 階段性 擔(dān)保 擔(dān)保期限

作者簡(jiǎn)介：龔敬，中鐵建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，中級(jí)工程師，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與法律事務(wù)。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.159

“按揭”貸款購(gòu)房這種新消費(fèi)形式的出現(xiàn)，對(duì)于購(gòu)房者（由于銀行的按揭行為，使購(gòu)房者可以提前消費(fèi)）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（由于購(gòu)房者提前消費(fèi)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提前回籠資金）和銀行（使銀行可以掙取購(gòu)房者的貸款利息）都是有好處的，而且促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，但在實(shí)際操作過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要為購(gòu)房者提供階段性擔(dān)保，購(gòu)房者一旦“斷供”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，主要有以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

一、要點(diǎn)分析

（一）合同關(guān)系

“按揭”貸款業(yè)務(wù)中存在三方主體，三個(gè)合同關(guān)系。三方主體分別是購(gòu)房者、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；三個(gè)合同關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間的商品房買賣合同關(guān)系、購(gòu)房者與銀行之間的貸款合同關(guān)系以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間的擔(dān)保合同關(guān)系。商品房擔(dān)保合同是以商品房買賣合同為基礎(chǔ)簽訂的，與商品房買賣合同即關(guān)聯(lián)又獨(dú)立。

（二）擔(dān)保期限

在“按揭”貸款業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為購(gòu)房者的保證人，當(dāng)購(gòu)房者不能按時(shí)還貸時(shí)，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。但在通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的是階段性的保證，通常情況下在多數(shù)銀行在擔(dān)保合同中約定的擔(dān)保期限至借款人領(lǐng)取房產(chǎn)證或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證書交給貸款銀行收押之日止，個(gè)別銀行在擔(dān)保合同中約定的擔(dān)保期限至銀行預(yù)告登記完成止。

因此，在“按揭”貸款業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的保證責(zé)任是有階段性的，即當(dāng)購(gòu)房者將有關(guān)產(chǎn)權(quán)證書、他項(xiàng)權(quán)利證書交貸款銀行收押后或銀行預(yù)告登記完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保證義務(wù)即履行完畢。

（三）追償權(quán)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為購(gòu)房者的借款保證人，在承擔(dān)了保證責(zé)任后，即依法取得對(duì)購(gòu)房者（主債務(wù)人）的追償權(quán)。所謂追償權(quán)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代購(gòu)房者履行清償義務(wù)后，可以向購(gòu)房者請(qǐng)求償還的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追償時(shí)應(yīng)注意：

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已代為履行。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有承諾對(duì)購(gòu)房者的免責(zé)。

（四）商品房買賣合同的解除

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保業(yè)務(wù)涉及兩個(gè)合同關(guān)系，即擔(dān)保合同關(guān)系、商品房買賣合同關(guān)系，購(gòu)房者“斷供”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為購(gòu)房者按揭貸款的擔(dān)保人是否可以直接起訴購(gòu)房者解除商品房買賣合同？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定，“遲延支付購(gòu)房款”當(dāng)事人是有權(quán)解除合同的，但其規(guī)制的是：商品房買賣關(guān)系范疇內(nèi)，購(gòu)房者遲延向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付購(gòu)房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)行使單方解除權(quán)的問(wèn)題。

故筆者認(rèn)為，如出現(xiàn)購(gòu)房者遲延清償按揭貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)前述司法解釋第十五條解除合同的理由并不充分，解除商品房買賣合同應(yīng)有合同依據(jù)。即：《商品房買賣合同》約定了購(gòu)房者遲延清償按揭貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才享有單方解除權(quán)的，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)解除合同。

根據(jù)《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！惫试谏唐贩抠I賣的法律關(guān)系中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起訴購(gòu)房者要求解除《商品房買賣合同》的，亦可同時(shí)提出解除網(wǎng)簽的訴訟請(qǐng)求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房者行使追償權(quán)系基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者、貸款人之間的擔(dān)保法律關(guān)系，并且，追償范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的范圍以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)的其他損失。因此，如商品房已過(guò)戶至購(gòu)房者，購(gòu)房者能夠履行判決，則不需要拍賣購(gòu)房者持有的商品房；如購(gòu)房者無(wú)法按照法院判決清償房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)，可以申請(qǐng)對(duì)購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

（五）擔(dān)保合同的解除

前面闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在擔(dān)保業(yè)務(wù)中涉及的擔(dān)保合同關(guān)系、商品房買賣合同關(guān)系，那么，商品房買賣合同解除后擔(dān)保合同能否自動(dòng)解除？

由于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條第2款中規(guī)定了兩個(gè)合同關(guān)系都被解除的法律后果，即“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和購(gòu)房者。”對(duì)于該條款，筆者認(rèn)為，商品房買賣合同的解除不必然會(huì)得出商品房擔(dān)保貸款合同即隨之自動(dòng)解除的結(jié)論。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在商品房買賣合同解除后，通知銀行不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，要求解除設(shè)在房屋上的抵押登記，若銀行不同意解除抵押登記，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)且應(yīng)當(dāng)提起訴訟，但前提條件是將解除商品房買賣合同應(yīng)返還給購(gòu)房者的購(gòu)房款優(yōu)先用于代購(gòu)房者償還所欠按揭銀行的貸款本息，在歸還按揭貸款本息有剩余的情況下，才將剩余部分歸還給購(gòu)房者，若不足以歸還按揭貸款本息，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者就不足歸還部分承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

二、幾點(diǎn)建議

1.按時(shí)、保質(zhì)、保量地交付房屋是上述一切工作的基礎(chǔ)，否則，不僅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權(quán)益不能得到保障，還會(huì)面臨購(gòu)房者的索賠。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者提供貸款擔(dān)保存在較大風(fēng)險(xiǎn)，一方面為購(gòu)房者“斷供”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的連帶責(zé)任擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，另一方面為購(gòu)房者不配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已支付的保證金無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)，再一方面為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)保期間內(nèi)，購(gòu)房者因存在其他法律糾紛，預(yù)售房產(chǎn)被法院財(cái)產(chǎn)查封、預(yù)查封的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與擔(dān)保期限成正比，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)就擔(dān)保期限與當(dāng)?shù)劂y行溝通，盡可能縮短擔(dān)保期限，同時(shí)，應(yīng)在商品房買賣合同明確：如因買受人逾期償還購(gòu)房貸款、房產(chǎn)被查封、預(yù)查封，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)或可能承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，出賣人有權(quán)單方解除合同。

3.盡早辦理大產(chǎn)權(quán)證、小產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書是及早解除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)保前提，因此，在具備條件的情況下應(yīng)及早辦理，在實(shí)際操作中常常因?yàn)橘?gòu)房者不配合辦理造成辦證延遲，因此，應(yīng)在與購(gòu)房人簽署房屋銷售合同的過(guò)程中，房屋銷售合同中明確約定產(chǎn)權(quán)登記由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)辦理，購(gòu)房人必須提前將所需要的手續(xù)資料、費(fèi)用交給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，防止購(gòu)房人怠于辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、他項(xiàng)權(quán)登記導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)保期限不合理延長(zhǎng)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解除擔(dān)保責(zé)任前，應(yīng)避免購(gòu)房者自行領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，或?qū)⒎课莓a(chǎn)權(quán)證交由購(gòu)房者保管，避免購(gòu)房者將房屋產(chǎn)權(quán)另行抵押或作出其他安排、處置，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)保責(zé)任的解除造成障礙，如確需購(gòu)房人本人配合辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、他項(xiàng)權(quán)登記的，應(yīng)在房屋銷售合同中明確約定購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、他項(xiàng)權(quán)登記的期限、逾期辦理的違約責(zé)任以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)享有的單方解約權(quán)。

4.由于購(gòu)房者配合辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、他項(xiàng)權(quán)登記僅為房屋買賣合同的附屬義務(wù)，不屬于主要義務(wù)，在房屋已交付的情況下以購(gòu)房者不配合辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、他項(xiàng)權(quán)登記為由解除合同，在司法實(shí)踐中較難實(shí)現(xiàn)，因此，應(yīng)在交房前做好房產(chǎn)證辦理的準(zhǔn)備工作。同時(shí)，應(yīng)在合同中明確購(gòu)房者應(yīng)配合辦理辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、他項(xiàng)權(quán)登記的期限、逾期辦理的違約責(zé)任以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)享有的單方解約權(quán)。

5.在具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須查清該房屋是否已被法院查封或預(yù)查封，如已被預(yù)查封，應(yīng)停止辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，直至解除預(yù)查封或購(gòu)房者提供有效反擔(dān)保。

6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)購(gòu)房者資信進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于信譽(yù)較低的購(gòu)房者應(yīng)慎重為其提供擔(dān)保，應(yīng)要求其提供與擔(dān)保金額相匹配的有效反擔(dān)保。

三、綜上所述

不論是連帶責(zé)任擔(dān)保法律糾紛，還是房產(chǎn)證辦理、房屋交付法律糾紛，控制要點(diǎn)均在事前防范，只有在發(fā)生糾紛前將風(fēng)險(xiǎn)化解，才能有效防止損失的發(fā)生，如將風(fēng)險(xiǎn)拖延至訴訟階段，即便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠勝訴，企業(yè)還需要付出大量的時(shí)間和精力、承擔(dān)一定的訴訟費(fèi)、銀行的律師費(fèi)、違約金、利息，并且面臨購(gòu)房者執(zhí)行難的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好事前風(fēng)險(xiǎn)防范工作，避免由此引起的一切不必要損失。

參考文獻(xiàn)：

[1]王林清、郭燕枝、楊心忠.房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則.法律出版社.2016.