摘要：2017年初，恒大啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略及“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，核心是增效益與降負(fù)債。一系列舉措之下，恒大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著。在保持業(yè)績持續(xù)強(qiáng)勁增長、規(guī)模取勝的同時(shí)，恒大向效益看齊，“規(guī)模+效益”的目標(biāo)正在穩(wěn)步推進(jìn)。

關(guān)鍵詞：恒大；利潤王；增效；降杠桿

中圖分類號：F293.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）02-0039-41

1 向效益看齊，晉升“利潤王”

自2009年上市以來，恒大營業(yè)收入、毛利幾乎一直保持快速穩(wěn)定的增長，2016年恒大營業(yè)收入和毛利均同比增加約59個(gè)百分點(diǎn)，但凈利潤卻并未保持同步快速增長，2014-2016年，其凈利潤始終維持在170億-180億元水平，增收不增利現(xiàn)象較為明顯。

2017年，恒大開啟了向效益看齊的轉(zhuǎn)型之路。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年恒大實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1879.8億元，較去年同期上漲114.8%；毛利較去年同期上升171.7%至673億元，同時(shí)實(shí)現(xiàn)凈利潤231.3億元，較去年同期上漲224.4%，超過2016年全年凈利潤。核心業(yè)務(wù)利潤亦斬獲273億元，同比大增249.6%；股東應(yīng)占利潤為188.3億元，同比大增832.2%，股東回報(bào)率51.8%，同比增43.6個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)利潤指標(biāo)均創(chuàng)上市以來最高紀(jì)錄。

對比幾大龍頭房企2017年上半年凈利潤水平可以看到，作為多年來的“利潤王”，中海地產(chǎn)上半年凈利潤為216.5億港元（約人民幣184億元），萬科和碧桂園上半年凈利潤相近，分別為73億元和72億元，保利地產(chǎn)緊隨其后，融創(chuàng)則相對遜色。而恒大，以231億元的水平高居首位，昔日的“規(guī)模之王”實(shí)現(xiàn)了向“利潤之王”的華麗轉(zhuǎn)身。

恒大利潤的大幅增長，可以歸結(jié)為以下幾個(gè)原因。

1.1 強(qiáng)勁銷售推動(dòng)營收大漲

一直以來，恒大均保持高速的銷售業(yè)績增長，近十年復(fù)合增長率高達(dá)71.9%，2015年開始更是保持每年超千億的增長規(guī)模。強(qiáng)勁的銷售業(yè)績是企業(yè)營收大漲的基礎(chǔ)。

1.2 產(chǎn)品附加值不斷提高，加之拿地成本低，帶動(dòng)利潤增加

恒大始終貫徹精品戰(zhàn)略，近兩年來更是通過配套先行、升級物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，提升前后端服務(wù)水平，從而提高產(chǎn)品附加值，加之一直以來拿地成本較低，帶動(dòng)利潤增長。

1.3縮減財(cái)務(wù)、銷售費(fèi)用，優(yōu)化管理

其一，采用“長債換短債、低息換高息”方式降低融資成本，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用；其二，更多采用互聯(lián)網(wǎng)渠道進(jìn)行推廣銷售，銷售費(fèi)率由2016年底的7.6%下降至2017年中的4.2%；其三，實(shí)施以利潤為中心的考核體系，把錢花在創(chuàng)造更多利潤的人身上，優(yōu)化管理。

1.4強(qiáng)化統(tǒng)一集采優(yōu)勢，以規(guī)模向合作伙伴換效益

通過“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送”的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式，恒大在保障產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了成本的有效控制。此外，隨著銷售規(guī)模的大幅度提升，恒大與戰(zhàn)略合作伙伴形成更緊密的利益共同體，助力恒大從各環(huán)節(jié)供應(yīng)商獲得更多折扣和讓利，最終實(shí)現(xiàn)利潤上漲。

2 多措并舉，持續(xù)降低負(fù)債

在恒大2017年開始的由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型過程中，大幅降低負(fù)債率是核心所在?！霸鲂А迸c“降杠桿”已成為恒大發(fā)展新路徑的標(biāo)簽。據(jù)恒大高管在2017年中期發(fā)布會上透露，恒大2017年末資產(chǎn)負(fù)債率將下降到67%左右，并計(jì)劃2019年末下降到55%。

2.1 1300億戰(zhàn)投創(chuàng)紀(jì)錄，降負(fù)債立竿見影

2017年恒大合計(jì)已成功引入1300億戰(zhàn)略投資，投資者包括中信、中融、華信等實(shí)力雄厚的央企、國企、大型金融機(jī)構(gòu)及戰(zhàn)略合作伙伴。三輪戰(zhàn)投的引入體現(xiàn)了投資者對恒大發(fā)展前景的信心，也為企業(yè)帶來大量現(xiàn)金流，大力增強(qiáng)了企業(yè)效益，同時(shí)對降低負(fù)債起到了立竿見影的作用（見表1）。

2.2 提前贖回永續(xù)債，長債換短債、低息置換高息，降低融資成本

2017年上半年 ，恒大通過多種方式提前贖回了1129億元的永續(xù)債，極大地降低了其負(fù)債率，助推恒大“輕松前行”，到2020年6月末，恒大將力爭實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率降至70%。

此外，恒大通過一系列長債換短債、低息置換高息的動(dòng)作，降低債務(wù)成本，逐漸改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。

2.3土地儲備負(fù)增長，降低土地費(fèi)用支出

除了外部“引資”、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)外，恒大開始著力適度降低土地儲備總規(guī)模以減少土地款支出，以審慎、務(wù)實(shí)的策略在必要地區(qū)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地。于2017年7月至2020年6月，恒大計(jì)劃將土地儲備總量控制在每年負(fù)增長5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000萬平方米到2000萬平方米土地儲備。

3 “一增一降”，打開持續(xù)上漲空間

“增效”與“降杠桿”之下，恒大受到投資者熱捧，公司股價(jià)從2017年年初的約5港元漲至最高32.5港元，漲幅達(dá)550%。

此外，德意志銀行、花旗銀行、國泰君安、摩根士丹利、野村證券等多家國際投行也紛紛給予恒大“買入”評級；國際頂級評級機(jī)構(gòu)穆迪將中國恒大企業(yè)家族評級上調(diào)至“B1”，高級無擔(dān)保債券評級上調(diào)至“B2”，評級展望為“穩(wěn)定”。未來效益的繼續(xù)上升和債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，為恒大打開了持續(xù)上漲空間的大門。