摘要：中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的發(fā)展，住房市場從供不應(yīng)求逐步轉(zhuǎn)向供求基本平衡，而城市化新階段將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場新的結(jié)構(gòu)調(diào)整，也為房企提供了大量新的市場機(jī)遇和發(fā)展新風(fēng)口，其中最被房企青睞的當(dāng)數(shù)特色小鎮(zhèn)和長租公寓領(lǐng)域。本文圍繞這兩個(gè)熱門領(lǐng)域，進(jìn)行了國內(nèi)現(xiàn)狀、國內(nèi)外對比及重點(diǎn)案例的多項(xiàng)研究。

關(guān)鍵詞：長租公寓；特色小鎮(zhèn)；崛起

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）02-0031-34

1 長租公寓：前景可觀，房企擁護(hù)，靜待花開

2017年，“有效供給”政策持續(xù)發(fā)力，強(qiáng)化中長期供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力培育發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)制度。租賃產(chǎn)業(yè)鏈條蘊(yùn)藏的巨大市場空間吸引了房企和金融機(jī)構(gòu)等各路“諸侯”的強(qiáng)勢布局。

1.1 租賃市場：政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)2020年可達(dá)1.7萬億

2017年7月20日，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，更好地解決“新市民”的住房問題。政策的核心訴求為：擴(kuò)需求、增供應(yīng)。

筆者認(rèn)為，住房租賃在未來長周期內(nèi)將持續(xù)改變房地產(chǎn)市場格局。其一，城市政府開始思考如何因城施策，發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)；其二，企業(yè)像考慮在哪里拿地一樣，考慮租賃的城市布局問題；其三，企業(yè)為了基業(yè)常青開始考慮租賃業(yè)務(wù)模式問題；其四，個(gè)人要更好地在城市安居，也可以通過租賃解決權(quán)益保障問題。

2017年8月底，在住建部等九部委聯(lián)合發(fā)文確定首批12個(gè)租賃試點(diǎn)城市后，國土資源部和住建部聯(lián)合印發(fā)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房方案，13個(gè)城市試點(diǎn)，北京、上海加入行列，先后推出、成交了相關(guān)自持用地，截至9月共計(jì)73宗地塊，可提供約364萬平方米租賃面積。這些已成交的自持地塊（或推出的租賃用地）可提供的租賃住房已超過萬套，這些住房一旦推出，將一定程度上分流房地產(chǎn)市場的購房需求，對穩(wěn)定房價(jià)起到積極作用。

2017年10月18日，習(xí)近平總書記在中共十九大開幕報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、購租并舉的住房制度”，租賃再次成為市場熱點(diǎn)。經(jīng)中國指數(shù)研究院測算，我國目前住房租賃市場規(guī)模達(dá)1.38萬億，預(yù)計(jì)2020年可達(dá)1.7萬億，市場空間足夠大。

此后，我們進(jìn)一步對比了美國的租賃市場結(jié)構(gòu)：美國機(jī)構(gòu)滲透率超過30%，是在美國各州租賃環(huán)境差別大、以民間租賃為主導(dǎo)、政府僅對低收入階層提供租金補(bǔ)貼的市場背景下，而以政府主導(dǎo)、民間投資為輔、鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)托管的日本租賃市場中，目前租賃機(jī)構(gòu)滲透率已超過80%。與美國、日本相比，我國的租賃市場未來將在住房租賃逐步立法、鼓勵(lì)和保障機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展的進(jìn)程中達(dá)到一個(gè)較高的機(jī)構(gòu)滲透率，將至少在50%以上。

其中，房企由于在資產(chǎn)端具有天然優(yōu)勢，無論是獲取優(yōu)質(zhì)自持租賃房源還是收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的通道都更為暢通，因此，房企在運(yùn)營型、持有型租賃機(jī)構(gòu)中都將成為市場主力，已經(jīng)駛?cè)胱赓U市場發(fā)展的快車道。

1.2房企積極入局：啟動(dòng)長租公寓中長期發(fā)展戰(zhàn)略

面對持續(xù)供應(yīng)且越來越多的自持住宅用地和具有廣闊空間的租賃市場，擅長快速開發(fā)-銷售的房企起初絕大多數(shù)對“新玩法”還消化不良：自持地塊到底能不能盈利？為什么還有這么多房企競先爭搶自持地塊？如果不能盈利，又該怎么辦？我們就已成交的70多宗自持地塊進(jìn)行了初步分析測算，幫助房企解答了這三個(gè)疑問。

按目前市場的房價(jià)及租金來看，房企所獲競自持地塊的投資回報(bào)率低、投資回收期長，但隨著我國租賃市場、金融支持政策等環(huán)境的逐步改善，發(fā)展租賃市場將成為房企的大勢所趨，并不妨礙房企將租賃市場作為長久戰(zhàn)略考量。而越早涉足的房企，可以通過高端產(chǎn)品打造、挖掘運(yùn)營價(jià)值以及打通金融通道等逐步解決自持運(yùn)營的痛點(diǎn)，培育新的利潤增長極（見表1）。

截至目前，已有20多家百強(qiáng)房企啟動(dòng)長租公寓中長期發(fā)展戰(zhàn)略，宣告數(shù)萬間拓展目標(biāo)，國內(nèi)租賃市場未來發(fā)展格局的雛形已經(jīng)有所顯現(xiàn)。百強(qiáng)房企究竟采取哪種姿勢順利“下?！?？又如何借助資本力量快速做大？其實(shí)是決定房企能否成功分享租賃紅利的關(guān)鍵。我們通過對百強(qiáng)房企目前長租公寓主要運(yùn)營模式及“借助資本”的輕資產(chǎn)化模式進(jìn)行深度解剖，為租賃行業(yè)的進(jìn)入者提供發(fā)展借鑒。

其中，運(yùn)營長租公寓的資金壓力、盈利能力是房企和金融機(jī)構(gòu)共同面臨的痛點(diǎn)。對于房企來說，資產(chǎn)證券化成為房企解決資金問題的通路之一。而保利REITs（中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）2017年10月23日的發(fā)行成為租賃住房證券化的破冰之舉。以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模50億元，為保利地產(chǎn)拓展長租公寓業(yè)務(wù)奠定了資金基礎(chǔ)。

除了資金，運(yùn)營也是長租公寓繞不過去的一道坎。長租公寓業(yè)務(wù)歸根結(jié)底是要達(dá)到公寓項(xiàng)目收益的最大化，而這種收益最大化需要通過租金和出租率的最優(yōu)組合來實(shí)現(xiàn)。因此，在市場上，需要充分了解求租者的租賃需求和資金實(shí)力才可能實(shí)現(xiàn)租金和出租率的最優(yōu)組合。目前市場上的長租公寓項(xiàng)目面向的客群、產(chǎn)品、服務(wù)到底如何，房企又是如何做長租公寓的？基于對北京多個(gè)長租公寓項(xiàng)目的調(diào)研，我們選取幾個(gè)品牌房企具有代表性的長租項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析，并對房企運(yùn)營提出建議。

未來隨著租賃市場的發(fā)展，租賃需求將會(huì)明顯釋放，特別在公寓品質(zhì)化需求升級，有效供給不足，移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)推動(dòng)的影響下，長租公寓的發(fā)展速度將更加迅速，房企由于具有更強(qiáng)的重資產(chǎn)屬性和資產(chǎn)增值能力，將成為持有型租賃機(jī)構(gòu)的主導(dǎo)力量。

2 特色小鎮(zhèn)：政策利好，趨之若鶩，排兵布陣

2017年，特色小鎮(zhèn)也是炙手可熱的拓展領(lǐng)域。由于尚處起步階段、運(yùn)營模式仍無成功經(jīng)驗(yàn)可循，擅長標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制、高周轉(zhuǎn)的房企，在產(chǎn)業(yè)要素的開發(fā)和導(dǎo)入、及運(yùn)營思維的轉(zhuǎn)變等方面面臨巨大挑戰(zhàn)，能否真正在特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域分得一杯羹、跳出“房地產(chǎn)化”的傳統(tǒng)思路還需劃一個(gè)問號。

2.1國外借鑒：產(chǎn)業(yè)是最強(qiáng)基因，區(qū)位是先發(fā)要素，運(yùn)營為后發(fā)要素

前車之鑒，后事之師。特色小鎮(zhèn)的提出源于世界主要發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。因此，我們主要以歐美發(fā)達(dá)國家為基礎(chǔ)，篩選了100多個(gè)國外知名特色小鎮(zhèn)案例，探究特色小鎮(zhèn)到底有多大的發(fā)展機(jī)遇？發(fā)展機(jī)會(huì)在哪里？以及房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何跳出傳統(tǒng)思路，有效把握機(jī)遇？

從107個(gè)國外知名小鎮(zhèn)的分析來看，產(chǎn)業(yè)一定是小鎮(zhèn)能否成功的最強(qiáng)基因，區(qū)位條件是產(chǎn)業(yè)培育的先發(fā)因素，運(yùn)營能力是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后發(fā)因素。要么具有大城市、節(jié)點(diǎn)城市的區(qū)位優(yōu)勢承接人口、產(chǎn)業(yè)等的集群發(fā)展需求，形成強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群，如大城市近郊型和網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型；要么具有強(qiáng)大的運(yùn)營能力形成極具吸附力的產(chǎn)業(yè)特色，如孤點(diǎn)分布型?？傮w來看，雖然房企仍未完全跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的思路，但對增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營能力的決心較強(qiáng)。

2.2房企趨之若鶩：特色小鎮(zhèn)計(jì)劃密集上馬，全國各地排兵布陣

隨著國內(nèi)掀起特色小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮，房企的特色小鎮(zhèn)計(jì)劃節(jié)奏亦密集上馬，如碧桂園提出五年投資千億打造科技小鎮(zhèn)、華夏幸福計(jì)劃三年內(nèi)布局百座小鎮(zhèn)、綠城提出十年實(shí)現(xiàn)“百鎮(zhèn)萬億”、華僑城亦計(jì)劃投建百座民俗文化小鎮(zhèn)、時(shí)代地產(chǎn)計(jì)劃5年投資30個(gè)未來小鎮(zhèn)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有超過20家房企明確提出特色小鎮(zhèn)計(jì)劃，簽約落地項(xiàng)目已超過80個(gè)，其中華夏幸福、華僑城、綠城落地項(xiàng)目均已超過10個(gè)。我們以全國1500多個(gè)特色小鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，結(jié)合房企的落地小鎮(zhèn)情況，試圖解答這些房企搶籌特色小鎮(zhèn)熱潮背后的冷靜抉擇。

特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域并不完全是一片待開墾的處女地，更多的是基于原有發(fā)展基礎(chǔ)，對地域的二次改造和產(chǎn)業(yè)的再次升級。因此，對企業(yè)的創(chuàng)新、運(yùn)營能力提出更高要求。

特色小鎮(zhèn)成為房企未來發(fā)展的重要著力點(diǎn)之一。房企基本遵循由簡至深的遞進(jìn)開發(fā)戰(zhàn)略，優(yōu)先介入本地化小鎮(zhèn)開發(fā)，逐漸拓展至深耕區(qū)域；優(yōu)先發(fā)展文旅小鎮(zhèn)，瞄準(zhǔn)新興產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向；優(yōu)先結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢加快拓展小鎮(zhèn)，從而享受區(qū)域發(fā)展的土地與資金紅利。