李蘭蘭
摘要:通過闡述城市停車及物業(yè)管理兩大領(lǐng)域的發(fā)展動(dòng)向,分析了物業(yè)停車管理的發(fā)展趨勢(shì),提出在車輛身份識(shí)別高準(zhǔn)確率基礎(chǔ)上,結(jié)合管理模式的升級(jí),以“無非不集”為特征可以實(shí)現(xiàn)高效率停車服務(wù);同時(shí),通過對(duì)比不同管理模式應(yīng)用效果,分析產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益,指出停車管理將從低水平人工服務(wù)走向高效率自動(dòng)服務(wù),無人化是物業(yè)停車服務(wù)的發(fā)展方向,“無非不集”的全自動(dòng)化停車運(yùn)營模式將成為智慧停車管理的新風(fēng)向標(biāo)。
關(guān)鍵詞:停車管理;無非不集;管理模式;自動(dòng)化;減員增效
中圖分類號(hào):U495 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B
文章編號(hào):1001-9138-(2018)02-0054-58
1高效率是物業(yè)停車服務(wù)發(fā)展的趨勢(shì)
1.1新經(jīng)濟(jì)背景下物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)
我國正處在發(fā)展模式從高速走向高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變過程中。在當(dāng)下的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代,互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已日趨成熟,為物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來了契機(jī)。根據(jù)對(duì)深圳地區(qū)物業(yè)的調(diào)查,大多數(shù)物業(yè)公司的人工成本支出都占到了總支出的50%以上,是物業(yè)公司的第一大支出。人工費(fèi)的上漲、招工難、管理難,導(dǎo)致物業(yè)公司的勞動(dòng)成本不斷增長(zhǎng)。
在2017人工智能與物業(yè)技術(shù)革命論壇上,中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠提到:“人工智能將是物業(yè)行業(yè)科技化深度發(fā)展的必然方向”,物業(yè)管理由早期的“三保一化”到借助成熟的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展起來的智慧社區(qū)、設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控、智慧停車系統(tǒng)等,徹底顛覆原有的服務(wù)模式,在用戶體驗(yàn)、管理效率上給物業(yè)服務(wù)帶來顛覆式的影響。
1.2“無非不集”是物業(yè)停車管理的發(fā)展方向
與此同時(shí),移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新興技術(shù)的迅猛發(fā)展,為未來智能停車管理注入了新的生機(jī),對(duì)其發(fā)展方向有著深遠(yuǎn)的影響。一方面,停車收費(fèi)管理將逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)器代替人工,自動(dòng)化代替手工和半自動(dòng)化。另一方面,識(shí)別和支付緊密結(jié)合,提高通行效率,降低人工成本。這種物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)與新技術(shù)相遇,將帶來停車行業(yè)的大變革與大商機(jī)。
在交通與物業(yè)服務(wù)深層需求改變的背景下,面對(duì)傳統(tǒng)停車場(chǎng)服務(wù)體驗(yàn)不佳、物業(yè)管理單位效益差、停車服務(wù)效率低等一系列問題,站在物業(yè)運(yùn)營角度,需要轉(zhuǎn)變目前的停車管理模式,逐步淘汰人工為主的管理方式,從低水平人工服務(wù)走向高效率自動(dòng)服務(wù),使用機(jī)器替代人工,推廣非現(xiàn)金繳費(fèi)和自動(dòng)化停車服務(wù),提升物業(yè)管理效率,降低運(yùn)營成本,提升客戶服務(wù)滿意度。
停車?yán)U費(fèi)管理模式的發(fā)展方向有以下幾點(diǎn):
無人化——出入口無人值守,提升運(yùn)營效率、降低運(yùn)營成本。
非現(xiàn)金——立足于電子支付,實(shí)現(xiàn)便捷、快速繳費(fèi),減少貪污,降低現(xiàn)金管控成本、風(fēng)險(xiǎn)。
不停車通行——自動(dòng)識(shí)別車輛身份,執(zhí)行通行管控,無需停車,提高出入口通行效率,提升用戶體驗(yàn)。
集中管理——通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)出入口和車位進(jìn)行集中監(jiān)控服務(wù),實(shí)現(xiàn)交易和異常情況的全電子化管理。
結(jié)合“無非不集”的發(fā)展方向,通過停車場(chǎng)出入自動(dòng)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化,實(shí)現(xiàn)管理效率和服務(wù)質(zhì)量的提高,為停車場(chǎng)經(jīng)營步入良性發(fā)展鋪平道路。
從國內(nèi)外發(fā)展來看,停車服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化、支付非現(xiàn)金化、ETC不停車化服務(wù)是大勢(shì)所趨。以贏得亞洲最具競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)濟(jì)體稱號(hào)的新加坡為例,在ERP城市交通擁堵電子收費(fèi)系統(tǒng)大平臺(tái)基礎(chǔ)上,借助ETC在停車系統(tǒng)的廣泛運(yùn)用,實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)、靜態(tài)交通管理服務(wù)無縫聯(lián)網(wǎng)融合。以金融信用為后盾,停車場(chǎng)管理在政府搭臺(tái)、市場(chǎng)跟進(jìn)的雙線推動(dòng)下,已基本實(shí)現(xiàn)了無人值守、非現(xiàn)金支付、不停車通行和集中管理的“無非不集”式管理,極大地提高了管理效率、節(jié)約了管理成本,產(chǎn)生了良好的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益,同時(shí)也促進(jìn)了物業(yè)管理向人工智能應(yīng)用時(shí)代邁進(jìn),實(shí)現(xiàn)物業(yè)停車服務(wù)的彎道超車。
2新經(jīng)濟(jì)背景下的模式探索
2.1識(shí)別技術(shù)的選擇
停車場(chǎng)管理需要解決兩個(gè)基本問題,一是如何準(zhǔn)確識(shí)別車輛身份,二是提供安全、便捷的收費(fèi)服務(wù)。管理方的需求是:封堵漏洞,增加收入,降低成本,節(jié)約開支;提供安全、高效的通行服務(wù),提升服務(wù)品質(zhì)。而車主的核心需求是通行及繳費(fèi)過程安全、方便、快速。
在國內(nèi)停車場(chǎng)繳費(fèi)領(lǐng)域,缺乏統(tǒng)一的停車支付類技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營體系。以車輛身份識(shí)別技術(shù)為核心特征,停車場(chǎng)系統(tǒng)方案可劃分為以下三種: ETC、車牌識(shí)別及自助取卡。
車牌識(shí)別技術(shù)具備無介質(zhì)、低成本、安裝施工簡(jiǎn)單等優(yōu)勢(shì),尤其是低成本迎合了大部分物業(yè)的低利潤(rùn)經(jīng)營狀況現(xiàn)實(shí),因此而得到市場(chǎng)認(rèn)可。但車牌識(shí)別技術(shù)的識(shí)別率受天氣及環(huán)境影響較大,識(shí)別差錯(cuò)容易導(dǎo)致用戶體驗(yàn)下降、運(yùn)營成本增加。同時(shí),車牌識(shí)別自身沒有防偽能力,不帶支付功能,仍需借助人工收費(fèi)及第三方支付手段完成繳費(fèi),屬于半自動(dòng)應(yīng)用技術(shù)方案。因此是過渡性質(zhì)的停車場(chǎng)管理手段。
ETC電子不停車收費(fèi)技術(shù)是基于交通運(yùn)輸部推行的GB/T 20851系列國家標(biāo)準(zhǔn),利用基于5.8GHz微波頻段的專用短程通信(DSRC)和PBOC電子支付規(guī)范的技術(shù)實(shí)現(xiàn)。ETC采用實(shí)名制管理,一車一卡一標(biāo)簽,車輛身份信息受到金融級(jí)別密鑰保護(hù),全國通用;且DSRC通信不受環(huán)境影響,可全天候運(yùn)行,識(shí)別準(zhǔn)確率可達(dá)99%以上,比車牌識(shí)別更可靠、更穩(wěn)定,為全自動(dòng)車道系統(tǒng)打下了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。同時(shí),隨著ETC全國聯(lián)網(wǎng)格局的形成,OBU的裝車率越來越高,依托6000萬的ETC用戶量,也將為ETC進(jìn)入停車場(chǎng)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)“一卡多用”奠定基礎(chǔ)。
ETC+車牌識(shí)別雙模識(shí)別技術(shù)是將ETC和車牌識(shí)別兩種識(shí)別技術(shù)進(jìn)行組合,集合兩種模式的優(yōu)點(diǎn),采用雙重識(shí)別、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的思路,將ETC讀到的車牌號(hào)與攝像機(jī)識(shí)別到的車牌號(hào)做對(duì)位匹配,大大提高了車輛身份識(shí)別準(zhǔn)確率,同時(shí)實(shí)現(xiàn)了防偽和交易安全。以提高車輛身份識(shí)別準(zhǔn)確率為核心,同時(shí)為了實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)車輛的全覆蓋,集合車牌識(shí)別技術(shù)和ETC電子不停車收費(fèi)技術(shù)的優(yōu)點(diǎn),采用ETC+車牌識(shí)別雙模識(shí)別技術(shù),提供更高效全面的服務(wù),為逐步乃至最終過渡為無人值守創(chuàng)造條件。
具有CNAS資質(zhì)認(rèn)證的深圳華耀檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)ETC+車牌識(shí)別雙模識(shí)別技術(shù)的識(shí)別準(zhǔn)確率,在實(shí)際項(xiàng)目環(huán)境下進(jìn)行了嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè),檢測(cè)結(jié)果如表1所示。
檢測(cè)結(jié)果顯示,ETC+車牌識(shí)別雙模識(shí)別技術(shù)的識(shí)別準(zhǔn)確率顯著提高,接近100%,保證了系統(tǒng)運(yùn)行效果。
2.2配套服務(wù)模式的改變
在車輛身份識(shí)別高準(zhǔn)確率的基礎(chǔ)上,還需配套改變現(xiàn)有的停車服務(wù)管理模式,最終全面實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)出入自動(dòng)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化的 “無非不集”式服務(wù)模式。
集中式監(jiān)管:以停車場(chǎng)管理業(yè)務(wù)流程為導(dǎo)向,依托互聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等前沿技術(shù),為管理人員提供統(tǒng)一的停車場(chǎng)管理監(jiān)管平臺(tái),實(shí)現(xiàn)管理中心對(duì)停車場(chǎng)的實(shí)時(shí)監(jiān)控、遠(yuǎn)程控制、設(shè)備遠(yuǎn)程維護(hù)等集中式監(jiān)管。
安保流動(dòng)崗位制:在高識(shí)別準(zhǔn)確率的保障下,出入口車道可取消入口值守,將固定收費(fèi)崗改成流動(dòng)崗,日常的出入、繳費(fèi)管理交給設(shè)備7x24小時(shí)全天候自動(dòng)處理,流動(dòng)安保崗位負(fù)責(zé)日常巡檢及應(yīng)急事件處理。管理模式的升級(jí)換代,能夠大幅降低物業(yè)管理的人工成本,同時(shí),車道管理實(shí)現(xiàn)無人值守,也在很大程度上規(guī)避了跑冒滴漏等管理漏洞。
實(shí)時(shí)在線服務(wù):車主通過車道緊急呼叫按鈕及24小時(shí)400服務(wù)熱線等渠道,可實(shí)時(shí)連線管理中心,管理中心進(jìn)行遠(yuǎn)程視頻查看、信息確認(rèn)及異常處理,為實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)無人值守服務(wù)模式提供堅(jiān)實(shí)的后盾支持。
綜上所述,在ETC+車牌識(shí)別雙模識(shí)別技術(shù)高識(shí)別準(zhǔn)確率的基礎(chǔ)上,配套實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程集中監(jiān)管、流動(dòng)安保制以及實(shí)時(shí)在線服務(wù)等管理手段,最終可全面實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng) “無非不集”的管理模式。
3運(yùn)營效益分析
對(duì)物業(yè)而言,停車?yán)U費(fèi)管理系統(tǒng)是賴以提供運(yùn)營服務(wù)的生產(chǎn)力工具,在車流量,費(fèi)率、產(chǎn)出確定的情況下,方案的取舍必須從建設(shè)投入、運(yùn)營成本、管理效率、安全保障等角度進(jìn)行全方位評(píng)價(jià)?!盁o非不集”模式與傳統(tǒng)模式對(duì)比見表2。
以下借常見的兩入兩出停車場(chǎng)系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)行對(duì)比。
建設(shè)階段,直接投入成本(數(shù)據(jù)基于新加坡電子收費(fèi)系統(tǒng)十年運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)所得):
(1)設(shè)備投資(2進(jìn)口,2出口,500車位):¥400000
(2)每年運(yùn)營費(fèi)用:¥240000
設(shè)備年維護(hù)費(fèi)用(約每年10%):¥40000
收費(fèi)員工資待遇(每崗4人,1崗,¥50000×4×1):¥200000
(3)全生命周期成本(5年):¥1600000
同樣規(guī)模條件下,可將固定收費(fèi)崗改成流動(dòng)崗,日常的出入、繳費(fèi)管理交給設(shè)備7×24小時(shí)全天候自動(dòng)處理。以每崗20萬元/年計(jì),計(jì)算表明,正??煽s減一半的人力運(yùn)營成本,運(yùn)營成本優(yōu)勢(shì)非常明顯。
預(yù)計(jì)5年全生命周期內(nèi),總體運(yùn)營成本可以節(jié)省72.5萬元,比人工管理方式下降了31.2%。在成本下降的同時(shí),還能夠提升服務(wù)質(zhì)量,提高業(yè)主服務(wù)滿意度,挖掘運(yùn)營增值,即實(shí)現(xiàn)減員增效、精準(zhǔn)服務(wù)、持續(xù)增值。
4小結(jié)
智慧停車領(lǐng)域的發(fā)展趨勢(shì),表現(xiàn)在以下方面:
未來的趨勢(shì),用機(jī)器代替人工,自動(dòng)化淘汰手工和半自動(dòng)化。
發(fā)展以無人值守、非現(xiàn)金支付為中心的“無非不集”管理模式,對(duì)內(nèi)挖潛,高效服務(wù),降低成本,堵住管理漏洞。
停車與靜態(tài)交通管理服務(wù)融合,通過統(tǒng)一的城市停車運(yùn)營管理云平臺(tái),提供交通需求調(diào)節(jié)、集中監(jiān)管、遠(yuǎn)程運(yùn)維服務(wù),提升交通系統(tǒng)整體服務(wù)效率。
依托互聯(lián)網(wǎng)+,整合共享單車、共享汽車等其他交通出行方式,為社會(huì)公眾提供出行預(yù)定、交通換乘、信息查詢等增值服務(wù)。
未來,依托日益普及的大數(shù)據(jù)技術(shù),隨著人工智能技術(shù)的不斷優(yōu)化,使用機(jī)器替代人工簡(jiǎn)單勞動(dòng),從低水平人工管理走向高效率自動(dòng)服務(wù),終將以“無非不集”運(yùn)營實(shí)現(xiàn)停車管理模式升級(jí)換代。
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