湯芳 郭如貞

摘要：“輕資產(chǎn)”潮流成為目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展重要趨勢(shì)，但其更多是在土地市場(chǎng)現(xiàn)狀及房企自身發(fā)展階段性等諸多被動(dòng)因素作用下形成，雖然商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型已是大勢(shì)所趨，但“輕資產(chǎn)”的發(fā)展方向還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身稀缺性核心資源進(jìn)行調(diào)整，在此趨勢(shì)下主動(dòng)選擇，從發(fā)展方向到調(diào)整措施上相應(yīng)進(jìn)行思考及應(yīng)對(duì)，以期取得良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；輕資產(chǎn)；被動(dòng)選擇；發(fā)展方向

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）02-0028-30

在時(shí)代變革大背景下，隨著存量市場(chǎng)形成及等線同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已成為大勢(shì)所趨，“輕資產(chǎn)”成為現(xiàn)階段潮流，各方隨之競(jìng)相角力。萬(wàn)達(dá)、大悅城、華潤(rùn)、綠地、紅星美凱龍等眾多企業(yè)，憑借自身強(qiáng)大的品牌、完善的運(yùn)營(yíng)體系和專(zhuān)業(yè)化的人才儲(chǔ)備，率先發(fā)力。2016年12月19日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)和富力地產(chǎn)簽署委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，從2017年到2021年，雙方每年合作開(kāi)發(fā)5個(gè)商業(yè)綜合體，共25個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)主要負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)及部分投資，并輸出萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌，富力地產(chǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目主要投資、建設(shè)。2017年6月28日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與中信泰富簽訂長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議，同時(shí)簽訂上海嘉定中信泰富萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)委托管理合作協(xié)議，將中信泰富嘉定購(gòu)物中心委托萬(wàn)達(dá)商業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，并使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年擬開(kāi)業(yè)的52家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中過(guò)半為輕資產(chǎn)輸出。2016年12月天津和平大悅城開(kāi)業(yè)，它是大悅城首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行品牌輸出，受委托進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。華潤(rùn)首個(gè)輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目目前也已落地武漢漢陽(yáng)中央國(guó)際區(qū)。綠地商業(yè)第一個(gè)輕資產(chǎn)輸出北京大興綠地繽紛城二期于2016年12月開(kāi)業(yè)，綠地目前已有6個(gè)輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目。越來(lái)越多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用品牌優(yōu)勢(shì)及運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，提供從前期定位到后期招商運(yùn)營(yíng)全流程服務(wù)，且其服務(wù)已經(jīng)在眾多自持運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中得到洗禮和認(rèn)可，其管理輸出價(jià)值成為向輕資產(chǎn)發(fā)展方向調(diào)整的爆點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域輕資產(chǎn)模式呈全面燎原之勢(shì)，其形成更多是被動(dòng)性選擇。一方面由于目前土地資源稀缺，城市規(guī)模有限，拿地難成為最大問(wèn)題，特別是一二線城市到了一地難求的狀況，依靠開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售獲取快速發(fā)展的空間受到極大限制，為了保證市場(chǎng)占有水平不出現(xiàn)下滑，后續(xù)發(fā)展穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)，從“重”到“輕”成為轉(zhuǎn)型中最優(yōu)先選擇模式；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)從增量市場(chǎng)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)后，等線同質(zhì)化進(jìn)一步加劇，大多數(shù)項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)面臨巨大壓力，資產(chǎn)回報(bào)率不斷降低，有些項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)減值，甚至成為不良資產(chǎn)，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)自身高負(fù)債率帶來(lái)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，在此復(fù)雜界面下，為了改善公司利潤(rùn)水平，防范負(fù)債率引發(fā)的突發(fā)性問(wèn)題，規(guī)避“重資產(chǎn)”商業(yè)物業(yè)帶來(lái)的相對(duì)飽和風(fēng)險(xiǎn)，從“重”到“輕”優(yōu)化配置資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高整體效率水平的輕資產(chǎn)模式成為最可行選擇。以武漢為例，目前商業(yè)地產(chǎn)“內(nèi)憂外患”的局面有增無(wú)減，不僅面臨從線上到新零售帶來(lái)的巨大沖擊和融合，還要面臨拿地的競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，物業(yè)自持等準(zhǔn)入門(mén)檻限制，而商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量過(guò)剩、同質(zhì)化嚴(yán)重都近一步加劇了此局面的惡化。如武漢P（2016）165號(hào)掛牌文件中，對(duì)商業(yè)部分做了明確的條件限制：“該宗地項(xiàng)目所建集中商業(yè)地塊須由競(jìng)得人自持經(jīng)營(yíng)，不得對(duì)外分割銷(xiāo)售，且須承諾引入1家以上（含1家）世界500強(qiáng)企業(yè)下屬專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)（以2015年美國(guó)財(cái)富雜志公布的企業(yè)名單為準(zhǔn)），并提交與相關(guān)企業(yè)簽訂的合作協(xié)議”。而在存量市場(chǎng)方面，截至2016年底，武漢已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量多達(dá)56家，總商業(yè)面積約660萬(wàn)平方米。從武漢登記商業(yè)面積來(lái)看，人均商業(yè)超3.1平方米，約為香港的2倍，而2016年香港人均可支配收入約為武漢的4倍。由此在內(nèi)外多種因素的共同作用及擠壓下，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的潮流應(yīng)運(yùn)而生，再加之明星企業(yè)及行業(yè)意見(jiàn)領(lǐng)袖等的推波助瀾，遂形成階段性發(fā)展趨勢(shì)。

在輕資產(chǎn)模式潮流大發(fā)展中，應(yīng)積極主動(dòng)求變，不應(yīng)盲目追同，也不應(yīng)被動(dòng)接受。應(yīng)分析并利用自身競(jìng)爭(zhēng)性優(yōu)勢(shì)，根據(jù)自身所擁有的稀缺性資源為核心要素進(jìn)行判斷，是主動(dòng)轉(zhuǎn)型還是適度偏向。在目前發(fā)展情況下，品牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，利用長(zhǎng)期積累形成強(qiáng)大的品牌、資源、管理、人才等優(yōu)勢(shì)，快速占領(lǐng)市場(chǎng)，利用壓倒性優(yōu)勢(shì)快速形成規(guī)模性經(jīng)營(yíng)，大刀闊斧的向輕資產(chǎn)方向進(jìn)行調(diào)整，隨著品牌輸出快速的跑馬圈地，行業(yè)集中度進(jìn)一步增強(qiáng)，其在資源占有、進(jìn)入壁壘及話語(yǔ)權(quán)等方面形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，作為一般或成長(zhǎng)性商業(yè)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)發(fā)展方的空間相對(duì)狹小。隨著相對(duì)壟斷的形成，輕資產(chǎn)輸出方會(huì)將核心地段潛在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目作為最優(yōu)選擇，而一些一般性項(xiàng)目或者問(wèn)題遺留項(xiàng)目處境將愈加艱難，引入輕資產(chǎn)品牌輸出將面臨著巨大的二次成本投入和高失敗性風(fēng)險(xiǎn)。為避免未來(lái)在資源、技術(shù)等被集中壟斷下被動(dòng)，眾多商業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)在當(dāng)前需因勢(shì)利導(dǎo)，利用輕資產(chǎn)品牌輸出管理的契機(jī)，適度在發(fā)展方向的偏離度上進(jìn)行調(diào)整，充分利用自身在政策、信息、特定資源、社會(huì)責(zé)任等稀缺性資源優(yōu)勢(shì)，在堅(jiān)持重資產(chǎn)模式上，抓住目前輕資產(chǎn)品牌輸出的有力時(shí)機(jī)，適度向輕資產(chǎn)方向傾斜，形成以“重”為主，以“輕”為輔的模式。一方面，在重資產(chǎn)投資的細(xì)分領(lǐng)域進(jìn)行深耕，在城市更新板塊和租賃住房板塊進(jìn)行戰(zhàn)略方向調(diào)整，從城市空間發(fā)展商定位發(fā)力，不斷尋求資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張，通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理的積累向輕資產(chǎn)方向探索，發(fā)揮其本身固有的杠桿作用，在利用有限資源優(yōu)化整體的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)增值價(jià)值，逐漸在內(nèi)部形成輕重資產(chǎn)良性互動(dòng)的生態(tài)循環(huán)；另一方面，通過(guò)與輕資產(chǎn)輸出企業(yè)進(jìn)行合作，如委托運(yùn)營(yíng)管理、組建輕資產(chǎn)項(xiàng)目公司等方式，通過(guò)一兩個(gè)項(xiàng)目，鍛煉培養(yǎng)自身的人才隊(duì)伍，完善并優(yōu)化自身的運(yùn)營(yíng)管理體系。在此基礎(chǔ)上，選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，建立自己核心運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，逐漸在細(xì)分優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域找到自身獨(dú)特的核心IP，打造自身品牌。不斷將項(xiàng)目大數(shù)據(jù)錄入整合，并通過(guò)外部數(shù)據(jù)庫(kù)有條件接入，建立與未來(lái)發(fā)展相適應(yīng)的云端數(shù)據(jù)庫(kù)、管控平臺(tái)及新技術(shù)引領(lǐng)下的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全流程、全方位精細(xì)化管理，逐步在運(yùn)營(yíng)管理中經(jīng)驗(yàn)積累，實(shí)現(xiàn)從投資定位、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)投資分析、招商、運(yùn)營(yíng)管理、品牌建設(shè)、資產(chǎn)處置等全生命周期管理，借助融資租賃、證券化等金融衍生工具保持資產(chǎn)的流動(dòng)性，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。