呂 萍，鐘榮桂

(中國(guó)人民大學(xué) 公共管理學(xué)院住房發(fā)展研究中心，北京 100872)

一、引言

根據(jù)十八屆三中全會(huì)《決定》的部署，“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙”，必須“健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制”。其中在城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的體制機(jī)制中，提出“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。城鎮(zhèn)化最終的目標(biāo)是城鄉(xiāng)一體化，城鄉(xiāng)之間要素的流動(dòng)是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的主要手段之一。我國(guó)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略的提出，也與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相符。研究發(fā)現(xiàn)，在工業(yè)化早期，為加速資本積累，各國(guó)普遍會(huì)在推動(dòng)農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)的同時(shí)，抑制農(nóng)村社會(huì)和政治發(fā)展，但在工業(yè)化進(jìn)行到一定階段后，將會(huì)存在一個(gè)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)政策、政治發(fā)展逐步轉(zhuǎn)向并走向城鄉(xiāng)一體化的過(guò)程[1]。

住房是居民最重要的財(cái)產(chǎn)之一。隨著城鄉(xiāng)要素的流動(dòng)，當(dāng)下割裂的城鄉(xiāng)二元住房市場(chǎng)產(chǎn)生了諸多問(wèn)題。城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致城鄉(xiāng)不同的住房制度，使農(nóng)民和市民的住房權(quán)益的差異逐漸增大。逐漸打破城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)之間的壁壘，建立統(tǒng)一的市場(chǎng)體系，必然涉及到城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益的變化和調(diào)整。如何實(shí)現(xiàn)舊有住房權(quán)益格局向新的權(quán)益格局的有序轉(zhuǎn)換和平穩(wěn)過(guò)渡，關(guān)系到改革的順利進(jìn)行，也影響到社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化進(jìn)程中，農(nóng)民和市民住房權(quán)益將發(fā)生怎樣的變化？變化的過(guò)程及其調(diào)整機(jī)制是怎樣的？這種利益格局轉(zhuǎn)化的風(fēng)險(xiǎn)如何防范？這將是本文要研究和探討的內(nèi)容。

本文擬從以下四個(gè)部分闡述觀點(diǎn)：第二部分是相關(guān)文獻(xiàn)的梳理；第三部分首先分析現(xiàn)有城鄉(xiāng)二元住房結(jié)構(gòu)下農(nóng)民和市民住房權(quán)益的差異及問(wèn)題，并重點(diǎn)對(duì)城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化轉(zhuǎn)變中居民住房權(quán)益的變化展開(kāi)討論；第四部分運(yùn)用制度變遷理論分析城鄉(xiāng)二元住房結(jié)構(gòu)向城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化格局轉(zhuǎn)化的過(guò)程及其調(diào)整機(jī)制，提出了城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化轉(zhuǎn)變的構(gòu)想，第五部分對(duì)城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化完成后居民住房權(quán)益的前后變化作對(duì)比分析，并對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)提出防范措施，第六部分是研究的結(jié)論與討論。

二、文獻(xiàn)綜述

(一)城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益的差異

城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益的差異主要體現(xiàn)在農(nóng)村住房權(quán)益的限制。劉潤(rùn)秋(2006)認(rèn)為現(xiàn)行農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度存在宅基地使用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓性與農(nóng)村住房所有權(quán)可轉(zhuǎn)讓性、農(nóng)村宅基地物權(quán)與政府公權(quán)的矛盾。農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)難以合法流轉(zhuǎn)，閑置的農(nóng)村住房日益增多，還導(dǎo)致市郊農(nóng)村“空心村”現(xiàn)象產(chǎn)生[2]。袁鋮(2010)研究發(fā)現(xiàn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度缺失嚴(yán)重制約農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，而且與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展相背離[3]。趙之楓等(2011)從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的角度，對(duì)城鄉(xiāng)二元的住房制度作了對(duì)比分析，并對(duì)農(nóng)村宅基地制度不完善導(dǎo)致的“小產(chǎn)權(quán)房”、“城中村”、“空心村”等問(wèn)題做了深入分析[4]。胡建坤(2011)的研究認(rèn)為我國(guó)農(nóng)村住房制度存在流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善、宅基地及住房的讓渡權(quán)缺失，其資產(chǎn)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)，使農(nóng)村富余勞動(dòng)力無(wú)法實(shí)現(xiàn)“帶著資產(chǎn)進(jìn)城”等問(wèn)題[5]。毛維國(guó)(2012)研究認(rèn)為農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)限制問(wèn)題造成住房及宅基地資源大量浪費(fèi)，嚴(yán)重影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[6]。何紹周等(2012)研究了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)面臨的制度性約束，認(rèn)為宅基地交易的市場(chǎng)、范圍、方式都受到限制，其作為生產(chǎn)要素的價(jià)值難以體現(xiàn)農(nóng)民對(duì)宅基地完整的物權(quán)，提出應(yīng)建立統(tǒng)一的市場(chǎng)[7]。顧澄龍等(2016)的研究發(fā)現(xiàn)未加入住房公積金的居民，購(gòu)房時(shí)的成本將增加13.5%[8]。陳衛(wèi)華等(2017)認(rèn)為住房功能能否發(fā)揮以及在多大程度上得以發(fā)揮，主要取決于所處的制度環(huán)境，即所謂住房制度決定住房功能發(fā)揮。農(nóng)村住房交易一直處于隱形狀態(tài)，農(nóng)村住房只有成本價(jià)而無(wú)市場(chǎng)價(jià)格，與城市住房相比，農(nóng)村住房只發(fā)揮了居住功能而未發(fā)揮資產(chǎn)功能[9]。從目前的研究文獻(xiàn)來(lái)看，城鄉(xiāng)二元制度下城鄉(xiāng)住房權(quán)益的差異及城鄉(xiāng)住房的不公平已是學(xué)者的共識(shí)，對(duì)于城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢(shì)也越來(lái)越認(rèn)同。

(二)城鄉(xiāng)住房權(quán)益差異的改革對(duì)策

針對(duì)城鄉(xiāng)住房權(quán)益的差異現(xiàn)狀，改革二元的住房市場(chǎng)是未來(lái)城鄉(xiāng)住房發(fā)展的出路。研究的分歧在于改革的力度和改革的領(lǐng)域。有的學(xué)者基于土地制度提改革思路，如歐陽(yáng)安蛟等(2009)認(rèn)為放開(kāi)宅基地流轉(zhuǎn)有利于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但對(duì)控制宅基地規(guī)模、宅基地整理挖潛、農(nóng)戶住宅保障等方面有諸多不利影響，而宅基地退出機(jī)制的缺失又是導(dǎo)致目前宅基地利用存在問(wèn)題的根本原因，因此應(yīng)該建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制為核心的宅基地退出機(jī)制[10]。錢(qián)忠好(2013)利用2003-2008年間我國(guó)23個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)的面板數(shù)據(jù)，研究土地市場(chǎng)化與城鄉(xiāng)居民收入差距之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段政府應(yīng)該不斷加大土地市場(chǎng)化改革的力度，不斷強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制在配置土地資源中的作用[11]。鐘榮桂等(2017)認(rèn)為戶籍制度改革促進(jìn)人口自由流動(dòng)，影響城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)需求，土地制度改革使得土地自由交易，影響城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的供給，二者一起構(gòu)成城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的基礎(chǔ)，城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的實(shí)現(xiàn)需要土地制度改革和戶籍制度改革同步實(shí)施[12]。

也有學(xué)者的改革思路對(duì)策是基于農(nóng)村住房制度，如劉潤(rùn)秋(2006)認(rèn)為現(xiàn)有農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)制度嚴(yán)重制約城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，亟待通過(guò)改革來(lái)推動(dòng)城鄉(xiāng)要素市場(chǎng)統(tǒng)一，彌合城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)二元結(jié)構(gòu)[13]。靳京等(2009)從農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與土地征收的視點(diǎn)切入，分析完善農(nóng)村住房體系建設(shè)的可能性，提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化住房體系建議[14]。呂萍等(2013)認(rèn)為統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)是徹底根除小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的出路[15]，對(duì)于進(jìn)城農(nóng)民工住房問(wèn)題的解決，應(yīng)當(dāng)制定改革戶籍制的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，并在此框架下堅(jiān)持改革和創(chuàng)新，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的城鄉(xiāng)一體化[16]。張軍(2014)研究認(rèn)為財(cái)產(chǎn)性收入不僅是農(nóng)民人均純收入的重要組成部分，而且已成為農(nóng)民人均純收入的新增長(zhǎng)點(diǎn)[17]。

(三)住房制度變遷機(jī)理

住房制度的改革是住房領(lǐng)域?qū)W者們研究的重要內(nèi)容。賈康等(2007)研究了80年代以來(lái)的中國(guó)城鎮(zhèn)住房體制轉(zhuǎn)軌和制度變遷的具體過(guò)程，提出了建立政府、市場(chǎng)分工的多層次住房供應(yīng)體系的基本思路[18]。朱亞鵬(2007)把1998年貴陽(yáng)房改模式和全國(guó)其他地方房改進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)房改政策過(guò)程的分析，認(rèn)為社會(huì)公平和市場(chǎng)化改革并不完全矛盾，適當(dāng)?shù)恼邉?chuàng)新既可以推動(dòng)社會(huì)公平，又可以提高經(jīng)濟(jì)效率[19]。陳釗等(2008)系統(tǒng)梳理了城鎮(zhèn)住房制度改革的過(guò)程，研究認(rèn)為在原福利分房制度下享有更多好處的群體在住房市場(chǎng)化過(guò)程中同樣受益較多，將進(jìn)一步加劇住房不平等[20]。李培(2008)對(duì)不同時(shí)期中國(guó)住房制度改革的政策做了深入分析，并認(rèn)為為中低收入家庭提供滿足其基本生活需求的居住條件是構(gòu)建和諧社會(huì)的重中之重[21]。盧嘉(2013)以合約理論的視角，對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的過(guò)程展開(kāi)做了深入研究[22]。陳衛(wèi)華等(2017)運(yùn)用制度變遷理論分析了我國(guó)農(nóng)村住房市場(chǎng)衍化條件與發(fā)展模式[23]。鐘榮桂等(2017)用政策范式理論研究了我國(guó)住房保障制度的變遷過(guò)程[24]。

從研究現(xiàn)狀來(lái)看，對(duì)于住房制度的變遷過(guò)程，制度變遷理論是常用的分析范式，關(guān)于未來(lái)住房發(fā)展向城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化轉(zhuǎn)變有較大的認(rèn)同，但對(duì)核心概念還缺乏一個(gè)清晰的界定，僅有的文獻(xiàn)也僅僅停留在提出城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化設(shè)想階段，城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化中居民住房權(quán)益的研究零散見(jiàn)于農(nóng)村住房相關(guān)研究中。

城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)關(guān)系將經(jīng)歷城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)依存、城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)分離、城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)調(diào)整和城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化四個(gè)階段[12]，城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化是對(duì)現(xiàn)有城鄉(xiāng)分離住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要沖擊，制度的創(chuàng)新涉及到新舊制度格局中當(dāng)事人利益的調(diào)整，因此，城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化中農(nóng)民和市民住房權(quán)益的變化非常關(guān)鍵，農(nóng)民和市民住房權(quán)益變化和調(diào)整的幅度決定城鄉(xiāng)住房一體化實(shí)現(xiàn)的難度和進(jìn)度，需要特別關(guān)注和研究。

三、城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化轉(zhuǎn)變中居民住房權(quán)益的變動(dòng)

改革開(kāi)放后逐步建立和完善的城市住房制度使多數(shù)城市居民擁有了自己的住房，同時(shí)也通過(guò)提供可租或者可購(gòu)買(mǎi)的保障性住房，解決了少數(shù)經(jīng)濟(jì)條件差的居民的住房問(wèn)題。而在農(nóng)村，基于現(xiàn)行的土地和住房制度，通過(guò)申請(qǐng)宅基地并自行建設(shè)住房，使所有的農(nóng)村居民都擁有了自己的住房。這種相對(duì)獨(dú)立的和穩(wěn)定的住房二元結(jié)構(gòu)，隨著鄉(xiāng)城人口的流動(dòng)以及住房市場(chǎng)發(fā)展，被慢慢地沖破，也使得原本穩(wěn)定的城鄉(xiāng)住房失去平衡，改變現(xiàn)有的城鄉(xiāng)住房二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為趨勢(shì)和必然。任何制度的改革和變革，都會(huì)遇到阻力和障礙。運(yùn)行多年的二元住房制度結(jié)構(gòu)格局，在向一元住房利益格局轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，必然引起城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益的變動(dòng)。

(一)現(xiàn)行城鄉(xiāng)分割住房市場(chǎng)中居民住房權(quán)益及問(wèn)題

住房首先能滿足人們?nèi)粘＞幼　⑸罨蚬ぷ鞯陌踩臻g的需要，是典型的消費(fèi)品，同時(shí)住房?jī)r(jià)值量大，人們可以通過(guò)住房交易的方式從中獲利，住房又具有用于投資的可能。我們將與住房有關(guān)的權(quán)利和利益，簡(jiǎn)稱住房權(quán)益。無(wú)論是城市住房還是說(shuō)農(nóng)村住房，居民擁有的都是房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)。首要的區(qū)別在于時(shí)間的不同，城市國(guó)有土地的使用期限是有限的，而農(nóng)村集體宅基地的使用權(quán)是無(wú)期限的。從使用期這個(gè)角度講，農(nóng)村住房權(quán)益似乎大于城市住房的權(quán)益，下面將再?gòu)臋?quán)能的角度來(lái)分析城鄉(xiāng)住房的差異。

我們從法律條文分析城鄉(xiāng)住房權(quán)益的差異，現(xiàn)有法律中城鄉(xiāng)住房用益物權(quán)的差異較大。根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條的規(guī)定，“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。而根據(jù)房地一體原則，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，土地和房屋要一起轉(zhuǎn)讓，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)也必須一起轉(zhuǎn)讓。對(duì)于城市住房，《物權(quán)法》第一百三十五條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利”，即城市市民擁有完整的用益物權(quán)，可以依法對(duì)其住房行使占有、使用和收益的權(quán)利，處分權(quán)歸國(guó)家所有。而對(duì)于農(nóng)房，《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利”，也就是說(shuō)，農(nóng)民的農(nóng)房是沒(méi)有收益權(quán)的。城市住房和農(nóng)村住房的區(qū)別關(guān)鍵在于收益權(quán)的差別。用益物權(quán)中收益權(quán)的實(shí)現(xiàn)一般是基于流轉(zhuǎn)，《物權(quán)法》第一百四十三條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押”，可見(jiàn)，城市住房的流轉(zhuǎn)不受限制，權(quán)能較為完整?！段餀?quán)法》未對(duì)宅基地使用權(quán)人的權(quán)能做規(guī)定，但依照《土地管理法》第六十二條“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”規(guī)定可知，建筑于宅基地之上的農(nóng)村住房可以出賣(mài)、出租。但前提是限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。農(nóng)村住房沒(méi)有收益權(quán)，但同時(shí)又允許交易，間接含義即為農(nóng)民的出賣(mài)或出租類似于贈(zèng)與性質(zhì)，并且僅發(fā)生在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。

城鄉(xiāng)住房權(quán)益的不同還體現(xiàn)在他物權(quán)中的擔(dān)保物權(quán)?！段餀?quán)法》第一百八十四條規(guī)定，宅基地不能抵押，《擔(dān)保法》第三十七條有同樣規(guī)定?？梢?jiàn)，農(nóng)民住房不能設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，而城市住房無(wú)此限制。

使用期的不同，物權(quán)權(quán)能的不同，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的不同，是目前城鄉(xiāng)住房的主要差異，表1展示了現(xiàn)有法律框架和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)下農(nóng)民和市民的住房權(quán)益差異。

表1 城鄉(xiāng)分割的住房市場(chǎng)中農(nóng)民與市民住房權(quán)益比較

城鄉(xiāng)二元的住房制度下分割的住房市場(chǎng)產(chǎn)生了諸多問(wèn)題，首先，也是最大的問(wèn)題就是權(quán)益的不平等。城市偏向的住房制度對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)是不公平的，城鄉(xiāng)之間住房權(quán)益差異巨大。城市居民的住房可以占有、使用和收益，而農(nóng)民住房的收益權(quán)被剝奪，城市住房可以抵押融資，而農(nóng)房的抵押卻受限，這些住房權(quán)利的不平等是城鄉(xiāng)之間收入差異加大的原因之一。其次，城鄉(xiāng)二元住房制度導(dǎo)致城鄉(xiāng)住房供需矛盾，住房資源配置效率低下[25-26]。以北京市為例，2015年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積31.69平方米，農(nóng)村居民人均住房面積43.03平方米，農(nóng)村人均住房建筑面積是城鎮(zhèn)的1.36倍*數(shù)據(jù)來(lái)源：《北京市2015年暨“十二五”時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。，而且，鄉(xiāng)城之間人口遷移在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間都將存在，農(nóng)村人口流失導(dǎo)致農(nóng)村衰敗，空心村現(xiàn)象產(chǎn)生[27]，二元住房制度限制了住房資源的更合理配置。最后，城鄉(xiāng)二元住房制度增加了社會(huì)矛盾，二元的住房制度導(dǎo)致住房非正規(guī)市場(chǎng)活動(dòng)頻繁。城市房?jī)r(jià)高企，城市中低收入人群和廣大流動(dòng)人口一房難求，城市內(nèi)部出現(xiàn)城中村問(wèn)題[28]；城市近郊土地極差地租巨大，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象屢禁不止。

(二)城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化及其轉(zhuǎn)變中居民住房權(quán)益的變動(dòng)

逐步轉(zhuǎn)變城鄉(xiāng)二元制度為一元制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化，意味著城鄉(xiāng)住房和土地資源的配置更為有效，城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益的平等性將提高，對(duì)于解決人口流動(dòng)帶來(lái)的住房問(wèn)題也會(huì)有很大幫助。同時(shí)，城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化之后市民和農(nóng)民住房權(quán)益也將發(fā)生較大變動(dòng)，舊有問(wèn)題的解決伴隨著新問(wèn)題的產(chǎn)生，下文詳細(xì)分析城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化給居民住房權(quán)益帶來(lái)的影響。

1.城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化

形成于經(jīng)濟(jì)二元結(jié)構(gòu)背景下的城市和農(nóng)村相對(duì)割裂的住房市場(chǎng)，越來(lái)越多地暴露出各種矛盾和問(wèn)題。如何適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由二元向一元的轉(zhuǎn)化，適應(yīng)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施，以及城鄉(xiāng)融合的發(fā)展，建立相對(duì)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)，已經(jīng)成為重要的研究命題。

城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化建設(shè)，首先是城鄉(xiāng)住房權(quán)益的確定和住房市場(chǎng)主體關(guān)系的明晰，包括住房產(chǎn)權(quán)的清晰界定、權(quán)益關(guān)系及其變化和調(diào)整關(guān)系等，且不僅包括商品房的相關(guān)產(chǎn)權(quán)和權(quán)益的明確，也包括保障房產(chǎn)權(quán)權(quán)益的確定，這是市場(chǎng)有效運(yùn)行的基礎(chǔ)；其次，是住房制度和政策的一體化建設(shè)，不僅要加強(qiáng)相對(duì)薄弱的農(nóng)村的住房規(guī)制建設(shè)，也要從城鄉(xiāng)融合的戰(zhàn)略角度，加強(qiáng)城鄉(xiāng)住房規(guī)制的相對(duì)統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，為城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)良性運(yùn)行和發(fā)展創(chuàng)造條件；最后是與城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)相關(guān)配套制度和政策的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，涉及戶籍、就業(yè)、社會(huì)保障等一系列政策。

城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的建設(shè)，是伴隨著城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)統(tǒng)一、農(nóng)村宅基地制度改革的深化而推進(jìn)和發(fā)展的。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的統(tǒng)一，不僅要完善相對(duì)發(fā)展滯后的農(nóng)村住房市場(chǎng)，也要通過(guò)多渠道住宅用地的供應(yīng)，增加住房供應(yīng)，緩解住房供求矛盾；不僅要解決農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城的居住問(wèn)題，也要解決返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員農(nóng)村住房問(wèn)題、以及城市和農(nóng)村居民的住房改善需求，是一個(gè)整體性和系統(tǒng)性的改革。

2.市民住房權(quán)益的變動(dòng)

(1)市民在城市獲取住房的成本相對(duì)減少。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化過(guò)程中，城市和農(nóng)村以其公共服務(wù)吸引勞動(dòng)力要素流動(dòng)，農(nóng)民和市民“用腳投票”決定選擇居住地點(diǎn)[29]。在短期內(nèi)，城市的工作機(jī)會(huì)和公共服務(wù)優(yōu)于農(nóng)村，且隨著農(nóng)村住房用益物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，農(nóng)房退出的農(nóng)民進(jìn)城意愿增加，并使對(duì)城市住房的需求增大。而農(nóng)村住房市場(chǎng)的開(kāi)放，會(huì)增加整個(gè)住房市場(chǎng)供給，能夠平衡供求矛盾，對(duì)住房?jī)r(jià)格降低有積極的作用，并最終使市民購(gòu)買(mǎi)城市住房成本會(huì)相應(yīng)降低。

(2)市民在農(nóng)村獲取住房的可能性出現(xiàn)和增加。隨著城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的推進(jìn)，農(nóng)村住房將滿足兩部分人群需求，一是有環(huán)境偏好的城市改善型住房需求人群，二是低生活成本偏好的城市“擠出”人群。對(duì)于這兩部分城市居民，不論是選擇農(nóng)村住房作為第二居所，作為休閑度假去處，還是偏好農(nóng)村安靜低成本的生活，農(nóng)村住房都是理想選擇。

3.農(nóng)民住房權(quán)益的變動(dòng)

(1)農(nóng)村住房權(quán)益價(jià)值顯化的可能性增加。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的建設(shè)，將為農(nóng)村住宅的價(jià)值顯化提供實(shí)現(xiàn)的平臺(tái)。從理論上來(lái)看，農(nóng)房的轉(zhuǎn)讓，將增加農(nóng)民家庭財(cái)產(chǎn)性收入，提升其整體收入水平；農(nóng)房抵押，將增加農(nóng)民資本，提高農(nóng)民增收的可能性。從實(shí)踐發(fā)展來(lái)看，無(wú)論是出于低成本的考慮，還是出于對(duì)農(nóng)村環(huán)境的偏好，“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止的現(xiàn)狀就是城市居民對(duì)農(nóng)村住房偏好的體現(xiàn)，而浙江溫州等地農(nóng)村住房抵押在中央政府禁止與地方政府熱衷的夾縫中發(fā)展起來(lái)[30]，也間接說(shuō)明農(nóng)村住房權(quán)益顯化其對(duì)于農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民增收的促進(jìn)作用。

(2)在城市獲得住房的可能性增加。住房是個(gè)性化產(chǎn)品，不同的人群有不同的偏好。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化之后，對(duì)城市生活偏好的農(nóng)民將更有可能獲得城市住房，一方面是農(nóng)村住房的變現(xiàn)增加了支付能力，另一方面是多年在城市工作經(jīng)驗(yàn)形成的社會(huì)資本使得在城市生活是更優(yōu)的選擇，而且隨著戶籍制度的弱化，獲得保障性住房的可能性也增加。

(三)城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益變動(dòng)可能產(chǎn)生的問(wèn)題

(1)城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益的公平性問(wèn)題。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化，盡管使城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益相對(duì)平等，但是城鄉(xiāng)居民中不同群體之間能否獲得或者租購(gòu)第二處住房的權(quán)利仍然存在差別。不論是進(jìn)城務(wù)工人員是否可以獲得城市住房，還是城市居民是否能夠去農(nóng)村租購(gòu)住房，在農(nóng)村村民之間、城市市民之間以及城鄉(xiāng)居民之間都會(huì)產(chǎn)生新的住房的差異和不公平問(wèn)題。

(2)農(nóng)村耕地的保護(hù)問(wèn)題。農(nóng)村住房市場(chǎng)的開(kāi)放，在盤(pán)活農(nóng)民家庭財(cái)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，也使農(nóng)村住房產(chǎn)生巨大的潛在收益，并對(duì)保護(hù)耕地形成新的壓力。如何避免形成新的過(guò)度“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的問(wèn)題，需要多方面規(guī)制和維護(hù)。

(3)城鄉(xiāng)住宅用地的供求矛盾問(wèn)題。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的一體化擴(kuò)展了住房的供求市場(chǎng)，也改變了供求格局。不論是進(jìn)城務(wù)工人員的城市住房需求，還是城市居民的農(nóng)村住房需求，都會(huì)從總量上增加住房的需求數(shù)量，并增加住宅用地的需求量，產(chǎn)生住宅用地供求的新的矛盾。如何通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)等，調(diào)整和有效利用城鄉(xiāng)存量住宅用地，適應(yīng)新的住房供求狀況，是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。

(4)城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行問(wèn)題?！胺孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的”，為我們的住房市場(chǎng)定了基調(diào)。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的一體化，目的是促進(jìn)城鄉(xiāng)要素的雙向流動(dòng)，在顯化農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)，解決進(jìn)程務(wù)工人員住房問(wèn)題的同時(shí)，目的是進(jìn)一步改善城鄉(xiāng)居民的住房狀況。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)供求狀況的改變，要避免加劇市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，注重結(jié)構(gòu)性供求矛盾的調(diào)整和優(yōu)化，加強(qiáng)城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。

四、城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的有序轉(zhuǎn)化構(gòu)想

城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的制度安排將降低交易成本，使社會(huì)福利最大[31]。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化，是隨著城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鄉(xiāng)城人口的遷移和流動(dòng)提出的和推進(jìn)的，也是適應(yīng)和促進(jìn)城鄉(xiāng)整體發(fā)展的城鄉(xiāng)住房體制和機(jī)制建設(shè)。因此，城鄉(xiāng)住房一體化的目標(biāo)是促進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展，利于包括人口的多要素在城鄉(xiāng)之間的雙向流動(dòng)。城鄉(xiāng)住房制度的一體化變革、住房市場(chǎng)的統(tǒng)一，其意義不僅利于解決城鄉(xiāng)人口流動(dòng)帶來(lái)的城市住房的供求矛盾，也會(huì)促進(jìn)農(nóng)村住房市場(chǎng)的建立和有序發(fā)展，合理利用閑置的房屋和土地。

(一)基于帕累托最優(yōu)確定轉(zhuǎn)變?cè)瓌t

圖1反映了不同城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益差異與人口流動(dòng)情況。隨著農(nóng)民將向城市轉(zhuǎn)移，城市人口增加，城市市民住房權(quán)益增加。當(dāng)城市市民住房權(quán)益較高時(shí)，城鄉(xiāng)住房權(quán)益差異引發(fā)的矛盾也增加，住房權(quán)益邊際遞減，于是市民住房權(quán)益趨緩并逐漸下降。與此同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)之間要素互動(dòng)的增加和農(nóng)村人口的減少，農(nóng)民住房權(quán)益增加；最后鄉(xiāng)城人口的轉(zhuǎn)移在P0點(diǎn)達(dá)到平衡，這時(shí)，市民住房權(quán)益和農(nóng)民住房權(quán)益在E0點(diǎn)達(dá)到平衡。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化下，農(nóng)民住房權(quán)益上升較大，市民住房權(quán)益也相應(yīng)增加，收益曲線在E1點(diǎn)達(dá)到新的均衡，此時(shí)人口流動(dòng)方向還難以確定，但對(duì)于整個(gè)社會(huì)的收益是增加的。

圖1 住房權(quán)益差異與人口流動(dòng)模型

在新舊利益格局的轉(zhuǎn)變過(guò)程中需要把握實(shí)現(xiàn)帕雷特最優(yōu)的基本原則，按照這一基本原則，我們?nèi)菀子幸韵聝蓚€(gè)推論：其一，解決進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題的同時(shí)，應(yīng)該不影響城市居民住房福利的改善；其二，建立農(nóng)村住房市場(chǎng)的同時(shí)，應(yīng)該有利于農(nóng)村居民住房福利的改善。這應(yīng)該是一個(gè)接近理想狀態(tài)的變化過(guò)程，是多方利益平衡度的把握和調(diào)整過(guò)程。具體體現(xiàn)為以下幾個(gè)原則。

(1)確定和保護(hù)農(nóng)民的農(nóng)村住房權(quán)益，并賦予其選擇處置房產(chǎn)的權(quán)利。農(nóng)民擁有宅基地的用益物權(quán)和房屋的所有權(quán)，通過(guò)確權(quán)登記要對(duì)這一權(quán)利進(jìn)行明確，并從法律上予以保護(hù)。同時(shí)，改革土地制度和住房制度等，通過(guò)賦予農(nóng)民宅基地和住房的處置權(quán)，顯化和實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)。鑒于目前農(nóng)村住宅分散、用地零星，不便于適度規(guī)模利用的現(xiàn)狀，可以通過(guò)確權(quán)后，進(jìn)行指標(biāo)化交易，這樣便于整治規(guī)劃和再利用。

(2)保障城市低收入住房困難群體的住房權(quán)益，逐漸擴(kuò)大住房保障范圍到常住人口。鄉(xiāng)城人口的流動(dòng)不僅為城市帶來(lái)了勞動(dòng)力，也增加了城市的土地和住房的需求。如何在滿足流入城市人群住房需求的同時(shí)，又不損失城市居民的利益，不產(chǎn)生新的住房公平問(wèn)題，是需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。從當(dāng)前國(guó)家的有關(guān)政策來(lái)看，在城市工作且繳納相關(guān)稅費(fèi)一定年限，就可以申請(qǐng)城市的保障性住房，且并不要求以放棄農(nóng)村的農(nóng)房為條件。而對(duì)于農(nóng)村閑置或者不需要住房的處理，是允許在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。這里容易產(chǎn)生問(wèn)題的是，進(jìn)城務(wù)工者在城市申請(qǐng)到保障房、同時(shí)擁有農(nóng)村住房與城市保障房對(duì)象的住房公平問(wèn)題，以及進(jìn)城務(wù)工和擁有農(nóng)村住房、同時(shí)申請(qǐng)到城市住房與農(nóng)村農(nóng)民的住房公平問(wèn)題。適當(dāng)?shù)膬A斜，是對(duì)進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的鼓勵(lì)和優(yōu)惠政策，能夠讓其享受在城里安家樂(lè)業(yè)的福利。過(guò)度的傾斜，就會(huì)由住房不公平帶來(lái)新的社會(huì)矛盾。

(3)分地區(qū)、分城市實(shí)施和推進(jìn)一體化的進(jìn)度，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)“同人、同房、同地、同權(quán)、同價(jià)”。實(shí)現(xiàn)“同人、同房、同地、同權(quán)、同價(jià)”，在現(xiàn)實(shí)中并不是容易操作和落實(shí)的。其主要原因，是過(guò)去長(zhǎng)期以來(lái)城鄉(xiāng)割裂的制度安排和市場(chǎng)發(fā)展差異導(dǎo)致的。不論是完善制度建設(shè)，還是培育市場(chǎng)，都是需要時(shí)間來(lái)完成的。農(nóng)村宅基地和住房能否抵押、能否處置，需要制度的規(guī)定和許可，也需要市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和接受。區(qū)分地區(qū)差異，采取不同的措施逐步縮小兩者的差異，是較為現(xiàn)實(shí)的選擇。對(duì)于城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)相對(duì)發(fā)展較好的地區(qū)，要進(jìn)行較大力度的制度改革；對(duì)于城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)相對(duì)發(fā)展較差的地區(qū)，可適度推進(jìn)制度的改革。因勢(shì)利導(dǎo)，成效會(huì)更為有效。

(二)基于制度變遷理論分析城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變過(guò)程及其調(diào)整機(jī)制

按照諾斯的觀點(diǎn)，制度是一種規(guī)范人的行為的規(guī)則，通過(guò)向人們提供一個(gè)日常行為結(jié)構(gòu)來(lái)減少不確定性，形成穩(wěn)定的預(yù)期，節(jié)約交易成本。制度分為制度環(huán)境和制度安排[32-33]。制度變遷一般是對(duì)構(gòu)成制度的框架、規(guī)則、準(zhǔn)則和實(shí)施的組合所做的邊界調(diào)整，變遷主要?jiǎng)恿κ窍鄬?duì)價(jià)格的變化，包括要素相對(duì)價(jià)格變化、信息成本的變化、技術(shù)的變化等[34]。如果相對(duì)價(jià)格的變化導(dǎo)致的預(yù)期收益大于預(yù)期成本，制度變遷將有可能發(fā)生[35]?？梢詮闹贫茸冞w的理論分析城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)住房市場(chǎng)向城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的轉(zhuǎn)變過(guò)程。

(1)城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的潛在收入隨著土地增值和規(guī)模經(jīng)濟(jì)而產(chǎn)生，并內(nèi)部化為城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益

城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化新的潛在收入來(lái)源于市場(chǎng)范圍擴(kuò)大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。改革開(kāi)放三十多年來(lái)，城鄉(xiāng)之間人口的遷移和城市土地價(jià)值的變化十分顯著，住房制度改革顯化了城市土地和住房的價(jià)值，鄉(xiāng)城人口的遷移引發(fā)城市土地和住房的需求，進(jìn)而導(dǎo)致土地價(jià)值上升，土地價(jià)值的上升使得制度變遷傾向于土地財(cái)產(chǎn)權(quán)制度，這也就解釋了《物權(quán)法》為何出臺(tái)。但《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村宅基地僅有占有和使用的權(quán)利，可以交易，但沒(méi)有收益權(quán)，這種制度安排導(dǎo)致激勵(lì)的扭曲。亞當(dāng)斯密早在《國(guó)富論》中就揭示，勞動(dòng)分工提高生產(chǎn)率，進(jìn)而增加居民福利，但勞動(dòng)分工受市場(chǎng)范圍的限制。城鄉(xiāng)二元的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)人為限制了市場(chǎng)規(guī)模，市場(chǎng)規(guī)模限制的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”等現(xiàn)象的產(chǎn)生。 “小產(chǎn)權(quán)房”是住房市場(chǎng)二元結(jié)構(gòu)下的必然結(jié)果。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化使得市民在城市獲取住房的成本相對(duì)減少，在農(nóng)村獲取住房的可能性增加，使得農(nóng)民農(nóng)村住房權(quán)益價(jià)值顯化的可能性增加，在城市獲得住房的可能性增加。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化提高資源配置效率，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，既降低了交易成本，也減少了社會(huì)成本。規(guī)模經(jīng)濟(jì)形成的潛在利潤(rùn)或外部利潤(rùn)，城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化將外部利潤(rùn)內(nèi)部化為城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益。

(2)產(chǎn)權(quán)明晰將降低推進(jìn)城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化制度安排的成本

農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作的推進(jìn)降低了制度變遷的成本。科斯定理發(fā)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)界定在市場(chǎng)交易和資源配置中的重要作用，但產(chǎn)權(quán)界定本身也是需要成本的，如果界定產(chǎn)權(quán)的成本太高，甚至高于產(chǎn)權(quán)界定帶來(lái)的收益，那產(chǎn)權(quán)界定將是沒(méi)有意義的。只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)界定的收益大于界定的成本，產(chǎn)權(quán)界定才會(huì)發(fā)生。而使產(chǎn)權(quán)界定的收益大于界定的成本的動(dòng)力則主要源于經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化、技術(shù)革新、新市場(chǎng)的開(kāi)辟和對(duì)舊的不協(xié)調(diào)的產(chǎn)權(quán)的調(diào)整[36]。開(kāi)始于2010年的全國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作為農(nóng)村宅基地和住房產(chǎn)權(quán)界定提供了可能。2014年，國(guó)土資源部等五部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作積極開(kāi)展；2015年3月，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》開(kāi)始施行；2016年12月，國(guó)土資源部進(jìn)一步下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》，加快農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作，諸多農(nóng)村土地確權(quán)登記法規(guī)和政策的施行使得住房市場(chǎng)一體化的成本降低。

(3)多方利益集團(tuán)獲得現(xiàn)存的外部利潤(rùn)，影響法律或政治等制度環(huán)境

城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化不僅僅增加了農(nóng)民的收益，而且利益集團(tuán)的收益也可能增加。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化下，一方面使農(nóng)村宅基地和住房流向生產(chǎn)效率更高的使用者，導(dǎo)致效率增加；另一方面增加宅基地和住房信貸能力，改善農(nóng)村金融和資本環(huán)境。社會(huì)平均收益率的下降使得資本尋求收益途徑增加，而農(nóng)村住房市場(chǎng)具有著潛在的巨大空間。2010年，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見(jiàn)》，旨在加快推進(jìn)農(nóng)村金融創(chuàng)新、積極改進(jìn)和完善農(nóng)村金融服務(wù)，也為社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)村提供了支持。

由于以上幾種情況，外部利潤(rùn)的存在使得現(xiàn)存的制度通過(guò)變遷能夠?qū)崿F(xiàn)收益，收益存在說(shuō)明制度需求大于制度供給，這也就意味著現(xiàn)在城鄉(xiāng)分割的住房市場(chǎng)處于非均衡的狀態(tài)，有實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)的空間。制度的供給不足形成制度變遷的壓力，當(dāng)城鄉(xiāng)分割的住房市場(chǎng)向城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化轉(zhuǎn)變之后，實(shí)現(xiàn)了帕累托最優(yōu)，制度供給和制度需求達(dá)到平衡，新的制度均衡就產(chǎn)生，制度的變遷也就完成了。均衡的形成就是收益內(nèi)部化的結(jié)果，在住房方面表現(xiàn)為城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益。制度的變遷實(shí)質(zhì)是一種效率更高的制度對(duì)另一種制度的替代過(guò)程[35]。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的制度變遷過(guò)程如圖2所示。

五、城鄉(xiāng)新舊住房利益格局對(duì)比分析、成效和風(fēng)險(xiǎn)防范

(一)現(xiàn)狀和改革后的居民住房利益得失對(duì)比分析

就現(xiàn)狀制城鄉(xiāng)二元住房制度束縛下，由于鄉(xiāng)城人口的流動(dòng)，城市住房供求矛盾增大，房?jī)r(jià)上漲對(duì)于城市居民的住房剛性需求和改善需求都有很大的影響，導(dǎo)致城市居民承受高昂的住房開(kāi)支，住房福利損失嚴(yán)重。高支付成本導(dǎo)致商品房市場(chǎng)擠

圖2 城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的制度變遷過(guò)程

出群體增加，加入到保障性住房申請(qǐng)隊(duì)伍，使原本就不足的保障房供求更加緊張，延長(zhǎng)了保障性住房輪候期。

同時(shí)，農(nóng)村住房市場(chǎng)受制度束縛，農(nóng)民的宅基地和住房?jī)r(jià)值難以顯化和實(shí)現(xiàn)，不僅打擊農(nóng)民改善居住條件的激勵(lì)，也限制了進(jìn)城務(wù)工人員改善住房的能力和機(jī)會(huì)。還有，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)農(nóng)民因?yàn)槿鄙俚盅何铮谫Y渠道受阻，資金成本較高。對(duì)于城市商品房市場(chǎng)而不得只好去購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的居民，雖然暫時(shí)有了容身之所，但產(chǎn)權(quán)難以保證，存在巨大違約風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)城鄉(xiāng)居民住房收益和成本如下表2所示。

表2 城鄉(xiāng)發(fā)展受現(xiàn)有住房制度約束下的居民住房收益和成本

打破城鄉(xiāng)住房制度二元結(jié)構(gòu)，建立統(tǒng)一的住房市場(chǎng)，平抑住房?jī)r(jià)格，不僅減少了城市居民住房支付成本，增加了改善性住房的選擇，也會(huì)通過(guò)住房供求狀況的調(diào)整，通過(guò)市場(chǎng)過(guò)濾等增加保障房的供給，促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于選擇在城市生活的新市民，農(nóng)村住房和宅基地價(jià)值的顯化，增加了支付能力，提升了其在城市住房選擇權(quán)利。同樣，有農(nóng)村偏好的市民，也獲得體驗(yàn)農(nóng)村田園生活的機(jī)會(huì)。

在農(nóng)村，小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題將不復(fù)存在，農(nóng)民的住房?jī)r(jià)值顯化，增加農(nóng)民住房投資和改善激勵(lì)，提高住房居住福利。對(duì)于返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人員，融資渠道增加，可以以較低的成本獲得資金支持從事生產(chǎn)活動(dòng)。改革后城鄉(xiāng)居民住房收益和成本如表3所示。

表3 城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化中的居民住房收益和成本

(二)改革的成效和風(fēng)險(xiǎn)防范

1.改革的成效

城鄉(xiāng)統(tǒng)一住房市場(chǎng)的建立，將有利于解決長(zhǎng)期以來(lái)存在的城鄉(xiāng)居民之間住房權(quán)益的差異以及由此產(chǎn)生的矛盾，有利于整體提升城鄉(xiāng)居民的獲得感。同時(shí)，城鄉(xiāng)統(tǒng)一住房市場(chǎng)和規(guī)則的建立，也會(huì)有利于從根本解決非正規(guī)市場(chǎng)“小產(chǎn)權(quán)房”等頑疾，有利于促進(jìn)住房資源的有效配置，保障城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“住有所居” 和“房住不炒”。

2.可能風(fēng)險(xiǎn)的防范

如前所述，新舊利益格局的平穩(wěn)過(guò)渡的關(guān)鍵在于最小化外部利潤(rùn)內(nèi)部化的成本，對(duì)于新舊利益格局變動(dòng)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，需做好風(fēng)險(xiǎn)防范。

第一，要堅(jiān)定保護(hù)耕地紅線，謹(jǐn)防耕地資源流失。農(nóng)村宅基地和住房?jī)r(jià)值的顯化，農(nóng)戶或集體受利益驅(qū)使，勢(shì)必有集體建設(shè)用地對(duì)耕地的侵占的壓力。各級(jí)政府應(yīng)嚴(yán)格審批“農(nóng)轉(zhuǎn)非”用地申請(qǐng)，合理規(guī)劃農(nóng)村用地，集體組織成員滿足條件按“一戶一宅”要求申請(qǐng)宅基地的，優(yōu)先使用已有閑置宅基地。鼓勵(lì)定居城市的農(nóng)戶自愿退出宅基地，建立“退出補(bǔ)償制度”。多部分密切配合，嚴(yán)密監(jiān)測(cè)耕地資源數(shù)量與質(zhì)量。

第二，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌考量，避免出現(xiàn)新的住房不公平現(xiàn)象。城鄉(xiāng)住房制度和政策的相對(duì)統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，不僅利于緩解城鄉(xiāng)整體住房市場(chǎng)的供求矛盾，也有利于城鄉(xiāng)間人口、土地、住房等要素的公開(kāi)和透明的雙向流動(dòng)，并通過(guò)對(duì)“住有所居” 和“房住不炒” 等的限制，將有利于減少住房不公平的現(xiàn)象。

第三， 住房必須回歸居住功能，堅(jiān)持抑制住房投機(jī)炒作行為。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化，城鄉(xiāng)結(jié)合部住房投資、投機(jī)行為必然抬頭，只有根本上解決住房產(chǎn)權(quán)的明晰和產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整的機(jī)制的建立，并輔之于城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，才能根治“住房投機(jī)”的行為。

六、結(jié)論與討論

本文從城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)割裂向城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化轉(zhuǎn)變過(guò)程中，居民住房權(quán)益的變動(dòng)和誘發(fā)的問(wèn)題入手，對(duì)城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的內(nèi)涵和意義做了詳細(xì)闡述，研究了實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)變的原則和運(yùn)行機(jī)制。研究發(fā)現(xiàn)在城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化轉(zhuǎn)變過(guò)程中，市民在城市獲取住房的成本相對(duì)減少，在農(nóng)村獲取住房體驗(yàn)的可能性將出現(xiàn)和增加；而農(nóng)民農(nóng)村住房權(quán)益價(jià)值顯化的可能性增加，在城市獲得住房的可能性增加，整體而言城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化對(duì)于整個(gè)社會(huì)的福利是增加的。

進(jìn)一步的分析發(fā)現(xiàn)土地價(jià)值升值和規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的外部利潤(rùn)是變遷的主要?jiǎng)恿?，而產(chǎn)權(quán)明晰降低了推進(jìn)城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化制度安排的成本，隨著外部利潤(rùn)被利益集團(tuán)所收獲，制度環(huán)境終會(huì)發(fā)生改變。當(dāng)城鄉(xiāng)分割的住房市場(chǎng)向城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化轉(zhuǎn)變之后，將實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)。通過(guò)住房權(quán)益成本效益分析比較也進(jìn)一步證明，實(shí)現(xiàn)有序轉(zhuǎn)換以后的城鄉(xiāng)居民住房收益和成本要較轉(zhuǎn)換之前更為合理。

伴隨城鄉(xiāng)土地和住房制度的改革、以及統(tǒng)一市場(chǎng)的建立和發(fā)展，城鄉(xiāng)居民既有的住房權(quán)益狀態(tài)必將被打破，如何保證權(quán)益狀況的穩(wěn)定和有序轉(zhuǎn)化，并實(shí)現(xiàn)多贏，是改革所要關(guān)注的重點(diǎn)。人是一切行動(dòng)的主體，農(nóng)民利益不受損，城鄉(xiāng)居民收益有保障，是改革的前提，這也正是本文所研究的重要內(nèi)容。

研究回歸到最核心的農(nóng)民、市民住房權(quán)益的角度，搭建了城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的研究框架，提出了轉(zhuǎn)換原則和調(diào)整機(jī)制，為完善相關(guān)政策奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)然，城鄉(xiāng)要素的雙向流動(dòng)是土地升值和規(guī)模經(jīng)濟(jì)的前提，目前最大的制度障礙是土地制度和戶籍制度，城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化的推進(jìn)需要前置制度的調(diào)整和諸多配套政策的實(shí)施。而且，雖然理論表明城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化具有制度優(yōu)越性，是未來(lái)發(fā)展必然趨勢(shì)，但并非最有效的制度就一定會(huì)被當(dāng)下選擇和實(shí)施。城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)一體化制度的最終選擇和進(jìn)程取決于多方利益的權(quán)衡。在舊有利益格局的打破和新利益格局的形成過(guò)程中，也要做好風(fēng)險(xiǎn)防范，才能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。

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