郭煦

房地產(chǎn)行業(yè)正在從重購(gòu)輕租到租售并舉轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)供應(yīng)格局有望被重構(gòu)，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購(gòu)房需求。

2017年9月29日，北京市住建委會(huì)同市發(fā)改委、市規(guī)劃國(guó)土委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求從當(dāng)年10月31日起正式實(shí)施住房租賃新政。

10月31日，北京住房租賃新政正式實(shí)施，監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)同步上線。記者了解到，新政實(shí)施后，通過監(jiān)管平臺(tái)完成住房租賃登記備案，各部門根據(jù)登記備案信息依法為租賃當(dāng)事人辦理公租房租金補(bǔ)貼、戶口登記和遷移、申請(qǐng)居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項(xiàng)。

值得一提的是，不僅僅北京，7月中旬以來，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已經(jīng)有超過10個(gè)城市推出租賃類土地，未來可提供房源超過8萬套。不僅如此，北京、佛山、上海、廣州、深圳等地還先后開始探索租賃土地供應(yīng)模式。

目前住建部已會(huì)同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市首批開展住房租賃試點(diǎn)。

10月22日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，將堅(jiān)持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策。他介紹說，當(dāng)前正在進(jìn)行12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作，同時(shí)抓緊推進(jìn)住房租賃的立法工作。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利。不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求”。

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在各城市的政策逐漸落地后，整體住房租賃市場(chǎng)會(huì)更加平穩(wěn)，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。張大偉說，“在所有政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng)。通過增加租賃類土地供應(yīng)從而增加房源供應(yīng)，對(duì)于穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的影響將會(huì)越來越大。尤其是，北京上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”新規(guī)試水

《小康》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2017年7月17日，廣州市發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，是最先發(fā)布租賃政策的試點(diǎn)城市。在影響力上，廣州首次提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”震動(dòng)市場(chǎng)，對(duì)后續(xù)城市制定政策產(chǎn)生直接影響。北京、杭州、煙臺(tái)、山東、成都等城市，都積極響應(yīng)和跟進(jìn)了廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策思想。

隨后，廣州租賃配套政策不斷完善，9月11日首次推出“全自持”用于租賃住房的住宅用地。

廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《廣州市房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則（征求意見稿）》公開征求意見，意見稿明確，租賃雙方自行簽訂房屋租賃合同，由出租人辦理網(wǎng)上備案手續(xù)。

《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中稱：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定?！?/p>

作為全國(guó)首批培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市之一，杭州隨后發(fā)布《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為熱點(diǎn)大中城市的共識(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迎來租賃時(shí)代。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，近期已有超過30個(gè)省市出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在從重購(gòu)輕租到租售并舉轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)供應(yīng)格局有望被重構(gòu)，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購(gòu)房需求。

杭州《方案》指出，將加大公租房供應(yīng)力度，未來3年，杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來5年公租房保有總量不少于8萬套。此外，將增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，2017年9月底前，推出人才專項(xiàng)租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。盤活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房。

《方案》還提出，扶持國(guó)有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U。充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)帶動(dòng)引領(lǐng)示范作用，支持國(guó)有企業(yè)開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。市級(jí)層面發(fā)展2家國(guó)有企業(yè)開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)，區(qū)級(jí)層面由各區(qū)政府（管委會(huì)）確定至少1家國(guó)有企業(yè)開展規(guī)模化住房租賃試點(diǎn)。

同時(shí)，扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵(lì)民營(yíng)住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于市場(chǎng)租賃。

張大偉表示，如果說抑制投資投機(jī)，以限購(gòu)、限貸為主要方式，降低一二線熱點(diǎn)城市樓市熱度，是今年上半年樓市調(diào)控政策的主要特征，那么，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)規(guī)模，加大租賃供應(yīng)，則是下半年的主要?jiǎng)幼鳌?/p>

張大偉說，從政策內(nèi)容看，主要是加減法政策。其中，加法是增加供應(yīng)，例如北京、上海等多地直接推出70年產(chǎn)權(quán)租賃用地。減法，則是減少選擇租賃居住的阻力，例如租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策。

在九部委發(fā)文在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)，之后，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

海通證券數(shù)據(jù)顯示，從目前看，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過50倍，但按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)租金比在16.7倍-25倍之間為健康區(qū)間，也就是說超過25倍即存在泡沫可能。海通證券副總裁李迅雷曾表示，中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域。endprint

中銀國(guó)際報(bào)告指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度依然較高的背景下，國(guó)家推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場(chǎng)需求，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。

以售為主時(shí)代迎來拐點(diǎn)。在政策力挺下，租房時(shí)代已經(jīng)越來越近。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，到2020年，中國(guó)租房市場(chǎng)租金總收入價(jià)值將達(dá)1.6萬億元。2030年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬億元。

去年11月，優(yōu)客工場(chǎng)、共享際創(chuàng)始人毛大慶也預(yù)測(cè)，未來十年之內(nèi)，中國(guó)的整個(gè)租房總額會(huì)超過3萬億元，使用人口會(huì)達(dá)到2.3億人；二十年以后，這個(gè)數(shù)字會(huì)達(dá)到4.6萬億元，參與租賃的人口會(huì)達(dá)到3億人。

國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，希望通過此次改革試點(diǎn)，到2021年底，在相關(guān)地區(qū)成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”同什么權(quán)？

在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的戰(zhàn)略目標(biāo)引導(dǎo)下，各地因地制宜出臺(tái)了不同門檻的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”同什么權(quán)？戶籍制度是我國(guó)長(zhǎng)期以來實(shí)施的一項(xiàng)基本的國(guó)家行政制度，目前城市各種公共、準(zhǔn)公共服務(wù)基本與戶籍掛鉤，擁有戶籍可以享受當(dāng)?shù)匕ń逃?、醫(yī)療、社會(huì)保障等各種公共服務(wù)的權(quán)利。

由于歷史原因和管理需要，在不同的城市，房產(chǎn)與戶籍、房產(chǎn)與某項(xiàng)公共服務(wù)也進(jìn)行了一定程度的交叉掛鉤。因此，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”只是一個(gè)概念統(tǒng)稱，不能一概而論，各地政府根據(jù)自身情況和目標(biāo)人群來具體定義這一概念的不同內(nèi)涵，并決定所同“權(quán)”的含金量。大體而言，一線城市同教育權(quán)，二線熱點(diǎn)城市設(shè)門檻同戶籍權(quán)，部分城市探索直接同戶籍權(quán)。

一線城市資源集中、房?jī)r(jià)水平高、人口流入快、住房供需矛盾較為突出，亟需通過發(fā)展住房租賃市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，因此需要增加租房所掛鉤的公共服務(wù)來提高租房吸引力。同時(shí)，由于人口上限、資源限制等約束條件仍然長(zhǎng)期存在，一線城市不可能將所有公共服務(wù)權(quán)利與租房進(jìn)行一步到位的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，但會(huì)拿出人民群眾關(guān)注度最高、含金量最高的就近教育權(quán)與租房進(jìn)行有條件地掛鉤。在各地相關(guān)政策制定實(shí)施過程中，具體實(shí)現(xiàn)形式和內(nèi)容略有不同，充分反映了當(dāng)?shù)匕l(fā)展和人口特點(diǎn)。

上海目前對(duì)升學(xué)率較高的“優(yōu)質(zhì)教育資源”的追捧，主要集中在民辦及少數(shù)公辦學(xué)校，而其主要門檻并不在于房產(chǎn)是否自有。因此，上海義務(wù)教育階段目前已經(jīng)形成公辦為主、民辦升學(xué)有優(yōu)勢(shì)的梯度格局。

北京教育資源以公辦為主，與房產(chǎn)掛鉤較為緊密，且由于各種原因，配置不平衡的局面難以短期內(nèi)改變。因此在制定教育政策減少家長(zhǎng)擇校焦慮的同時(shí)，因地制宜出臺(tái)“共有產(chǎn)權(quán)房”政策，并表態(tài)共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照北京市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。政策實(shí)際上采用大幅降低自有住房的進(jìn)入門檻的方式，緩解職住距離和就近入學(xué)的矛盾。在租房方面，8月18日《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見稿）》中，多項(xiàng)新政策也顯示出向租房人的權(quán)益傾斜，其中京籍無房戶子女滿足父母承租3年且一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的可以就近入學(xué)，但對(duì)非京籍租戶子女仍然延續(xù)原有政策。

廣州明確符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，且其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案。

總體而言，一線城市會(huì)在教育領(lǐng)域“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”方面有所動(dòng)作，但政策能實(shí)現(xiàn)的突破有限，因?yàn)楹暧^政策導(dǎo)向基本以針對(duì)常住人口（戶籍+居住證或人才綠卡等）實(shí)現(xiàn)均衡教育公共服務(wù)為目標(biāo)，而優(yōu)質(zhì)教育資源有其自身的形成邏輯，鼓勵(lì)租房的政策無法強(qiáng)行覆蓋。另外，在當(dāng)前外部環(huán)境約束下，鼓勵(lì)租房政策更不可能直接將租房和戶籍直接掛鉤，但在未來將租房時(shí)限或金額加入一線城市的積分落戶制度存在一定的可能性。

華南師范大學(xué)基礎(chǔ)教育培訓(xùn)與研究院院長(zhǎng)王紅表示，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是否會(huì)引發(fā)新的跨區(qū)租房現(xiàn)象，需要引起政策制定者的重視，“比如父母在廣州市白云區(qū)買了房，如果租購(gòu)?fù)瑱?quán)，可能會(huì)為了孩子上學(xué)，到優(yōu)質(zhì)教育資源集中的越秀區(qū)租房，甚至采取雙保險(xiǎn)的方案，這邊買了房子，再去別的地方租房搶占學(xué)位資源。”

“你想象不到將來為了獲取更多的政策紅利，可能會(huì)引發(fā)什么行為?！蓖跫t說。她擔(dān)心，在教育資源矛盾依然突出的時(shí)候?qū)嵤┳赓?gòu)?fù)瑱?quán)，可能會(huì)給租賃市場(chǎng)和教育兩方面都帶來新的問題，“雖然政府希望租金不上漲，但是市場(chǎng)能控制得了嗎？租賃市場(chǎng)熱起來了，又會(huì)導(dǎo)致無房者不僅買不起房，也租不起房了。而對(duì)教育來說，最大的問題是，理論上同權(quán)，機(jī)會(huì)上均等，但如果沒有這么多學(xué)位，最終的壓力會(huì)落到學(xué)校和校長(zhǎng)的身上。沒有這么多學(xué)位，校長(zhǎng)怎么辦呢？”

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)出來后，我首先的反應(yīng)就是，為教育擔(dān)憂?！蓖跫t坦言，政策的初衷是為了平衡租賃市場(chǎng)和商品房銷售市場(chǎng)，本來是一個(gè)很單純的經(jīng)濟(jì)政策，一旦和教育掛鉤，就會(huì)把事情弄得非常復(fù)雜，“現(xiàn)在最怕的就是跟教育掛鉤，很難想象會(huì)出現(xiàn)什么奇葩的效果?！?/p>

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”困局待解

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，到底會(huì)給住房市場(chǎng)帶來怎樣的影響？“可能會(huì)給市場(chǎng)帶來短期波動(dòng)，但絕不該夸大它的效應(yīng)?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻，帶來的實(shí)質(zhì)性改變并不大。更重要的是，決定一個(gè)地區(qū)房租水平的核心因素是當(dāng)?shù)厝说钠骄杖胨?。“根?jù)我們的分析，國(guó)內(nèi)租房者一般會(huì)將個(gè)人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高，就會(huì)導(dǎo)致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平并不會(huì)有太大變化。”endprint

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌表示，對(duì)于一線城市“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策出臺(tái)以后，遠(yuǎn)期是否會(huì)影響租房?jī)r(jià)格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租購(gòu)?fù)瑱?quán)了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價(jià)。如果大家對(duì)租房不感興趣，或者出租的房子足夠多，租金就能夠保持穩(wěn)定。

有一個(gè)明確的好消息是：9月29日發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年》提出，研究擴(kuò)大租賃住房賦權(quán)，公共租賃住房向非京籍人口放開。未來五年新供應(yīng)各類住房150萬套以上。其中，產(chǎn)權(quán)類住房約占70%，租賃類約30%。

北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示，無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，還是住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的具體舉措。這也是“3·17”以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，這其中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體。

有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，我國(guó)住房自有率常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。我國(guó)主要是通過自建房屋和購(gòu)買商品房的形式來滿足居民的住房需求；而經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)和日本，住房自有率均在50%—70%左右，其中德國(guó)更是在50%以下，大部分人以租賃為主要的居住方式。

在高房?jī)r(jià)時(shí)代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國(guó)大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問題。

不可否認(rèn)，我國(guó)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后，房屋持有人更希望通過出售而非持有型經(jīng)營(yíng)獲利，開發(fā)商也青睞于出售房屋，從而獲得一次性回款。發(fā)展滯后導(dǎo)致租賃市場(chǎng)問題頻出，客戶滿意度較低?！澳壳埃覈?guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上并不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大?！狈康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)博士表示。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在四個(gè)主要問題：一是在機(jī)制體制方面和法律法規(guī)方面需要完善；二是中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象；三是租賃市場(chǎng)存在監(jiān)管漏洞；四是缺少專營(yíng)租賃服務(wù)的企業(yè)，沒有形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)供給還是以散戶狀態(tài)為主。

對(duì)此，有關(guān)專家建議，由于我國(guó)尚未出臺(tái)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)，所以應(yīng)加速相關(guān)立法，促進(jìn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；同時(shí)，由于資金回流慢、周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)意愿不強(qiáng)，政府需出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)。此外，須整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介秩序，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)租賃價(jià)格和銷售價(jià)格是密切聯(lián)系的，城市商品房銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)是互補(bǔ)的。理性地認(rèn)識(shí)和對(duì)待“租房時(shí)代”的來臨，有利于房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。endprint