【摘 要】 分稅制雖然是央地分權(quán)的重大改革之舉，但是也存在著相應(yīng)的問題，尤其是地方稅種的確實帶來了地方稅收自主性受限的問題，從而政府不得不發(fā)展土地財政。而房地產(chǎn)稅是一個優(yōu)良的地方稅種，既順應(yīng)當(dāng)代宏觀環(huán)境也能夠給政府帶來充足的財政收入，而配合相應(yīng)的房地產(chǎn)政策，也能夠起到調(diào)節(jié)房價的政策作用。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)稅 土地財政 房地產(chǎn)政策

一、房地產(chǎn)稅成為地方稅種，構(gòu)建地方稅制體系

自1994年分稅制以來，地方政府在不斷的擴大其獨立稅收能力，努力發(fā)展地方稅種支持地方的財政支出，但成效并不大。政府利用對土地的所有權(quán)，對土地進行掛牌拍賣，發(fā)展土地財政，助推了房價，造成了更大的宏觀問題。這樣的分稅制改革也不能長久，地方政府無法激發(fā)良好的獨立性以發(fā)展地方經(jīng)濟，配合中央進行宏觀調(diào)控。如今土地資源緊缺，基本上都已開發(fā)的形態(tài)下，土地財政效用也在降低，而唯有發(fā)展一套有利于調(diào)動地方政府治理地方問題的稅收體系，才能夠既幫助地方政府獲得財政收入。

而在分稅制下，地方政府想建立完善高效的稅收體系還存在重重困難，比如事權(quán)和財權(quán)的劃分不匹配，而稅收立法權(quán)和受益權(quán)高度集中在中央，地方稅種有限且劃分不合理。而縱觀全國的稅收體系，以間接稅為主，直接稅比重過低，且個人所得稅和企業(yè)所得稅是地方稅收主要收入來源，卻是與中央的共享稅，但所得稅在征稅上也存在全局性的問題。這就難以起到調(diào)節(jié)社會收入的作用。[1]

要有支撐各級財政運行的獨立稅種，就必須考慮與地方政府經(jīng)濟息息相關(guān)且流動性相對較小、稅負難以轉(zhuǎn)移的直接稅種，比如財產(chǎn)稅。嚴劍鋒認為，房產(chǎn)稅是一個很好的地方稅種，主要體現(xiàn)在：由于房地產(chǎn)市場反映了資產(chǎn)的長期價值，與商業(yè)周轉(zhuǎn)額和工資等經(jīng)濟流量相比對經(jīng)濟活動的年度變化反應(yīng)較慢，具有收入充足性;具有稅收中性，對私人部門決策影響最小;征收簡單;稅制基于受益原則和能力原則，具有公平性。[2]

如今地方政府嚴重依賴土地財政并且房價高企，地方政府財政收入獨立性不夠，要解決這些宏觀問題，地方政府征收房地產(chǎn)稅必然是重要的選擇，而房地產(chǎn)稅具體的劃分有：房地產(chǎn)保有稅（房產(chǎn)稅、土地使用稅、定期土地增值稅）、房地產(chǎn)取得稅（契稅、遺產(chǎn)稅）、房地產(chǎn)收益稅（房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)個人所得稅、土地轉(zhuǎn)移增值稅、土地租賃增值稅）。這些稅種分別以房屋為課稅對象，對房屋產(chǎn)權(quán)所有者進行征稅、對土地的使用者進行征稅、對商業(yè)型住房征稅;在發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時向房地產(chǎn)承受人征稅;對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤征稅、對個人財產(chǎn)租賃、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的資本性受益征稅、在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣、以土地使用權(quán)或房地產(chǎn)作價入股時征收以及主要在土地使用權(quán)出租、房地產(chǎn)出租時征收等。

房地產(chǎn)稅是一種收益稅，獲得的收入可以用于小區(qū)的公共服務(wù)建設(shè)，以及城市的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和維護等，可以按照區(qū)域帶來更大的收益對等性，再把物業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、環(huán)保稅等這些具有典型地方稅性質(zhì)的稅種納入進來綜合考慮，構(gòu)建更和諧有效的稅制。

二、房地產(chǎn)稅對地方政府土地財政的影響

（一）房地產(chǎn)市場與地方政府土地財政

土地財政主要包括的收入有：與土地及房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入，土地、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓相關(guān)收入，土地抵押貸款等。一級土地市場并不是由市場調(diào)控的，而是由政府壟斷“發(fā)行”的，以獲得土地出讓金。除此之外，地方政府還可以將儲備的土地抵押融資，常常通過壟斷和金融手段來抬高地價，地價提高后儲備土地會相應(yīng)升值，以獲得更高的土地抵押融資。而地價推高房價，使得土地和房產(chǎn)相應(yīng)稅費也增加，從而提高政府相應(yīng)的稅收和非稅收收入。[3]

房產(chǎn)稅之前只是在重慶、上海試點，調(diào)控房價作用并不明顯，由于其主要是對房產(chǎn)增量和高檔次房征稅，能部分抑制投機行為，但會增加對中檔普通住房的需求，從而拉高這部分房的房價，影響真正有住房需求的家庭。

如果在不同環(huán)節(jié)協(xié)同房地產(chǎn)稅各稅種，就會產(chǎn)生不一樣的化學(xué)效果。在持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，比如增加持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和征稅土地使用稅、定期土地增值稅，一方面，對還沒買房的人來說會增加購房成本，部分抑制住房需求，所以應(yīng)該實行累進稅制或者對第一套住房進行免稅;而對于擁有幾套房的人，由于持有成本增加，就會將不使用的這部分房產(chǎn)進行出租或者轉(zhuǎn)賣，而政府可以通過契稅、房產(chǎn)個人所得稅的征收取得財政收入，只要保有環(huán)節(jié)稅收有調(diào)節(jié)力度，比如對第二套房實行累進稅制，投資性房產(chǎn)就會被所有者出租或者轉(zhuǎn)賣，從而住房市場上供給增加，由于可租房屋增多，買房需求會減少，房價可能有所回落。

也就是說，地方政府要從土地房產(chǎn)各個環(huán)節(jié)把關(guān)，征收相應(yīng)的稅，才能起到綜合調(diào)節(jié)的作用，不至于產(chǎn)生片面的問題。不僅要考慮持有、轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)，更要考慮收益形式，比如租賃、買賣、辦公樓自建自用等。

（二）房地產(chǎn)稅和相關(guān)政策調(diào)控住房房價

目前人口流失的中小城市房屋嚴重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房地產(chǎn)稅，勢必對這些城市的經(jīng)濟產(chǎn)生巨大負面作用，有可能導(dǎo)致房屋庫存量進一步上升。在一線和強二線由于供不應(yīng)求，一致性預(yù)期下房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁，推高房價和房租;在三四線城市，房地產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮(zhèn)人口增加和棚改動遷兩個途徑去庫存，周期大幅延長。早幾年，中央就開始發(fā)文鼓勵各個城市因地制宜發(fā)展住房租賃市場，全國各地紛紛響應(yīng)。北京、上海、廣州均有較大力度呼應(yīng)，而相繼出臺了相關(guān)政策予以支持，以下逐一進行分析。

1.租售同權(quán)

租售同權(quán)即是指買房住和租房享受同等政策待遇，廣州率先提出賦予承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)同等權(quán)益，成為促進住房租賃市場發(fā)展，市民待遇均等化的一項重大舉措。

北京上海等城市，很早以前就是租售同權(quán)。以上海為例，租客可以落戶在所租房子的社區(qū)公共戶口里，即使是拿居住證的租客，子女也可以就近入學(xué)。四月，雄安新區(qū)的設(shè)立，且封鎖當(dāng)?shù)厮凶≌?，效仿新加坡模式只租不賣。

租售同權(quán)一方面減輕了買房人的壓力，而租房需求增多，需要政府通過嚴格制度和規(guī)劃租房程序，對租金征收住房個人所得稅，巨大的租房當(dāng)量也會增加政府的財政收入，也對空置房能很好加以運用。而出租人，把閑置的房屋用于出租，也可以彌補房地產(chǎn)稅征收可能帶來的持有成本。隨著租房程序的標準化，租金繳稅會常規(guī)化，這部分隱形收入會減少，所以房東可能會直接通過提高租金對承租人進行轉(zhuǎn)嫁。所以對于實際影響情況，還要結(jié)合數(shù)據(jù)統(tǒng)計進行進一步分析。不過可以確定的是，租房需求會大幅度上升，買房的壓力會小一些。

如果房地產(chǎn)稅按照上文所說對持有轉(zhuǎn)讓各環(huán)節(jié)征收，就會抑制部分投資需求，租房市場只要沒達到一定的規(guī)模效益，租房的租金收入也不會成為高收入者購買多套房產(chǎn)的動力。

2.共有產(chǎn)權(quán)房

去年八月，北京市提出，在政府政策支持下，政府與個人共有住房產(chǎn)權(quán)，住房人可以享有住房全部的使用權(quán)，另外滿足非京滬籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%，共有產(chǎn)權(quán)房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可按照北京市相關(guān)政策規(guī)定辦理落戶、入學(xué)相關(guān)事宜。其實，共有產(chǎn)權(quán)房早在2007年，就已經(jīng)在中國出現(xiàn)了。最早是在江蘇省淮安市進行試點，之后在貴州、上海等地都有推廣。它的主要目的是讓中低收入住房困難家庭購房時，可通過和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，減少買房成本，市民以后可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。居住滿5年后，也可以按照市場價格轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價格結(jié)算;5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時市場評估價格結(jié)算。

房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。當(dāng)購買者經(jīng)濟情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標準，進入中高收入群體時，政府也無需強制其搬出，而是對政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場租金

共有產(chǎn)權(quán)房只是在所有權(quán)上個人與政府分成，購買價款也按照個人所享有份額乘以市場價計算，出租時租金收入也與政府按比例分成，相應(yīng)稅收也只用按照比例進行繳納，這無疑減輕了高房價對住房需求的抑制作用。

【參考文獻】

[1] 楊榮軍.關(guān)于改革我國中央與地方稅權(quán)劃分制度的思考[J].改革與戰(zhàn)略，2007，23（8）：61-64.

[2] 嚴劍峰.城市房地產(chǎn)稅：一種優(yōu)良的地方稅種[J].財經(jīng)論叢（浙江財經(jīng)大學(xué)學(xué)報），2004（4）：17-22.

[3] 唐明.中國房地產(chǎn)稅改革中的央地博弈與突圍之道[J].中南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報，2013（3）：9-14.

[4] 葛靜，安體富.我國房地產(chǎn)稅研究的學(xué)術(shù)階段和理論派別[J].經(jīng)濟經(jīng)緯，2015，32（1）：143-149.

作者簡介：陳茜1994.5女漢族四川綿陽人碩士研究生中央民族大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院財政學(xué)。