摘要：從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，即便當(dāng)前的房價飛速上漲，但依然未能削弱國民的購房熱情。房屋購買方雖是國家法律的重點保護(hù)對象，但開發(fā)商的利益也同樣值得關(guān)注。在商品房預(yù)售過程中，開發(fā)商的法律風(fēng)險問題，主要是由于其與消費(fèi)者的信息不協(xié)調(diào)以及相關(guān)法律法規(guī)不完善所引起，為此，需在今后對上述問題加以重視。文章對開發(fā)商在商品房預(yù)售中的法律風(fēng)險及防范進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞：開發(fā)商；消費(fèi)者；商品房預(yù)售；法律風(fēng)險；樓盤

中圖分類號：D922.181；D923文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）35-0149-01

作者簡介：蔣修賢（1977-），男，湖南邵陽人，碩士，任職于廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所，研究方向：房地產(chǎn)法律。

在現(xiàn)如今的商品房預(yù)售過程中，合同常以格式條款為主，故極少有消費(fèi)者可完全按照自治原則進(jìn)行合同簽訂，該問題主要是由于合同雙方的信息資料不對稱所導(dǎo)致，進(jìn)而造成了合同雙方地位不對等的問題，其實質(zhì)上也違背了民法中關(guān)于“合同主體平等”的基本原則。上述問題的出現(xiàn)，十分不利于商品房預(yù)售工作的順利開展，同時也對商業(yè)誠信制度造成了損害。

一、商品房預(yù)售的基本特征分析

（一）法律主體特性

商品房在預(yù)售過程中，其法律關(guān)系的形成與購房者和開發(fā)商之間存在著較為密切的聯(lián)系。開發(fā)商需經(jīng)過相關(guān)政府部門的同意之后，投資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，之后在將投資產(chǎn)生的物品投入市場進(jìn)行買賣。雖然購買者的具體數(shù)量無法確定，但意向或需求群體的存在卻值得肯定。因此，在商品房預(yù)售的過程中，買賣交易合同的簽訂雙方基本屬于固定。

（二）交易結(jié)果不可預(yù)見

在商品房的預(yù)售階段中，房屋還尚未成型，買賣雙方需按照特殊規(guī)定開展后續(xù)事宜。但是現(xiàn)實生活中，開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證便開始與消費(fèi)者簽訂認(rèn)購書的問題仍時常發(fā)生，加之房產(chǎn)開發(fā)的時間較長，故增加了購房者的法律風(fēng)險，同時也對開發(fā)商自身的發(fā)展十分不利[1]。

二、開發(fā)商在商品房預(yù)售過程中需面臨的法律風(fēng)險

第一，大部分的房產(chǎn)開發(fā)商在制定預(yù)售方案的過程中，處于商業(yè)運(yùn)作方面的考慮，常會過分夸大樓盤的功能和優(yōu)勢，若將銷售廣告中提及的內(nèi)容全部落實在合同中，則顯然對開發(fā)商十分不利。目前，很多業(yè)主以銷售廣告中存在虛假內(nèi)容為由，狀告開放商并要求其賠償經(jīng)濟(jì)損失的案件屢見不鮮，同時也引發(fā)了不良的社會影響。商品房銷售廣告被納入合同內(nèi)容的條件主要有兩個：第一，出賣人就特定開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及其相關(guān)設(shè)施所做的具體確定和說明；第二，對于房屋價格的確定以及房產(chǎn)交易合同的制定產(chǎn)生較大影響。只有在上述兩種情況下，才能將銷售廣告中的內(nèi)容作為合同內(nèi)容。

第二，房屋在建造的過程中，存在一定的缺陷和瑕疵也是在所難免，但很多微小的缺陷問題在交易以及驗收時常不易被察覺，待業(yè)主居住較長一段時間后，才會有所察覺，進(jìn)而引發(fā)糾紛問題，很多業(yè)主便會借此機(jī)會提出經(jīng)濟(jì)賠償和退房要求。例如，某“明星樓盤”在建造的過程中，由于混凝土受凍，進(jìn)而引發(fā)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題，業(yè)主在居住一段時間后，出現(xiàn)了大梁斷裂的現(xiàn)象，故直接導(dǎo)致了大批業(yè)主的經(jīng)濟(jì)索賠問題，一時間使開發(fā)商陷入絕境。但在審查房屋交易合同以及相關(guān)權(quán)威部門的檢測報告后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商其實有很多的理由拒絕業(yè)主的索賠要求。實質(zhì)上，國家在房屋質(zhì)量缺陷的問題上，也明確指出了開發(fā)商有責(zé)任承擔(dān)維修工作，但并非必須解約。由此可見，結(jié)合國家法律的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商有義務(wù)針對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量問題加以解決，若為此給業(yè)主帶來了一定的經(jīng)濟(jì)損失，通常也需要如數(shù)賠償。但在此情況下，業(yè)主有義務(wù)對其所遭受的損失加以舉證，但義務(wù)的實現(xiàn)過程卻較為艱難，因此，開發(fā)商所需承擔(dān)的還是維修責(zé)任[2]。

三、商品房預(yù)售過程中避免開發(fā)商法律風(fēng)險問題的有效途徑

（一）完善商品房預(yù)售程序

相關(guān)部門在下發(fā)房屋預(yù)售許可證的過程中，應(yīng)對開發(fā)商的資金實力和開發(fā)能力進(jìn)行嚴(yán)格審核，以此避免開發(fā)商的不正當(dāng)行為所引發(fā)的法律風(fēng)險隱患。同時，開發(fā)商還應(yīng)與預(yù)售處進(jìn)行密切聯(lián)系，取消以往的先簽訂草案付款再正式簽合同的流程，而改為“先簽合同后付款”，以此避免后續(xù)的風(fēng)險問題。轉(zhuǎn)移房屋風(fēng)險一般是以所有權(quán)交付為基礎(chǔ)，由開發(fā)商承擔(dān)大部分的風(fēng)險，如此一來看似是增加了開發(fā)商的法律風(fēng)險負(fù)擔(dān)，但實質(zhì)上卻大幅度提升了其誠信度，若在后續(xù)的房屋開發(fā)時，并未出現(xiàn)質(zhì)量問題，便可有效的避免法律風(fēng)險問題。

（二）合理分配消費(fèi)者、開發(fā)商以及銀行的風(fēng)險

在美國，房屋預(yù)售過程中，消費(fèi)者應(yīng)與開發(fā)商之間達(dá)成簽訂意向，待半數(shù)以上的房屋被預(yù)定后，開發(fā)商才開始向銀行申請貸款，并開始正式的建造。消費(fèi)者在初期階段預(yù)付的資金一般由第三方保管，待工程建設(shè)完成交付時，才能獲取房款。我國在今后的發(fā)展中便可充分借鑒該制度，以此降低開發(fā)商法律風(fēng)險的發(fā)生概率。

四、結(jié)語

綜上所述，商品房在正式預(yù)售的過程中，難免會存在較多的法律風(fēng)險問題，在此過程中，若開發(fā)商存在一些不正當(dāng)、不合法的行為，便會為自身帶來嚴(yán)重的法律風(fēng)險隱患。而當(dāng)前現(xiàn)行的法律文件中，仍將消費(fèi)者作為重點的保護(hù)對象，因此，開發(fā)商在今后發(fā)展過程中，一定要恪守法律、嚴(yán)于律己，從多個方面和角度對法律風(fēng)險問題進(jìn)行防范。

[參考文獻(xiàn)]

[1]徐干杭.房地產(chǎn)眾籌的法律風(fēng)險探析—以“妖墅”眾籌房為例[J].科技經(jīng)濟(jì)市場，2016，03：213-214.

[2]王琳琳.房地產(chǎn)交易中存在的法律問題及風(fēng)險防范[J].長春師范大學(xué)學(xué)報，2014，3309：43-45.