趙秀池

把更多的非房地產(chǎn)企業(yè)用地、集體建設(shè)土地和宅基地充分利用起來建設(shè)租賃住房，會有效增加住房供應(yīng)。

近日，國土資源部部長姜大明表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

當政府不再是居住用地的唯一提供者，對我國房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么影響？

——集體建設(shè)用地上的租賃住房供應(yīng)將增加

根據(jù)我國的土地管理法，我國的土地制度是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，即城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。政府一直是城鎮(zhèn)土地的唯一供應(yīng)者。

二十世紀90年代以來，我國針對城鎮(zhèn)住房制度進行了住房制度改革，由過去的低租金福利住房制度向住宅商品化推進。城鎮(zhèn)土地采取的是招拍掛、價高者得的土地利用方式。如果是城中村的集體建設(shè)土地，則需要收歸國有，再通過招拍掛的方式上蓋物業(yè)，供應(yīng)商品住房。

隨著我國土地制度供給側(cè)的不斷改革，未來政府將不再是城鎮(zhèn)土地的唯一供應(yīng)者。集體建設(shè)用地也可以建設(shè)租賃住房供城鎮(zhèn)居民居住。我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點已在北京等13個城市展開。以北京為例，未來五年北京將有1000公頃集體建設(shè)用地用于租賃住房建設(shè)。去年大興區(qū)已完成33公頃集體土地租賃住房供地。在發(fā)生火災(zāi)事故的新建二村也將建設(shè)集體宿舍，打造“打工者之家”。

——非房地產(chǎn)企業(yè)依法改建的租賃住房供應(yīng)會增加

未來非房地產(chǎn)企業(yè)有望將依法取得工業(yè)、商業(yè)土地使用權(quán)作為住宅用地，用于建設(shè)職工福利房、保障房、租賃住房，以解決職工的后顧之憂，為中低收入家庭提供更多的住房保障。

從2009年開始，廣東省在國土資源部的支持下開展了以舊城鎮(zhèn)、舊工廠、城中村改造為主要內(nèi)容的“三舊”城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點。2013年又增加了浙江、江蘇、上海等省市試點。未來“三舊”用地會更多的用于保障房、政策性住房、普通商品住房、租賃住房的建設(shè)。

去年住建部等9部委發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中也指出：積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房?？梢灶A(yù)計，未來非房地產(chǎn)企業(yè)依法改建的租賃住房住宅供應(yīng)會不斷增加。

——閑置農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)將提供更多居住空間

農(nóng)村宅基地是用于農(nóng)民建設(shè)住房的土地，既關(guān)系農(nóng)村社會穩(wěn)定，也關(guān)系到社會經(jīng)濟發(fā)展全局，歷來是黨和國家關(guān)注的重點。黨的十八大報告指出，要依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán);黨的十八屆三中全會提出，要賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利;國家“十二五”規(guī)劃指出，要完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和宅基地管理機制;國家“十三五”規(guī)劃又指出，要維護進城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，并支持引導(dǎo)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓、激活農(nóng)村要素資源，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入;黨的十九大報告指出，農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是關(guān)系國計民生的根本性問題，必須始終把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作重中之重。要深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，保障農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益。

宅基地作為農(nóng)民的生活必需品，歷來執(zhí)行的是一戶一宅制度。隨著城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，很多農(nóng)民進城務(wù)工，使不少農(nóng)宅出現(xiàn)閑置。北京市農(nóng)研中心2014年對北京6個山區(qū)區(qū)縣的32個村開展的調(diào)研結(jié)果顯示，26個村有閑置農(nóng)宅，閑置宅基地面積占到5.3%。隨著城市化的加速，閑置農(nóng)宅有增加之勢。如何促進閑置農(nóng)宅和宅基地有效流轉(zhuǎn)，讓其發(fā)揮應(yīng)有作用，又能增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，確實值得引起關(guān)注。

未來根據(jù)宅基地“三權(quán)分置”的原則，有望賦予宅基地更多的權(quán)利，包括適當放寬宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，允許宅基地或農(nóng)宅與城鎮(zhèn)住宅和土地一樣可以進行抵押，獲得貸款融資;進行出租用于養(yǎng)生養(yǎng)老，或發(fā)展農(nóng)家院旅游等，提升宅基地和農(nóng)宅的價值，使農(nóng)民獲得一定收益，增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。

——增加租賃住房供應(yīng)促進租售并舉住房制度形成

把更多的非房地產(chǎn)企業(yè)用地、集體建設(shè)土地和宅基地充分利用起來建設(shè)租賃住房，會增加房地產(chǎn)市場中的住房供應(yīng)，促進租售并舉住房制度的形成，也是貫徹十九大“多主體供應(yīng)、多渠道保障”精神的重要舉措。

非房地產(chǎn)企業(yè)改建的租賃住房、直接入市的集體建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房和農(nóng)宅一般租金較低，低成本租賃住房供應(yīng)的增加，會降低城市住宅租金水平;高房價下租房劃算，隨著租售并舉制度的建立，政府對承租人不斷賦權(quán)，會使更多的人選擇租房居住。多元化的租賃住房供應(yīng)，會使居民有更多的選擇權(quán)，使人們的住房問題得到更好的解決，得到更多的獲得感。

——多主體供地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

政府不再作為居住用地唯一供應(yīng)者，意味著多主體供地時代的來臨。未來隨著城市中心區(qū)功能與產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，一些老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)用地、淘汰落后產(chǎn)能用地、退二進三產(chǎn)業(yè)用地等非房地產(chǎn)企業(yè)用地有望調(diào)整改造為住房用地，增加住房供應(yīng);城市近郊區(qū)大規(guī)模的農(nóng)村集體建設(shè)用地直接建設(shè)租賃住房，會有效增加租賃住房供應(yīng);農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，使城市人口到農(nóng)村旅游休閑、養(yǎng)老養(yǎng)生成為可能。

多主體供地對于住房供不應(yīng)求的大中城市意義更加重大。因為，這些熱點城市人口眾多，有大量的外來人口，隨著人口不斷增加，住房供不應(yīng)求愈演愈烈。多主體供地提供的大量租賃住房，會使更多人得到很好的租住體驗，住房市場供求關(guān)系有望實現(xiàn)平衡，房價波動幅度也將越來越窄。endprint