惲波，黃明華

（蘇州科技大學建筑與城市規(guī)劃學院，江蘇　蘇州　215011）

蘇州農宅流轉機制的問題與對策研究

惲波，黃明華

（蘇州科技大學建筑與城市規(guī)劃學院，江蘇蘇州215011）

基于對蘇州農宅流轉基本情況的認知，借由對流轉機制的完善來推進農宅流轉，深入剖析其流轉機制在方式、市場、收益、政策等方面的問題，并在流轉基礎、流轉方式、流轉市場、退出機制、保障機制等方面提出相應的農宅流轉機制構建對策，以期完善農宅流轉機制、保障農民利益，實現(xiàn)農村土地集約利用及其資源的合理配置，為其他地區(qū)的農宅流轉提供參考。

農宅流轉；流轉機制；構建對策；蘇州

農宅即農村住宅，是指農村中主要供農業(yè)生產(chǎn)者居住的宅院，既包含居住功能，同時又具備部分生產(chǎn)功能［1］。農宅作為我國新農村建設的主體而備受關注，大量專家學者將其作為研究對象以探尋新農村建設路徑。黨在十六屆五中全會指出要建設社會主義新農村，并提出了“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的具體建設要求，使新農村建設內涵更為豐富［2］。樸永吉在《村莊整治規(guī)劃編制》明確對現(xiàn)有村莊要素的整體規(guī)劃與設計，是保護地域特色、保護生態(tài)環(huán)境、推動農村發(fā)展的重要方式［3］。蘇州于2014年開始建設美麗村莊，不僅作為對村莊環(huán)境整治的升級，同時是對城鄉(xiāng)一體化與新型城鎮(zhèn)化的提升［4］。

新農村建設并不僅僅局限于村莊外貌建設與環(huán)境維育上，農宅流轉作為農村建設資源合理配置的重要方式之一，是新農村建設不可獲取的一部分。但當前蘇州農宅流轉的核心——流轉機制除自身制度政策的制約之外，還造成農宅流轉方式單一、流轉市場不健全、退出資金不平衡、補償力度不滿意、收益分配不協(xié)調等困境。流轉機制作為“上層建筑”，以一定的意識形態(tài)為指導，因而其構建得合理與否直接作用于農宅實際流轉。如何針對當前蘇州農宅流轉機制存在的問題，切實有效地、針對地完善、構建流轉機制，是研究的重點與難點。

1　蘇州農宅流轉的基本情況

目前，關于農宅流轉學術界并無統(tǒng)一概念，根據(jù)對國內研究成果及實踐經(jīng)驗的總結，文章認為農宅流轉主要包括退出、出租、轉讓、買賣、抵押等幾種形式。目前蘇州在農宅流轉方面積累了一定經(jīng)驗，也有一些新的做法，具體如下:

1.1農宅流轉的“三大意見"，規(guī)制農宅流轉政策

蘇州在城鄉(xiāng)一體化進程中制定了一系列農宅流轉政策，主要聚焦于“農宅退出”領域?！短K州市人民政府關于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展綜合配套改革的若干意見》（蘇發(fā)［2008］52號）提出“鼓勵農戶將宅基地及住房置換成城鎮(zhèn)住房”［5］?！短K州市農村住宅置換商品房實施意見》（蘇發(fā)［2009］48號）指出，“農村住宅用地置換的范圍應選擇在土地利用總體規(guī)劃所確定的建設用地預留區(qū)以外的農戶”，并提出現(xiàn)房安置、貨幣補償和工業(yè)集中區(qū)置換標準廠房三種拆遷安置補償形式。同時規(guī)定，“有關部門應盡快為置換農戶辦理安置商品房的房地產(chǎn)登記，核發(fā)權屬證書。取得房地產(chǎn)權證后，安置商品房可以上市流通”［6］?！短K州市人民政府關于鼓勵農民進城進鎮(zhèn)落戶的若干意見》（蘇發(fā)［2010］30號）提出“加大‘三置換’力度”的政策，主要是配套與推動“舊宅換新房”的實踐，保障農民在農宅退出同時帶保、帶股進城進鎮(zhèn)。

1.2農宅流轉的“兩大渠道"，推動農宅流轉實踐

“農宅退出”是蘇州目前農宅流轉的主流做法，特別是在撤并村莊普遍適用，主要通過“宅基地換房”的形式實現(xiàn)，其實質是農民“舊宅換新房”。截至2013年底，蘇州市累計140多萬農民實現(xiàn)農宅退出，52.2%的農戶置換到新房，農宅退出后，農民擁有新房所有權，產(chǎn)權70年，同時獲得相應補償，補償包括兩部分:一是舊宅補償，補償金額主要由被拆遷農宅的建筑面積、農宅建設與裝修新舊程度決定，在吳中城區(qū)、木瀆鎮(zhèn)、太倉市城廂鎮(zhèn)、張家港市鳳凰鎮(zhèn)等地補償金額還包括農宅區(qū)位價；二是新房安置，有兩種方式，一種是根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積大小來決定安置房面積大小，另一種是根據(jù)家庭人口數(shù)量，按每人某一面積標準進行分配，戶頭與獨生子女另可照顧安置一定面積。園區(qū)、高新區(qū)以人口數(shù)量為標準，太倉市采用面積標準，吳中區(qū)、相城區(qū)兩種情況都有，但具體的安置標準各區(qū)各鎮(zhèn)各村不同。

另一種比較常見的流轉渠道為“農宅出租”，多見于保留村莊，以非正規(guī)流轉為主，多為農民進行自由租賃，偶見村委介入引導。依據(jù)用途不同農宅出租有四種類型（見表1）。

表1　農宅出租類型

1.3農宅流轉的“四大模式"，創(chuàng)新農宅流轉特色

（1）“自上而下”——政府主導模式。“宅基地換房”的農宅退出模式由政府主導、自上而下地推進。鎮(zhèn)政府在宅基地換房中充當了組織者和推動者角色，在城鄉(xiāng)綜合配套改革規(guī)劃基礎上，制定宅基地換房的具體政策措施，并建設集中居住區(qū)，分期領導、推動“農宅退出”實踐［7，8］。

（2）“自下而上”——農民自主模式。農民自愿將閑置或多余農宅空間進行出租，與租戶簽訂雙方協(xié)議，約定出租期限與租金，收益歸農民所有，村委及政府不加干涉。

（3）“上下結合”——“上級推動+農民自主”模式。主要是指街道、鎮(zhèn)等地方政府，牽頭為村莊農宅流轉創(chuàng)基礎造條件，出資統(tǒng)一改造農宅外立面，完善配套設施，提升環(huán)境質量，農民在上級的支持鼓勵下將農宅自主進行出租。

（4）“中間合作”——“村委+企業(yè)”模式。由村委與企業(yè)合作，搭建流轉平臺，促進農宅流轉。如吳中區(qū)橫涇街道上林村，由書記牽頭成立“民房合作社”，農民在村委領導宣傳鼓勵下，將閑置農宅作為資產(chǎn)入社，合作社與農民達成協(xié)議后，將收集的農宅統(tǒng)一出租給北京頤生投資有限公司，并與企業(yè)簽訂協(xié)議，由企業(yè)進行投資，對外部環(huán)境、房屋外立面以及內部進行裝修，并負責統(tǒng)一出租、經(jīng)營管理、發(fā)布市場招租信息。

2　蘇州農宅流轉機制存在的問題

2.1農宅流轉方式單一及數(shù)據(jù)不全面

蘇州農宅流轉僅有退出與出租兩種渠道，這兩種方式分別存在于撤并村莊與保留村莊，各自有其針對性與適用性，特別是農宅出租，對農宅區(qū)位、資源環(huán)境、供需條件等有一定要求，那些出租市場較差的保留村莊空置農宅目前仍缺乏相應的流轉渠道。農宅出租以租給外地人口居住為主，僅有少量用于商業(yè)經(jīng)營、開發(fā)旅游、休閑養(yǎng)老等，出租類型有限。

蘇州農宅流轉主要是以村或鎮(zhèn)為單位進行，缺乏專門機構或組織進行農宅專項普查、管理。只能獲得單個村莊、鎮(zhèn)的零散數(shù)據(jù)，內容不夠全面，更缺少宏觀大市層面的農宅數(shù)據(jù)，政府難以據(jù)此對其流轉進行分類指導與分區(qū)管控。同時，農宅流轉效率與流轉意愿也無數(shù)據(jù)支撐，不利于政府決策流轉試點與流轉時序。

2.2缺乏健全的農宅流轉市場

評估機制不力。農宅退出過程中，存在價格評估標準透明性不高。雖然有專門評估機構對退出農宅進行評估，但是農民反映，對具體評估標準并不清楚，如高新區(qū)通安鎮(zhèn)被安置村民在訪談中反映對評估價格表示質疑。其次，農宅出租過程中，不存在價格評估機制。對于進行自主出租的農民，農宅租金價格是由農民自定或與租客協(xié)商約定的，不存在價格評估。對于有統(tǒng)一組織的農宅出租，只有粗略的評估，如吳中區(qū)越溪街道上林村，農宅租金價格是根據(jù)農宅質量分階梯制定的，質量好壞劃分標準具有模糊性，無專門價格評估體系。此外，更無專門價格評估機制服務于農宅抵押，從而限制農宅抵押發(fā)展嘗試。

流轉平臺缺乏。農宅流轉平臺缺乏，使得農宅資源整合不足，無法發(fā)布流轉信息。大部分村莊并不存在農宅流轉平臺，少數(shù)村莊雖然建有流轉平臺，但運行尚不成熟。

2.3農宅退出的資金平衡與補償力度難以滿足

資金平衡困難。資金問題是蘇州農宅退出過程中一大困擾因素。在“舊宅換新房”過程中，當?shù)刎斦枰度氪罅抠Y金，用于新房建設、公共基礎設施配套、農戶舊宅拆遷補償以及退出后宅基地復墾、建設等，這些資金投入需要農民購買安置房以及城鄉(xiāng)增減掛鉤新增建設用地收益來平衡，但是由于部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地收益有限、融資渠道狹窄等原因，很難實現(xiàn)資金的就地平衡，“自上而下”的農宅退出“推動力”不足。

補償力度不強。農宅退出補償在實際操作中往往低于農民心理預期，因而農民退出農宅的意愿較低，農宅流轉的“吸引力”不足。一方面各鎮(zhèn)對退出農戶置換標準不統(tǒng)一，另一方面拆遷補償時只考慮農宅補償，缺乏對宅基地使用權與發(fā)展權的補償。農宅退出不能僅對其建筑進行補償，其所附著的宅基地也應當有所補償。調研發(fā)現(xiàn)在吳中城區(qū)、木瀆鎮(zhèn)、太倉市城廂鎮(zhèn)等地補償包括房屋區(qū)位價，而大部分地區(qū)并沒有這一補償。

2.4農宅流轉收益分配不公且難以協(xié)調

收益分配不公。在農宅退出過程中，利益主體多，農民收益少。農宅退出涉及政府、開發(fā)商、村委、農民等利益主體，政府屬于決策層，開發(fā)商資金雄厚，村委屬于基層管理，農民地位弱勢，享受收益少，不能滿足補償和發(fā)展需要。在農宅出租過程中，農民自由租賃情況下，租客與農民之間利益分配不公，農民利用自己農宅收取少量租金，而租客卻能利用農宅獲取大量收益，租金收入所占比例較低，這也使得有些農民漸漸不愿意將農宅出租轉而自己經(jīng)營。

協(xié)調機制欠缺。在農宅退出過程中，農民覺得補償不足，卻又缺乏相應的表達和協(xié)調機制，就會產(chǎn)生社會矛盾，容易引發(fā)群體事件。農宅出租過程中，自由租賃僅涉及農民和租戶這兩種主要利益相關者，對于用于居住用途的農宅出租，產(chǎn)生的利益糾紛主要在于租金高低，樹山村調研中，租戶反映租金太貴，認為租金制定無標準、不合理，而農民認為租金并不高，租戶與農民之間產(chǎn)生利益矛盾，若不能及時調解，將阻礙農宅出租的繼續(xù)進行。由地方政府或村委、企業(yè)、農民共同參與的農宅出租過程中，利益關系更為復雜，利益沖突與矛盾更多，更需要進行利益協(xié)調。

2.5農宅流轉自身制度政策的瓶頸

制度瓶頸制約。“宅基地使用權”禁止流轉是限制農宅自由流轉的法律制度瓶頸。從產(chǎn)權視角分析，目前蘇州農宅退出屬于農宅所有權與宅基地使用權同時流轉；農宅出租則是使用權發(fā)生流轉，所有權無法流轉［9］。若想流轉更為完整的農宅產(chǎn)權，或在更大范圍、更長時間地流轉農宅，現(xiàn)有宅基地制度瓶頸不容回避。

政策措施有限。蘇州農宅流轉政策主要集中于退出領域，然而農宅出租政策缺失、抵押政策不明，阻礙農宅流轉實踐的規(guī)范與創(chuàng)新。如吳中區(qū)上林村，成立了民房合作社，但由于并無相關合作社法規(guī)，在工商部門審批時遇到障礙，阻礙了農宅流轉進程。

3　蘇州農宅流轉機制構建對策

3.1奠定農宅流轉基礎

農宅流轉數(shù)據(jù)調查。對于撤并村莊，要統(tǒng)計好村莊農宅數(shù)量、閑置農宅數(shù)量，已退出農宅數(shù)量、未退出農宅數(shù)量，做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計基礎工作，為農宅退出下一步工作提供參考；對于保留村莊，一是要做好農宅基礎調查，包括村莊農宅數(shù)量（總數(shù)量、閑置數(shù)量、出租數(shù)量等）、形式及質量等，為評估農宅基礎條件與流轉潛力提供依據(jù)，為預算農宅維修、加固等資金提供基礎；二是對具有流轉潛力的農宅空間分布與特征進行調查，根據(jù)不同情況選擇出租、抵押或其它流轉方式；三是農宅流轉配套設施調查，對影響農宅流轉的配套基礎設施如污水處理、道路交通、環(huán)境衛(wèi)生等進行基礎情況調查，為完善農宅流轉相關配套設施提供參考。

城鄉(xiāng)建設規(guī)劃銜接。農宅流轉與城鄉(xiāng)建設規(guī)劃雙向互動作用機制。一方面，在農宅流轉基本情況全面普查基礎上，銜接鎮(zhèn)村布局規(guī)劃，分區(qū)、分類對農宅流轉方式進行引導。結合鎮(zhèn)村布局規(guī)劃中村莊定位促進農宅差異化、多元化、特色化流轉?？偟脑瓌t是對于鎮(zhèn)村布局規(guī)劃中的撤并村莊，以農宅退出為主，而保留村莊則以農宅出租為主，抵押為輔，并根據(jù)不同農宅條件選擇具體出租形式。另一方面，農宅分類流轉機制反過來也對村莊修建性詳細規(guī)劃編制工作提出具體要求，應根據(jù)不同類型的農宅流轉定位，規(guī)劃其村莊的發(fā)展目標、配套設施、農宅整治形式、環(huán)境營造特色等內容。

3.2豐富農宅流轉方式

創(chuàng)新農宅抵押方式。一是確定農宅產(chǎn)權，確權是實現(xiàn)農宅抵押的前提。蘇州村莊農宅只有宅基地證，并無專門的房產(chǎn)證。街道和村委應該成立專門小組，發(fā)放農村房產(chǎn)證書，明確農宅產(chǎn)權。避免農宅在處置和交易過程中發(fā)生權利糾紛；二是與相關銀行溝通，街道政府與村委要與相關銀行進行溝通合作，為農民提供農宅抵押貸款業(yè)務。

豐富農宅出租類型?？筛鶕?jù)不同村莊資源、特色，豐富拓展農宅出租類型，促進農宅主動、特色流轉，為村莊帶來發(fā)展活力，提高農宅流轉附加值，并延長農宅流轉產(chǎn)業(yè)鏈。對于生態(tài)環(huán)境良好的村莊，可利用其優(yōu)勢，針對特定人群進行農宅流轉策劃，除像吳中區(qū)上林村開發(fā)生態(tài)養(yǎng)老外，還可以利用農村特有的景色、資源，吸引畫家前來居住，形成畫家村，也可針對康復療養(yǎng)人群營造生態(tài)療養(yǎng)村等；對于具有歷史文脈的村莊，可以利用鄉(xiāng)村特色，歷史文脈、農耕文化等，開展鄉(xiāng)村文化大課堂，利用閑置或多余農宅，進行改造裝修，建設成歷史博物展覽觀、文化創(chuàng)意工作室、旅游客棧等；對于具有農業(yè)特色的村莊，可以結合農業(yè)與農宅開發(fā)體驗式開心農場，吸引城市居民前來耕作、采摘與度假；對于雕刻等手工業(yè)特色村莊，可以舉辦相關活動，吸引專業(yè)人才，農宅流轉成大師工作坊，形成集聚效應，并可配套相關市場。讓更多的人通過農宅流轉，在蘇州“望得見山，看得見水，感受到鄉(xiāng)愁”。

3.3建立農宅流轉市場

完善價格評估機制。建立專門評估機構，通過合理的價格評估與定價標準保護農民權益，使價格在農宅流轉中發(fā)揮基礎性作用。建議由政府組織“農宅流轉價格評估領導小組”，“領導小組”下設“價格評估專家組”和“協(xié)調會議辦公室”。同時，明確相關部門責任，“領導小組”負責全鎮(zhèn)農宅流轉價格評估的組織領導及指導價格的評估等工作；“專家組”具體負責農宅流轉價格評估所涉及的區(qū)域性、市場型及趨勢性等方面的調查與研究，并結合實際，擬定具有指導性的農宅流轉價格評估方案，在方案制定過程中要考慮多方面因素，質量、區(qū)位、環(huán)境等都是考慮的因素；“辦公室”具體負責該項工作的組織協(xié)調、具體操作和評估結果的公布，以及日常管理工作。

搭建農宅流轉平臺。多層次搭建農村流轉平臺:一是由村委搭建平臺，通過成立農宅合作社，進行資源整合；二是村村聯(lián)合搭建平臺，成立農宅合作聯(lián)社，將不同村莊的農宅、資金進行整合，實現(xiàn)規(guī)?；?、互助化流轉；三是鎮(zhèn)村聯(lián)合搭建平臺，村委通過合作社形式將閑置農宅資源整合，對接撤并村莊的農宅退出，由鎮(zhèn)政府出面租賃用作為退出農宅的農民拆遷安置過渡房。其次，多角度設定進入流轉的農宅條件，為了交易安全與管理方便，應當規(guī)定只有符合相應條件的農宅才能上市交易，一是流轉的農宅所有權須合法，依法辦理土地登記，有合法的土地權屬證書；二是權屬沒有爭議；三是征得共有人的同意。此外，全方位設置專門服務機構，為農宅流轉平臺提供相關配套服務，如咨詢、查詢、協(xié)調、交易等，保障流轉平臺的有效運轉。

3.4完善農宅退出機制

建立退出約束機制。農宅退出必然牽涉到其所附著的宅基地，約束機制的建立主要就是針對與農宅密切相關的宅基地，通過約束宅基地的使用，規(guī)范農宅的建設行為并促進農宅的退出。主要是建立宅基地有償使用制度。通過增加宅基地使用權人在保有宅基地環(huán)節(jié)的留置成本，使得其持有宅基地的成本高于預期收益，形成經(jīng)濟上的壓力，以促使其放棄宅基地的保有。對于合法取得、面積符合標準的農民，采用比較低的使用費標準；對于合法取得但又不符合宅基地取得主體資格而取得存量農村宅基地的農戶，采用相對高的有償使用標準；對于由于種種原因實際占有非法獲得的宅基地的農戶，采用懲罰性質的高額有償使用費標準。通過這種有償使用制度，規(guī)范農村宅基地使用、利用率低的現(xiàn)象，同時促進農民主動放棄宅基地退出農宅。

創(chuàng)建退出引力機制。首先平衡退出資金，通過采取多種途徑，積極拓展融資渠道，減輕政府財政壓力，保證農宅退出資金平衡。一是尋求多方融資。以“融資機構”為平臺，多渠道、多方位、高效化籌集到農宅退出的運行資金。二是平移用地指標。宅基地退出后進行復墾，獲得掛鉤指標，由于各地經(jīng)濟條件不同，建設用地指標所在區(qū)域體現(xiàn)的價值差別很大。只有遠距離、大范圍的流轉建設用地指標，從區(qū)位差的區(qū)域移到區(qū)位好的區(qū)域，才能獲得更大的收益。因此，可以將周轉指標空間平移到區(qū)位好的地方，獲得高收益，來平衡農宅退出涉及到的補償、建新、復墾等資金支出，實現(xiàn)農宅退出資金的異地平衡。三是采用“有償選位”。對于退出農宅的農民，進行有償選擇新建房屋所處的位置，既體現(xiàn)公開、公平和公正原則，如目前在張家港就有在鎮(zhèn)區(qū)范圍內自由選擇置換住房政策，提高了農民積極性，減輕政府資金壓力。

其次提高退出補償，針對蘇州農宅退出中補償力度不夠、新房安置選擇單一的問題，堅持保障農民權益，制定科學合理的補償標準與新房置換方法，以合理的補償和安置吸引農民退出農宅。一是加大貨幣補償力度，在貨幣補償方面，除了對舊房的補償外增加宅基地發(fā)展權的貨幣補償，要科學評估宅基地價值，政府應根據(jù)區(qū)域土地的現(xiàn)實狀況，制定和公布宅基地的區(qū)位補償價，為宅基地退出提供經(jīng)濟補償依據(jù)，宅基地價格的評估，按照與國有建設用地“同地、同權、同價”的原則來定［10］。二是提供多樣化置換方法，對于農宅置換，應當深化安置標準及模式的針對性和多元化。提供“面積安置”與“人口安置”相結合的置換選擇；將“以農宅置換商品房”的單一結構擴展為“農宅換廠房”、“農宅換集宿區(qū)”等多種置換形式。

3.5構建利益保障機制

建立利益分配機制。建立利益分配機制是公平正義的體現(xiàn)。利益分配既要有利于農民個人通過流轉獲得收益，又要保證地方政府和村集體土地收益不流失，使收益在各利益相關者之間合理分配。首先，要定位政府角色。政府應當做好利益分配的裁判員，調控農宅流轉收益在各利益相關者之間的分配?？捎墒小㈡?zhèn)（街道）、村自上而下建立利益分配聯(lián)動機制，由管理部門、相關專家參與，根據(jù)不同流轉情況確定合理的利益分配比例。其次，保障農民在利益分配中的主體地位。農民是農宅流轉的主體，也應是農宅流轉的最大受益者。因此要保證農民在利益分配中處于主體地位，在整個流轉收益分配中，總的分配比例順序應當是農民＞村集體＞（租客）開發(fā)商＞政府。農民的利益主要有農宅退出補償、農宅出租租金；村集體的利益主要是農宅流轉管理費用；租客的利益主要是經(jīng)營收益；政府的利益主要是稅收。

創(chuàng)建利益協(xié)調機制。可引入第三方中立組織，建立第三方利益協(xié)調機制，通過“表達訴求-對話協(xié)商-第三方調解”程序來進行協(xié)調。首先，建立利益表達機制，可通過成立服務中心搭建利益訴求表達平臺，讓利益相關者各方表達自己的利益訴求；其次，搭建多方代表對話平臺，在利益訴求表達基礎上，利益相關者各方派出代表進行共同協(xié)商對話；最后由第三方代表進行調解，使利益相關者各方代表達成一致。第三方組織接受政府、村集體和農民的監(jiān)督。

4　結語

隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化進程的不斷深入，農宅流轉這一基礎需求日益增強，其復雜性與多樣性的提升對流轉機制構建提出更高的要求，而機制構建的合理性與適應性會對農宅流轉帶來直接影響。面對復雜且困難的流轉現(xiàn)狀，我們必須正視流轉機制構建所面臨的限制條件，并考慮機制與實踐的相融性，不僅要強化相關專業(yè)理論的深入研究，還要建立具體試點進行實踐，將“經(jīng)濟基礎”與“上層建筑”緊密聯(lián)系在一起，真正實現(xiàn)“優(yōu)化住宅、合理流轉、利益予民”，切實推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與新型城鎮(zhèn)化的進程。

［1］農村住宅［EB/OL］.http://baike.baidu.com/link？url=7vMmRkPJp5JXaXiWoyjkhoqT37wQU2xithXfFr9KvMVtmVR8Tz41LJIBoogeShsEj1q4bbNpLl wALO801Ik7x_.

［2］賀聰志，李玉勤.社會主義新農村建設研究綜述［J］.農業(yè)經(jīng)濟問題，2006，27（10）:67-73.

［3］樸永吉.村莊整治規(guī)劃編制［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2010.

［4］10個美麗村莊示范點、90個“三星級康居鄉(xiāng)村”.蘇州都市網(wǎng)［EB/OL］.［2014-10-17］.http://www.szdushi.com.cn/news/201410/2014103161. shtm l.

［5］中共蘇州市委，蘇州市人民政府.關于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展綜合配套改革的若干意見［J］.蘇州市人民政府公報，2008（12）:5-9.

［6］王勇，李廣斌.蘇南農村土地制度變遷及其居住空間轉型——以蘇州為例［J］.城市發(fā)展研究，2011，18（4）:99-103.

［7］王千，李哲，李金鹿，等.我國農村宅基地管理政策梳理與思考［J］.國土資源情報，2013（10）:39-42.

［8］徐志明.農村集體建設用地流轉中的市場與政府——蘇州市宅基地換房模式分析［J］.學海，2011（6）:53-56.

［9］谷敏.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下宅基地使用權的流轉［D］.重慶:西南政法大學，2013.

［10］羅偉玲，劉禹麒.基于產(chǎn)權的宅基地退出機制研究［J］.國土資源科技管理，2010，27（3）:122-126.

The research on the problems and measures for the transfermechanism of rural housing in Suzhou

YUN Bo，HUANGMinghua
（School of Architecture and Urban Planning，SUST，Suzhou 215011，China）

Based on the actual situation of the rural housing transfer in Suzhou，this paper presents the promotion of the transfer by the improvement of the transfer mechanism.The paper deeply analyses some problems of the mechanism in the transfer runs，the market，the advantages and the policy，and proposes countermeasures that suit the current situation，running ways，themarket of the transfer and the withdraw and safeguard policy，which will help to improve the transfer mechanism，security of the farmer interests，realization of the intensive use of rural land and rational allocation of resources.The study can provide some reference to the circulation of rural housing in other areas.

circulation of rural housing；transfermechanism；construction countermeasure；Suzhou

TU982.29

A

1672-0679（2016）03-0071-06

2015-11-15

惲波（1990-），男，江蘇常州人，碩士研究生。

通信聯(lián)系人:黃明華（1964-），男，副教授，博士，主要從事城市地理與區(qū)域規(guī)劃方面的研究，Email:hmh6412@163.com。

（責任編輯:盧文君）