甘遠(yuǎn)平

【摘要】自從2016年5月1日“營(yíng)改增”政策出臺(tái)后，各行各業(yè)都遭受到了極大的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的一項(xiàng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)更是面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)?！盃I(yíng)改增”就像一把雙刃劍，為房地產(chǎn)行業(yè)既帶了機(jī)遇又帶來(lái)了挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)必定受到不小的影響。本文將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)歷“營(yíng)改增”后的賬務(wù)處理為切入點(diǎn)，分析企業(yè)將遇到的難題，并提出相應(yīng)的對(duì)策。希望有助于房地產(chǎn)行業(yè)積極應(yīng)對(duì)變化，推動(dòng)其更平穩(wěn)地發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增” 房地產(chǎn)行業(yè) 賬務(wù)處理

一、引言

“營(yíng)改增”政策的落實(shí)雖然對(duì)各行業(yè)帶來(lái)了沖擊，但是從另一方面來(lái)說(shuō)它解決了重復(fù)征稅的問(wèn)題，更推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。有數(shù)據(jù)顯示，如果“營(yíng)改增”稅制改革推廣至各個(gè)行業(yè)，預(yù)計(jì)每年將實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅1000億元以上，帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5%左右。[1]由此可見(jiàn)“營(yíng)改增”確實(shí)帶來(lái)了頗多好處，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否能適應(yīng)此政策并更穩(wěn)健地發(fā)展還有待考證。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理方式的變化

（一）核算方式的變化

一是“營(yíng)改增”前營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，“營(yíng)改增”后改繳增值稅：一般納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)和提供不動(dòng)產(chǎn)租賃的稅率都為11%，而且自建的不動(dòng)產(chǎn)要以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為基礎(chǔ)計(jì)稅，非自建的不動(dòng)產(chǎn)可以扣除購(gòu)置原價(jià)；小規(guī)模納稅人或采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法均為5%。

二是“營(yíng)改增”后轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，一般納稅人和小規(guī)模納稅人都要按5%的稅率預(yù)繳稅款；不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)一般納稅人按3%預(yù)繳稅款，小規(guī)模納稅人按5%預(yù)繳稅款。

三是在計(jì)算房地產(chǎn)增值稅額時(shí)，按11%繳納稅款的一般納稅人， 在計(jì)算銷(xiāo)售房地產(chǎn)增值稅額時(shí)， 向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款準(zhǔn)予從銷(xiāo)售額中扣除。

（二）會(huì)計(jì)處理的變化

“營(yíng)改增”政策開(kāi)始實(shí)行后，企業(yè)從繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)為繳納增值稅，增值稅屬于價(jià)外稅，會(huì)使銷(xiāo)售總額減少。因此，繳納增值稅會(huì)使企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入比繳納營(yíng)業(yè)稅減少一部分。但是增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅可以在后期有購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)時(shí)與進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，這樣會(huì)使成本有所節(jié)省。由此可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)稅額被免，營(yíng)業(yè)收入和成本都下降，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)減少。例證如下：

1.假設(shè)企業(yè)銷(xiāo)售商品房取得銷(xiāo)售收入2000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

（1）“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。

借：銀行存款2000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2000

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加100

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅100

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加12

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅7

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加3

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加2

（2）“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

借：銀行存款2000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1801.80

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）198.20

不考慮當(dāng)月增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加23.78

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅13.87

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加5.95

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加3.96

假定不考慮營(yíng)業(yè)成本：

（1）繳納營(yíng)業(yè)稅情況下：

對(duì)利潤(rùn)總額的影響=2000-100-12=1888（萬(wàn)元）

（2）繳納增值稅的情況下：

對(duì)利潤(rùn)總額的影響=1801.80-23.78=1778.02（萬(wàn)元）

三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨的賬務(wù)處理難題

（一）會(huì)計(jì)賬務(wù)處理難度增大

在“營(yíng)改增”政策下，并不是所有企業(yè)都可以申報(bào)納稅，只有賬務(wù)清晰的合法合規(guī)企業(yè)才可以在規(guī)定時(shí)間在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。況且增值稅的規(guī)定復(fù)雜，不僅是購(gòu)銷(xiāo)業(yè)務(wù)，還涉及視同銷(xiāo)售等特殊情況。因此導(dǎo)致部分增值稅可以日后抵扣，但跨會(huì)計(jì)年度還應(yīng)另作處理，還有一部分不得抵扣需轉(zhuǎn)出。與之前的營(yíng)業(yè)稅對(duì)營(yíng)業(yè)額直接征稅相比，僅在增值稅計(jì)算上就難度就加大了不少，更不用說(shuō)協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)與稅法的差異。

（二）企業(yè)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票難以保存管理

從表面上來(lái)看，“營(yíng)改增”稅率由5%變?yōu)?1%，但是增值稅采用抵扣制，是對(duì)銷(xiāo)項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅的差額進(jìn)行征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)整體營(yíng)業(yè)額進(jìn)行征稅，實(shí)際上稅負(fù)是減少了的。不過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，才能在日后憑票抵扣增值稅額，如果發(fā)票出現(xiàn)問(wèn)題稅負(fù)反而會(huì)增加。

由此可見(jiàn)，發(fā)票的管理更為重要。在這一系列過(guò)程中每項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間也無(wú)法控制，這不僅要求財(cái)務(wù)人員要及時(shí)處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，盡快熟悉增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)，更要保存好增值稅發(fā)票?！盃I(yíng)改增”規(guī)定增值稅的發(fā)票必須在180天內(nèi)認(rèn)證完畢，這無(wú)疑給沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的工作人員帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。因此，營(yíng)改增之后的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的重中之重，將直接影響企業(yè)的效益。[2]

四、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的對(duì)策

綜上所述，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從以下幾點(diǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的變化：

（一）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，提高財(cái)務(wù)人員的技能

企業(yè)可以對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，加深其對(duì)新政策的學(xué)習(xí)以及理解，促使其更快適應(yīng)新規(guī)定下的會(huì)計(jì)處理，與此同時(shí)減少賬務(wù)處理的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外各部門(mén)之間還應(yīng)互相合作，全面提高財(cái)務(wù)人員各方面的技能，從而減輕企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)收益。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)稅制度

企業(yè)很有必要完善財(cái)稅制度，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，包括采購(gòu)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、納稅環(huán)節(jié)等，爭(zhēng)取把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)。

（三）加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理

“營(yíng)改增”后增值稅可以抵扣，增值稅專(zhuān)用發(fā)票就顯得尤為重要。首先從獲取增值稅發(fā)票時(shí)就應(yīng)該謹(jǐn)慎，一定要是合法合規(guī)的。其次要對(duì)取得的發(fā)票進(jìn)行保存以及認(rèn)證，要保證不能丟失或者損毀，并且需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)去進(jìn)行認(rèn)證，以免為企業(yè)增加稅負(fù)，影響其收益。

（四）對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式做出調(diào)整

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，耗用成本較多，為了更快地適應(yīng)“營(yíng)改增”政策，企業(yè)可以做出一些調(diào)整。例如：縮短開(kāi)發(fā)周期從而降低資金耗用；開(kāi)發(fā)時(shí)提高房地產(chǎn)及周?chē)h(huán)境質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量；打破以往的售房模式、加強(qiáng)宣傳等。通過(guò)這些調(diào)整，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新的方向發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”是我國(guó)稅收體制的一項(xiàng)重要改革，將會(huì)把經(jīng)濟(jì)發(fā)展推向一個(gè)新的高度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要做好過(guò)渡工作，把它帶來(lái)的沖擊降到最小，采取相應(yīng)的對(duì)策加強(qiáng)財(cái)稅管理，會(huì)計(jì)核算，在適應(yīng)“營(yíng)改增”之后，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。換而言之，“營(yíng)改增”也會(huì)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推向一個(gè)新的領(lǐng)域，促進(jìn)其改革和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)

[1]洪媛，何波，劉秋衍.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015，（24）：42-44.

[2]路露.營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理[J].商，2016，（33）：162.endprint