林曉梅

【摘要】房地產市場近年發(fā)展如火如荼，房地產企業(yè)效益也突飛猛進。然而，面對經濟發(fā)展新常態(tài)和調控緊縮政策，房企已在積極分析當前經營管理問題，不斷調整策略，力求降低市場風險。管理是房企優(yōu)化經營管理的重要環(huán)節(jié)，本文闡明此重要性，對房地產企業(yè)其資金管理的缺陷進行剖析，并針對性提出對策，以期為房企資金管理提供參考。

【關鍵詞】房地產企業(yè) 資金管理 風險控制 制度 計劃 執(zhí)行

隨著國民消費觀念的升級與國家政策紅利的一度釋放，房地產市場多年來始終保持著趕星超月的發(fā)展，為國民經濟貢獻了巨大產值。房地產企業(yè)在火爆的樓市中賺得盆滿缽盈，隨之而來的是企業(yè)資金管理的重重挑戰(zhàn)。有不少房地產企業(yè)存在資金管理等方面的經營管理問題，成為其占領市場份額的不良阻礙。如今，國家正采取一系列調控緊縮政策，房企的春天正在遠去，市場競爭變得更加激烈。房企意識到企業(yè)資金管理的重要性，已在積極分析當前資金管理等經營管理問題，不斷調整策略，力求降低市場風險。

一、房地產企業(yè)資金管理的重要性

論及房企資金管理，其重要性主要有三：一是企業(yè)將借助財務管理增強綜合管理水平。以資金存量和流通為硬性基礎所實現(xiàn)的企業(yè)財務管理，能夠確保企業(yè)在其他管理工作中無后顧之憂，利于公司綜合管理水平的提升。二是企業(yè)穩(wěn)定操控資金流通管理，能有效預防市場沖擊或行業(yè)動蕩所帶來的資金風險。房企歷來屬資金密集型企業(yè)，所有運營環(huán)節(jié)均有資金流出現(xiàn)，潛在風險不可謂不高。合理的資金管理會優(yōu)化企業(yè)資金結構，最大程度降低資金風險，為企業(yè)的長遠安定保駕護航。三是資金管理能推動企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展躍進。企業(yè)通過解讀國家政策和行業(yè)規(guī)范，及時優(yōu)化企業(yè)資金管理策略，有效調整方案來化解企業(yè)持續(xù)發(fā)展危機，解決企業(yè)項目發(fā)展問題，夯實了企業(yè)發(fā)展基石，保證企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產企業(yè)資金管理缺陷剖析

（一）資金管理的風控力度不足

房地產企業(yè)的資金管理良方首要強調需增強風險管控能力。然而國內不少房企的資金管理風控力度不足，很多管理者風險意識不強，還往往不以為然，面對風險沖擊而不自知，容易將企業(yè)帶入資金風暴危險中。房企通常所經營項目均需大量資金注入，且投資周期長，資金回攏遲緩，企業(yè)常會處于資金流動停滯的被動局面。一旦房企對資金流通的風險不認知、不預判、不動作，則企業(yè)會深陷風險而無法脫身，后果堪憂。

（二）資金管理的制度保障不力

管理需隨制度而行。當前房地產行業(yè)企業(yè)眾多，資質不一，企業(yè)結構也是五花八門。一些企業(yè)組建欠妥，并未設置專業(yè)的資金管理人員，且在企業(yè)成立之初對資金管理重要性認識不清，在經營過程中未致力于加強資金管理制度建設。房企往往因制度不全而影響資金合理分配，企業(yè)為土地開發(fā)墊資過重而在市場營銷中環(huán)節(jié)資金緊張已經成為通病。資金管理制度不健全，已直接影響到企業(yè)投資資金分配，影響資金管理計劃執(zhí)行效率。

（三）資金計劃的執(zhí)行效果不佳

不少房地產企業(yè)的資金計劃存在空白或模糊現(xiàn)象，不能理性對待資金利用效果，不能有效完善資金預算制度，很多項目的資金使用額度都會遠超預算。這樣勢必讓資金計劃無法有效落實，大量資金還容易出現(xiàn)混亂浪費現(xiàn)象，并難以控制。實則擾亂企業(yè)財務管理秩序，使得企業(yè)決策失準，從戰(zhàn)略發(fā)展角度講自然得不到合理運營保障

（四）企業(yè)融資的手段渠道不多

傳統(tǒng)企業(yè)融資方式多為三種，除了企業(yè)自身資本外，多通過貸款融資或股權融資的方式來融資。多年來，國內房地產企業(yè)融資模式創(chuàng)新進展緩慢，手段仍顯單一。特別對中小型企業(yè)而言，自身資本并不見得充實，股權融資的達標條件也略顯不足，只有通過銀行等渠道貸款融資。如此便對企業(yè)的資金需求提出了更大的考驗，而且在國家和地方政府緊縮調控以及房產限購政策的頻繁出臺后，越來越多的企業(yè)因難以獲得銀行貸款而運營艱難。

（五）企業(yè)資金的投資收效不高

不少房地產企業(yè)的經營決策者在資金投資方面的理念并不清晰，他們更傾向于融資占地、投資建房，對獲得短期利益沾沾自喜卻不對投資項目的遠期風險進行調研，掌握不清市場的動態(tài)趨勢與普遍規(guī)律，往往使得資金投資無法短時見效，資金不能快速回收，一旦企業(yè)有其他資金需求，企業(yè)困境將加劇。

（六）企業(yè)資金流通產業(yè)鏈不暢

國內房地產行業(yè)的不少企業(yè)在資金有效管理方面手段簡單拙劣，通常選擇承包經營。而一些房地產企業(yè)涉足不同領域以求多元發(fā)展，其產業(yè)鏈的搭建也存在馬虎之嫌。由于各產業(yè)鏈的資金管理要求不同，承包經營的方式必然加重資金在產業(yè)鏈中流通的阻力，資金無法在產業(yè)鏈節(jié)點上聚集顯現(xiàn)，企業(yè)決策層也就無法掌握資金動向，企業(yè)的發(fā)展將受挫。

三、加強房地產企業(yè)資金管理的對策建議

（一）強化資金風控意識與行動

房地產企業(yè)要有危機意識，應主動加強資金管理的風控意識培養(yǎng)，主張企業(yè)員工要保持風險防范之心，立足工作崗位，防微杜漸。企業(yè)應通過案例演練、宣傳教育、技能培訓等方式讓員工掌握一定的風控手段，以應對企業(yè)可能遭受的資金風險，確保企業(yè)在規(guī)避風險中正常運營。

（二）健全資金管理的配套制度

房地產企業(yè)資金管理作為企管重點，需嚴肅慎重對待，這就要求房地產企業(yè)應堅持摸清市場規(guī)律、掌握市場動態(tài)、把握行業(yè)脈絡，努力完善相關資金管理制度，同時還要匹配相應的監(jiān)督管理制度。如針對資金使用、投資等流向控制，房企可自行研究出企業(yè)內部的資金計劃、全面預算、地產項目投資與項目銷售、項目融資、資金審批、資金安全使用等管理制度，一旦通過制度讓企業(yè)相關資金行為處于透明可控狀態(tài)，資金利用的安全可靠性將增強。

（三）推進企業(yè)資金的計劃管理

房企的資金計劃管理不可忽視。企業(yè)要保持嚴禁科學的態(tài)度，認真調研企業(yè)投資、項目施工、項目銷售、財務管理等方面的資金調配結構，進一步審核企業(yè)在項目投資、產品銷售、企業(yè)融資、項目預算等方面的資金計劃，要讓資金計劃成為地產項目的全過程方案，并基于此案編制企業(yè)的月度、年度資金計劃，應以事無巨細的態(tài)度確保資金計劃得到合理執(zhí)行。針對計劃管理房地產企業(yè)要加強組織構建，安排專業(yè)人員檢查資金計劃情況并監(jiān)督計劃執(zhí)行過程，排查管理隱患后及時解決。endprint

（四）持續(xù)拓展多元化融資途徑

房地產企業(yè)要能夠審時度勢，充分開拓多元化的資金融資渠道。第一，地產企業(yè)要在自身產業(yè)鏈中尋找有利資源，擴充客戶進一步建立合作關系，特別是對產業(yè)鏈上下游的客戶要加強突破。如可延緩支付施工企業(yè)、材料供貨商的應結費用，可適當提高購房群體的首付比例等?？罱痤~、售后回租等方式進行融資。第二，如今越來越多的金融機構誕生，為中小型房地產企業(yè)的貸款提供了更多便利，一些銀行貸款無法獲批的企業(yè)，可通過信托或私募基金等方式債權融資，不斷環(huán)節(jié)短期資金壓力。第三，充分考慮股權融資，建議一些創(chuàng)業(yè)初期的中小型房企以產業(yè)基金實施融資，如可通過已上市企業(yè)的收購、兼并等資本運作實現(xiàn)間接上市融資，可在一定周期內實現(xiàn)企業(yè)的迅速壯大。

（五）增強企業(yè)資金的投資收效

房地產企業(yè)將大量資金投入到房產項目建設后，主要以售房來回收資金，這就可能因銷售效果導致資金的收效不一。企業(yè)要主動出擊提高地產銷量，一方面可開展針對性項目投資開發(fā)，投資前要全面開展市場調研，做好需求統(tǒng)計與分析，確保以快速投資實現(xiàn)短期資金回收。另一方面也可創(chuàng)新思路，在銷售手段上花心思搞創(chuàng)意，讓精準營銷為產品銷售與資金回收提供保障。

（六）靈活推行流通產業(yè)鏈管控

房地產企業(yè)的資金管理絕對不能忽視日常資金使用流通情況，因而任何資金活動都要設帳建檔，利于企業(yè)資金管理。通常，可實施雙位臺賬管理，使用手工與系統(tǒng)臺賬兩種方式來保證資金信息準確性。企業(yè)要組建專項檢查小組，及時開展賬目匯總與賬單跟蹤，實現(xiàn)資金流向在整個流通產業(yè)鏈中的動態(tài)管控。同時，要提高監(jiān)管人員的能動性，還需加強績效考核與獎懲，真正實現(xiàn)資金有效管理。

四、結束語

目前的國內房產市場與行業(yè)形勢仍然多變，房地產企業(yè)的資金管理將面臨更多的挑戰(zhàn)與機遇。只有認真加強企業(yè)風控，健全管理制度，嚴肅計劃管理，拓展融資渠道，增強投資收效，加強流通管控，才可真正解決房地產企業(yè)的資金管理難題，推動實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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