張?jiān)迫A 汪 波

（1.海南師范大學(xué)，海南 ?？?571158；2.華聞傳媒投資集團(tuán)股份有限公司，海南 ?？?570100）

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。旨在去庫(kù)存、優(yōu)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)，改革運(yùn)行至今一年有余，能否利用政府減收，換取企業(yè)效益增加以及激發(fā)市場(chǎng)活力，是各界共同關(guān)注的話題。實(shí)際上，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)享受到了改革紅利，但也有一些企業(yè)稅負(fù)不降反升、經(jīng)營(yíng)成本提高、經(jīng)營(yíng)發(fā)展受阻。探析房地產(chǎn)業(yè)如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增，將有助于減緩營(yíng)改增對(duì)其產(chǎn)生的不利影響，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)不降反升的原因分析

（一）增值稅稅率設(shè)置過(guò)高

營(yíng)改增后稅率的設(shè)置直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)高低。雖然國(guó)家每一輪稅制改革都會(huì)遵循維持納稅人原來(lái)稅負(fù)不變的原則設(shè)置稅率，但營(yíng)改增后采取一般計(jì)稅辦法的房地產(chǎn)企業(yè)適用11%的增值稅稅率，比原營(yíng)業(yè)稅稅率5%高出六個(gè)百分點(diǎn)，尤其在營(yíng)改增初期階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)模式和管理制度等方面尚未及時(shí)調(diào)整和完善，難以全部滿足進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣的條件，導(dǎo)致稅負(fù)提高。

（二）進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不充分

抵扣范圍較窄。營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的情形包括：（1）購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、資產(chǎn)等用于適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目以及集體福利或個(gè)人消費(fèi)等；（2）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)；（3）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)等；（4）房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中繳納的占比較高的各類(lèi)政府稅費(fèi)項(xiàng)目，例如耕地占用稅、契稅、人防設(shè)施異地建設(shè)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)等都不允許抵扣。此外，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增前已經(jīng)購(gòu)置的固定資產(chǎn)，不允許抵扣，營(yíng)改增后購(gòu)置的分2年抵扣。

抵扣條件嚴(yán)苛。營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本可以抵減銷(xiāo)售收入，但條件比較嚴(yán)苛，導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額不能充足獲抵，稅負(fù)難以降低。采用一般計(jì)稅辦法的房地產(chǎn)企業(yè)只有在滿足以下條件時(shí)才允許扣除地價(jià)款：第一，直接支付地價(jià)款給政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位，應(yīng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)；第二，向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。此外，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，不得扣除地價(jià)款[1]。

抵扣憑證索取和管理難度較大。在房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目中，除了建安成本、部分前期費(fèi)用外，其他都很難取得有效抵扣憑證。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的上游多為一些廣告企業(yè)、銷(xiāo)售代理公司、園林景觀綠化項(xiàng)目等，大多是個(gè)體工商戶(hù)或小規(guī)模納稅人，難以開(kāi)出專(zhuān)用發(fā)票。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票管理流程一般為查驗(yàn)簽收發(fā)票、登記發(fā)票聯(lián)、付款申請(qǐng)或者報(bào)銷(xiāo)申請(qǐng)、財(cái)務(wù)認(rèn)證抵扣、納稅申報(bào)等，整個(gè)購(gòu)進(jìn)流程比較復(fù)雜，財(cái)務(wù)部門(mén)沒(méi)有辦法知道企業(yè)內(nèi)部誰(shuí)收取了進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，共收取了多少?gòu)?、多少金額，無(wú)法知道哪些發(fā)票已經(jīng)查驗(yàn)通過(guò)了，哪些還在業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中，致使發(fā)票購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)效率低下且容易出錯(cuò)，進(jìn)而造成進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣，企業(yè)稅負(fù)增加。

（三）上游過(guò)重的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的上游建筑企業(yè)適用11%的稅率，較之前的3%高出不少。在材料方面，建筑企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料種類(lèi)繁多，除鋼材、水泥、木材等大宗產(chǎn)品容易獲得專(zhuān)用發(fā)票外，其余材料比較零星分散，供應(yīng)商大都是難以開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票的個(gè)體工商戶(hù)和小規(guī)模納稅人等，即使能申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票，也只能抵扣3%。在人工成本方面，建筑企業(yè)人工費(fèi)占工程造價(jià)的比例較大（據(jù)測(cè)算，人工費(fèi)一般在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中約占工程總造價(jià)的25%）[2]，屬勞動(dòng)密集型企業(yè)，而勞務(wù)用工大都來(lái)源于臨時(shí)招聘的零散進(jìn)城農(nóng)民工，無(wú)法獲得抵扣憑證；即便來(lái)源于勞務(wù)公司，但勞務(wù)公司自身沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)可抵，其稅負(fù)最終也轉(zhuǎn)嫁到建筑企業(yè)頭上，致使建筑企業(yè)整體稅負(fù)上升[3]?？傊?，建筑企業(yè)營(yíng)改增后同樣也面臨稅率提高、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不充分等困境?；诖?，上游建筑企業(yè)通常將稅收包含于價(jià)格之內(nèi)轉(zhuǎn)嫁給下游房地產(chǎn)企業(yè)，使其經(jīng)營(yíng)成本上升。

（四）稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁受限因素多

營(yíng)改增后如果房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)上升，可向前或者向后轉(zhuǎn)嫁給他人負(fù)擔(dān)，但稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁要受種種因素制約。房地產(chǎn)企業(yè)屬于競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，稅負(fù)較難轉(zhuǎn)嫁；房地產(chǎn)市場(chǎng)需求彈性取決于消費(fèi)者的收入水平和需求偏好，也取決于開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的產(chǎn)品質(zhì)量，而當(dāng)前我國(guó)居民消費(fèi)需求總體不足，需求彈性較大，企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁較難；由于房地產(chǎn)投資較大，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)產(chǎn)較難，供給彈性較低，意味著產(chǎn)品的生產(chǎn)者不能較快適應(yīng)市場(chǎng)的變化調(diào)整生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，也不容易把稅收轉(zhuǎn)嫁出去；受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)整體下行壓力的影響，從靜態(tài)角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)可能供過(guò)于求，而供過(guò)于求的產(chǎn)品稅負(fù)一般不易轉(zhuǎn)嫁。因此，在政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控，不允許房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的背景下，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力不容樂(lè)觀，只好承擔(dān)和消化上游轉(zhuǎn)嫁而來(lái)的大部分稅費(fèi)，使自身總稅負(fù)增加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本提高的原因分析

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)核算成本增加

營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的核算體系越發(fā)復(fù)雜，核算成本增加。在收入核算方面，營(yíng)改增前，營(yíng)業(yè)稅包含于房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入中；營(yíng)改增后，由于增值稅是價(jià)外稅，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入變小。在成本核算方面，房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)都實(shí)行了營(yíng)改增，原先各種購(gòu)進(jìn)所產(chǎn)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不作為成本進(jìn)行核算，于是企業(yè)的總成本將降低。在利潤(rùn)核算方面，營(yíng)改增后假設(shè)保持原有稅負(fù)不變，企業(yè)利潤(rùn)率會(huì)由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的減少而上升。但是，實(shí)際企業(yè)利潤(rùn)總額是增或減，取決于房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入和成本費(fèi)用的對(duì)比狀況。在賬務(wù)處理方面，因?yàn)閾p益表中不反映增值稅，記賬方法發(fā)生較大變化，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和分析流程更為復(fù)雜[4]。

（二）計(jì)算繳納稅款成本增加

營(yíng)改增還導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)和繳納等操作流程發(fā)生改變，各類(lèi)稅款的計(jì)算更加復(fù)雜，申報(bào)繳納方式較為繁瑣。比如，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售的，規(guī)定企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，先按3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款，然后按照購(gòu)進(jìn)扣稅法匯算清繳應(yīng)納稅額；又如，營(yíng)改增前，允許營(yíng)業(yè)稅在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)進(jìn)行稅前扣除，營(yíng)改增后在計(jì)征企業(yè)所得稅時(shí)，由于增值稅是價(jià)外稅，不允許稅前列支；再如，營(yíng)改增前，企業(yè)所承擔(dān)的運(yùn)費(fèi)或其他勞務(wù)費(fèi)用，允許稅前列支，營(yíng)改增后，企業(yè)支付的運(yùn)費(fèi)或其他勞務(wù)費(fèi)用如果包含了進(jìn)項(xiàng)稅額，則不允許稅前扣除。

（三）財(cái)務(wù)人員管理成本增加

營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處理辦法和方式必然發(fā)生改變，加大了財(cái)務(wù)人員的管理成本。其中最主要的因素是企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，對(duì)稅收新政解讀、相關(guān)會(huì)計(jì)核算調(diào)整以及稅收計(jì)算與申報(bào)等產(chǎn)生偏差，容易導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)核算的不合規(guī)，以及納稅申報(bào)的不準(zhǔn)確。因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)，從而加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成本。

（四）企業(yè)稅收遵從成本增加

為保證房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的順利推進(jìn)，稅法規(guī)定了一些過(guò)渡性?xún)?yōu)惠措施。例如，對(duì)新老房地產(chǎn)項(xiàng)目采取差別計(jì)稅辦法，而對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓或者無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)繼續(xù)享受免稅規(guī)定等，加上不同行業(yè)增值稅稅率差異，使改革后的增值稅制過(guò)于復(fù)雜，違背了增值稅中性原則，使企業(yè)稅收遵從成本增加。首先，差別稅率導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)產(chǎn)生“高征低扣”、“低征留抵”等問(wèn)題，影響企業(yè)現(xiàn)金流，增加企業(yè)管理成本。其次，由于行業(yè)稅率的差異，會(huì)誘導(dǎo)部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)調(diào)整與上下游企業(yè)之間的購(gòu)銷(xiāo)關(guān)系開(kāi)展避稅活動(dòng)，甚至鉆稅法漏洞進(jìn)行稅收欺詐，給自身帶來(lái)巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。此外，營(yíng)改增后，國(guó)地稅系統(tǒng)分管權(quán)限將重新劃分，將引發(fā)諸多不確定性和征管風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅遵從意愿。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的策略

（一）加強(qiáng)政策宣傳和專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)

應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)改增相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)和輔導(dǎo)工作。組織對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)，要求從宏觀財(cái)務(wù)管理、微觀會(huì)計(jì)核算與發(fā)票管理等方面把握稅改新政的意義與要點(diǎn)，提高專(zhuān)業(yè)技能和稅收籌劃能力。此外，將培訓(xùn)范圍擴(kuò)大至企業(yè)決策層、管理層、采購(gòu)部、營(yíng)銷(xiāo)部、廣告部等。作為企業(yè)決策層，應(yīng)全面了解新政實(shí)施流程，超前規(guī)劃，把控全局[5]。而相關(guān)采購(gòu)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)人員的學(xué)習(xí)和參與，有助于企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加快企業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變

加強(qiáng)分類(lèi)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)上游企業(yè)的分類(lèi)管理和篩選。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)從一般納稅人那里購(gòu)進(jìn)商品和勞務(wù),這樣能獲得專(zhuān)用發(fā)票充分抵扣；當(dāng)然，也可選擇從小規(guī)模納稅人那里購(gòu)進(jìn)，前提是要獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票，或者小規(guī)模納稅人作出一定程度的價(jià)格讓步。建議房地產(chǎn)企業(yè)在和施工企業(yè)談簽合同時(shí)各讓一步，共同分享營(yíng)改增紅利，最大程度減少雙方的稅負(fù)和成本。

調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中，除了利用自身積累及內(nèi)部融資來(lái)進(jìn)行投資外，還可通過(guò)發(fā)行股票和債券、向銀行借款等方式籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)舉債融資在資本構(gòu)成中占比較高，營(yíng)改增后規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的借款利息支出進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣，這無(wú)疑會(huì)加大企業(yè)的稅負(fù)。因此，應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，減少債務(wù)融資，拓寬其他資金來(lái)源渠道，一方面可以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以降低增值稅稅負(fù)。

追加成本投資。按現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目如果在開(kāi)發(fā)成本中追加一筆投資用于項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施或者配套設(shè)施的建造，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以享受加計(jì)20%的扣除優(yōu)惠，同時(shí)如果銷(xiāo)售的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，還可免征土地增值稅。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合上述優(yōu)惠政策，在某一項(xiàng)目完成后適當(dāng)追加部分投資，在提高住宅質(zhì)量、增加消費(fèi)、回籠資金的基礎(chǔ)上，獲取土地增值稅的節(jié)稅收益。與此同時(shí)，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的可抵進(jìn)項(xiàng)稅額，減少了應(yīng)納增值稅額。此外，大幅提高精裝修房開(kāi)發(fā)比例，使企業(yè)獲得更多固定資產(chǎn)和物料的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，也可節(jié)約稅收。

優(yōu)化產(chǎn)品組合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多元化發(fā)展，以規(guī)避營(yíng)改增風(fēng)險(xiǎn)。除了開(kāi)發(fā)普通住宅或商業(yè)地產(chǎn)之外，對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、保障性住房等也應(yīng)關(guān)注，并且實(shí)行銷(xiāo)售、自持出租或者自營(yíng)等混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式；適當(dāng)減少商鋪及高利潤(rùn)率的高檔住宅的開(kāi)發(fā)，可降低企業(yè)整體稅負(fù)；走高質(zhì)量、高性?xún)r(jià)比的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)道路，可增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力并有效轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。

制定合理價(jià)格。如果房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，則會(huì)增加銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，在進(jìn)項(xiàng)稅額不變的情況下，應(yīng)納增值稅額及對(duì)應(yīng)的附加稅會(huì)增加。同時(shí)，也使土地增值稅可能套用更高的累進(jìn)稅率，或者失去本應(yīng)享受的免稅優(yōu)惠[6]。況且當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格從行政還是經(jīng)濟(jì)方面都進(jìn)行不同程度的干預(yù)。因此，盲目地追求高售價(jià)，并不一定帶來(lái)高收益，應(yīng)在綜合考慮稅金等各種因素的情況下，以最終收益最大化為目標(biāo)，認(rèn)真計(jì)算和權(quán)衡后制定價(jià)格。

調(diào)整組織架構(gòu)。調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)，從單一的項(xiàng)目管理升級(jí)為規(guī)?；募瘓F(tuán)化管理，有利于均衡企業(yè)稅負(fù)。首先，應(yīng)調(diào)整股權(quán)關(guān)系，成立具有真正法人資格的房地產(chǎn)控股有限公司，創(chuàng)建區(qū)域控股公司與所有項(xiàng)目子公司的購(gòu)銷(xiāo)關(guān)系，使之根據(jù)各項(xiàng)目子公司的盈利狀況直接采取平價(jià)或加價(jià)的方式調(diào)節(jié)和平衡稅負(fù)。其次，針對(duì)營(yíng)改增后增值稅“以票抵稅”、“環(huán)環(huán)抵扣”等特性，有必要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的組織架構(gòu)進(jìn)行精心調(diào)整，加強(qiáng)采購(gòu)管理、規(guī)范結(jié)算方式、強(qiáng)化日常運(yùn)營(yíng)管控。例如，區(qū)域控股公司可成立獨(dú)立核算的采購(gòu)中心、結(jié)算中心和運(yùn)營(yíng)中心，其中采購(gòu)中心應(yīng)負(fù)責(zé)所有工程類(lèi)、服務(wù)類(lèi)所需物料和勞務(wù)的集中采購(gòu)；結(jié)算中心應(yīng)重點(diǎn)把控資金的運(yùn)用，進(jìn)一步強(qiáng)化收付款的計(jì)劃性和控制能力；運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃啟動(dòng)、工程現(xiàn)場(chǎng)管理、技術(shù)指導(dǎo)監(jiān)督和后期銷(xiāo)售服務(wù)等。再次，為了消除營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)上下鏈條產(chǎn)生的不利影響，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)展以資金拆借、聯(lián)合購(gòu)地、合作開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目股份制等多種形式的合作，建立穩(wěn)固的合作關(guān)系。例如，營(yíng)改增后，消除了原先甲供材計(jì)征建安營(yíng)業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的困擾，同時(shí)與生產(chǎn)企業(yè)也不再有混合銷(xiāo)售行為的爭(zhēng)議，這樣就可以轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，將供應(yīng)鏈向增值稅稅率高的鋼鐵、水泥、房屋配套設(shè)備、材料等行業(yè)延伸。在條件允許的情況下，還可以成立貿(mào)易公司統(tǒng)一進(jìn)行區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的材料供應(yīng)，為企業(yè)稅收籌劃提供一定的操作空間。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算與內(nèi)部控制

進(jìn)一步完善企業(yè)財(cái)務(wù)核算與內(nèi)控制度，消除營(yíng)改增后會(huì)計(jì)核算改變帶來(lái)的負(fù)面影響。走精細(xì)化管理之路，測(cè)算和分析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入、利潤(rùn)、稅負(fù)、現(xiàn)金流等的影響，為企業(yè)決策層和管理層提供有價(jià)值的信息，以便能事先對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、稅務(wù)申報(bào)等方面進(jìn)行合理的調(diào)整；對(duì)供應(yīng)商、客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)梳理，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額的全過(guò)程管控，重新制定價(jià)格策略等；調(diào)整會(huì)計(jì)賬簿科目，準(zhǔn)確進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理；重視對(duì)營(yíng)業(yè)收入和成本的分開(kāi)核算，避免申報(bào)納稅時(shí)臨時(shí)拆分，造成申報(bào)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確而遭致稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)懲的風(fēng)險(xiǎn)；將減稅、免稅項(xiàng)目的各項(xiàng)服務(wù)收入準(zhǔn)確劃分核算，避免發(fā)生被稅務(wù)機(jī)關(guān)取消優(yōu)惠資格的風(fēng)險(xiǎn)[7]。

（四）提升專(zhuān)用發(fā)票的管理水平

及時(shí)取得有效的抵扣憑證。房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)應(yīng)按照納稅人類(lèi)別、發(fā)票取得難易程度等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分項(xiàng)管理。認(rèn)真審核分包商是否具有開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票的資格，優(yōu)先和上游具備正規(guī)資質(zhì)的能提供專(zhuān)用發(fā)票的一般納稅人合作。做好專(zhuān)用發(fā)票的采集和傳遞工作，確保及時(shí)抵扣稅額。重點(diǎn)關(guān)注合同的簽訂，務(wù)必做到合同名稱(chēng)、單位名稱(chēng)與專(zhuān)用發(fā)票一致，同進(jìn)將專(zhuān)用發(fā)票需求寫(xiě)入合同，規(guī)避糾紛。對(duì)不能開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票的單位或個(gè)人，可要求對(duì)方在價(jià)格上給予讓步，以降低企業(yè)成本。

擴(kuò)大專(zhuān)用發(fā)票的獲取范圍。盡量要求對(duì)方提供可抵扣的專(zhuān)用發(fā)票，并及時(shí)獲得。對(duì)于一些不太容易直接取得的專(zhuān)用發(fā)票，也可以多采取變通的方法取得。一般來(lái)說(shuō)，零售類(lèi)貨物以團(tuán)購(gòu)的方式取得專(zhuān)用發(fā)票更為容易，因此，對(duì)于大型房地產(chǎn)公司而言，由于其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾多，可以利用集團(tuán)選定供應(yīng)商集中采購(gòu)，專(zhuān)用發(fā)票開(kāi)給各項(xiàng)目公司，盡量避免材料供應(yīng)商或材料來(lái)源散雜，有效緩解專(zhuān)用發(fā)票索取困難的情況。

杜絕違規(guī)違法發(fā)票的獲取。稅務(wù)部門(mén)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理和稽查十分嚴(yán)格。企業(yè)應(yīng)充分了解哪些屬于可抵專(zhuān)用發(fā)票，哪些是無(wú)法抵扣的專(zhuān)用發(fā)票，例如虛開(kāi)發(fā)票、偽造發(fā)票、被證明為非稅務(wù)機(jī)關(guān)出售的發(fā)票、通過(guò)金稅工程系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)“失控”和“作廢”的發(fā)票，以及走逃企業(yè)開(kāi)具的未報(bào)稅的專(zhuān)用發(fā)票等等均無(wú)法抵扣。企業(yè)應(yīng)仔細(xì)認(rèn)證和比對(duì)，杜絕違規(guī)違法發(fā)票的獲取，否則不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款，如果情節(jié)嚴(yán)重還以非法購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)用發(fā)票、購(gòu)買(mǎi)偽造專(zhuān)用發(fā)票、逃稅等罪名論處[8]。