陳冰 青島市價格認(rèn)證中心

引言：根據(jù)我國有關(guān)城市房屋拆遷管理的基本規(guī)定，對于拆遷人給與被拆遷人的補(bǔ)償事宜進(jìn)行了一定的規(guī)范，其中就包括有拆遷補(bǔ)償價格以及合法權(quán)益維護(hù)等方面的內(nèi)容，這也是拆遷補(bǔ)償價格評估的基本依據(jù)。隨著國家經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，目前原有的價格評估在功能上的缺陷也逐漸顯現(xiàn)出來，為了進(jìn)一步闡述價格評估發(fā)展策略，現(xiàn)就其市場評估價格特征介紹如下。

一、拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)市場評估價格特征概述

拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)市場評估價格的確定是實現(xiàn)舊城區(qū)改造，提升城市活力與服務(wù)功能的重要途徑。在實施價格特征描述與整體評估之前，需要明確其來源以及特殊性。目前我國實施的價格評估策略主要依靠西方房地產(chǎn)價格評估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合國家實際需求進(jìn)行的價格評估，在一定的估價目的指導(dǎo)下開展現(xiàn)實估價工作，其特征包括有三個方面，分別是價格形成屬于假設(shè)前提、屬于市場前提以及受到個性化以及改建項目的整體影響，所以許多拆遷價格補(bǔ)償?shù)陌咐⒉荒軌蛘瞻嵴粘?，需要對癥下藥，否則就無法獲得令所有人滿意的公平的最終補(bǔ)償價格。

二、拆遷補(bǔ)償價格評估基本原則

（一）公平原則

進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償價格評估必須將工作作為核心原則，在考慮到當(dāng)事人的心態(tài)與想法的同時也需要充分尊重被拆遷人在產(chǎn)權(quán)價格方面的考量，兼顧好經(jīng)濟(jì)需要與拆遷補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容，但是這些并不屬于增加產(chǎn)品價值的范疇。

（二）優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則

優(yōu)質(zhì)優(yōu)價也是維護(hù)公平原則的一個平衡面，其主要針對被拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)與自然條件等內(nèi)容給與一定的針對性補(bǔ)償，比如說維護(hù)保養(yǎng)、新舊程度以及房屋設(shè)備等內(nèi)容，這樣才能夠體現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的基本原則。

（三）快捷原則

大多數(shù)情況下房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬r格評估都是批量進(jìn)行的，再加上受到拆遷期限的約束影響，所以價格精度滿足一般要求時需要充分體現(xiàn)出快捷原則的要求，這樣才能夠滿足快速拆遷的任務(wù)要求。

（四）政策性原則

在房屋拆遷補(bǔ)償價格管理方面，由于其并不屬于一般意義上的房地產(chǎn)交易，所以應(yīng)該在滿足房地產(chǎn)權(quán)利與拆遷政策雙重約束的情況下進(jìn)行，否則就無法體現(xiàn)出市場經(jīng)濟(jì)客觀真實的特點，也不利于市場行業(yè)的規(guī)劃與發(fā)展。

三、拆遷補(bǔ)償價格評估方法與途徑

（一）評估方法適應(yīng)性

在評估過程中，需要綜合考慮房屋使用價值，包括有房屋的裝飾裝修、設(shè)備以及房屋建設(shè)等內(nèi)容，原則上海需要將房地產(chǎn)作為整體估價對象。盡管如此，在實際估價過程中可能會出現(xiàn)一些房屋裝修設(shè)備特征不突出以及交易性較差的特征，所以整體評價難度較大。在著眼于整體價格評估時也會遇到許多新的問題 ，這個時候采用比較法與收益法的效果都不太令人滿意。結(jié)合新條件的相關(guān)要求，房屋的附屬物不再作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的目標(biāo)，而是通過貨幣補(bǔ)償?shù)姆椒▉磉M(jìn)行，這個時候就可以對其進(jìn)行分別估價，這對于更好的適用于比較法與收益法具有不錯的推動作用。

（二）房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的技術(shù)路線

房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的技術(shù)路線決定最終評估的精準(zhǔn)度，根據(jù)目前新提出的拆遷補(bǔ)償規(guī)定與實際需求，筆者認(rèn)為房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的技術(shù)路線應(yīng)該包括四個主要部分：首先，根據(jù)調(diào)查結(jié)果做好結(jié)構(gòu)類型、平面類型的合理劃分，比如說根據(jù)建設(shè)部與財務(wù)部劃分的房屋結(jié)構(gòu)類型來對其進(jìn)行統(tǒng)一劃分，這樣房屋的重置價格才具有可比性；其次，采用成本、比較以及收益三種類型綜合的技術(shù)防范來對標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行價格水平評估，確定一個相對完善公平的標(biāo)準(zhǔn)價格表；再次，以標(biāo)準(zhǔn)評估價格作為基準(zhǔn)，做好多種影響因素的修正工作，比如說將影響房產(chǎn)價格因素的內(nèi)容納入到考察范圍當(dāng)中，如產(chǎn)權(quán)類型、新舊程度、裝修情況、環(huán)境與交通等等多方面的因素，以此來量化出最佳調(diào)整系數(shù)；最后，經(jīng)過拆遷政策因素修正后獲得房屋拆遷補(bǔ)償價格，最終的補(bǔ)償價格還是以成本法為依據(jù)，酌情進(jìn)行上浮。

（三）房屋拆遷補(bǔ)償價格實現(xiàn)方式

根據(jù)上文的分析我們不難發(fā)現(xiàn)，根據(jù)市場價格為基準(zhǔn)實現(xiàn)房屋拆遷補(bǔ)償價格的評估需要結(jié)合土地使用后建設(shè)開發(fā)的支付以及使用權(quán)出讓金的管理，否則就會出現(xiàn)公平問題。這個時候應(yīng)該要求政府部門優(yōu)先解決拆遷安置的問題，做好土地開發(fā)利益對等的補(bǔ)償費(fèi)用管理，這樣才能夠真正確保被補(bǔ)償人盡快得到等額補(bǔ)償，不但有利于實現(xiàn)弱者保護(hù)的基本原則，對于降低后期的糾紛并維護(hù)社會穩(wěn)定也具有一定的幫助。

總結(jié)：綜上所述，在新條例的影響下，目前房屋拆遷補(bǔ)償評估也被賦予了新的工作目標(biāo)與原則要求，這樣一來就必須實現(xiàn)理論與實踐的統(tǒng)一?；谛聴l例，區(qū)別于價格重置結(jié)合生成法的新評估方法具有重要的現(xiàn)實意義，在基礎(chǔ)工作充分的條件下能夠確保公平性，同樣也具有便捷高效的特點，希望能夠在業(yè)內(nèi)得到推廣與認(rèn)可，為評估工作順利開展提供便利條件。