來(lái) 楠

（321000 浙江師范大學(xué)行知學(xué)院 浙江 金華）

一、按揭房屋的性質(zhì)及其產(chǎn)權(quán)歸屬

國(guó)內(nèi)按揭房屋制度的形成，主要是借鑒西方英美國(guó)家法律中，關(guān)于物權(quán)擔(dān)保處理的相關(guān)內(nèi)容，即通過(guò)法系讓與擔(dān)保的方法，實(shí)現(xiàn)債權(quán)人與擔(dān)保人之間債務(wù)權(quán)利轉(zhuǎn)移的情況。這種房屋擔(dān)保處理方法的運(yùn)用，不僅平衡了房屋債務(wù)人債務(wù)清償期間的相關(guān)權(quán)利，也將為房屋后期所有者債務(wù)問(wèn)題處理提供了權(quán)利保障。結(jié)合以上關(guān)于按揭房屋的相關(guān)理念，將按揭房屋的性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)歸屬要點(diǎn)整合如下：

其一，按揭房屋問(wèn)題，始終是圍繞房屋產(chǎn)權(quán)的取得層面進(jìn)行問(wèn)題討論，它主要包括原始所有、繼承受理所有。而現(xiàn)代離婚案件中，關(guān)于按揭房屋權(quán)利處理，也主要是通過(guò)房屋所有權(quán)層面問(wèn)題的探究。由此，實(shí)際分析過(guò)程中，房屋購(gòu)買(mǎi)者、賣(mài)房者，均是通過(guò)資金交易、合同合作的方式，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移出去。那么，在處理離婚案件中按揭房屋問(wèn)題時(shí)，就可有按揭房屋看作是雙方交易物品，通過(guò)現(xiàn)金支付、所有權(quán)配置等問(wèn)題，解決夫妻離婚中，按揭房屋的問(wèn)題。

其二，按揭房屋問(wèn)題處理，也可以通過(guò)房屋商品價(jià)值的判定層面探究，對(duì)離婚案件中按揭房屋問(wèn)題進(jìn)行分析。依據(jù)商品經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律而言，房屋購(gòu)買(mǎi)者，通過(guò)分期支付貨幣的方法，從房屋賣(mài)房者手中，獲得房屋的使用價(jià)值。若夫妻離婚后，按揭房屋的價(jià)值分割，則可通過(guò)夫妻二人在房屋使用價(jià)值獲得過(guò)程中，所支付的資金比重進(jìn)行問(wèn)題處理即可。從這一層面而言，對(duì)于夫妻離婚過(guò)程中，若想要明確切分按揭房屋結(jié)構(gòu)，可通過(guò)房屋財(cái)產(chǎn)規(guī)劃處理的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割。

其三，夫妻財(cái)產(chǎn)分析探究過(guò)程中，也需通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)證性質(zhì)多元探究策略，對(duì)按揭房屋處理過(guò)程中，房屋所有權(quán)的書(shū)面證明進(jìn)行探究。一般來(lái)說(shuō)，房屋財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻離婚后，需同時(shí)承擔(dān)房屋繳納的相關(guān)費(fèi)用。但若夫妻一方，未在房屋貸款繳納過(guò)程中進(jìn)行貸款繳納。按照我國(guó)按揭房屋處理規(guī)定，為未繳納貸款一方，僅僅擁有房屋使用權(quán)，而沒(méi)有房屋所有權(quán)。若夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割過(guò)程中，若夫妻一方能夠出示另一方，沒(méi)有參與貸款繳納的憑證，則可以獲得相應(yīng)的房屋所有權(quán)。

二、夫妻間變更按揭房屋的產(chǎn)權(quán)人或借貸人對(duì)貸款銀行的影響

按揭房屋貸款處理工作的有序?qū)嵤?，需?zhǔn)確把握夫妻間財(cái)產(chǎn)變更時(shí)，按揭房屋的產(chǎn)權(quán)人或借貸人對(duì)銀行貸款的影響。即，夫妻雙方在房屋抵押權(quán)益，分配優(yōu)先選擇層面，應(yīng)盡量做到按揭房屋權(quán)利的平等分配。同時(shí)，房屋抵押人，應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)抵押的相關(guān)條件進(jìn)行限定性管理，這樣進(jìn)行夫妻間變更按揭房屋所有權(quán)探究過(guò)程中，就可以按照我國(guó)《物權(quán)法》中關(guān)于“房屋抵押人人經(jīng)抵押權(quán)清償”相關(guān)制度，實(shí)現(xiàn)夫妻雙方按揭房屋問(wèn)題處理過(guò)程中，不同資源處理因素的綜合把握。例如：夫妻房屋處理過(guò)程中，若房屋轉(zhuǎn)讓方的貸款數(shù)額較高，且房屋清償另一方無(wú)法償還房屋銀行貸款。在抵押期間，可通過(guò)抵押人應(yīng)用問(wèn)題后期調(diào)節(jié)方法，實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。否則，房屋抵押人將無(wú)法進(jìn)行房屋抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氁阢y行償還資金完全償還后，才能夠進(jìn)行房屋所有權(quán)處理。

但結(jié)合我國(guó)現(xiàn)代婚姻法中，關(guān)于第三方利益保護(hù)情況相關(guān)措施可知：夫妻雙方在共同生活狀態(tài)，需共同承擔(dān)房屋債務(wù)償還的經(jīng)濟(jì)壓力。當(dāng)夫妻雙方離婚后，將房屋按照夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理，若其中一方想要對(duì)共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理，需經(jīng)過(guò)雙方協(xié)調(diào)，并達(dá)成一致后，才能夠財(cái)產(chǎn)分割。若第三方想要代替夫妻雙方的想法，實(shí)行共同財(cái)產(chǎn)的處理，必須要經(jīng)過(guò)夫妻中的一方同意，方可由第三方代為處理。從這一層面來(lái)說(shuō)，夫妻離婚時(shí)，處理按揭房屋的時(shí)，可通過(guò)第三方調(diào)節(jié)方法解決問(wèn)題。此外，按揭房屋在婚姻法問(wèn)題處理中的探究，也應(yīng)按照“誰(shuí)舉證誰(shuí)負(fù)責(zé)”的方法進(jìn)行按揭房屋問(wèn)題處理。

當(dāng)事人的離婚協(xié)議書(shū)或者人民法院的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)已經(jīng)對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題作出處理的，債權(quán)人仍有權(quán)就夫妻共同債務(wù)向男女雙方主張權(quán)利。一方就共同債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任后，基于離婚協(xié)議或者人民法院的法律文書(shū)向另一方主張追償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)支持。據(jù)此，在夫妻間變更按揭房屋的產(chǎn)權(quán)人或借貸人，上述規(guī)定足以保障貸款銀行的利益。

三、對(duì)離婚時(shí)處理按揭房屋的具體意見(jiàn)和建議

我國(guó)實(shí)行的是法定婚后所得共同制，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻雙方或一方所得的財(cái)產(chǎn)，除法律另有規(guī)定或夫妻另有約定，均為夫妻共同所有。依照婚姻法所確立的這一原則，自可推出婚前取得的房屋為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)、婚后取得的房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在關(guān)于按揭房屋定性的問(wèn)題上，似乎就可直接從中找到解決爭(zhēng)議的答案。但問(wèn)題的關(guān)鍵在于，購(gòu)買(mǎi)按揭房屋有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過(guò)程，其中包括簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、支付購(gòu)房首付款、交付房屋、取得房屋產(chǎn)權(quán)證等較多的事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，究竟以何種事項(xiàng)作為認(rèn)定房屋“取得”的標(biāo)準(zhǔn)，不可避免會(huì)產(chǎn)生分歧和爭(zhēng)執(zhí)。

由于歷史的原因，現(xiàn)夫妻財(cái)產(chǎn)登記在一方名下的情況極為普遍，較之物權(quán)法的登記制度，婚姻法上的夫妻財(cái)產(chǎn)制更為深入人心，公眾對(duì)婚姻法的規(guī)定不僅熟知且抱有高度信賴(lài)?？梢灶A(yù)測(cè)，隨著物權(quán)法的實(shí)施，今后購(gòu)買(mǎi)房屋的婚姻當(dāng)事人將產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下的意識(shí)會(huì)迅速提高，而今其他事實(shí)上的物權(quán)人在物權(quán)上所擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)已漸顯現(xiàn)，防范意識(shí)自然會(huì)促使真正權(quán)利人自覺(jué)采取保護(hù)施更正登記。唯有已經(jīng)登記在夫妻雙方名下的不動(dòng)產(chǎn)，因涉及情感、信任等諸多因素影響，更正登記對(duì)家庭來(lái)說(shuō)非常敏感，決不是簡(jiǎn)單的手續(xù)問(wèn)題，不僅可能引發(fā)家庭中的潛在矛盾，甚至可能導(dǎo)致有些家庭解體，這與婚姻法穩(wěn)定家庭關(guān)系的立法宗旨相悖，且過(guò)分強(qiáng)調(diào)登記制度也會(huì)抵消保護(hù)家庭中弱勢(shì)群體的救濟(jì)渠道。