趙 媛

海門市人民法院，江蘇 海門 226100

“小產權房”自產生以來便是人們關注的熱點，它的交易并沒有得到國家的相關認可，它的產權證并不是受到有關部門認可的，亦沒有受法律的保護。沒有得到法律保護的“小產權房”在不少方面權利就得不到保障，甚至存在相互沖突和矛盾的地方。在新形勢下，我國對“小產權房”市場應當加強管理，促進“小產權房”市場向規(guī)范化發(fā)展，這樣才能保護相關利益者的權益。本文就從“小產權房”的法律保護相關問題進行探討。

一、法律保護“小產權房”的必要性

(一)保護有關權利人的合法權益的需求

“小產權房”的相關權利人大部分是農民或者中低收入者。農民一般是想要從土地制約當中解放出來，而中低收入者更多的是買不起房價飆升的城市商品房。在小產權房產生之初大多位于城鄉(xiāng)結合部，在這個地方大多居住的是外來務工人員和農民工。隨著城市的發(fā)展，越來越多的人涌入城市，他們?yōu)槌鞘械陌l(fā)展貢獻了自己的一份力，基于居住、上學或戶口轉移等需求，他們想要一套屬于自己的房產，但是由于經濟能力限制，他們的目光轉向了低價位的“小產權房”。不得不說的是“小產權房”的確解決了許多中低收入者的居住問題，也一定程度上緩解了房地產泡沫，但是“小產權房”的相關權利者的權利卻沒有得到很好的保障，一些糾紛時有發(fā)生，諸多相關問題在法律中沒有明確規(guī)定。

(二)改善民生的需求

“小產權房”雖然沒有得到國家方面的認可，卻擁有著驚人的數(shù)量。價格相關較高的商品房將低收入者排除在外，低收入者為了滿足居住需求，他們的選擇余地也非常有限，雖然國家對于廉租房、經濟適用房的投入并不少，但是杯水車薪城市房產缺口仍然很大。為了解決居住問題，低收入人群只能忽略“小產權房”沒有合法證件的問題。

沒有合法證件的“小產權房”相關一系列問題卻不容忽視。在相關法律政策和法院判例當中，也并不認可不是本集體組織成員“小產權房”的買賣的合法性和有效性，那么“小產權房”的其他購買人的利益就得不到保障，進而導致糾紛不斷。住房問題歷來就是關系民生關系社會穩(wěn)定的重要方面，保護購買“小產權房”的群體的相關權益也關系著民生改善關系著社會穩(wěn)定。

二、完善“小產權房”的法律保護建議

(一)對合法的“小產權房”予以保護

“小產權房”有合法的，也有非法的。對一些不合法的“小產權房”國家必須禁止交易，法律法規(guī)也不能承認其合法性。而對于已經完工的“小產權房”，可以由政府出面進行征購，使其成為廉租房或經濟適用房，再提供給低收入者進行購買。這樣，就能夠節(jié)省資源，免去強拆的成本和避免資源浪費，又可以緩解住房壓力，彌補住房缺口。對于農村土地上修建的“小產權房”，整體來看數(shù)量不多，大多是由集體組織內部交易之后所剩下的，房屋的質量等合法達標，法律應當給予其合法地位，并且完善其相關產權等問題。

(二)賦予房屋流轉權，兼顧雙方利益

隨著城市化的進程，農村人口急劇減少，而保護農民產權的相關制度也有些過時。農村人口向城市轉移，農民在城市里長期居住，他們對于宅基地上的房屋也就沒有需求，為了增加收益，他們更愿意在宅基地上建造的房屋可以投入市場，進行出賣。但問題是如何在不影響宅基地的使用權的基礎上進行房屋買賣。法律可以保留宅基地的使用權、賦予宅基地上的房屋流轉權，讓農民持有使用權但對房屋的買賣和購房者的戶籍等進行放寬，也就是讓其他不是集體經濟組織的購買者可以擁有房屋產權卻沒有土地使用權。這樣一來，就可以兼顧了“小產權房”的買賣雙方的相關權益。

(三)完善“小產權房”管理的相關法律

保障“小產權房”的合法利益，應當加強對“小產權房”的科學管理，完善相關法律法規(guī)。首先，可以對“小產權房”的合法性進行認定，明確其合法的相關條件。其次，可以對“小產權房”的相關稅收進行規(guī)定，完善相關手續(xù)，以便于正式產權的辦理。第三，進一步完善《物權法》當中關于土地權利制度的相關規(guī)定，規(guī)范“小產權房”的交易活動，確保房地產市場秩序。

三、結語

“小產權房”涉及的利益群體相對來說比較龐大，交易市場也較為混亂，因此，必須從立法入手，完善“小產權房”的法律保護，保護相關權利人的合法利益，有效規(guī)范小產權房市場，促進我國房地產健康有序的發(fā)展。