謝曼

摘 要：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅是我國(guó)財(cái)稅體制實(shí)施過(guò)程中的一項(xiàng)重大改革，隨著改革的不斷推進(jìn)，營(yíng)業(yè)稅在我國(guó)正式退出了歷史舞臺(tái)。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一——房地產(chǎn)行業(yè)，受到了營(yíng)改增政策的較大影響，所以本文主要以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)分析了房地產(chǎn)企業(yè)所受到的影響，并提出了相關(guān)建議

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)建議

營(yíng)改增簡(jiǎn)述

從二零零七年五月一日起，我國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行了稅制改革——“營(yíng)改增”，改革的范圍擴(kuò)大到了建筑安裝、房產(chǎn)業(yè)、金融以及生活服務(wù)業(yè)，營(yíng)業(yè)稅正式退出歷史舞臺(tái)。該政策的出臺(tái)，目的是為了通過(guò)改革稅收體制，使稅收結(jié)構(gòu)更加合理，同時(shí)為了進(jìn)一步使稅收公平原則落實(shí)在具體的稅收行為中，給企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。稅制改革發(fā)展至今，減稅效果明顯。

營(yíng)改增的原因

在探究營(yíng)業(yè)稅改增值稅的原因之前需要明確增值稅和營(yíng)業(yè)稅的一些具體區(qū)別。首先，營(yíng)業(yè)稅對(duì)營(yíng)業(yè)額全額計(jì)征，屬于為價(jià)內(nèi)稅，由銷售方承擔(dān)稅額，作為銷售方的成本。由于在多個(gè)環(huán)節(jié)按總額課征，營(yíng)業(yè)稅容易造成重復(fù)征稅和稅上加稅的稅負(fù)累積。而增值稅是一種價(jià)外稅，對(duì)增值額進(jìn)行繳稅，在中間流通環(huán)節(jié)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，最終可以轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買方。針對(duì)收入全額征稅的營(yíng)業(yè)稅，只要有流轉(zhuǎn)收入就需要繳納，如果商業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增加，必然會(huì)導(dǎo)致營(yíng)業(yè)稅累計(jì)稅負(fù)加重。而針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的增值額征稅的增值稅，無(wú)論在中間環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)多少次，均不可能存在重復(fù)增收的情況。所以說(shuō)增值稅相比于營(yíng)業(yè)稅能夠更好的避免重復(fù)征稅，更能使公平稅負(fù)原則在實(shí)務(wù)中體現(xiàn)。此外，在針對(duì)營(yíng)業(yè)額全額增稅的同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅并不能抵扣先前所購(gòu)買的應(yīng)稅勞務(wù)所付出的成本，納稅人的稅收負(fù)擔(dān)在一定程度上會(huì)被增加。因此，可以看出營(yíng)業(yè)稅改增值稅是一種必然的趨勢(shì)。

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

3.1稅制改革初期 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的影響

為了保證“營(yíng)改增”政策的有效實(shí)施，財(cái)政部出臺(tái)了一系列過(guò)渡性稅收政策。具體的政策為：如果企業(yè)為一般納稅人，在二零零六年四月三十日前開發(fā)的項(xiàng)目，可以根據(jù)實(shí)際情況自主選擇使用計(jì)稅方法——即簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，采用5%的征稅率計(jì)算繳納增值稅。雖然在改革后，如果采用稅率為5%的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的稅率即使與原先的營(yíng)業(yè)稅稅率相同，但是考慮到增值稅本身屬于價(jià)外稅，換算后實(shí)際稅率其實(shí)等于1/（1+5%）*5%，即4.76%，這樣看來(lái)在營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)有所降低。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在采用預(yù)售制的方式銷售房產(chǎn)，提前獲取資金以緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的資金壓力。在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得預(yù)售款時(shí)需要按照5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，在“營(yíng)改增”實(shí)施之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅需要按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。營(yíng)改增之后的稅率相比降低了兩個(gè)百分點(diǎn)。這一改變能夠使房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)比率有效提高，在一定程度上降低資金成本，使得資金壓力大大減小，整體上能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.2“營(yíng)改增”一般計(jì)稅方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的影響——以萬(wàn)科集團(tuán)為例

根據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)的財(cái)務(wù)信息，在“營(yíng)改增”之前，萬(wàn)科集團(tuán)使用3%和5%的營(yíng)業(yè)稅稅率。而在“營(yíng)改增”之后，萬(wàn)科集團(tuán)銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率為11%，提供物業(yè)管理的增值稅稅率為6%。接下來(lái)，本文以萬(wàn)科集團(tuán)（一般納稅人）為例，分析了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響。

3.2.1凈利潤(rùn)影響分析

在稅制改革之前，企業(yè)根據(jù)取得收入的全額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，不存在可以抵扣已發(fā)生的稅費(fèi)之說(shuō)，所以重復(fù)納稅的問(wèn)題明顯存在。在進(jìn)行稅制改革之后，增值稅按增值額計(jì)算繳納稅款的特點(diǎn)使一般納稅人能夠憑借增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，使企業(yè)承擔(dān)的流轉(zhuǎn)稅負(fù)將得到有效的降低。例如萬(wàn)科集團(tuán)在2016年5月，公司的銷售額達(dá)到了6.42億元，比起去年同期增加了近兩億元，但是繳納的稅款卻減少了近兩百萬(wàn)，這就是營(yíng)改增給企業(yè)帶來(lái)的顯而易見的好處。

3.3.2對(duì)房地產(chǎn)建造成本產(chǎn)生的影響分析

在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，除了需要集中采購(gòu)的鋼筋和水泥，還必須從一些分散的個(gè)體小商戶采購(gòu)一些價(jià)值低廉但用途廣泛的建筑輔料。這些個(gè)體商戶一般都不能提供增值稅專用發(fā)票，所以在會(huì)計(jì)核算時(shí)這部分稅款無(wú)法作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行正常抵扣。并且，房地產(chǎn)的建筑安裝工程成本在開發(fā)成本中占了較大比重，這些部分可以由建筑施工企業(yè)來(lái)完成，而建筑業(yè)顯然在2016年也納入了營(yíng)改增的范圍之中，所以相應(yīng)稅負(fù)方面也會(huì)有不同程度的上升。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的建議

4.1對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門的建議

對(duì)于公司財(cái)務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)做好承上啟下的作用，盡快熟知增值稅稅制的具體變化，并且對(duì)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策熟悉掌握，建立企業(yè)合理的內(nèi)控制度，由此盡快使稅制改革對(duì)企業(yè)的不良影響結(jié)束，抓住這次改革機(jī)遇獲得相應(yīng)的紅利。對(duì)于公司管理部門，對(duì)公司的全局有著宏觀的掌控，對(duì)公司相關(guān)的人員和事務(wù)進(jìn)行一定的調(diào)度，使其規(guī)模安排合理，保證促進(jìn)稅收改革的順利進(jìn)行。

4.2對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的建議

很顯然，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，企業(yè)在做好增值稅相關(guān)的稅務(wù)籌劃工作的同時(shí)，對(duì)一些無(wú)法提前做好準(zhǔn)備的支出也要提前進(jìn)行安排——比如設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等，盡全力合理解決進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣問(wèn)題。同時(shí)企業(yè)應(yīng)該拓展業(yè)務(wù)，追求多元化發(fā)展，利用稅制改革帶來(lái)的機(jī)遇以及增值稅可抵扣的性質(zhì)，單一住宅和地產(chǎn)格局的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式可以適當(dāng)改變，向物業(yè)、零售、旅游地產(chǎn)等發(fā)展，進(jìn)行合理的投資。通過(guò)對(duì)新業(yè)務(wù)的發(fā)掘拓展，來(lái)大大增加企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源，使企業(yè)能夠向更高層次發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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