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        個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險分析

        2018-01-18 10:19:32胡怡秋
        中國經(jīng)貿(mào) 2018年1期
        關(guān)鍵詞:風(fēng)險

        胡怡秋

        【摘 要】住房抵押貸款是房地產(chǎn)金融的關(guān)鍵因素,在我國的商業(yè)銀行信貸總額中占較大的比重,存在不少區(qū)別其他產(chǎn)品的特點。本論文在對個人住房抵押貸款現(xiàn)狀進行分析的基礎(chǔ)上,總結(jié)出了個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險產(chǎn)生的原因以及其中出現(xiàn)的典型問題,通過相關(guān)文獻的參考研究,進而以期總結(jié)出有效的應(yīng)對措施,以更進一步讓我國的金融體系工作更加有效。

        【關(guān)鍵詞】個人住房抵押貸款;提前還款;風(fēng)險

        一、前言

        據(jù)中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的調(diào)查報告稱:67.2%的銀行家認(rèn)為“房地產(chǎn)市場的變動帶來的風(fēng)險”是商業(yè)銀行面臨的最主要風(fēng)險。銀行的風(fēng)險管理不僅僅是簡單的進行銀行內(nèi)部控制,同時還涉及到銀行的各項政策、操作流程以及銀行的管理組織機構(gòu)等方面的風(fēng)險管理程序。對于商業(yè)銀行來講,在處理經(jīng)營所面臨的風(fēng)險時,應(yīng)當(dāng)設(shè)置防范風(fēng)險的相關(guān)政策,首先要先明確風(fēng)險政策;其次要將這些政策落實到位,使全體員工都能夠很好的執(zhí)行這些規(guī)避風(fēng)險政策。

        二、我國住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

        1.個人住房抵押貸款概況

        抵押指的是債務(wù)人把財產(chǎn)所有權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,用來償還債務(wù)的擔(dān)保物。當(dāng)債務(wù)人沒有履行償還義務(wù)時,債權(quán)人可將抵押物進行折價或變賣。住房抵押貸款中主要存在兩大主體:抵押人(Mortgagor)、抵押權(quán)人(Mortgagee)。1998年,我國發(fā)布《個人住房貸款管理辦法》,將個人住房貸款界定為:貸款人發(fā)放給借款人的,用于購買自用住房的貸款。發(fā)放貸款時,須提供擔(dān)保。貸款人有權(quán)在到期不能償還時處理其質(zhì)押物,或保證人承擔(dān)連帶責(zé)任。

        2.個人住房抵押貸款提前還款及其風(fēng)險

        風(fēng)險主要指的是對于消極的、人們不希望的發(fā)生的活動或事件發(fā)生的潛在可能性,也就是人們對于從事的某項活動,在過程中發(fā)生的不良事件的實際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果間的差異。提前還款風(fēng)險指的是由于提前還款行為導(dǎo)致?lián)p失出現(xiàn)的可能性。商業(yè)銀行在出現(xiàn)提前還貸行為需要決定以何種措施盡可能彌補損失和規(guī)避風(fēng)險。商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)總體分為以下幾類:存款業(yè)務(wù)、貸款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬結(jié)算以及代理債券、基金等金融業(yè)務(wù)。

        一個國家的宏觀經(jīng)濟形勢往往是國家推行何種經(jīng)濟政策的原始動力。無論國家宏觀經(jīng)濟形勢是“冷”是“熱”,對商業(yè)銀行都潛藏著風(fēng)險,宏觀經(jīng)濟的不正常波動極易導(dǎo)致銀行壞賬增多,或是產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。世界各國的貨幣都代表著一定的價值量,但由于現(xiàn)行紙幣的法定含金量往往是形同虛設(shè)的。匯率大都由國家貨幣當(dāng)局來規(guī)定,一切外匯交易都需按此匯率進行。但由于部分國家試圖操作匯率,以及為了本國利益改變匯率,導(dǎo)致商業(yè)銀行資產(chǎn)存在風(fēng)險。利率是國家用來調(diào)控一國經(jīng)濟的有力政策。一國的利率變動往往與該國的經(jīng)濟活動狀況息息相關(guān),同樣利率的變動對商業(yè)銀行的收益也影響極大,有時甚至影響到銀行的生存環(huán)境。如我國為了調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場,存貸款連續(xù)數(shù)次加息,來保證房地產(chǎn)市場正常健康運行,這同時也給商業(yè)銀行帶來巨大壓力,使其部分業(yè)務(wù)縮小,收益減少。

        三、降低個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險對策

        1.建立和完善的全面風(fēng)險評估體制

        要完善風(fēng)險管理體制首先就是要建立完善的風(fēng)險評估管理體系。商業(yè)銀行的風(fēng)險評估應(yīng)該涵蓋所有的風(fēng)險類型和所有的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,既要評估信用風(fēng)險,也要加強商業(yè)銀行對市場風(fēng)險的識別和評估;既要評估銀行內(nèi)部業(yè)務(wù)的風(fēng)險,也要開展銀行外部業(yè)務(wù)的風(fēng)險評估。另外,風(fēng)險評估應(yīng)盡量避免主觀判斷的成分,逐步引入定量分析以及線性分析的方法。最后,還應(yīng)以正確的姿態(tài)學(xué)習(xí)、借鑒國外先進的風(fēng)險評估機制和方法技術(shù),并按照世界金融業(yè)界風(fēng)險管理的要求,結(jié)合商業(yè)銀行自身的特點,建立風(fēng)險評估模型以及科學(xué)的內(nèi)部評估方法。同時,還應(yīng)充分運用現(xiàn)代信息技術(shù)建立商業(yè)銀行風(fēng)險數(shù)據(jù)庫,為風(fēng)險評估提供數(shù)據(jù)支持。

        2.加強監(jiān)控房地產(chǎn)市場風(fēng)險

        房地產(chǎn)風(fēng)險作為我國商業(yè)銀行在金融危機下最大的風(fēng)險,必須加強對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的監(jiān)視。房地產(chǎn)行業(yè)也作為我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一,其可以直接或間接影響大量上下游相關(guān)企業(yè)的生死存亡。同時,銀行業(yè)承擔(dān)著房地產(chǎn)行業(yè)帶來的巨大風(fēng)險,我國商業(yè)銀行要嚴(yán)密監(jiān)視房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài),及時調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的信用評級以及信貸量。同時加強對已經(jīng)發(fā)放貸款的房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險監(jiān)控,密切關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營情況,及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險以及潛在風(fēng)險。加強對貸款企業(yè)經(jīng)營狀況及發(fā)展前景的分析,加強企業(yè)違約、破產(chǎn)的預(yù)測和預(yù)報工作,盡量是減少損失。同時還可以運用資產(chǎn)組合,綜合考慮經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)前景、未來發(fā)展趨勢等多方因素,降低和分散風(fēng)險。

        3.加強金融產(chǎn)品創(chuàng)新與開發(fā)

        應(yīng)加強我國商業(yè)銀行開發(fā)與創(chuàng)新金融衍生產(chǎn)品的能力,金融衍生品雖然在一定程度上會給銀行帶來風(fēng)險,但卻可以為銀行分擔(dān)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,是商業(yè)銀行規(guī)避風(fēng)險的良。好的工具。加強金融產(chǎn)品的開發(fā),不僅可以提高銀行規(guī)避風(fēng)險的能力,也可以增強我國商業(yè)銀行在國際上的地位和話語權(quán)。要加強金融專業(yè)人才的培養(yǎng),在吸取西方先進金融產(chǎn)品開發(fā)的過程之后要強化自身的創(chuàng)新能力。為了進一步平衡我國社會需求和供給,就應(yīng)該要做好市場上貨幣需求和供給之間的持續(xù)穩(wěn)定

        四、總結(jié)

        由于我國住房制度的改革不斷推進,加上居民收入水平普遍提高,大大增加了居民對商品房的需求,使得住房抵押貸款成為不少人們購房的首要選擇。完善金融體系不僅是全方位,還是一個長期持續(xù)性的過程,不是一蹴而就的。

        參考文獻:

        [1]冶小陽,夏詠.個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險研究綜述[J].經(jīng)營管理者,2016,(29):26-27.

        [2]馬欽玉.某市個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險因素實證研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟,2015,(29):138-139.

        [3]陸晨.住房抵押貸款風(fēng)險研究[D].華中師范大學(xué),2014.

        [4]謝明星,沈佳磊.個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險分析[J].合作經(jīng)濟與科技,2013,(08):70-71.

        [5]謝明星,沈佳磊.個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險及其影響因素分析[J].知識經(jīng)濟,2013,(03):94+96.

        [6]鄒翠玉.影響我國住房抵押貸款提前還款因素的實證研究[D].華南理工大學(xué),2016.endprint

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