董慶軍

【摘 要】我國近些年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的日益擴(kuò)大有著緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。會計(jì)信息是企業(yè)從會計(jì)視角所揭示的經(jīng)濟(jì)活動情況，在房地產(chǎn)的一系列環(huán)節(jié)中起著重要作用。如果房地產(chǎn)會計(jì)信息發(fā)生質(zhì)量問題，必然會嚴(yán)重危害社會利益。本文對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的質(zhì)量問題進(jìn)行了探討，并針對問題提出了一些對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；會計(jì)；信息質(zhì)量

隨著房地產(chǎn)行業(yè)籌資、集資、銷售方式和居民支付方式的多樣化，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息容量越來越大，會計(jì)核算也更加復(fù)雜。由于諸多因素的影響，目前我國房地產(chǎn)的會計(jì)信息存在著很多發(fā)展性問題，這不僅對房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康發(fā)展影響極大，也給投資者造成不小的損失，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)绊憞窠?jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)會計(jì)信息與社會各方的利益相互聯(lián)系，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)會計(jì)的管理和提高信息質(zhì)量具有重大意義。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息

房地產(chǎn)會計(jì)信息就是指通過財(cái)務(wù)報(bào)表、報(bào)告或附注等形式，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)單位向投資者、債權(quán)人或其他信息使用者，將單位財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的信息進(jìn)行揭示。會計(jì)單位按照規(guī)定的會計(jì)制度、法規(guī)、方法和程序，將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行加工，形成有助于決策的財(cái)務(wù)信息和其他經(jīng)濟(jì)信息，為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動提供依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)

1.資金籌集渠道的多源性

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源與與其他企業(yè)的資金來源有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)經(jīng)營資金，主要是由其自行籌集取得。集資干發(fā)是我國房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)?；I資的渠道主要有：（1）預(yù)收購房定或預(yù)收建設(shè)資金；（2）預(yù)收代建工程款；（3）土地開發(fā)及商品房貸款；（4）發(fā)行企業(yè)債券：（5）與其他單位聯(lián)合開發(fā)，吸收其他自位投資。

2.資金占用形態(tài)的多元性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容極為廣泛，既有建設(shè)場地的開發(fā)，又有房屋的建設(shè)，還有基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施以及市政工程等項(xiàng)目的建設(shè)，有的企業(yè)還開展商業(yè)用房的出租或經(jīng)營業(yè)務(wù)以及商品房售后服務(wù)等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金在由貨幣資金轉(zhuǎn)化為成品資金的過程中，不僅表現(xiàn)為資金的依次線運(yùn)動，而且還具有多向平行運(yùn)動的特點(diǎn)，即多元性的特點(diǎn)。

3.開發(fā)產(chǎn)品的商品性

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的各種項(xiàng)目是用于銷售或轉(zhuǎn)讓的商品。為此，必須正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品的成本，應(yīng)將應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用與企業(yè)自身固定資產(chǎn)建設(shè)的費(fèi)用分開核算。

4.項(xiàng)目周期的長期性

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期一般都很長，開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)常要跨度、年進(jìn)行。這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)業(yè)務(wù)要特別注意按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則處理好待攤預(yù)提費(fèi)用、遞延資產(chǎn)、遞延收益與遞延成本之間的關(guān)系，以保證各期損益計(jì)算的正確性。

5.財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，要與許多單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系，不僅包括材料物資供應(yīng)單位，建筑產(chǎn)品購買單位，而且還包括勘察設(shè)計(jì)單位，施工企業(yè)、委托建房單位、房屋承租單位等。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題

1.風(fēng)險(xiǎn)披露不足

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，企業(yè)要面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，如土地風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須更加全面深入的揭示風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。但在ID會計(jì)實(shí)務(wù)中，我國相關(guān)的會計(jì)規(guī)章制度對房地產(chǎn)要求披露的信息規(guī)定相對滯后，房地產(chǎn)企業(yè)所披露的會計(jì)信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)評估的要求。

2.會計(jì)人員專業(yè)水平參差不一

會計(jì)人員是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)會計(jì)活動的主體，其專業(yè)素質(zhì)的高低對會計(jì)信息質(zhì)量的好壞有直接影響。而會計(jì)制度和準(zhǔn)則作為會計(jì)信息形成過程中的技術(shù)性規(guī)范，其實(shí)施的有效性依賴于會計(jì)人員的職業(yè)勝任力水平。有些房地產(chǎn)企業(yè)對會計(jì)人員的專業(yè)水平并不重視，專業(yè)能力的不足會舍得會計(jì)人員職業(yè)判斷力差，工作時(shí)發(fā)生各種錯(cuò)誤，導(dǎo)致會計(jì)信息與實(shí)際情況不符。

3.現(xiàn)金流量體系不健全

因?yàn)殚_發(fā)時(shí)限的影響，企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和流出具有較大的差異性，而現(xiàn)金流量可以決定企業(yè)的興衰。建立完善的現(xiàn)金流量管理體系，不但能確保企業(yè)的生存與發(fā)展，還能提高企業(yè)的市場競爭力。但房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，按照現(xiàn)行的相關(guān)會計(jì)制度提供的現(xiàn)金流量信息無法充分煩其現(xiàn)金流量實(shí)情，現(xiàn)金流量不全面。

4.信息可比性較差

房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)地項(xiàng)目周期長，一般會跨越幾個(gè)年度，其在建設(shè)初期、中期和我后期的財(cái)務(wù)信息變化很大，不能直接用來反映企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況。這就會使不同企業(yè)或同一間企業(yè)不同期間的會計(jì)信息失去可比性，還可能會導(dǎo)致投資者錯(cuò)誤的投資判斷。

5.銷售收入隨意性

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)會開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，隨著時(shí)間的推移，后期的項(xiàng)目建設(shè)成本遠(yuǎn)高于前期，個(gè)期項(xiàng)目間的損益浮動較大。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入與其營銷手段、營銷時(shí)間、消費(fèi)者的付款方式等有很大的關(guān)系，銷售收入的隨意性會產(chǎn)生會計(jì)的信息質(zhì)量問題。

四、如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的質(zhì)量

1.加強(qiáng)會計(jì)人員的隊(duì)伍建設(shè)

提高會計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)是治理房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的最好辦法，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識到會計(jì)工作的重要性，認(rèn)識到會計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)對會計(jì)信息質(zhì)量的重大影響。在進(jìn)行招聘時(shí)要對應(yīng)聘者的理論知識和實(shí)踐能力嚴(yán)格要求，加強(qiáng)對現(xiàn)有從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)技能；加大法律法規(guī)的宣傳力度，使會計(jì)人員樹立高度的責(zé)任意識，嚴(yán)格規(guī)范員工遵守會計(jì)制度，對損害企業(yè)和社會利益的行為嚴(yán)懲不貸。加強(qiáng)會計(jì)人員的獨(dú)立性和客觀性，提升會計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)，保障房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的質(zhì)量。

2.完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范

我國現(xiàn)有的會計(jì)準(zhǔn)則對一般的常規(guī)事項(xiàng)有所規(guī)定，但還有一些會計(jì)分支尚未被納入會計(jì)規(guī)范體系。由于房地產(chǎn)行業(yè)在費(fèi)用和成本核算以及收入確認(rèn)上都有其特殊性，現(xiàn)有的會計(jì)準(zhǔn)則并不能完全適用于房地產(chǎn)行業(yè)。在實(shí)務(wù)中，會計(jì)人員往往只能根據(jù)自己的職業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷選擇其認(rèn)為正確的會計(jì)處理原則和方法，由于其能力有限，一些方法并不恰當(dāng)。因此，應(yīng)該借鑒西方發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)會計(jì)制度，加快建立房地產(chǎn)行業(yè)的專門的統(tǒng)一性會計(jì)規(guī)范，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)準(zhǔn)則。這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的有效性，避免因沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)而出現(xiàn)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。

3.擴(kuò)大信息披露

信息披露是每個(gè)上市公司都應(yīng)該進(jìn)行的工作，它不但能夠讓企業(yè)提供真實(shí)公允的會計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)透明度，而且為投資者提供了更多依據(jù)，有利于投資者做出正確的投資。房地產(chǎn)企業(yè)除了披露一般企業(yè)需要披露的信息外，還要披露房地產(chǎn)預(yù)售情況、土地儲備、成本結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量等信息。擴(kuò)大的信息披露量還可以用來檢驗(yàn)其他信息的真實(shí)性。

4.政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)信息質(zhì)量的監(jiān)管與懲治

政府部門應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動態(tài)監(jiān)管；還要加大對房地產(chǎn)開發(fā)會計(jì)信息的審查范圍和懲罰力度，對行業(yè)內(nèi)存在的違法違規(guī)行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，如可征收高額罰款、采用累進(jìn)稅率、進(jìn)行社會公示等，提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息造假的成本。

五、結(jié)束語

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還不完善，存在著過度追求效益等現(xiàn)象。面對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題，政府和房地產(chǎn)企業(yè)都要加大整治與管理，確保會計(jì)信息的真實(shí)與高質(zhì)量，維護(hù)國家與社會利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展。

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