某市登記機(jī)構(gòu)一位員工詢問：一、將一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)為最高額抵押權(quán)是一宗新的最高額抵押權(quán)的首次登記還是抵押權(quán)的變更登記？二、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第七十三條規(guī)定，在最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)被確定時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)“申請辦理確定最高額抵押權(quán)的登記”。既然是登記，每一項(xiàng)登記都應(yīng)屬于某一種登記種類，那確定最高額抵押權(quán)的登記是否屬于變更登記，如果不是，應(yīng)該屬于哪種登記？

金紹達(dá)：一、最高額抵押合同中有兩個(gè)主要的內(nèi)容在一般抵押的抵押合同中是沒有的，就是最高債權(quán)額和債權(quán)確定的期間。而且，一般抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)是特定的，被擔(dān)保的債權(quán)消滅，抵押權(quán)就不復(fù)存在。而最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)是不特定的，在被擔(dān)保的債權(quán)消滅時(shí)，最高額抵押權(quán)并不隨之消滅。最高額抵押權(quán)可以通過債權(quán)確定變?yōu)橐话愕盅簷?quán)，一般抵押權(quán)無法通過變更登記轉(zhuǎn)為最高額抵押權(quán)。當(dāng)事人如果要設(shè)定最高額抵押，應(yīng)當(dāng)按《細(xì)則》第七十一條的規(guī)定，“持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、最高額抵押合同……申請最高額抵押權(quán)首次登記”。

二、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其細(xì)則所規(guī)定的變更登記，都不包括最高額抵押權(quán)的確定登記。因?yàn)榇_定登記并不是通過登記來變更原有的登記事項(xiàng)，而是因?yàn)榘l(fā)生了《物權(quán)法》第二百零六條所規(guī)定的情形，最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)確定了，當(dāng)事人申請將債權(quán)確定這一狀況記載于登記簿，就是最高額抵押權(quán)的確定登記。《細(xì)則》第七十三條雖然把這種登記稱為“確定最高額抵押的登記”，但在《細(xì)則》第七十四條第二款第三項(xiàng)中仍然表述為“申請最高額抵押權(quán)確定登記”，因此可以稱為確定登記（《房屋登記辦法》也稱之為確定登記）。

《條例》所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記的定義“是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為”（第二條）。屬于這一行為就是登記，但并不是所有的登記行為都應(yīng)當(dāng)歸于《條例》所列舉的登記種類。《條例》在列舉各種登記種類的同時(shí)在查封登記后加有一個(gè)“等”字，說明列舉未盡，其他依法可以登記的事項(xiàng)同樣適用。如《細(xì)則》第二十二條第三款所規(guī)定的登記機(jī)構(gòu)在補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書時(shí)，“應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿”；第二十三條規(guī)定“因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，……應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上……予以注明”?！斗课莸怯涋k法》也有類似的規(guī)定：該辦法第五十八條對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)確定登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)記載于房屋登記簿。這些登記都沒有歸入《條例》所列舉的登記種類。因此，最高額抵押權(quán)的確定登記既不是首次登記也不是變更登記。endprint