左旭

在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)過程中，可能會(huì)遇到權(quán)利人已經(jīng)死亡，房產(chǎn)證、國土證、不動(dòng)產(chǎn)證書又無法找到，繼承人來到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢權(quán)利人的所有不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息，繼承人根據(jù)查詢的信息，要求補(bǔ)辦已經(jīng)死亡的權(quán)利人相關(guān)證書，再辦理繼承登記。

就以上實(shí)際情況，結(jié)合《物權(quán)法》《繼承法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）等相關(guān)法律法規(guī)具體條款和立法精神的要求，就如何辦理證書丟失繼承登記業(yè)務(wù)，以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，筆者有以下體會(huì)。

一、權(quán)利人一旦死亡，補(bǔ)辦證書不符合法律規(guī)定

根據(jù)《繼承法》第二條的規(guī)定：繼承從被繼承人死亡時(shí)開始；一旦權(quán)利人死亡，應(yīng)該根據(jù)《繼承法》第五條予以辦理。即繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

按《物權(quán)法》的立法精神，不動(dòng)產(chǎn)繼承在繼承開始后、登記機(jī)關(guān)登記前就發(fā)生了物權(quán)轉(zhuǎn)移，因此，登記簿所記載的權(quán)屬狀態(tài)已經(jīng)與實(shí)際權(quán)屬情況不符。在這種情況下，登記機(jī)關(guān)已不宜補(bǔ)證，而應(yīng)由其繼承人辦理房屋繼承手續(xù)。

《細(xì)則》第三章第九條規(guī)定：申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，申請人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關(guān)申請材料。而此時(shí)作為申請人已經(jīng)死亡，偽造死者的簽名并提交申請書顯然是不合法的做法。

作為死者的親屬代為申請辦理補(bǔ)發(fā)的，根據(jù)《細(xì)則》第三章第十二條規(guī)定：當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動(dòng)產(chǎn)登記。代理申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。而此時(shí)當(dāng)事人已經(jīng)死亡顯然是不能委托他人的。

證書不能收回問題。依據(jù)《細(xì)則》第二十三條規(guī)定：因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明；確實(shí)無法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。

二、繼承登記如何辦理

1.不動(dòng)產(chǎn)如何繼承

根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，繼承作為事實(shí)行為，知道被繼承人死亡的繼承人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其他繼承人和遺囑執(zhí)行人。繼承人中無人知道被繼承人死亡或者知道被繼承人死亡而不能通知的，由被繼承人生前所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)負(fù)責(zé)通知。繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余為被繼承人的遺產(chǎn)。

2.不動(dòng)產(chǎn)繼承登記如何辦理

根據(jù)《細(xì)則》第二十七條第五款之規(guī)定：繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記。

3.不動(dòng)產(chǎn)繼承需要提交哪些材料

根據(jù)《細(xì)則》第十四條之規(guī)定：因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。根據(jù)此條款的規(guī)定，辦理繼承沒有明確要求提供被繼承人的房產(chǎn)證、國土證或不動(dòng)產(chǎn)證書。

4.繼承登記的注意事項(xiàng)

（1）關(guān)于因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)如何既保證當(dāng)事人的合法權(quán)益、又方便當(dāng)事人，同時(shí)還確保登記安全，是辦理該類登記時(shí)登記機(jī)構(gòu)面臨的難題。主要原因有四點(diǎn)：一是因一方當(dāng)事人去世，其真實(shí)意思表示無法直接確認(rèn)；二是繼承或受遺贈(zèng)的主體難以窮盡，難以找到有效證據(jù)證明全部有繼承權(quán)的人究竟包括哪些；三是登記機(jī)構(gòu)和當(dāng)事人都難以掌握各種可能的情形，相關(guān)證據(jù)材料無法窮盡；四是因繼承關(guān)系復(fù)雜，可能會(huì)存在代位繼承、轉(zhuǎn)繼承等復(fù)雜情況，對登記人員業(yè)務(wù)能力的要求已超出了登記范疇。

（2）在以往登記案件中，因繼承和受遺贈(zèng)產(chǎn)生的登記錯(cuò)誤、訴訟也最多，因此，為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、降低登記風(fēng)險(xiǎn)，各登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行繼承、受遺贈(zèng)類登記時(shí)往往會(huì)要求當(dāng)事人先行辦理繼承權(quán)公證。

（3）不強(qiáng)制進(jìn)行繼承權(quán)公證后如何辦理相關(guān)登記。為了減輕老百姓負(fù)擔(dān)，本著便民利民的原則，《細(xì)則》第十四條對于因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的，不再要求強(qiáng)制公證，司法部發(fā)布《關(guān)于廢止〈司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知〉的通知》。因此，需按照《細(xì)則》有關(guān)規(guī)定辦理。對于繼承和受遺贈(zèng)類登記，提交經(jīng)公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權(quán)屬來源材料；未提供上述材料的，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》在該類登記受理前設(shè)置了一套程序進(jìn)行處理，主要是基于當(dāng)事人自我舉證和證據(jù)鏈之間的互相印證、登記機(jī)構(gòu)的問詢查驗(yàn)、各相關(guān)人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。endprint