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        登記部門是否可以直接改變土地用途

        2018-01-15 19:03:24
        中國房地產(chǎn)·綜合版 2017年11期
        關(guān)鍵詞:暫行條例宗地用途

        有一宗地,土地證已發(fā),并且陸續(xù)給部分業(yè)主發(fā)了房產(chǎn)證?,F(xiàn)土地利用科批準簽訂補充協(xié)議,將原宗地用途由住宅變?yōu)樯虡I(yè),現(xiàn)業(yè)主申請登記。請教大家,是否可以整理數(shù)據(jù)后發(fā)給業(yè)主商業(yè)用途的不動產(chǎn)證?還是需要先變更原土地證,發(fā)商業(yè)用途的純土地不動產(chǎn)證?

        土地應該由開發(fā)商申請辦理變更登記,后續(xù)發(fā)的不動產(chǎn)證按新的來。

        這個開發(fā)商的變更登記就是在已經(jīng)發(fā)了小房產(chǎn)證的土地上發(fā)個純土地的不動產(chǎn)證書?

        正常已經(jīng)部分轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)了,開發(fā)商就無權(quán)單方申請土地用途變更了,否則屬于侵權(quán)和違法審批。

        應該寫全體業(yè)主所有, 是不是違法審批不是登記機構(gòu)考慮的問題。

        登記機構(gòu)要考慮能不能辦,我覺得不能辦。

        我覺得可以辦,有批復就是登記原因證明文件。

        對,是怎么實務操作登記的問題。

        問題已經(jīng)不是單獨權(quán)利人了,應該有其他權(quán)利人同意的文件。

        所以申請人雖然是開發(fā)商,但是權(quán)利人可以是全體房屋所有權(quán)人。

        開發(fā)商不能替代其他申請人,這個不構(gòu)成表見代理的,無權(quán)代表。

        需要其他權(quán)利人同意有法律依據(jù)嗎?

        其他業(yè)主是所有權(quán)人??!

        現(xiàn)在審批的事實已經(jīng)形成,這個不是以權(quán)利人意志為轉(zhuǎn)移的。

        事實是利用科涉嫌違法審批,如果進行登記就是程序違法。

        土地用途的改變是政府職能,不是房屋所有權(quán)人能決定的。

        個人認為應該在下一步對業(yè)主發(fā)不動產(chǎn)證書過程中,將土地用途變更資料(稅、費完善)放入其中。單獨再變更開發(fā)商的純土地證書顯然是不可取的。

        開發(fā)商不能代表業(yè)主改變土地性質(zhì)!

        哪個法律規(guī)定政府可以主動作為修改土地用途的?

        房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移,開發(fā)商不是自己想改就改的。

        不要一方面說登記機構(gòu)無權(quán)干涉土地利用,一方面又不依法登記。業(yè)主是利害關(guān)系人的,不應該說是權(quán)利人,怎么變都得需要同意。

        改變部分呢?

        轉(zhuǎn)移登記完成后,開發(fā)商單獨申請變更的權(quán)利就沒有了,要征求其他權(quán)利人的意見。

        不予受理就要有個合理的理由。

        理由很簡單,開發(fā)商不是單獨權(quán)利人,申請與登記簿沖突。

        我認為既有依申請登記,也有依職權(quán)登記的成分在里面,開發(fā)商作為事實上的部分權(quán)利人,可以依據(jù)批復申請目前還在自己名下的這一部分。對于已轉(zhuǎn)移登記并登記在業(yè)主名下的那一部分,市政府下達了用地批復改變了用途,國土局有權(quán)依職權(quán)登記。另外,使用權(quán)和所有權(quán)是兩種不一樣的權(quán)利。

        土地使用權(quán)是用益物權(quán),不是普通出租的使用權(quán),而且《土地管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》都沒有賦予主動改變用途的職權(quán)。兩種使用權(quán)要分清楚。

        點評

        個人認為登記機構(gòu)是不能受理此項業(yè)務的,具體理由如下:

        第一,根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定的房地一并處分原則,在部分房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主并辦理不動產(chǎn)登記的情況下,該宗地的土地使用權(quán)已經(jīng)非開發(fā)企業(yè)單獨所有,而宗地內(nèi)公共部分的土地使用權(quán)在辦理國有建設用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記時已經(jīng)登記給全體業(yè)主。因此,開發(fā)商已經(jīng)不是單獨的土地使用權(quán)權(quán)利人。

        第二,《國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條和第二十七條規(guī)定,土地用途的變更,應該由土地使用權(quán)權(quán)利人提出并經(jīng)規(guī)劃和國土部門共同審批后,方可重新簽訂土地出讓合同。因此,僅有土地管理部門的批準是不夠的。

        第三,根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條第一款違反行政法規(guī)規(guī)定不得受理的規(guī)定和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》3.2.1、4.8.2中關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)需審查申請人資格以及申請不得與登記簿沖突等規(guī)定都可以認定,登記機構(gòu)不得受理該登記申請。endprint

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