胡渝清+汪永明

開展商品房網簽是政府管理部門為保護購房者合法權益而采取的一種監(jiān)管手段。根據《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》（以下簡稱《條例》）之相關規(guī)定，購房者只要完成了網簽，即刻產生對抗第三方的法律效力，稱“網簽即備案”。然而，重慶市主城區(qū)盡管已實現網簽多年，由于各種客觀原因，各登記中心并未真正實現“網簽即備案”，形成了網簽與備案兩個時點，從法理上出現了漏洞，其時間差也給不法企業(yè)提供了操作空間。因此，筆者認為，應盡快改進手段，回歸“網簽即備案”的本質。

一、“網簽即備案”的內涵

《條例》第十九條之規(guī)定，可理解為兩層含義。

一是商品房買賣合同必須登記備案后產生對抗第三方的效力。

二是實行網簽的地區(qū)應當網上簽訂合同，同時將合同的基本信息傳輸給交易管理部門進行網上登記備案；未實行網簽的地區(qū)預售人應在簽約之日起十五日內向交易管理部門申請登記備案。

以上說明實行網簽的地區(qū)，網簽完成的同時即完成網上登記備案，產生對抗第三方的法律效力，網簽與備案為同一時點；未實行網簽的要以登記備案時點為準，而不以合同簽訂時點為準。這樣，凸顯了網簽的真正內涵：是政府的一種監(jiān)管手段，把登記備案行為通過網簽進行了合一和前置，起到保護商品房交易中處于弱勢地位的老百姓的利益。同時，也釋義了為什么網簽必須先付款才能簽，與《民法》中規(guī)定的先簽合同再付款不一致，因為網簽已經包含了登記備案。

二、目前做法及原因

實際工作中，買賣雙方網簽后，還需要預售人提供合同、繳款證明等相關材料到登記中心辦理登記備案。采取這種方式的主要原因是在特定的時期由于資金監(jiān)管的需要，利用重慶市地、房合一的優(yōu)勢，從“登記”把關資金監(jiān)管。但同時，也隱藏了較大的風險。

一是這種方式的后果產生了網簽和登記備案兩個時點，與《條例》規(guī)定的“網簽即備案”的內涵有出入，從而在法律上難以認定哪一時點是產生對抗第三方效力的時點。

二是開發(fā)商與老百姓的不對稱性得不到降低，老百姓盡管付了首付款并進行了網簽，但備案的主動權仍然掌握在開發(fā)商手中。

三是政府的風險暗藏，老百姓會把網簽當作受保護的時點，而兩個時點的存在已經客觀產生了諸多不確定性風險，一旦發(fā)生會帶來較大的社會穩(wěn)定問題，在過去已有教訓。

因此，目前的做法應該盡快調整，回歸“網簽即備案”的本質。

三、調整思路

在穩(wěn)定為大原則的前提下，按照市政府相關文件精神，充分發(fā)揮銀行的資金監(jiān)管職責，采取以最小成本換取最大效益的思路，在理清當前登記備案與網簽兩套系統(tǒng)具體流程及技術方法的基礎上進行分別改進，過渡替換，最終實現“資金交易驅動網簽的方式”實現“網簽即備案”，同時，整合改進資金監(jiān)管手段、方法，切實履行好市場監(jiān)管職責。

一是要理清網簽與登記的業(yè)務邊界，合并信息系統(tǒng)上的網簽與備案流程。將現有的合同備案從登記系統(tǒng)上剝離，預售人無需再前往登記中心辦理備案登記；將現有的網簽與備案合并到網簽系統(tǒng)上，提交網簽合同后直接完成備案，實現信息狀態(tài)上的網簽即備案，回歸《條例》第十九條的規(guī)定。

二是要改進資金監(jiān)管方法，實現帶有資金監(jiān)管功能的“網簽即備案”。設計一套全新的網簽與資金監(jiān)管流程，通過同銀行資金監(jiān)管賬戶的信息聯動，在購房款進入資金監(jiān)管體系后，開發(fā)企業(yè)才能對對應房屋進行網簽，并打印合同與備案證明交給購房者，形成通過網簽合同的生成來監(jiān)督購房款是否入賬的閉環(huán)管理（見圖1）。

三是要完善網簽后資金的對賬監(jiān)管，確保購房款真正進入銀行監(jiān)管賬戶。銀行的資金監(jiān)管賬戶存在T+1入賬的現實情況，購房款在網簽前的T+0時點可能會進入監(jiān)管賬戶外的銀行管理賬戶。在資金真正進入監(jiān)管賬戶后，需要開展網簽信息同資金信息的對賬管理，完成對最后環(huán)節(jié)的監(jiān)管。

四、實施方式

按照調整思路的構想，需要對不動產登記系統(tǒng)、網簽系統(tǒng)進行部分功能的調整：一方面，要修改目前的系統(tǒng)業(yè)務類別，將商品房網簽和預售合同備案進行合并，修改房屋狀態(tài)及相關業(yè)務的限制邏輯，改造開發(fā)企業(yè)并案辦理的業(yè)務合并方式；另一方面，要同銀行資金監(jiān)管的信息系統(tǒng)進行銜接，實現網簽同資金入戶的協同辦理，以及實現帶有資金監(jiān)管功能的“網簽即備案”。

首先，取消登記系統(tǒng)中關于備案的并案辦理流程，僅保留預告、抵押預告的并案登記流程；將網簽系統(tǒng)中的“網簽”調整為“網簽及備案”，開發(fā)企業(yè)提交網簽合同時，對應房屋的狀態(tài)直接調整為網簽備案狀態(tài)，不再分設網簽和備案兩個狀態(tài)；網簽后，打印備案證明的環(huán)節(jié)放在登記機構，開發(fā)企業(yè)直接到登記機構打印證明，不再申請登記；對于購房資金的監(jiān)管，放在打印備案證明時進行。

其次，通過一定時期的建設，實現同銀行資金監(jiān)管體系的信息對接；修改網簽系統(tǒng)，開發(fā)企業(yè)辦理預售許可后，自動將待售房源設置為“準備簽約”狀態(tài)，此狀態(tài)下的房源不允許進行網簽；待購買意向達成，需要網簽時，由開發(fā)企業(yè)在待售房源上發(fā)起“開始接收購房款”操作，該房源信息同時傳遞至監(jiān)管部門及銀行資金監(jiān)管賬戶，等待監(jiān)管資金入賬；待買方將購房款轉入監(jiān)管資金賬戶（或與監(jiān)管資金聯動的管理賬戶）后，觸發(fā)網簽系統(tǒng)解鎖“準備簽約”狀態(tài)為“可以簽約”狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)方可發(fā)起合同網簽操作。網簽完成后，可在直接開發(fā)企業(yè)售房部、簽約中心處打印合同及備案證明，不再需要前往登記中心辦理。

最后，在市場監(jiān)管系統(tǒng)中提供銀行資金監(jiān)管賬戶對賬信息同網簽備案信息逐條、批量比對的功能，實現對網簽合同金額與資金賬戶金額的精細化管理。endprint